Возлюбить капремонт?

Вопрос чисто риторический, согласитесь. Этот брак, пусть и без малейших признаков взаимности, жёстко предписан нам законом. И если уж собственнику квартиры в МКД предстоит в течение 30 лет состоять с Фондом капремонта и его распорядителем региональным оператором (РО) в отношениях пусть постылых, но неизбежных, не следует ли ему, собственнику, позаботиться хотя бы о максимальном смягчении своей участи?

К сожалению, автору недоступны работы, в которых профессионалы взялись бы оценить юридическую состоятельность проекта “Капремонт” в целом и в частностях. Боюсь, что их пока не существует, а жаль, ибо проблема, затрагивающая существенные интересы большей части населения страны, должна бы решаться наиболее компетентным и цивилизованным образом и ни в коей мере не послужить поводом для вполне возможных в складывающейся обстановке массовых проявлений протеста.

Больше года Закон о капремонте шествует по стране. Наконец-то началась реализация соответствующей Программы в Москве. Так не пора ли провинциалу поделиться со столичными жителями своими впечатлениями?

Итоги года

В 2014 г., по заключению комиссии Госфиннадзора жители Владимирщины внесли в Фонд капремонта меньше половины от ожидаемых 600 млн. руб. Правда, из запланированных по линии господдержки 50 миллионов не поступило вообще ни копейки, так что есть с кого брать пример! Ну а Фонд, в свою очередь, “отомстил” своим клиентам тем, что, за год существования не удосужился организовать вообще никакой(!) бухгалтерской отчётности. Этот факт указан в отчёте Госфиннадзора. За полтора года сменились три гендиректора, изданы три варианта устава Фонда и три редакции Программы капремонта. Так до отчётности ли? Да и возможна ли она при полном отсутствии бухгалтерского учёта?

Тяжкий, как я понимаю, грех. Но не единственный. И не только в части учёта платежей. Буква и дух Закона возлагают на РО обязанность сначала заключить с потенциальными плательщиками договор – и только с момента его заключения у собственника жилья возникает обязанность платить, а у РО – право требовать оплату. Правда, заключать договор и собственник обязан. Однако обязательной или хотя бы типовой формы такого договора нет. Следовательно, стороны вольны сами устанавливать любые условия, лишь бы они не входили в противоречие с законом. Согласитесь, столь долговременные и многозатратные отношения требуют от собственника максимальной осмотрительности при выработке условий договора.

Наш РО предлагает хранить квитанции об оплате три года. Не планирует ли РО десятки лет собирать денежки, потом вернуть клиентуре взносы за три последних года, а остальные её требования отвергнуть за истечением срока?

В уставе московского Фонда прописан пятилетний срок хранения всех его документов. Ну и как ваш наследник убедится, что РО приступил к ремонту в срок, установленный первым вариантом Программы, а не отодвинул его втихаря, хоть это и запрещено законом, на пару пятилеток? Прежние редакции документов не сохранились, сопоставлять не с чем, да и уличать некого: уволились, постарели, умерли. Вот где простор для махинаций!

Вернемся в славный град Владимир. Программа капремонта в области действует с апреля 2014г., проекта договора от РО и приглашения его заключить я до сих пор не получил. Вот его, РО, дословные разъяснения, которые даны в игривой форме и поступили вместе с извещением на оплату:

Вопрос: Для чего на оборотной стороне квитанции напечатан договор?

Ответ: В соответствии со ст. 181 ЖК РФ и ст. 445 ГК РФ между РО и собственниками… должен быть заключён договор. При этом факт уплаты собственником взноса на капитальный ремонт является фактом заключения договора. Текст договора опубликован на обратной стороне квитанции для ознакомления, заполнять и подписывать его не надо.

Это похоже на предложение заключить договор? – Да нисколечки! И с какого рожна я приступлю к платежам до его заключения? То есть самим фактом платежа заявлю, по сути, что заранее согласен с любыми условиями?

Разумная осмотрительность требует от меня в столь затратном и долгоиграющем деле, плодами которого воспользуются только мои внуки, именно в их интересах тщательно изучить предложения РО (когда они поступят, разумеется) и, если они меня не устроят, выдвинуть и отстоять встречные. На тридцать лет вперёд устно не договариваются - и если РО этого почему-то не понимает, тем хуже для РО! А пока я вправе дожидаться от него предписанных законом предложений, тем более, что мне это ничего не стоит. Перечитайте разъяснения РО, чтобы лишний раз убедиться: Оператор отнюдь не предлагает заключить договор, он предлагает внести деньги! Ссылка в его разъяснении на ст.445 ГК, которая как раз обязывает его предложить проект договора и рассмотреть встречные предложения, выглядит в этом свете чистым издевательством.

А если РО образумится и, потратив столько времени на бездействие, всё-таки исполнит свою обязанность и предложит мне свой проект договора?

