(статья написана по основаниям положений нормативных документов, действующих в РФ)

 

В ПОСТАНОВЛЕНИИ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13391/09 от 2 марта 2010 г. сказано:

"Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло".(Конец цитаты)

Но возникает вопрос: Что такое "учет, выделение, формирование"?

Например, можно ли считать, что помещения учтены как самостоятельные, если в записях БТИ на момент даты первой приватизации, они числятся служебные или лечебно-санитарные и т. п., но как таковые не используются?

Можно ли считать, что подвальные помещения дома выделены как самостоятельные, если они без документального оформления, на момент даты первой приватизации,  временно были предназначены и  использованы для каких-либо целей (например, для складирования дворницкого инвентаря).

Мне представляется, разрешение этого вопроса с правовой точки зрения очень важно для практики судебных дел по спорам, касающимся вопросов общей долевой собственности (ОДС). Таких судебных споров множество и далеко не все разрешаются адекватно Российскому Законодательству.

В этой небольшой статье я постараюсь, исходя из нормативной базы, действующей в Российской Федерации, ответить на поставленный выше вопрос.

При техническом учете в БТИ осуществляется не формирование, а только описание реально существующего объекта.

Формирование и учет объекта недвижимости состоит из трех этапов:           

1.    Формирование объекта недвижимости.

2.    Присвоение кадастрового номера.

3.    Регистрация - выдача свидетельства о собственности.

Поскольку подвал и чердак дома являются частями здания, то их индивидуализация в качестве самостоятельного объекта трактуется, как формирование вторичного объекта недвижимости.

Вторичный объект - это оформленная в установленном порядке пространственная часть здания или сооружения, которая должна получить правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости.

Формирование объектов недвижимости - это процесс описания и индивидуализации объекта недвижимости, в результате которого создаются: 

- документы, подтверждающие существование объекта; и 

- характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов.

Формирование объекта недвижимости (инвентаризация) предусматривает, прежде всего, его индивидуализацию, то есть формально-документальное придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделить объект из других объектов.

Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного кадастрового дела, который заводит специальный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. В нем содержится вся юридическая информация об участке, об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке, информация об обременениях и сервитутах, сведения по сделкам, залогам объекта и т.д.

Таким образом, на самостоятельный объект недвижимости, первичный или вторичный создается инвентарное дело - совокупность технической и правовой документации:

- характеризующей историю возникновения и изменения объекта недвижимости;

-подлежащей хранению с определенным инвентарным номером в архиве специализированной организации по государственному техническому учету объектов недвижимости.

При осуществлении инвентаризации сформированному объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.

В Российской Федерации это  уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который сохраняется, пока объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Государственная регистрация равно как и запись в реестре – явления вторичного порядка, которые не формируют, не отменяют и не изменяют правового статуса объекта, а лишь фиксируют права на него. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество.

Если законодательно подтверждено отсутствие прав на объект недвижимости, то государственная регистрация (зарегистрированное право) должна быть отменена.

                                                            

Основные документы, по основаниям которых написана эта статья.

1.Указ Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 "О Государственном земельном кадастре и регистрации документов о  правах  на недвижимость";

2. Указ Президента Российской Федерации от 28.02.96 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования";

3. Федеральный закон 122-ФЗ от 21.07.97 № "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

4. Постановление Правительства РФ от 15.04.96 N 475 "Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

5. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации";

6. Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности";

7. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 373.

8. Методические указания о порядке формирования и учета кадастровых номеров объектов недвижимости в Московской области (утв. Мособлкомземом 18 марта 1998 г.);

9. Письмо Государственного учреждения - Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости от 18 мая 2004 г. исх. № 483  "О порядке формирования объектов недвижимости, в составе которых есть как жилые, так и нежилые помещения";

10. Распоряжение мэра Москвы № 967-РМ от 9 декабря 1997 г. "Об утверждении Положения  порядке присвоения и учета кадастровых номеров земельных участков и прочно связанных  ними объектов недвижимости";

11. Москва, Приказ городского управления инвентаризации и оценки недвижимости № 27 от 18 августа 1998 года (Об исполнении совместного приказа КЗРиЗ и ГУИОН от 14.08.1998 № 170/26);

 12. Инструкция о порядке проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости (с изменениями, внесенными приказом КЗРиЗ и ГУИОН от 14.08.1998 N 170/26).

Дизайн :
Яндекс.Метрика