Герман ЛОМТЕВ,

генеральный директор Общероссийского Объединения «Российская Жилищная Федерация», почетный работник ЖКХ

 

Во многих городах жители активно создают товарищества собственников жилья - ТСЖ. Но это нравится далеко не всем. По телевидению и в печати продолжается пропагандистская кампания против ТСЖ - их, якобы, создавали, обманывая жителей. Досталось и представителям некоторых администраций, поставивших во главе правлений своих людей - якобы опять незаконно (хотя любой процент неприватизированных помещений в доме позволяет избрать в правление и сделать его председателем человека, не проживающего в этом доме, но получившего полномочия представлять интересы собственника муниципального фонда).

 

Федеральные власти развили эту атаку СМИ и предприняли активное наступление на ТСЖ на другом фронте - законодательном. Новым законом созданы практически непреодолимые барьеры на пути создания новых ТСЖ. А на действующие товарищества теперь не распространяются даже нормы Трудового кодекса на право заключать трудовые договоры с членами правления при исполнении ими функций штатных работников - закон лишил их государственных социальных гарантий, установленных для всех граждан Российской Федерации.

Введено еще одно ограничение - на осуществление товариществами безубыточной деятельности. Теперь будет действовать принцип: один многоквартирный дом - одно товарищество. Хорошо, если в доме хотя бы 200, а лучше - 300 и более квартир. А если 40, 60 или 80? Таких домов в средних и малых городах большинство. Законодатель (включая Правительство, доверившее решение этих вопросов Минрегиону) не мог не понимать, что вынуждает жителей содержать дома своими силами в условиях заведомо нерентабельного хозяйствования. Но пошел на это, параллельно не забыв законодательно обеспечить возможности для получения прибыли коммерсантами за счет жителей - в случае выбора ими альтернативного способа управления домом - по договору с коммерческой управляющей организацией.

Сейчас собственники повсеместно обсуждают, как теперь создавать объединения ТСЖ. Эта норма претерпела изменение, но еще сохранилась в Жилищном кодексе. Статья 142 ЖК РФ «для представления и защиты общих интересов» позволяет двум и более товариществам «по договору между собой создать объединение (ассоциацию, союз)», управление которым «осуществляется в соответствии с требованиями законодательства о некоммерческих организациях».

Таким образом, учредительные документы объединения ТСЖ должны соответствовать положениям закона об НКО. При создании союза и ассоциации их члены заключают учредительный договор и утверждают устав. В учредительном договоре определяются условия передачи объединению своего имущества и участия в его деятельности, условия о составе и компетенции органов управления, порядке принятия ими решений, иные не противоречащие законодательству положения.

НКО может осуществлять один или несколько видов деятельности, которые соответствуют ее целям. Предпринимательскую деятельность организация может осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана. Учет доходов и расходов по этому виду деятельности ведется раздельно.

Структура, компетенция, порядок формирования и срок полномочий органов управления НКО, порядок принятия ими решений и выступления от имени организаций устанавливаются уставом. Высшим органом управления ассоциации (союза) является общее собрание членов, его основная функция - обеспечение соблюдения целей НКО.

При введении в действие Федерального закона № 123-ФЗ, который содержит новые положения Жилищного кодекса, уже существовали как товарищества, объединяющие несколько домов в одном ТСЖ, так и объединения из нескольких ТСЖ. Их правовой статус не требует изменения, хотя некоторые положения учредительных документов могут быть уточнены. Это вправе сделать (но не обязаны) члены таких товариществ - собственники помещений, приняв соответствующие решения.

При создании объединений ТСЖ учредительный договор часто не оформлялся, поэтому составлять его сейчас придется фактически как бы задним числом, что вряд ли целесообразно, тем более что это не является обязательным условием. Уставы ранее образованных ассоциаций товариществ собственников жилья могут быть изменены с учетом новых положений разных законодательных актов, принятых в последние годы.

Специфика деятельности ассоциации (союза) ТСЖ и ЖСК позволяет рекомендовать включить в устав следующие положения:

- члены организации делегируют союзу функции по управлению многоквартирным домом (общим имуществом многоквартирного дома), исполнение этих функций является основным видом деятельности союза как некоммерческой организации, члены организации (товарищества и кооперативы) не ведут собственной хозяйственной деятельности, могут не иметь своего расчетного счета в банке и не иметь кассы, союз сдает за них необходимую налоговую отчетность;

- союз производит начисление членских взносов (обязательных платежей) собственникам жилья в домах своих членов - ТСЖ и ЖСК, собственники производят их оплату непосредственно на расчетный счет (в кассу) союза, данные поступления не являются доходом (выручкой от реализации платных услуг) союза как некоммерческой организации, отражаются в учете как целевые поступления на уставные цели;

- союз осуществляет внутренний учет денежных поступлений и расходов по дому (домам) каждого ТСЖ и ЖСК без составления отдельного бухгалтерского баланса, данные учета поступлений и расходов по объектам каждого ТСЖ и ЖСК являются доступными для их правлений и ревизионных комиссий, за полугодие и за год оформляются в виде отчетов;

- союз заключает договоры и ведет расчеты с поставщиками жилищных услуг и коммунальных ресурсов по многоквартирным домам всех ТСЖ и ЖСК, являющихся членами союза, если кто либо из членов союза не оставляет эту функцию за собой с использованием своего расчетного счета;

- члены союза содействуют тому, чтобы начисленные собственникам помещений размеры членских взносов (обязательных платежей) поступали союзу в полном объеме.

Вопросы реорганизации ТСЖ, состоящих из нескольких многоквартирных домов, равно как реорганизации действующих ассоциаций ТСЖ, также могут быть отражены в уставе на основании соблюдения прав и интересов собственников каждого дома, который должен рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости.

Легитимный порядок вывода любого дома из укрупненного товарищества по решению собственников только данного дома был разработан Объединенной дирекцией МООД - РЖФ сразу же после принятия нового Жилищного кодекса и неоднократно применялся в практике. Он основан на простом механизме: собственники, имеющие права более чем на половину имущества многоквартирного дома, извещают о выходе каждого из них из общего ТСЖ, после чего данный дом не может рассматриваться как объект недвижимости, который может оставаться в управлении такого товарищества. После этого собственники проводят собрание по выбору способа управления только своим домом.

Общие собрания собственников других многоквартирных домов не вправе навязывать свою волю собственникам любого дома, так как объединение собственников в одном ТСЖ могло быть только добровольным. Результаты финансово-хозяйственной деятельности всего объединения не могли препятствовать выводу дома из его состава, если деятельность по его содержанию не отражалась в самостоятельном балансе, который являлся базой налогообложения. Однако вывод многоквартирного дома из объединения не снимает индивидуальных обязательств собственников этого дома по финансированию содержания дома до момента его вывода из состава объектов недвижимости объединения.

Теперь такая процедура реорганизации объединений собственников или товариществ нашла отражение в Жилищном кодексе. Статья 140 предусматривает реорганизацию товариществ, созданных в двух и более многоквартирных домах, как в форме разделения, так и в форме выделения.

Таким образом, введенное в Жилищный кодекс в июне 2011 года ограничение по созданию ТСЖ (товарищество только в одном доме) противоречит интересам жителей - собственников, которые раньше были вправе самостоятельно выбрать наиболее эффективный способ хозяйствования в отношении своего имущества. Сегодня у них осталась возможность безубыточного содержания небольших многоквартирных домов только одна - если объединить несколько ТСЖ, созданных в каждом доме.

В этом случае не надо соблюдать другое ограничение, которое еще раньше придумали составители Жилищного кодекса, - обслуживать вместе только группу домов, расположенных на одном или на прилегающих друг к другу земельных участках. За пять лет так и не удалось выяснить, зачем это сделано, почему внутриквартальный проезд надо считать непреодолимым препятствием для слесаря и других работников товарищества. В объединение смогут войти товарищества, имеющие дома даже в разных концах города.

Аварии с самолетами и теплоходами заставили многих убедиться в неумении государства регулировать российский бизнес, не имеющий многолетних традиций цивилизованного развития. К сожалению, в аналогичном направлении развивается бизнес в сфере управления недвижимостью, где наибольший объем приходится на управление многоквартирными домами. Саморегулирование не получает должной поддержки от государства, а наоборот, будет теперь жестко контролироваться на грани вмешательства в деятельность управляющих организаций, раскрытия их коммерческой информации.

Поэтому многие собственники постепенно осознают, что более привлекательным становится некоммерческий путь управления - силами ТСЖ, ЖСК и их объединений. Им не нужно переплачивать, включая в цены заранее запланированную (обычно не малую) прибыль, их не нужно убеждать в приоритетном значении интересов дома и его жителей. Нужно решить только один вопрос - соблюдение технических параметров эксплуатации здания, наибольшие возможности для этого, безусловно, имеют объединения товариществ.

Конечно, расходы на регистрацию нового юридического лица увеличатся, но при грамотном управлении объединением они достаточно быстро окупаются. Вопреки козням недоброжелателей.

Мы - за равноправное развитие двух видов управления многоквартирными домами - коммерческого и некоммерческого без ущемления интересов одного за счет другого. Оценив свои возможности и условия деятельности, собственники сами выберут то, что им нужно. Законодательные и нормативные акты не должны этому препятствовать.

Дизайн :
Яндекс.Метрика