Арбитражный суд о правовом статусе общего имущества

(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №9 2009)

 

Принятое недавно постановление Пленума Высшего арбитражного суда (№ 64 от 23 июля 2009 г.) напомнило обращения из двух городов, полученные нами три года назад.

Письмо из Самары сообщало о том, что в новостройке пункты управления котельной и лифтами, а также устройства для управления газом, без которых эксплуатация многоквартирного дома невозможна, установлены в помещениях, оказавшихся в частной собственности физического лица. Ему же принадлежали тамбур, коридор, лестничный марш и санузел, составляющие единый комплекс технического обслуживания здания и инженерных коммуникаций.

Застройщик - ООО МЖК «Астра» не приложил к договорам с дольщиками документ о составе общего имущества многоквартирного дома, права на долю собственности которого, согласно закону (Жилищному и Гражданскому кодексам) должен был приобрести каждый собственник квартиры. В результате, несмотря на предостережение Комитета по законодательству Государственной думы и судебные иски от ТСЖ «Квартал-129», эту явно ненормальную ситуацию исправить не удалось. Недостоверность записи в ЕГРП органы регистрации практически никогда не признают, суды обычно соглашаются с ними, хотя каждому ясно, что управлять лифтами, котельной и подачей газа можно только из специального помещения, принадлежащего всем.

Обращение из Калининграда было другого характера. Там строился Балтийский бизнес-центр, в котором дольщики не могли договориться о размерах долей в праве на разные виды общего имущества. Например, банк, имевший меньшую долю по площади офиса, претендовал на больший размер территории земельного участка для обеспечения клиентов парковочными местами. Для таких зданий нормы Жилищного кодекса не могут  применяться, а статьи Гражданского кодекса, устанавливающие основные принципы владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, не совсем точно учитывают правовой режим подобного здания.

Для нежилых зданий отдельные положения нормативных актов могут применяться по аналогии в порядке регулирования сходных отношений, но их конкретизация применительно к содержанию данного здания должна быть отражена в специальном документе, принятом дольщиками (собственниками основных помещений) Центра.

Если раньше подобного рода разъяснения нередко учитывались судами, но не служили для них обязательным руководством, то с принятием нового постановления положение с вынесением решений по искам существенно изменилось. Постановление явилось результатом большой аналитической работы, проведенной Управлением анализа и обобщения судебной практики Высшего арбитражного суда.

Анализировались дела по спорам в отношении общего имущества в нежилых зданиях, в отношении которого отсутствует специальное регулирование. Всего было охвачено более 80 дел, рассмотренных арбитражными судами за последние годы (больше всего их было в Уральском, Поволжском и Центральном округах).

Неопределенность в вопросе о принадлежности, бремени содержания и порядке пользования помещениями и их частями привела к значительным различиям в оценках ситуаций и вынесенных решениях. Правовой режим общего имущества определялся:

- в зависимости от наличия записей в ЕГРП (собственность на общие помещения зарегистрирована за частным лицом);

- в зависимости от включения вспомогательных помещений в предмет договора продажи основных помещений (продавец утверждал о сохранении права собственности на помещения общего пользования, нередко не имея в собственности основного помещения);

- по искам о порядке использования помещений общего пользования и расходах на их содержание (частный собственник допускал или не допускал к пользованию ими);

- по искам об установлении сервитута для использования принадлежащих частному лицу вспомогательных помещений другими собственниками основных помещений.

В качестве особенностей исходных условий для вынесения решений арбитражными судами учитывалась позиция органов регистрации собственности. В большинстве случаев обжалование отказа государственных органов в регистрации права покупателей на помещения общего пользования, не указанные в договоре, судами не удовлетворялось. Но бывали случаи, когда органы регистрации оформляли права покупателя на непоименованные в договоре помещения общего пользования самостоятельно. Арбитражные суды признавали такие действия незаконными.

Встречалась позиция судов, применявших по аналогии законодательство, регулирующее отношения по поводу общего имущества в жилых домах. Эта позиция означала, что лицо, чье право индивидуальной собственности на помещения общего пользования было зарегистрировано, на самом деле такого права не имеет. Лишение данных лиц права собственности против их воли по основанию, не предусмотренному законом, вызывало сомнение. Но такое мнение необоснованно: если последовательно применять аналогию закона, то «у этих лиц индивидуального права собственности на помещения общего пользования не возникало, а записи в ЕГРП об этом праве являются недостоверными».

Последняя фраза взята в кавычки не случайно. Она приведена в «Справке о практике рассмотрения арбитражными судами споров, касающихся общего имущества», составленной Управлением анализа и обобщения судебной практики Высшего арбитражного суда. То, что она составлена по данным анализа дел о спорах в нежилых зданиях, не уменьшает ее ценности для оценки аналогичных решений по спорам об общем имуществе в многоквартирных домах. В выделенной фразе дана правовая оценка позиции судов службами высшего судебного органа. Она основана на безусловном соблюдении законодательной базы, устанавливающей правовой режим общего имущества в жилых домах, помещения в которых принадлежат разным лицам.

Возникает вопрос: что мешает арбитражным судам всех округов Российской Федерации при рассмотрении споров об общем имуществе в многоквартирных домах всегда признавать записи в ЕГРП недостоверными и выносить решения на основании закона? К сожалению, большинство судов не решается утверждать, что «индивидуальное право собственности на помещения общего пользования не возникало», несмотря на записи в ЕГРП. Вспомните пример из Самары, приведенный в начале статьи, где тамбур, коридор и лестничный марш, ведущие к помещениям с узлами регулирования и учета коммунальных ресурсов всего дома, оказались в собственности физического лица.

Некоторые окружные суды считали вспомогательные помещения в нежилых зданиях самостоятельными объектами гражданских прав, не следующих судьбе основных помещений. При такой позиции суды отказывали в исках собственникам и покупателям основных помещений в признании их права общей долевой собственности на помещения общего пользования.

Другая позиция основывалась на признании основных и вспомогательных помещений сложной, или главной, вещью и принадлежностью (ст.ст. 134 и 135 ГК РФ). Однако отсутствие критерия определения принадлежности вспомогательных помещений к основным (например, к разным помещениям, принадлежащим разным лицам) неизбежно ставит вопрос об общей долевой собственности на эти помещения. Поэтому некоторые окружные суды прямо указывают на недопустимость применения положений упомянутых выше статей ГК РФ к рассматриваемым отношениям.

Постановлениями ряда окружных судов по спорам в нежилых зданиях устанавливались сервитуты, дающие право эксплуатировать помещения общего пользования. Их условия принимались по соглашению сторон, а при недостижении согласия с собственником вспомогательных помещений - по искам владельцев основных помещений. Однако при обременении вспомогательных помещений сервитутами возникают споры о размере платы за пользование, так как согласно статье 274 ГК РФ сервитут, установленный судом, всегда является платным. Однако попытки взыскивания платы за пользование такими помещениями бывают и без установления сервитута (до сих пор нам казались дикими слухи о взимании платы, например, за подъем на лифте или проход по коридору, однако теперь такие случаи становятся реальностью).

В итоге по заключению Управления анализа и обобщения судебной практики среди существующих подходов лишь один являлся комплексным и позволял определять правовой режим всего общего имущества в нежилом здании. Это подход применения по аналогии норм об общем имуществе в жилых домах. Он и был положен в основу проекта постановления пленума по результатам проведенного анализа.

Однако по ходу обсуждения проекта он претерпел ряд изменений, главное из которых заключается в том, что по названию и содержанию статей (пунктов) постановление распространяется на судебные иски в отношении общего имущества не только в нежилых зданиях, но и в многоквартирных домах. А это заставляет нас особенно внимательно изучить сделанные Высшим арбитражным судом разъяснения.

Наиболее важным представляется последний пункт - о судебном рассмотрении споров «о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе если в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество». Разъяснено, что суд рассматривает такое требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Пленум указал на возможные различия в отношении владения помещениями общего пользования - собственники основных помещений могут владеть ими, а могут не иметь доступа в них. Во втором случае они вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Другим важным разъяснением является такое: «Допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы». Указано, что стороной договора признается множественность лиц, к таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ, причем обременение устанавливается на все здание в целом.

До сих пор правовой режим использования частей зданий (в большинстве случаев - многоквартирных домов) не был достаточно определен, теперь разъяснения сделаны. Можно надеяться, что суды не будут пользоваться неточностью формулировки, в которой пропущены ненесущие стены, крыльца, вывески и другие возможные варианты.

Пленум фактически внес два уточнения в Жилищный кодекс. Во-первых, признано, что более точно определять доли в праве общей собственности на общее имущество с учетом высоты помещения, если она существенно отличается от иных помещений (то есть определять доли не по площади, а по объему помещений, что, конечно, более правильно).

Во-вторых, разъяснено содержание подпункта 5 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ («другие вопросы», отнесенные к компетенции общего собрания собственников). Общим собранием «может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности, отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены:

- порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования;

- участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества - использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду».

Как это может быть использовано на практике?

Известно, что конструктивные особенности и планировка жилых и нежилых зданий в большинстве случаев не позволяют обеспечить каждому собственнику основного помещения возможность пользования всеми помещениями общего имущества. Жилищный кодекс допускает возможность раздельного обсуждения решаемых вопросов собственниками жилых или нежилых помещений - это может быть предусмотрено уставом ТСЖ (п. 6 ст. 146 ЖК РФ). Члены товарищества оплачивают расходы по содержанию общего имущества в порядке, установленном органами управления ТСЖ.

Таким образом, расходы собственников на эти цели не должны обязательно соответствовать долям в праве на общее имущество. В комментарии к статье 249 ГК РФ указано, что по соглашению собственников (по решению общего собрания) каждый из них может принять на себя расходы, приходящиеся на долю другого собственника. Такие случаи вполне реальны. Например, когда собрание решает начислять расходы на управление не по долям (по площади помещений), а равными частями по каждой квартире (как за радиоточку или телеантенну).

Необходимо глубже проработать формулировки постановления об установлении режима использования отдельных общих помещений. Такими помещениями могут быть подвалы (в некоторых домах убрали термин «технический»), тамбуры, холлы, крыши и многое другое. Проработки требует и вопрос о порядке проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования. Сейчас эти решения принимаются в рамках оформления заявок на выделение средств федерального бюджета по формам правления фонда, но их применение ограничено и не касается вопросов текущего ремонта.

Большое значение будет иметь разъяснение о том, что «право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП». Как известно, такая регистрация практически не велась, что позволяло отрицать наличие у собственников надлежаще оформленных прав на общее имущество. Этим пользовались и заинтересованные чиновники органов местного самоуправления, и застройщики, скрывающие от дольщиков состав общего имущества. А не так давно появились и группы рейдерского захвата имущества многоквартирных домов.

Именно о таких требованиях со стороны Жилищной инспекции по Центральному административному округу Москвы сообщил недавно председатель ТСЖ «Монолит» с Тишинской площади на заседании «круглого стола» в редакции газеты «Квартирный ряд». А вместо таких незаконных требований инспекции следовало запретить арендаторам нежилого помещения проводить несогласованную с собственниками перепланировку с захватом коридора, давно включенного в состав общего имущества многоквартирного дома.

Вместе с тем постановление закрепляет установленное Жилищным кодексом неудачное ограничение права собственников самим распределять доли в праве на общее имущество. Такое право существовало до принятия кодекса и за десять лет полностью себя оправдало. Другое замечание: постановление недостаточно обоснованно вводит новое понятие - «общее имущество здания», в состав которого не попадает земельный участок и объекты, расположенные на этом участке (по Жилищному кодексу, в «общее имущество многоквартирного дома» входят все помещения, конструкции и оборудование дома, а также земельный участок и расположенные на нем объекты). Высшему судебному органу не следовало допускать такую нестыковку понятий с Жилищным кодексом.

В целом новый документ, безусловно, полезен и может оказать положительное влияние на позитивное развитие судебной практики в очень важной сфере. Но для этого нужно действенное сопровождение принятого постановления в судебной практике. На это указывает опыт применения постановления № 57 от 5 октября 2007 года, разъяснения которого проигнорированы во многих судебных решениях (например, в части особого статуса ТСЖ, не учитываемого в договорах с ресурсоснабжающими организациями).

Г. А. ЛОМТЕВ,генеральный директор Общероссийского объединения Российская жилищная федерация, сопредседатель Союза потребителей РФ, к. э. н.

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика