Опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №10(108)2016

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Опасная тенденция наблюдается при кадастровом учете зданий. Органы исполнительной власти искусственно объединяют общее имущество различных МКД.

Сфере недвижимости – управляемый бизнес

Так можно охарактеризовать направление развития рынка жилищной сферы, которое начало осуществляться с первых лет наступившего века и последовательно проводится сегодня. Основные положения такого курса были предусмотрены ЖК РФ, который заменил управление жилищным фондом (включавшее предоставление жилья) на управление МКД, ограничив это понятие способом содержания общего имущества дома и предоставления коммунальных услуг.

На бизнес (а заодно на ТСЖ и ЖСК) легли обязанности исполнителя коммунальных услуг, которые изначально являются убыточными (ресурсы перепродают жителям по той же цене).

Хотя оплата за жилищно-коммунальные услуги должна вноситься управляющей организации - органы власти создали расчетные центры (ЕИРЦ, ВЦКП и др.), которые не только выдают платежные документы, но и занимаются сбором денежных средств на единый счет и расщеплением поступлений.

Расширение функций и полномочий госжилнадзора, снятие ограничений на проведение внеплановых проверок, возобновление лицензирования деятельности в этой сфере создали фактически неконтролируемые возможности для коррупции, сделав бизнес в сфере управления недвижимостью легко управляемым сверху.

Дальнейшее развитие бизнеса в условиях ограничения роста тарифов для населения возможно только за счет расширения, то есть перераспределения рынка. Поэтому нельзя считать случайным постоянное введение всё новых ограничений на выбор некоммерческих способов управления – установление ничем не обоснованного лимита на число квартир для непосредственного управления домом, три ступени подтверждения согласия учредителей на создание товариществ.

В 2011- 2012 годах была инициирована тотальная проверка всех ТСЖ России, с 2014 – всех ЖСК и ЖК. В 2016 разработан законопроект даже о ликвидации ЖСК и ЖК, причина - их члены уже оплатили пай(!). Хотя никакой логики здесь нет: потребительский кооператив можно создать для строительства, а можно - для содержания дома, тогда их члены тоже платят взносы, но на другие цели.

Аферы для передачи домов управляемому бизнесу

Весьма болезненны для граждан реальные попытки передачи управляемому бизнесу домов, в которых в своё время были созданы ЖСК и ТСЖ. Например, такую попытку удалось предотвратить в Челябинске, где пытались выдать за один дом два жилых строения: сначала ЖСК построил МКД из трех секций, позже рядом добавили ещё пять секций, которые заселил райсовет. Каждый дом получил свой техпаспорт, а жители более 40 лет не знали, что живут якобы не по закону. Победитель проведенного конкурса на управление несуществующим объединенным домом запросил техдокументацию – собственники отказали, подал в суд, но передумал – до начала рассмотрения иск был отозван.

В Санкт-Петербурге нечто подобное задумывали давно, но начать действовать долго не решались – слишком велик риск социального протеста. Но недавно нашлись желающие провести социальный эксперимент на собственниках жилья (с учетом членов их семей масштаб задуманного во всех районах впечатляет).

СПРАВКА: В период массового жилищного строительства Ленгорисполком выделял ЖСК земельные участки для возведения корпусов из двух-четырех секций обычно в девять этажей. Нередко к ним пристраивались строительные корпуса других застройщиков – кооперативов или города. Внешне строения из двух-трех самостоятельных объектов недвижимости, возведенных рядом, выглядят как один МКД. Но очевидно что-то иное стало причиной того, что спустя почти полвека обычно качественной эксплуатации вдруг обнаружили нарушение: МКД управляется не одной управляющей организацией.

На самом деле это не так, и признаков нарушения в действительности нет.

Согласно нормативному акту, утвержденному постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 75, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством

Инициатором объединения отдельных МКД считают жилищную инспекцию, которая дала предписания районным администрациям – устранить нарушения, предложив собственникам изменить способ управления, в противном случае провести конкурс на управление этим домом.

Жилищный комитет активности не проявлял, хотя именно этой службе следовало бы вовремя найти решение, которое не вызовет широкого возмущения общественности.

Но настоящие инициаторы конфликта до сих пор остаются для многих неизвестными – это те, кто, используя служебное положение, скрытно от жилищной общественности заменил архивные документы инвентарного учета строений до 01.01.2013 – до даты передачи сведений «о ранее учтенных объектах недвижимости» в другое ведомство – в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

В ЖСК продолжают пользоваться техпаспортом своего МКД, а в кадастре такой дом не зарегистрирован, так как более трех лет назад туда переданы другие сведения – на этом земельном участке расположен другой, более крупный дом.

ГУП ГУИОН Санкт-Петербурга создан для инвентаризации и учета существующих объектов недвижимости – именно эта служба составляет и выдает техпаспорта на МКД всех ЖСК, ЖК и ТСЖ, она никогда не имела полномочий самовольно изменять параметры домов, разделять или объединять их общее имущество, то есть формировать новые объекты недвижимости без соответствующего волеизъявления их собственников. Делать техпаспорта на несуществующие объекты рискованно, этим скорее всего вызвана проявляемая в ответах собственникам скрытность с вызывающим объяснением: «у ГУП ГУИОН отсутствует обязанность информировать всех собственников помещений в здании и согласовывать с ними свои действия». Такое объяснение получили жители трех девятиэтажных отдельно стоящих жилых зданий, которые в течение 12 лет не знали, что их дома объединены, а более четырехсот квартир в двух домах перенумерованы. На основании какого документа изменены учетные сведения - не объясняется вообще. Но сведения изменены и переданы в кадастр до 01.01.2013 года, то есть техпаспорт и другие документы «ранее учтенных объектов недвижимости» были изготовлены до этой даты, а теперь очевидно отсутствие оснований для этого будут объяснять утерей документов за давностью хранения.

В Законе о кадастре ясно указано: «учет признается юридически действительным, если учет осуществлен в установленном законодательством порядке» (ч.1 ст.45). Выше изложенные факты свидетельствуют об отсутствии законных оснований в действиях ГУИОН, что не позволяет считать кадастровый учет зданий с искусственно объединенным общим имуществом «юридически действительным».

Вывод очевиден – допущено правонарушение, но виновные не названы и не наказаны.

Вместо них нарушителями пытаются сделать членов ЖСК и ТСЖ: статья в кодексе есть, а что такое «многоквартирный дом» лучше всех знает жилищная инспекция.

Органы власти демонстративно заявляют о нарушениях ЖК РФ и указывают на изменение способа управления как якобы единственный выход из сложившейся ситуации, что главный вопрос – а был ли мальчик? – остается в тени.

Возможно ли объединение МКД?

Состав общего имущества каждого строения (не только по видам, но и по количеству, по другим параметрам каждого вида имущества) является его индивидуальным признаком – не существует строений с абсолютно одинаковым составом. В домах, заказчиками которых выступали ЖСК, состав имущества определялся особенно тщательно – от него зависела стоимость строения (сначала сметная, а после приемки в эксплуатацию и фактическая), исходя из которой проводился расчет паевого взноса каждого члена ЖСК.

С принятием закона о собственности полная оплата паевого взноса стала основанием для возникновения права собственности – на квартиру и соответствующую долю в составе общего имущества МКД, на получение свидетельства, подтверждающего это право. У членов ЖСК другого МКД, пристроенного рядом (обычно их подвалы и крыши не соприкасаются, имеют собственные ограждающие конструкции) свои доли в праве на своё общее имущество.

Состав своего имущества вправе изменить только собственники – если никто из них не будет против. Много лет члены ЖСК живут в своем доме, своих более активных соседей избирают членами правления, контролируют их работу. Хотят ли они объединить своё имущество с имуществом другого дома? Законы практически это исключают – согласия всех собственников получить вряд ли возможно.

Объединение имущества любого дома ЖСК с имуществом любого другого дома потребует весьма сложного оформления, включая пересчет размеров паевых взносов, переоформления всех свидетельств о собственности и многих других документов. Но эти процедуры могут выполняться на завершающем этапе только при условии, что предварительно приняты и надлежаще оформлены изначальные положительные решения на двух первых этапах:

              - собственники единогласно решили объединить общее имущество двух (или более) МКД (получено письменное согласие всех собственников помещений объединяемых МКД),

              - собственники обратились с заявлением с приложением принятого решения и других необходимых документов (включая технические планы, подготовленные кадастровыми инженерами по результатам выполнения кадастровых работ) в орган кадастрового учета для постановки вновь образованного объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и получили выписку из ЕГРП, выданную на данный объект недвижимости.

Ни один из действующих органов власти не имеет полномочий, позволяющих изменить характеристики объектов недвижимости, то есть объединить МКД, ранее учтенные как самостоятельные строения.

Таким образом, вопрос о полномочиях – главный.

Почему вопрос возник именно сейчас, через 40-50 лет после приемки дома в эксплуатацию госкомиссией в полном соответствии с законом? Очевидно только потому, что начался передел рынка услуг, а дома ЖСК – явно выгодный товар.

Но выставить такой товар на рынок (на конкурс) закон не позволяет.

У кого-то может возникнуть вопрос в отношении почтового адреса. Ответ: адрес не имеет отношения к изложенным вопросам. Адресация регулируется Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221, которые не содержат специальных требований к адресу МКД, который может быть изменен, а может быть и оставлен (есть много примеров несоответствия адресов самостоятельных МКД в городах РФ).

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика