У потребителя права, у собственника - обязанности

(опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №3  2010) 

Жилищно-коммунальная сфера не случайно привлекает особое внимание руководства партии «Единая Россия». Работа с обращениями граждан в общественные приемные партии показала, что среди них более 40 процентов касаются недостатков в работе жилищных организаций и коммунальных предприятий.

 Анализ обращений жителей подтверждает наличие ранее установленных причин, тормозящих развитие жилищно-коммунального хозяйства во всех регионах страны. Такие причины существовали и раньше, но основные возникли в течение последних пяти лет - с принятием нового Жилищного кодекса, сопутствующих законодательных и нормативных актов. 

 Где же потребитель?

 В Жилищном кодексе его не оказалось. Даже в разделе «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги» по отношению к жителям, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в кодексе использовано множество других разных терминов - «граждане», «наниматели», «арендаторы», «собственники», «члены жилищного кооператива». В статье 155, посвященной порядку внесения этой платы, первые части устанавливают, когда и на основании чего вносится плата, но упускают, кем же она вносится. А в конце статьи те, кто несвоевременно и не полностью внесет плату, названы «лицами» и даже «должниками», но никак не потребителями.

 

 

Только в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307) введен термин «потребитель», определены его права и обязанности. Но здесь-то как раз и проявилась нестыковка с нормами Жилищного кодекса, в котором нет потребителя жилищных и коммунальных услуг. В результате в Правилах приведены такие странные положения:

Пункт 33. Если задолженность потребителя по оплате превышает 2 платежа, исполнитель вправе потребовать от собственника компенсации убытков (то есть задолженность одного требуют оплатить от другого). 

Пункт 38. В платежном документе указываются сведения о собственнике, нанимателе с указанием фамилий, имен и отчеств граждан (но не потребителей, хотя сведения об изменениях размера платы указывают в связи с уплатой неустоек потребителю). 

Пункт 51. Потребитель имеет право осуществлять права, предусмотренные Жилищным кодексом (напомним, что в кодексе потребителя жилищно-коммунальных услуг нет). 

Пункт 52. Потребитель обязан нести обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом (то есть нести обязанности, установленные в кодексе не для потребителя). 

Как известно, Министерство регионального развития утвердило новую редакцию Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (приказ от 28 декабря 2009 г. № 611).

При государственной регистрации Министерство юстиции сделало ряд замечаний, в частности, со ссылкой на Закон «О защите прав потребителей», который не позволяет правительству поручать кому-либо принимать акты, содержащие нормы о защите прав потребителей (можно только устанавливать правила организации деятельности по оказанию услуг потребителям). 

Поэтому Минюст полагает, что Правила, утверждаемые Минрегионом, не должны содержать условия договоров, заключаемых между потребителями и исполнителями, которые не предусмотрены законодательством, - в соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон (указов Президента по данному вопросу нет, а соответствующее постановление Правительства - № 307 - будет отменено). 

 Как закон защищает права потребителя

 В упомянутом ранее законе предусмотрены положения, которые пока еще не вошли в практику при оказании жилищных и коммунальных услуг. Например, потребители должны быть информированы о правилах оказания этих услуг, им должно быть указано конкретное лицо, которое будет оказывать определенные жилищные и коммунальные услуги.Закон запрещает обусловливать приобретение одних услуг обязательным приобретением других. В сфере содержания жилья по таким вопросам нередко возникают споры, существует даже теория разделения жилищных услуг на обязательные и дополнительные (к последним обычно относят услуги по охране, по обучению работников и некоторые другие). Закон запрещает без согласия потребителя выполнять дополнительные работы и оказывать услуги за плату, а потребитель вправе отказаться от оплаты таких услуг, а если они оплачены - потребовать возврата оплаченной суммы. 

Содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме требует коллективного принятия решений по этим вопросам, что не всегда находит должного понимания, механизм принятия таких решений прописан недостаточно. Минюст также указывает, что на отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг распространяется законодательство в области защиты прав потребителей. А оно относит к исполнителям только организации, оказывающие услуги по возмездным договорам, то есть согласно этому законодательству товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы не могут являться исполнителями коммунальных услуг. 

Закон «О защите прав потребителей» содержит еще одно важное положение, которое до сих пор не соблюдается в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг потребителям. 

Статья 37 закона устанавливает: «Потребитель обязан оплатить выполненную исполнителем в полном объеме работу после ее принятия потребителем. С согласия потребителя работа может быть оплачена им при заключении договора в полном размере или путем выдачи аванса». 

Жилищный кодекс (статья 155) устанавливает иное: плата вносится ежемесячно до десятого числа следующего месяца на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа следующего месяца. То есть в нарушение законодательства о защите прав потребителей житель лишен права принять выполненную работу - не получив его согласия, потребителя обязали оплачивать непринятую работу в полном объеме, причем даже не в форме выданного аванса. Это противоречие существует уже более пяти лет. 

В пунктах 3 и 4 статьи 29 Закона «О защите прав потребителей» установлено, что требования, связанные с недостатками оказанной услуги, могут быть предъявлены при принятии оказанной услуги потребителем. Однако жилищное законодательство не содержит такой нормы - исполнители и поставщики не оформляют документ о принятии потребителем оказанной ими услуги. Это лишает потребителя права предъявлять претензии в отношении оказанной услуги. А такие претензии возникают не только в отношении качества, но и в части количества и объема, так как нередко оплаченные заранее услуги вообще не оказываются. В результате потребитель лишен возможности реализовать право на уменьшение цены или на возврат уплаченной за неоказанную услугу денежной суммы в 10-дневный срок со дня предъявления претензии (такое право предусмотрено статьей 31 Закона). 

Сейчас настал момент устранить недостатки жилищного законодательства в отношении прав жителей многоквартирных домов, которые являются не только собственниками и нанимателями, в качестве которых их наделяет правами и обязанностями (в основном обязанностями) Жилищный кодекс, но и потребителями жилищных и коммунальных услуг, права которых нельзя ограничивать по причине несовершенства нормативных документов. 

 Как защитить потребителя жилищных и коммунальных услуг

 Недавно состоялось заседание Рабочей группы при Президиуме Генерального совета партии «Единая Россия», которое было посвящено вопросам совершенствования правового регулирования взаимоотношений между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями и потребителями коммунальных услуг. В обсуждении приняли участие представители коммунальных предприятий, федеральных и местных органов власти, а также объединений собственников жилья. Вопреки ожиданиям некоторых, несмотря на существенные различия интересов организаций, выступления большинства участников отличались желанием найти решение, которое могло бы устранить противоречия и споры во взаимоотношениях всех участников рынка жилищных и коммунальных услуг.

 Ключевыми проблемами, которые возникают перед всеми, стали  неплатежи, качество ресурсов, финансовая надежность организаций. Всеобщее внимание - приборам учета и энергосбережению. 

А главной все-таки остается проблема применения прямых взаимоотношений и расчетов между поставщиками и потребителями коммунальных услуг - несмотря на многие препятствия, прямые расчеты продолжают существовать повсюду - от северной Ухты до южного Сочи. Единодушно высказано мнение: необходимо законодательно предоставить собственникам право выбирать тот способ взаимоотношений и расчетов за коммунальные услуги, который соответствует их интересам. Тогда не будет поводов для конфликтов и судебных разборок. Сейчас многие коммунальщики делают это вопреки предостережениям своих юридических служб – об этом рассказал представитель петербургского электросбыта. 

Как уже отмечалось, 611-й приказ Минрегионразвития не прошел государственную регистрацию, Минюст предложил внести некоторые изменения в текст новых Правил. На заседании было отмечено, что дальнейшая работа над новыми Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам будет продолжена с учетом замечаний Минюста и предложений участников заседания. При проведении анализа нормативно-правового поля будут рассмотрены мнения общественных объединений с целью добиться главного: найти баланс интересов, дать потребителям свободу выбора, многовариантность. 

Появилась реальная возможность добиться существенного улучшения в деле защиты интересов и прав жителей городов Российской Федерации, кем бы они ни были: собственниками и нанимателями, а все вместе - потребителями жилищных и коммунальных услуг. 

В ходе выполнения намеченных мероприятий целесообразно проверить варианты реализации партийного проекта «Управдом». Экспертные группы уже ознакомились с опытом мэрии Москвы, где создан и в течение ряда лет действует самоуправляемый институт старших по домам и подъездам, выполняющих определенные функции по контролю за содержанием многоквартирных домов со стороны их жителей. В Арзамасе аналогичную деятельность при поддержке городской администрации проводят квартальные уполномоченные - они работают с жителями и ведут приемку работ, выполняемых жилищными организациями по содержанию общего имущества многоквартирных домов. 

В рамках другого партийного проекта - по созданию сети просвещения потребителей и участников рынка по оказанию жилищных и коммунальных услуг - решается проблема целевой подготовки и переподготовки лиц, занятых в сфере управления многоквартирными домами. Среди них представители управляющих организаций, товариществ собственников жилья, комитетов территориального общественного самоуправления, домовых комитетов. Разработаны программы для каждой категории слушателей, ведется подготовка к аттестации учебных центров в разных регионах страны. 

Российская жилищная федерация готова к сотрудничеству с региональными ассоциациями управляющих организаций и ассоциациями и союзами товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов. Особое внимание уделяется вновь созданным ТСЖ в домах, включенных в региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов. Они, как правило, не имеют специалистов, необходимых не только для контроля над проведением ремонтных работ, но и для организации текущей эксплуатации жилого дома. Поэтому проводится не только краткосрочное обучение таких специалистов, но и их последующее консультирование по всем возникающим перед ними вопросам (звоните в Москву - 706 3156, в Санкт-Петербург - 273 5170). 

Герман ЛОМТЕВ, генеральный директор Общероссийского объединения «Российская Жилищная Федерация», почетный работник ЖК ХРоссии

Дизайн :
Яндекс.Метрика