ТСЖ: как объединяться?

(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ №102008)

 

Вопросы объединения и разъединения постоянно волнуют человечество во всех сферах жизнедеятельности. Особенно впечатляют такие процессы в геополитическом  масштабе: когда-то развалились Византия и Великая Британская империя, на наших глазах перестали существовать Советский Союз и Югославия. А сегодня можно говорить и о распаде Грузии. В основе этих катаклизмов лежит много причин, главной из которых в большинстве случаев стало стремление людей жить самостоятельно, не испытывая никакого давления или влияния со стороны.

 

Однако объективно существует и обратная тенденция - объединяться друг с другом. До недавнего времени Россия настойчиво стремилась присоединиться к  Всемирному торговому сообществу, а Президент Украины возглавляет часть населения страны, стремящейся в НАТО. До военного блока уже дорвались страны Восточной Европы.

Обе тенденции характерны и для любых видов человеческой деятельности, включая жилищно-коммунальную сферу, в которой, несмотря на многочисленные трудности, возникает все больше крепких островков жилищного самоуправления.

Создание ТСЖ вроде бы поддерживается властями, которые даже задали темпы роста числа товариществ в муниципальных образованиях, без достижения которых они попросту не получат бюджетной поддержки на финансирование капитального ремонта многоквартирных домов. Однако некоторые высокие представители тех же властей в последнее время все чаще заявляют о том, что ТСЖ в силу непрофессионализма не смогут сами квалифицированно управлять своими домами и должны занять место заказчика, наделяющего этой функцией других участников рынка услуг - управляющие компании, якобы профессионально подготовленные для такой деятельности.

Неудивительно, что рожденные в борьбе товарищества с первых же шагов ищут единомышленников, вместе с которыми они смогут выстоять, отстаивая самые насущные интересы и установленные законом права. Так стали появляться объединения жилищных некоммерческих организаций - ТСЖ и ЖСК.

Среди первых следует назвать Чебоксарскую городскую ассоциацию, отметившую недавно четверть века своей деятельности. Она создавалась как объединение ЖСК города, в основу которого была заложена хозяйственная деятельность по содержанию 75 домов. В объединение привлекли все нужные кадры, специалистов и рабочих, создали хорошую эксплуатационно-ремонтную базу. Многие ЖСК даже не стали открывать собственные банковские счета, так как было решено пользоваться расчетным счетом объединения. Однако его устав позволял каждому коллективному члену объединения видеть результаты общей деятельности, не упуская из виду свой экономический интерес.

Умелое сочетание общих и частных интересов позволило объединению успешно функционировать все эти годы, включающие весьма сложный период реорганизации страны и экономики Чувашской Республики, а сейчас уверенно смотреть в будущее. Сегодня в эксплуатации ЧГО находится уже около ста многоквартирных домов.

Позже в Саратове и почти одновременно в Москве были созданы городские союзы ЖСК, которые  начали обмен опытом работы, заключавшейся в обеспечении информационно-методическими материалами своих коллективных членов, их консультировании по всему комплексу вопросов - организационным, техническим, экономическим, юридическим.

Оба союза продолжают свою деятельность и сегодня, наполняя ее новыми формами работы в интересах своих членов, но не переходя единожды установленные границы - помощь в защите прав и интересов без вмешательства в их внутреннюю деятельность. Хотя оценку своей работы со стороны профессионально подготовленных специалистов они могут получить, обратившись в союз с просьбой провести экспертизу финансово-хозяйственной деятельности ЖСК или ТСЖ (стоить это будет в несколько раз  дешевле, чем аудит, а результат гарантирован более качественный).  

Чуть позже в Москве появился Союз собственников жилья  и далее продолжалось создание жилищных объединений во многих городах. Принципы их функционирования повторяли два названных варианта - включали хозяйственные функции или ограничивались консультированием и юридической поддержкой. Вторых оказалось явно больше.        

Постепенно число самостоятельно хозяйствующих жилищных объединений увеличивалось, практика их деятельности развивалась и совершенствовалась. В Волгограде на базе шести соседних высотных корпусов, в которых образовано шесть ТСЖ, было создано объединение Градфорд, взявшее на себя выполнение специальных работ, требующих сертификации, например, обслуживание лифтов и вентиляционных систем, а также выполнение заявок на ремонт внутри частных помещений. Таким образом, эта структура занимается не только координацией работы своих членов, но и обслуживает их общую собственность в многоквартирных домах. При этом, оставаясь самостоятельным субъектом права, каждое товарищество может в своих интересах использовать также и возможности объединенной хозяйственной структуры.

Важный толчок для дальнейшего развития самоуправляемых структур в жилищной сфере дала приватизация жилья и принятие законодательных и нормативных актов по статусу кондоминиумов в жилищной сфере и товариществ собственников жилья. Именно тогда - в 1996 году было создано самое крупное в России жилищное объединение - Межрегиональная организация объединений домовладельцев (МООД).

Ее учредили руководители действовавших объединений десяти городов, однако благодаря активной региональной политике на местах и профессионально-полезной работе в федеральных структурах организация достаточно быстро стала общероссийской, охватив территорию, на которой проживает более половины населения страны. С 2007 года она официально функционирует уже в статусе общероссийского объединения «Российская жилищная федерация». 

Дирекция МООД-РЖФ постоянно действовала в контакте с Государственной думой, с  Госстроем России, ведущими министерствами и ведомствами. В результате был достигнут ряд существенных изменений в отношении деятельности самоуправляемых жилищных объединений. В частности, при принятии Налогового кодекса удалось добиться отнесения взносов на техническое обслуживание, санитарное содержание, текущий и капитальный ремонт многоквартирных домов к целевым взносам, не входящим в налогооблагаемую базу.

Другим важным результатом, которого пришлось добиваться более семи лет (с 2000 года), стало установление особого статуса юридического лица для товарищества собственников жилья - как организации, не имеющей самостоятельных хозяйственных интересов и действующей исключительно в интересах и по поручению членов ТСЖ. Такой статус позволяет добиваться соблюдения именно таких прав и обязательств при установлении договорных отношений с поставщиками ресурсов и услуг, не создает у ТСЖ базы налогообложения.

Еще одним достижением можно считать принятое по инициативе МООД с участием Минфина и Минюста значительное - в десять раз - снижение размера государственной пошлины за регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - с 500 до 50 рублей.

Принятие на федеральном уровне перечисленных и многих других положений не означает, к сожалению, их безусловного применения на практике в разных регионах. Чтобы обеспечить их реальное осуществление, дирекцией МООД-РЖФ совместно с представительствами в субъектах федерации организовано сопровождение принятых законодательно решений до их реализации в ТСЖ конкретных муниципальных образований. Это одна из причин укрепления авторитета организации и постоянного вхождения в ее состав новых участников.

Наряду с «мягкой» формой членства, предусматривающей получение консультативной и юридической помощи, а также организационной поддержки (путем вступления дирекции во взаимоотношения своих членов с другими участниками рынка и с местными администрациями), с первых же шагов МООД предусмотрела возможность взаимоотношений с членами - жилищными объединениями - в форме хозяйственного партнерства. Для этого  создана структура в специальной организационно-правовой форме некоммерческого учреждения. По ее примеру в разных регионах позже образованы организации, позволившие вести бесприбыльное содержание многоквартирных домов, как управляемых товариществами, так и не выбравших этот способ управления.

Новый Жилищный кодекс содержит неоправданные ограничения по включению домов в создаваемое товарищество собственников жилья. Искусственно придумано, что дома должны находиться на смежных земельных участках, что препятствует воплощению решений общих собраний собственников домов, разделенных проездом или торговой точкой. Неуклюжая формулировка мешает включению в действующее товарищество соседнего дома - в ней сказано о создании общего ТСЖ в соседних домах, но не сказано о последующем включении соседнего дома. Подобного рода недоработки, мешающие людям жить так, как им удобнее, необходимо преодолевать на всех уровнях - как путем внесения поправок, так и используя другие возможности на месте.

Перечень взятых на контроль законодательных и правоприменительных неувязок, по которым ведется работа в МООД-РЖФ, достаточно обширен и, к сожалению, постоянно  пополняется в результате новых обращений из регионов.

За последнее время периодически появляется информация о попытках создания других союзов и ассоциаций, провозгласивших примерно те же цели. Одни бесследно пропадают после первого проведенного мероприятия, другие усиленно себя рекламируют в качестве самых перспективных. Жизнеспособность таких структур проверяется практикой: если они оказывают реальную поддержку товариществам, не ставя во главу личные интересы, их деятельность будет полезна.

Беспокойство у многих представителей жилищных объединений вызывают попытки из-за рубежа оказывать влияние на развитие жилищного самоуправления в России. Сначала этим занималось только агентство правительства США, развернувшее активную деятельность в стране еще в 90-е годы. Теперь к этому присоединился фонд «Новая Евразия», выдавший гранты лицам из нескольких городов, что позволило мобилизовать их на организационную работу по созданию ассоциации. Грантополучатели создают видимость работы ровно настолько, насколько это профинансировано грантодателем. Надолго их вряд ли  хватит, но негативные последствия этой деятельности для России нельзя недооценивать.

Проникновение чуждой идеологии, естественно, всячески маскируется, но ее влияние нельзя не заметить. Вот последний пример: агентство правительства США и Всемирный банк финансировали зарубежную поездку группы представителей жилищных объединений России для изучения опыта реформы. Для посещения  была выбрана Эстония - страна, недавно осуществившая недружественный акт в отношении нашей страны. Поездку приурочили к другому акту руководителей Эстонии - почти в те же дни они выражали сочувствие и поддержку преступному режиму в Грузии. Всем понятно, что как раз именно туда и захотели отправить россиян за опытом реформирования.

Слабая, исковерканная переустройством Россия начала 90-х годов слишком много позволила Западу перенести на свою землю. Теперь видны последствия этой недальновидной политики. Нельзя больше повторять прежних ошибок и неразборчиво выбирать себе новых учителей. Как завершать реформу, не наступая на жилищное самоуправление, мы сумеем разобраться сами.

 

Герман Ломтев,

 

генеральный директор Российской жилищной федерации

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика