Мэру

Города Ярославля

Урлашову Е.Р.

150000, г. Ярославль,

ул. Андропова, д. 6

тел.(факс) (4852)404753

 


14.05.2012  № 01-05/12

 

 

 

Касается решения проблем ЖКХ

 

 

Докладная записка

 

Уважаемый Евгений Робертович!

 

Сегодня в России доверие к управляющим компаниям (УК) большинством жителей воспринимается исключительно в негативном свете.

Представители УК постоянно уверяют жителей, что прибыльность бизнеса по управлению многоквартирными домами нулевая, денег у них нет, тарифы экономически не обоснованы и что виноваты во всем «неплательщики», и что все это ставит бизнес УК в очень сложные условия.

По нашим же исследованиям, установленные ОМСУ тарифы, даже за вычетом «неплатежей» (5-10%), вполне достаточны, чтобы УК-нии выполняли в необходимом объеме и качественно содержание, текущий ремонт общего имущества собственников, устанавливали общедомовые счетчики ресурсов, а также формировали накопления на капитальный ремонт и в резервный фонд.

Полагается, что доверие жителей к ТСЖ выше, чем к УК, из-за якобы их эффективности. В то же время ТСЖ, как инструмент управления, эффективно действенен в редких случаях.

Наши жители не торопясь берут на себя ответственность за содержание своих домов, наведение порядка на прилегающих территориях, словом, принимаются за решение тех задач, с которыми не всегда справляется государство и местные органы власти.

Граждане, собственники помещений в МКД, должны увидеть, что ТСЖ именно та форма управления их общим имуществом, которая позволит наиболее эффективно решать насущные проблемы с ремонтом и модернизацией жилищного фонда, с предоставлением качественных жилищных услуг.

Для этого органы власти всех уровней обязаны создать такую ситуацию, чтобы организация и деятельность ТСЖ, в рыночных реалиях, была выгодна в первую очередь собственникам помещений и не требовала больших материальных, моральных, временных затрат и судебных нагрузок.

По этому поводу Дмитрий Медведев на совещании в Сыктывкаре 23 ноября 2011 г. отметил "Если ничего не делать, то через 5-7 лет наступит катастрофа" и далее подчеркнул "За состояние коммунальной инфраструктуры по закону отвечают органы местного самоуправления. Именно эти органы должны заниматься модернизаций коммунальной инфраструктуры, ……, а органы государственной власти должны им в этом активно помогать". В этой связи глава государства призвал "интенсифицировать усилия" и искать деньги, не только федеральные и не только региональные.

 

I. Наше ТСЖ.

По решению общего собрания собственников, в соответствии с законодательством, в 2009 году было образовано ТСЖ «Дзержинский 39», как юридическое лицо и некоммерческая организация, по адресу: город Ярославль, пр-т Дзержинского, дом 39.

Дом 139 квартирный, пятиэтажный, панельной постройки 1971 года, капитальный ремонт не проводился, общая площадь жилых квартир составляет  6 995,9 м2.

Учитывая, что собственники не являются специалистами в области управления, содержания, ремонта, а также по экономическим и юридическим проблемам в ЖКХ, было принято решение, с целью минимизировать риски, не форсировать события, а в первую очередь разобраться в юридических и экономических аспектах деятельности ТСЖ в ЖКХ. В связи с чем, как юридическое лицо, наше ТСЖ временно, до заключения нового Договора, экономической деятельностью не занимается, оформляет только необходимые нулевые декларации.

Управлением нашим многоквартирным домом (МКД) пока занимается ОАО «Управдом Дзержинского района» (УК), по договору с собственниками от 2007 года.

В первом приближении, мы исследовали экономические и юридические аспекты в ЖКХ.

Нами разработан программный модуль, позволяющий прослеживать финансовые потоки нашей УК-нии (или любой другой УК) с момента акционирования УК, с 2008 г. и далее.

 

 

II. О проекте нового Договора

На основании наших экономических исследований и в пределах законодательства, нами разработаны новый Устав ТСЖ и Договор1* с УК, которые существенно отличаются своими Условиями от типовых договоров и уставов.

Основные тезисы Условий нового Договора:

1. Согласно законодательству, передача органами власти населению полномочий по управлению комплексом недвижимого имущества в МКД, с одной стороны  и осуществление данных полномочий населением с другой, рассматривается  как проявление демократии, как решение населением определенной части вопросов местного значения.

Так как форма управления «непосредственное управление» практически не используется, а УК, как коммерческие организации, действуют не в интересах собственников МКД, то основой ЖКХ должна стать форма управления ТСЖ, как представитель собственников в МКД.

Исходя из сущности ТСЖ, в его высшем органе, общем собрании, проявляется форма непосредственной демократии, а через систему и функции других органов (председатель, правление, контрольно-ревизионная комиссия) - проявляется действие представительной демократии.

Получая статус «представителя» собственников, во всех взаимоотношениях с поставщиками услуг и ресурсов, ТСЖ не может быть «исполнителем», поставщиком ресурсов или «абонентом». Во всех взаимоотношениях ТСЖ выступает как «представитель» собственников, в их интересах, от их имени и за их счет, что в корне меняет экономическую ситуацию в ТСЖ.

 

2. По решению общего собрания собственников, ТСЖ заключает агентские (представительные) договора с поставщиками Ж-К услуг, оставляя за собой контроль технических и финансовых потоков в режиме «on-line».

Собственники МКД не отвечают по обязательствам ТСЖ. ТСЖ, как представитель собственников и в соответствии с ГК РФ, не отвечает по обязательствам собственников, в том числе по оплате потребителями обязательных платежей, включая за коммунальные ресурсы.

Коммунальные платежи собственников являются транзитными платежами и при поступлении, без промедления отправляются поставщикам коммунальных ресурсов.

 

3. ТСЖ заключает новый Договор с УК-нией, как с обычной подрядной организацией, где все выполненные услуги и работы оплачиваются по мере выполнения, согласно законодательству.

 

4. Аккумулированные, на расчетном счете ТСЖ, денежные средства по статье «содержание и ремонт» являются достоянием собственников МКД и не могут быть использованы на иные цели, кроме как на оплату услуг/работ по управлению, содержанию, обслуживанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД. 

Иначе нарушаются интересы собственников МКД, поскольку приводит к  невыполнению производственной программы по МКД, включающей оказание и выполнение услуг/работ. Это обстоятельство влияет на качественность и безаварийность оказания услуг собственникам МКД и приводит к ухудшению санитарно-эпидемиологической обстановки в МКД. Что и наблюдается в представленных Приложениях 1,2, …,12.

 

5.Базовая Цена нового Договора с УК определяется решением общего собрания собственников или согласно утвержденным тарифам ОМСУ.

Базовые стоимости всех услуг/работ (базовая смета) являются постоянными и формируются на основе утвержденного тарифа, согласно Правилам эксплуатации №170 и в соответствии с уровнем благоустройства. Правила эксплуатации №170 имеют статус ФЗ, носят императивный характер, и, независимо от того указаны ли эти Правила в Договоре, УК-ния обязана их выполнять.

Фактические стоимости всех услуг/работ для оплаты УК-нии являются переменными5* и изменяются в зависимости от рыночных цен по ходу исполнения Договора.

Накладные расходы, сметная прибыль и ФОТ работников УК-нии, выполняющие услуги и работы по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества МКД, согласуются с ТСЖ4*.

Рентабельность активов УК по управлению общим имуществом собственников МКД6* не должна превышать 5-10%.

 

6. По новому Договору УК-ния формирует СпецФонд, Резервный Фонд, Фонд Текущего и Капитального ремонта. «Внереализационные доходы» аккумулируются в Фондах. Естественные «Остатки» обязательных платежей направляются на формирование Фондов.

Фонды формируются по схеме8*: «Остатки» + «внереализационные доходы» = СпецФ+ТекФ+РезФ+КапФ.

 

7. Консолидированная выручка УК-нии, от выполнения конкретных услуг/работ по МКД, рассматривается, как «выручка переменная». В этом случае, при оказании конкретной услуги/работы, в учетной политике УК должен быть предусмотрен порядок признания выручки, как «выручки переменной» «по мере готовности» и устанавливает, что готовность конкретной услуги/работы определяется условиями5* нового Договора, не равными «ежемесячной в размере 1/12».

 

8. Собственники полагают, что установка готовности услуги/работы по предыдущим периодам по старому договору с УК-нией «ежемесячно в размере 1/12» является неправильной оценкой фактов хозяйственной деятельности УК по МКД и определяется, как существенная ошибка.

В связи с этим, согласно ПБУ 22/2010, требуется ретроспективный пересчет бухгалтерской отчетности УК за предыдущие периоды (начиная с 2008 года).

И возврат денежных средств в оборот по статье «содержание и ремонт» общего имущества в МКД по кредиторской задолженности7*  перед собственниками за невыполненные услуги/работы по содержанию и текущему ремонту, но оплаченные собственниками.

 

9. Собственники устанавливают, что Условия нового Договора с УК применяются к отношениям Сторон, возникших до заключения нового Договора, и не могут применяться ранее даты заключения старого «Договора управления многоквартирным домом» от 27 декабря 2007 г.

 

10. Учитывая, что в нашем МКД капитальный ремонт не проводился 40 лет, для выполнения капитального ремонта необходимо привлечь государственные дотации, исходя из ст.16 Закона РФ "О приватизации…» и из разъяснений Верховного Суда РФ.

Или настаивать на возвращении УК-нией кредиторской задолженности перед собственниками7* за 5 лет в размере примерно 5 049,507 тыс. руб.

 

11. При заключении нового Договора с УК, собственники исключают формирование кредиторской задолженности5*  перед собственниками за невыполненные услуги/работы по содержанию, текущему ремонту и по другим статьям.

Естественные «Остатки» и «внереализационные доходы» (далее «Остатки») на конец года не образуют финансового результата и объекта налогообложения. Консолидированные «Остатки» по смете на конец года, включая2*, возвращаются в оборот на начало следующего периода по содержанию и ремонту общего имущества МКД путем распределения8*  в соответствующих пропорциях в СпецФ, в РезФ, в ТекФ и в Фонд Капитального ремонта.

 

12. ТСЖ не является «исполнителем» коммунальных услуг, что обеспечивает заключение прямых договоров собственников (в лице ТСЖ, как представителя собственников) с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Так как наше ТСЖ не «исполнитель», то на ТСЖ не распространяется положение ПП №354, касающееся отмены ежегодной корректировки2*.

 

13. Собственники общего имущества МКД, как инвесторы УК, заинтересованы в рациональном использовании своих обязательных платежей  УК-нией по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

При заключении нового Договора с УК-ей, собственники определяют, что нормативные накладные расходы и сметная прибыль УК за выполненные услуги/работы, установленные по строительным нормативам, являются завышенными3* для ЖКХ и требуют корректировки4*, согласно законодательству (МДС).

 

14. Собственники устанавливают, что рентабельность активов6* для УК должна находиться на уровне 5-10%.

 

15. Так как финансирование УК осуществляется за счет собственных средств физических лиц, то согласно МДС 81-25-2001 нормативные коэффициенты4* носят рекомендательный характер и подлежат согласованию. УК несёт значительно меньшие относительные затраты на обслуживание одного публичного договора со всеми собственниками всех МКД, находящихся в его управлении, чем на обслуживание договора с собственниками одного МКД. Есть с чего снижать и согласовывать нормативные коэффициенты по накладным расходам и сметной прибыли.

 

III. Как ОАО «Управдом Дзержинского района» выполняет свои обязательства по старому Договору.

Согласно Правилам эксплуатации за № 170 и методическому пособию МКД 2-04.2004 (далее, Пособие), содержание общего имущества нашего МКД, по адресу: пр-т Дзержинского, дом 39, включает в себя комплекс работ и услуг, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния, включая:

- технический надзор за состоянием общего имущества МКД путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования и т.д.;

- выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества МКД (подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов и др.;

- незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе МКД, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

- выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества МКД (подъездов, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Согласно Пособию, текущий ремонт общего имущества МКД выполняется в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности общего имущества МКД, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

Весь комплекс работ и услуг по содержанию и текущему ремонту приведен в Пособии (Приложения 1 и 2) и оплачивается собственниками МКД, согласно тарифу, установленному общим собранием собственников или ОМСУ.

Учитывая, что плановые и частичные комиссионные осмотры нашего МКД не выполняются, то можно предположить, что у УК отсутствуют мероприятия по ежегодной подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества нашего МКД, а также не планируются текущие ремонты общего имущества, кроме аварийных ситуаций.

Это подтверждают прилагаемые фото в Приложениях 1,2, ... ,12, как результаты только внешнего осмотра, проведенного самостоятельно собственниками МКД.

Указанные Приложения были представлены в ОАО «Управдом Дзержинского района» (Письмо за № 06-01/12 от 26.04.2012) и Муниципальное образование Дзержинского района (Письмо за № 02-02/12 от 27.04.2012).

Согласно ЖК РФ и рекомендациям Пособия, контроль за ходом работ по подготовке к сезонной эксплуатации возлагается на собственников МКД (по нашему МКД в лице председателя ТСЖ, как представителя собственников) на равных с органами местного самоуправления и территориальным органам Госжилинспекции.

В связи с чем, все акты выполненных работ и услуг, а так же планы по сезонной подготовке и текущему ремонту, должны подписывать собственники МКД (в лице председателя ТСЖ «Дзержинский 39»), наравне с другими лицами.

Но этот момент УК-ей игнорируется.

 

Завершая рассмотрение проблем ЖКХ, следует отметить, что на настоящее время в сфере ЖКХ практически не существует конкуренции, абсолютно нет проблем со сбытом продукции (жилищно-коммунальных услуг).

Деятельность УК, исходя из положений ст.2 ГК РФ, вряд ли в полном объеме можно назвать предпринимательской деятельностью, ибо отсутствует основной элемент - риск хозяйственной деятельности, которая полностью осуществляется за счет инвестиций собственников МКД. Собственники, как инвесторы, не могут согласиться с не эффективным расходованием своих инвестиций.

В случае реализации рассмотренных Условий к новому Договору, собственники (в лице ТСЖ) становятся полноправными участниками в рыночной системе взаимоотношений, где коммерческие организации, для получения прибыли, станут заинтересованными предлагать собственникам качественные услуги по содержанию, техническому и капитальному ремонту общего имущества собственников МКД.

Исходя из изложенного, можно утверждать, что реформа ЖКХ должна опираться, в первую очередь, на следующие постулаты:

- фундаментальной основой ЖКХ должно стать ТСЖ, как представитель собственников МКД;

- на основе действующего законодательства, нормализация взаимоотношений собственников МКД (в лице ТСЖ) с УК по вопросу учетной политики, включая возврат УК кредиторской задолженности перед собственниками в оборот ТСЖ за предыдущие периоды, включая внереализационные доходы;

- формирование СпецФонда, Резервного Фонда, Фонда Текущего и Капитального ремонта для целей содержания и ремонта общего имущества собственников МКД.

- согласование нормативов на накладные расходы и сметную прибыль УК-нии в интересах собственников МКД, в соответствии с действующим законодательством. Рентабельность активов УК должна быть в пределах 5-10%.

Однако малокомпетентным собственникам внедрение рассмотренных Условий сложно реализовать без всеобъемлющей административной поддержки ОМСУ и региональных государственных органов.

Учитывая сложность проведение в жизнь рассмотренных Условий в сложившихся в ЖКХ рыночных реалиях, предлагается: создать пилотный проект по внедрению в ЖКХ указанных Условий на основе нашего МКД, с дальнейшим распространением опыта по УК-ям и ТСЖ.

Исходя из наших исследований, очевиден экономический эффект, как для собственников МКД, так и ОМСУ. Кроме того, повсеместное внедрение указанных Условий нормализует в социальном и в финансовом отношении обстановку в ЖКХ по Ярославлю и области.

 

Убедительно просим Вас рассмотреть наше предложение по созданию пилотного проекта, а также принять участие в контроле и содействии над выполнением ОАО «Управдом Дзержинского района» своих обязательств по содержанию и текущему ремонту общего имущества нашего МКД.

 

Прилагаются:

1.  Примечания 1*, 2*, … 7*;

2.  Приложения 1, 2, ... ,12.

Представитель собственников МКД,

Председатель правления ТСЖ

 

 _________________ (Кенсман Л.Т.

                                   12.05.2012

 

 

 

 

 

 

 


Тел: 57-48-47,  Кенсман Леонид Тадаушевич, к.т.н.

 

 

 

 

1*Примечание.

На предложение собственников  начать согласование проекта нового Договора (Письма за №02-01/11 от 04.04.2011 и за №03-01/11 от 20.05.2011), УК не ответила.

На отправленный Муниципальному образованию Дзержинского района Ярославля (Письмо за №01-02/11 от 04.04.2011) проект Договора, Департамент городского хозяйства (Письмо за № 01-12/1163 от 12.08.2011) ответил с замечаниями.

С учетом последних поправок в ЖК РФ и замечаний Департамента городского хозяйства, проект нового Договора с УК-нией на настоящее время откорректирован и, в случае поддержки со стороны ОМСУ, может быть представлен УК-нии по оферте.

 

 

2*Примечание.

В 2011г, за нормативные объемы ресурсов (от добропорядочных пользователей нашего МКД) РСО получили примерно 2 785,621 тыс. руб.

По России нормативы объемов потребления ресурсов на тепло, воду и газ примерно на 35-40% превышают фактические объемы.

Даже если принять превышение нормативов потребления по Ярославлю за 20%, то "разница",  между  стоимостью завышенных нормативных объемов потребления  и стоимостью  действительных объемов потребления, гипотетически составит примерно 557,124 тыс. руб.

«Разница» - это кредиторская задолженность РСО (или УК) перед собственниками за не поставленные ресурсы, через завышенный тариф по объемам потребления, но оплаченные добропорядочными собственниками.

Если «неплатежи» составляют примерно  315,211 тыс. руб. (10%), то при корректировке в конце года, за счет «разницы» можно погасить «неплатежи» перед РСО за коммунальные ресурсы.

И остается гипотетический «остаток» в 241,912 тыс. руб., который РСО (или УК) должны вернуть собственникам и который распределится в соответствующих пропорциях в Спецфонд, в Резервный фонд, в фонд Текущего ремонта и в фонд Капитального ремонта или на другие цели по решению общего собрания собственников.

В этом случае «неплательщики» оказываются виновными не перед РСО (или УК), а перед добропорядочными собственниками.

Вот за этот «остаток», принадлежащий собственникам, и идет борьба между УК, ТСЖ (как «!исполнители») и РСО.

Отменив корректировку по ПП №354, государство разрешило РСО присваивать «остатки», принадлежащие собственникам МКД.

 

 

3*Примечание.

Так как по старому Договору УК-ния в своей учетной политике применяет готовность консолидированной услуги/работы равной «ежемесячной в размере 1/12», то согласно действующим законодательствам (МДС) «распил» выручки от МКД в УК может происходить в следующих пропорциях (п. «а» и «б»):

а) По статье «содержание и ремонт» добропорядочные собственники нашего МКД в 2011 году оплатили УК примерно 1 000, 000 тыс. руб. (за вычетом жилищных «неплатежей»), см. Таб. 2.

Жилая площадь МКД: 6995,9 м2.

В соответствии с законодательством, при формировании накладных расходов и сметной прибыли УК-ния учитывает строительные нормативы по видам работ. В настоящей докладной записке принимается:

- 0,8368 – норматив накладных расходов, усредненный по видам работ, согласно МДС 81-33.2004.

- 0,5927 - норматив сметной прибыли, усредненный по видам работ, согласно МДС 81-25.2001.

Таблица 2

 

«Распил» по УК, тыс. руб.

Расходы от сметной стоимости по МКД

Рентабельность активов УК (чистой прибыли от сметной стоимости)

Прямые расходы : →

423,375

42,34%

 

Материалы:

20,000

2,00%

 

Механизаторы:

50,000

5,00%

 

Рабочие:

353,375

35,34%

 

Накладные (0,8368*1*1*1*ФОТ):

337,544

33,75%

 

Сметная прибыль (0,5927*1*1*1*ФОТ):

239,080

23,91%

23,19%

 

 

100,00%

 

Маржинальная прибыль

576,625

57,66%

 

Выручка УК за управление одним МКД за 2011 год

1 000,000

 

Рекомендуется: 5%-10%

 

ФОТ рабочих, обслуживающих один МКД, с учетом социальных выплат и налогов, составит, тыс. руб.:

Таблица2(а)

Для количества рабочих

ФОТ рабочих за год

ФОТ за месяц

Чистая зарплата за месяц

5

353,375

29,448

17,904

1

 

5,890

3,581

На такую зарплату, см. Таб.2(а), могут согласиться только «гастарбайтеры». Что мы и наблюдаем в строительных фирмах.

При этом  прямые расходы УК, маржинальная прибыль УК и чистая прибыль УК, составят, тыс. руб.:

Таблица 2(б)

Прямые расходы УК

% от выручки

Маржинальная прибыль УК

% от выручки

Чистая прибыль УК

Рентабельность активов, %

423,375

42,34

576,625

57,66

231,908

23,19

Используя на свои внутренние расходы примерно 58% от обязательных платежей собственников МКД (от выручки), см. Таб. 2(б), и оставляя примерно 42%  на материалы, ФОТ и др., УК-ния не в состоянии обеспечивать финансирование качественного содержания,  ремонта, делать накопления на капитальный ремонт общего имущества МКД, а также устанавливать  общедомовые счетчики объема ресурсов и др.

 

б) По статье «содержание и ремонт», добропорядочные собственники всех 623 МКД, управляемых УК-нией, в 2011 году оплатили УК-нии примерно 358 809,017 тыс. руб., (за вычетом жилищных «неплатежей»), Таб. 3.

Жилая площадь всех МКД, управляемых УК-нией: 2 510 192 м2.

 

 

 

 

 

Таблица 3

 

«Распил» по УК, тыс. руб.

Расходы от сметной стоимости по МКД

Рентабельность активов УК (чистой прибыли от сметной стоимости)

Прямые расходы : →

147 806,099

41,19%

 

Материалы:

200,000

0,06%

 

Механизаторы:

500,000

0,14%

 

Рабочие:

147 106,099

41,00%

 

Накладные (0,8368*1*1*1*ФОТ):

123 516,783

34,42%

 

Сметная прибыль (0,5927*1*1*1*ФОТ):

87 486,135

24,38%

23,65%

 

 

100%

 

Маржинальная прибыль

211 002,918

58,81%

 

Выручка УК за управление всеми МКД за 2011 год

358 809,017

 

Рекомендуется: 5%-10%

 

При этом прямые расходы УК, маржинальная прибыль УК и чистая прибыль УК составят, тыс. руб.:

Таблица3(б)

Прямые расходы УК

% от выручки

Маржинальная прибыль УК

% от выручки

Чистая прибыль УК

Рентабельность активов, %

147 806,099

41,19

211 002,918

58,81

84 861,551

23,65

 

Используя на свои внутренние расходы примерно 59% от обязательных платежей собственников всех МКД (от выручки), см. Таб. 3(б), и оставляя примерно 41%  на материалы, ФОТ и др., УК-ния  не в состоянии обеспечивать финансирование качественного содержания и ремонта общего имущества всех МКД, управляемых УК-нией.

При этом следует отметить, что для своих внутренних целей УК-ния, как правило, использует также внереализационные доходы, тем самым дополнительно увеличивая свою балансовую прибыль, за счет хозяйственной деятельности при управлении общим имуществом собственников МКД. Которые, согласно законодательству, должны быть возвращены в оборот по содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД.

 

 

4*Примечание

с) По статье «содержание и ремонт», добропорядочные собственники нашего МКД в 2011 году, оплатили УК примерно 1 000,000 тыс. руб. (за вычетом жилищных «неплатежей»), см. Таб. 4.

Жилая площадь МКД: 6995,9 м2.

В соответствии с законодательством, при формировании накладных расходов и сметной прибыли УК учитывает рекомендуемые нормативы по видам работ.

В настоящей докладной записке принимается:

- 0,8368 – норматив накладных расходов, усредненный по видам работ, согласно МДС 81-33.2004;

- 0,5927 - норматив сметной прибыли, усредненный по видам работ, согласно МДС 81-25.2001;

- 0,85 -понижающий коэффициент норматива накладных расходов,  Письмо Минрегиона РФ от 21.02.2011 N 3757-КК/08;

- 0,8 -понижающий коэффициент норматива сметной прибыли,   Письмо Минрегиона РФ от 21.02.2011 N 3757-КК/08;

- 0,6 - понижающий коэффициент  норматива накладных расходов, п.4.9. МДС 81-33-2004;

- 0,9 - понижающий коэффициент норматива сметной прибыли, использующие УСН (МДС 81-25-2001);

- 0,25 - дифференцированный понижающий коэффициент норматива, от количества управляемой жилой площади, установленный собственниками.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 4

 

«Распил» по УК, тыс. руб.

Расходы от сметной стоимости по МКД

Рентабельность активов УК (чистой прибыли от сметной стоимости)

Прямые расходы: →

827 663

82,77%

 

Материалы:

20,000

2,00%

 

Механизаторы:

50,000

5,00%

 

Рабочие:

757,663

75,77%

 

Накладные расходы (0,8368*0,85*0,6*0,25*ФОТ):

86,171

8,62%

 

Сметная прибыль (0,5927*0,8*0,9*0,25*ФОТ):

86,166

8,62%

8,36%

 

 

100,00%

 

Маржинальная прибыль

172,337

17,23%

 

Выручка УК за управление одним МКД, за 2011 год

1 000,000

 

Рекомендуется: 5%-10%

 

ФОТ рабочих, обслуживающих один МКД, с учетом социальных выплат и налогов, составит, тыс. руб.:

Таблица 4(а)

Для количества рабочих

ФОТ рабочих за год

ФОТ за месяц

Чистая зарплата за месяц

5

757,663

63,139

38,388

1

 

12,628

7,678

Используя понижающие коэффициенты, согласно законодательству, и применяя корректирующий коэффициент 0,25, см. Таб.4(а), ФОТ рабочих увеличивается примерно в 2 раза.

При этом прямые расходы УК, маржинальная прибыль УК и чистая прибыль УК составят, тыс. руб.:

Таблица 4(б)

Прямые расходы УК

% от выручки

Маржинальная прибыль УК

% от выручки

Чистая прибыль УК

Рентабельность активов, %

827,663

82,77

172,337

17,23

83,581

8,36

 

Используя на свои внутренние расходы примерно 17% от обязательных платежей собственников МКД (от выручки), см. Таб. 4(б), и оставляя примерно 83% на материалы, ФОТ и др., УК-ния имеет возможность по МКД примерно в 2 раза увеличить объем финансирования на выполнение работ по  содержанию,  ремонту, делать накопления на капитальный ремонт общего имущества МКД, а также устанавливать  общедомовые счетчики объема ресурсов.

 

д) По статье «содержание и ремонт», добропорядочные собственники всех МКД, управляемых УК-нией, в 2011 году оплатили УК примерно 358 809,017 тыс. руб., (за вычетом жилищных «неплатежей»), Таб. 5.

Жилая площадь всех МКД, управляемых УК: 2 510 192 м2.

 

Таблица 5

 

«Распил» по УК, тыс. руб.

Расходы от сметной стоимости по МКД

Рентабельность активов УК (чистой прибыли от сметной стоимости)

Прямые расходы: →

295 746,002

82,42%

 

Материалы:

200,000

0,06%

 

Механизаторы:

500,000

0,14%

 

Рабочие:

295 046,002

82,23%

 

Накладные (0,8368*0,85*0,6*0,25*ФОТ):

31 532,394

8,79%

 

Сметная прибыль (0,5927*0,8*0,9*0,25*ФОТ):

31 530,621

8,79%

8,52%

 

 

100,00%

 

Маржинальная прибыль

63 063,015

17,58%

 

Выручка УК за управление всеми МКД за 2011 год

358 809,017

 

Рекомендуется: 5%-10%

При этом прямые расходы УК, маржинальная прибыль УК и чистая прибыль УК составят, тыс. руб.:

 

Таблица5(б)

Прямые расходы УК

% от выручки

Маржинальная прибыль УК

% от выручки

Чистая прибыль УК

Рентабельность активов, %

295 746,002

82,42

63 063,015

17,58

30 584,702

8,52

Используя на свои внутренние расходы примерно 18% от обязательных платежей собственников МКД (от выручки), см. Таб. 5(б), и оставляя примерно 83% на материалы, ФОТ и др., УК-ния имеет возможность по всем МКД примерно в 2 раза увеличить объем финансирования на выполнение работ по содержанию,  ремонту, в фонд капитального ремонта общего имущества МКД, а также на установку  общедомовых счетчиков объема ресурсов.

При этом следует отметить, что для своих внутренних целей УК-ния, не использует внереализационные доходы, тем самым не увеличивая  свою балансовую прибыль. Что позволяет дополнительно увеличить финансирование на выполнение работ по содержанию,  ремонту, в фонд капитального ремонта общего имущества МКД, а также на установку  общедомовых счетчиков объема ресурсов.

 

5*Примечание

Общеизвестно, что часть услуг/работ (примерно из 240 наименований по Правилам эксплуатации жилфонда за №170) выполняется непрерывно в течение действия договора, а другая часть выполняется регулярно или по мере возникновения необходимости. А относительно работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества, устанавливается только дата начала и завершения но, ни как не количество повторений в год, месяц.

Для проведения всех мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества управляющая компания (далее УК) не требует согласия собственников, напротив, УК обязана предоставить собственникам весь спектр услуг/работ в силу принятых обязательств по договору и согласно перечню услуг/работ по Правилам эксплуатации за №170 и уровня благоустройства.

Располагая информацией о сущности всех работ и услуг, можно сделать вывод, что доходы и расходы, связанные с оказанием услуг по управлению и работ по содержанию общего имущества, его текущему и капитальному ремонту, должны признаваться в бухгалтерском учете по-разному, независимо от факта начисления и поступления соответствующей платы.

Договор управления собственников с УК в той его части, которая посвящена исключительно мероприятиям по содержанию объектов жилфонда, регулируется общими положениями гл. 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг. При этом полагается, что содержание общего имущества – это комплексная и длящаяся услуга.

Следовательно, при согласовании условий договора с УК на календарный год уместно признавать плату по оказанию услуг и работ по содержанию общего имущества на конец каждого отчетного периода, то есть ежемесячно, в определенной части от годовой стоимости (далее «ежемесячно в размере 1/12»), согласованной в договоре.

По указанному правилу, закрепленному в ст. 155 ЖК РФ, собственники обязаны вносить плату на основании платежных документов «ежемесячно в размере 1/12» от годовой стоимости.

Соответственно в смете все услуги/работы (примерно 240 наименований по Правилам эксплуатации жилфонда за №170) оцениваются в определенной пропорции «ежемесячно в размере 1/12», исходя из утвержденного тарифа на содержание, текущий и капитальный ремонт.

Так как ПБУ для ЖКХ на настоящий момент не разработан, то УК использует общий принцип признания доходов, который закреплен в ПБУ 9/99.

По общему правилу (п. 12 ПБУ 9/99) выручка в бухгалтерском учете УК признается при соблюдении пяти условий:

Первое – УК имеет право на получение выручки, вытекающее из конкретного договора. УК такое право имеет;

Второе – сумма выручки может быть определена. УК в состоянии определить сумму выручки в части содержания общего имущества, постольку стоимость данной услуги согласуется на этапе заключения договора;

Третье – имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Согласно ПБУ 9/99, говорить об уверенности в увеличении экономических выгод можно тогда, когда организация получила в оплату актив;

Четвертое – расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены;

Пятое – право владения, пользования и распоряжения результатами услуги/работы переходит от УК к собственнику или услуга/работа принята собственником (услуга оказана).

Итак, для признания выручки по содержанию и ремонту общего имущества необходимо, чтобы услуга была оказана.

Согласно п. 13 ПБУ 9/99, УК может признавать в бухгалтерском учете выручку с длительным циклом от выполнения работ, оказания услуг:

–по завершении выполнения работы, оказания услуги,

–по мере готовности работы, услуги.

Выручка от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, признается в бухгалтерском учете УК «по мере готовности», если возможно определить готовность работы, услуги.

 

Рис.1. Денежные потоки по старому Договору с УК

 

Согласно п. 17 ПБУ 9/99, если УК предусматривает в учетной политике порядок признания выручки от оказания услуг по содержанию общего имущества «по мере готовности», то в составе информации об учетной политике УК подлежит раскрытию информация о том, каким способом определяется готовность.

И если УК (как посредник) без согласия собственников установит, что готовность услуги определяется «ежемесячно в размере 1/12» по договору и подтверждается соответствующим актом, например, подписанным со стороны собственников МКД председателем правления ТСЖ, то она будет действовать в рамках законодательства.

В этом случае в учете УК на каждую отчетную дату стоимостные показатели реализации услуг по содержанию и ремонту общего имущества и начисленной платы совпадут.

Используя это обстоятельство, УК-ния (как посредник, как коммерческая организация) предлагает несведущим собственникам в договоре утвердить обобщенный перечень услуг/работ по содержанию и ремонту, тем самым снимается ответственность УК-нии за не выполнение всего спектра услуг/работ согласно Правилам эксплуатации жилфонда за  №170.

Учитывая, что услуги/работы выполняются нерегулярно, в конце каждого отчетного периода образуется естественный «остаток» или кредиторская задолженность перед собственниками за не выполненные, но оплаченные собственниками, услуги/работы, см. Рис.1.

Это напоминает оплату собственниками коммунальных ресурсов при завышенных объемах потребления2*, где собственники оплачивают за не поставленные ресурсы, т.е. оплачивают «воздух».

В соответствии с п. 10.4 ПБУ 9/99 "Доходы организации", кредиторская задолженность перед собственниками, по которой срок исковой давности в три года истек, включается УК-нией в состав своих прочих доходов в сумме, в которой эта задолженность была отражена в бухгалтерском учете организации.

Но нужно ждать три года. А если хочется быстрее получить дополнительную прибыль – завышаются объемы услуг/работ.

Формирование кредиторской задолженности УК-нии, действующей по посреднической схеме взаимоотношений между собственниками и поставщиками услуг, складывается из «Остатков» и «внереализационных доходов», где:

«Остатки» - включают обязательные платежами населения за предыдущий год по статье «содержание и ремонт» согласно тарифу за вычетом «неплатежей» за Жилищные услуги и стоимости фактически выполненных и оплаченных услуг/работ по рыночным ценам.

«Внереализационные доходы» - содержат:

-  возвращенные «неплатежи» и пени по статье «содержание и ремонт», «остатки» после ежегодной корректировки коммунальных ресурсов и др.;

-  банковские депозиты на временно свободные денежные средства;

-  результаты хозяйственной деятельности УК-нии при управлении МКД и др.

Гипотетическая расчетная величина кредиторской задолженности УК-нии по-нашему МКД за период 2008-2011 гг. составила 3 542, 933 тыс. руб., включая невозвращенные «остатки» после корректировки коммунальных ресурсов в конце каждого года за этот период в размере 837,981 тыс. руб.

А к концу 2012 года кредиторская задолженность УК перед собственниками достигнет 5 049 507 руб., см. Рис 1.

 

6*Примечание

По оценкам Минрегиона переход на 100-процентную оплату населением стоимости жилищно-коммунальных услуг в целом по РФ не осуществлен. Установленный уровень возмещения населением затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг составляет 89,4%.

А на одном из совещаний, зам. главы Минрегиона Анатолий Попов сообщил, что «Сложно точно предсказать, какой именно был бы рост тарифов при отсутствии социальных ограничений на его рост, устанавливаемый правительством. Это зависело бы от множества факторов влияния. Однако с уверенностью можно сказать, что размер тарифа был бы на порядок выше».

Прогноз повышения тарифов на «порядок» является следствием решения государства после «перестройки» не ограничивать коммерческим фирмам (включая УК) показатель  рентабельности активов. До «перестройки» государство (как общественное устройство) ограничивало указанный показатель уровнем  не более 5%, а все что больше отсекалось в пользу государства.

Собственники, как инвесторы УК-нии, объединенные в товарищество собственников жилья,  являясь общественным объединением, не могут согласиться на  не рациональное использование своих обязательных платежей на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества. Собственники устанавливают, что рентабельность активов для УК должна находиться на уровне 5-10%. При этом собственники исходят из следующих позиций:

- в ЖКХ интерес бизнеса в стабильности, а не частой смене УК;

- собственники во взаимоотношениях с УК-нией ориентируются на сотрудничество в долгосрочной перспективе;

- в УК-нии не должно быть рентабельности активов на уровне 20-30%, так как приводит ЖКХ к банкротству;

- при паритетном с собственниками ведении бизнеса, рентабельность активов УК первоначально устанавливается  в пределах 5-10%. У международных УК прибыльность бывает и ниже - 2-3%.

Низкий показатель (5-10%), не должен смущать, это один из стабилизирующих показателей всех проблем в ЖКХ (в том числе проблемы управления многоквартирными домами).

 

7*Примечание.

По min, на первоочередные работы по капремонту общего имущества нашего 10-ти подъездного МКД требуется примерно 4 849,0 тыс. руб. Принято по аналогии с двумя 5-ти подъездными домами №41 и №45 по пр-ту Дзержинского, г. Ярославля, согласно ФЗ № 185.

Таблица 1

 

Количество МКД под управлением УК на период 2008-2012 гг. (содержание и ремонт)

Общая жилая площадь, м2

Объём финансирования населением, за период 2008-2012гг., тыс. руб.

Набегающая  кредиторская задолженность УК  перед собственниками, за период 2008-2012гг, тыс. руб.

Необходимое финансирование капитального ремонта, тыс. руб.

 

Включая2*  от РСО (или УК)

по min

по max

1

1

6 995,9

5 047,122

5 049,507

1 079,324

4 849,0

12 393,048

2

623

2 510 192

1 810 952,916

1 811 808,611

387 271,165

608 952,723

(35% жилой площади УК)

1 556 358,030

(35% жилой площади УК)

 

При капитальном ремонте нашего МКД необходимо выполнить ремонт инженерных систем, крыши, фасада, подвальных помещений, придомовой площади и др.

И если принять, что средняя удельная стоимость капитального ремонта равна 1,77 тыс. руб./кв. метр общей жилой площади в МКД (принято, как в г. Кострома в 2011 г.), то стоимость капитального ремонта нашего МКД достигнет по max: 12 393,048 тыс. руб.

При этом стоимость капитальных ремонтов 35% жилой площади (30-40% из «Комплексной программы модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства Ярославской области на 2011-2014 годы»), управляемой нашей УК-нией, достигнет 1 556 358,03 тыс. руб. В то время как общий объем финансирования «Комплексной программы …» составляет всего 4 063 700,0 тыс. руб.

 

8*Примечание.

На основании разработанного программного модуля, проведен анализ финансовой деятельности УК-нии на период с 2008 по 2012гг, как если бы собственниками (в лице ТСЖ) на этот период был заключен новый Договор с УК, где ТСЖ действует как «представитель» собственников.

Представительный статус деятельности ТСЖ обеспечивает максимальное использование тарифного потенциала, выполнение полного объема услуг/работ согласно Правилам № 170, эффективное управление Фондами для накопления денежных средств в РезФ, на ТекФ и Фонд Капитального ремонта, см. Рис.2., и раскрывает:

- накопление цены по тарифу по годам;

- накопление базовой цены по тарифу  по годам, за вычетом "неплатежей" за Жилищные услуги;

- накопления в СпецФ для формирования доплатбазовые цены по тарифу) из ТекФ и РезФ с учетом "Остатков" предыдущих лет, в том числе "внереализационных доходов";

- накопление цены по тарифу, с учетом доплат из СпецФ, без учета "неплатежей" за Жилищные услуги;

- набегающие естественные "Остатки" по годам за невыполненные услуги/работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД;

- накопление "внереализационных доходов" по годам;

- накопления в ТекФ  по годам;

- накопления в РезФ по годам;

- накопления в Фонд Капитального ремонта по годам.

За счет накоплений в ТекФ, РезФ и Фонд Капитального ремонта на период 2008-20012гг, собственники МКД гипотетически имели бы в своем распоряжении 5 502,597 тыс. руб. (1 989,638+1 549,252+1 963,707), см. Рис.2.

При этом становится не обязательным дополнительный от тарифа вклад денежных средств собственниками на капитальный ремонт, согласно ПП от 21 декабря 2011 г. N 1077.

Кроме того снижается потребность в субсидиях на капитальный ремонт7* органов власти по «Комплексной программе модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства Ярославской области на 2011-2014 годы», а также по «Комплексной программе реформирования и модернизации ЖКХ на период 2010-2020 годов».

 

 

Рис.2. Денежные потоки по новому Договору с УК, при статусе ТСЖ как представитель собственников МКД.

Дизайн :
Яндекс.Метрика