Вредные советы

Ну, всё будет зависеть от его содержания! Писульку на обороте квитанции он и сам проектом договора не считает, поэтому я сегодня не могу знать всех его условий. Кроме тех, прописанных в законе как обязательные: я регулярно плачу, а он меня когда-нибудь капитально отремонтирует. У вас будет месяц на обдумывание своих замечаний и встречных условий. Не настаиваю на универсальном и исчерпывающем характере своих предложений, просто поделюсь ими с заинтересованным читателем. Мои требования:

1. Обязательная письменная форма договора. Обязательная регистрация договора и его депонирование учредителем Фонда.

2. Запрет передавать кому бы то ни было персональные данные собственника, ставшие известными РО в связи с исполнением им своих обязанностей.

3. Запрет увязывать обязательства собственника по уплате взносов с его, собственника, отношениями с УК и РСО. Действия, направленные на нарушение ресурсоснабжения собственника, равно как и угроза применения этих мер, признаются неправомерными, направленными на умышленное нанесение вреда и являются основанием для немедленного одностороннего расторжения собственником договора.

4. Стандартное в сегодняшних условиях требование: повышение размера взносов не должно превышать официально установленных темпов инфляции.

5. Право взимать пени с собственника РО приобретает с момента фактического начала работ по капремонту имущества должника исходя из размера имеющейся на этот момент задолженности.

6. Признать, что все отношения, возникающие в процессе исполнения работ по капремонту, регулируются нормами закона о защите прав потребителей. При этом собственник признаётся заказчиком работ, а РО - их исполнителем.

7. РО, будучи по отношению к собственнику исполнителем работ по капремонту, обязуется непосредственно, на месте, через своих полномочных представителей осуществлять организацию, координацию и оперативный контроль работ, производимых нанятой им подрядной организацией, в части своевременности, качества, безопасности собственников и их имущества, как общего, так и частного.

8. Размеры и структура доходов Фонда, а также сведения о размере и составе его имущества, о расходах на содержание, численности и составе работников, об оплате их труда не могут быть предметом коммерческой тайны. РО обязуется включать вышеперечисленные сведения в годовой отчёт, равно как и результаты своей основной (капремонт) и побочной (коммерческой) деятельности в сопоставлении планируемых и фактических показателей,

9. РО обязуется сохранять на официальном сайте своего учредителя всю когда-либо опубликованную официальную информацию о своей деятельности, в том числе все редакции Программы капремонта, все редакции собственного устава, все подлежащие публикации отчёты и результаты проверок.

10. Нарушение РО существенных условий договора, собственного устава, а также регулирующего его деятельность законодательства являются основанием для одностороннего расторжения собственником настоящего договора.

Большинство из перечисленных требований являются самоочевидными, а некоторые покажутся даже избыточными. К примеру, закон о защите персональных данных и без того запрещает их передачу без разрешения их обладателя. Но, простите, опыт Владимирского РО показывает, что он уже передал персональные данные всех своих клиентов-собственников некоему ООО. Процедура пресечения нарушения для рядового обывателя трудна и громоздка, как всякая бюрократическая процедура. А вот ваше требование признать это условие существенным, а его нарушение – достаточным основанием для расторжения договора, может образумить легкодумного Оператора и побудить его самостоятельно устранить нарушение. В то же время он не вправе требовать исключения этого условия из договора, поскольку оно не только не противоречит закону, но и прямо направлено на его исполнение.

Крайне существен п.3. Действия такого рода не только применяются в практике, но и пропагандируются вовсю. Пусть меня поправят грамотные юристы. Но, у меня такое ощущение, что грамотные юристы ждут своих гонораров и потирают руки в предвидении нового, поистине бескрайнего “фронта работ”. А тем временем с экранов и со страниц сыплются угрозы: не заплатите за капремонт – отключим газ! Бред свинячий, ибо если я исполняю свои обязательства перед поставщиками тепла и света, никакая зараза не смеет меня шантажировать их отключением! А если смеет, то это подозрительно близко если не к чистой уголовщине, то уж к демонстративному попранию гражданских прав – точно.

Столь же логично и требование п.5. Нормы ГК и ЖК, требующие от собственника содержать своё имущество, отнюдь не порождают для него обязанности содержать имущество чужое. Он волен, если ему так сподручнее, аккуратно вносить ежемесячный взнос, на который, возможно, отремонтируют дом его злейшего врага – но всего лишь волен, а не обязан! Погасить задолженность Фонду к моменту начала ремонта его персонального имущества – это да, обязанность.

Пункты 6 и 7 всего лишь конкретизируют характер взаимоотношений сторон в ходе ремонта. Нанимая бригаду электриков для замены внутриквартирной электропроводки, я защищён прекрасным законом о защите прав потребителей. А разве замена внутридомовой, общей проводки порождает какие-то другие отношения, ограничивающие мои права как потребителя? Да нисколечки! Только исполнителем будет не бригада электриков, нанятая РО, а сам Оператор, поскольку нанимал её именно он, платит ей мои денежки тоже он – так с какого рожна освобождать его от ответственности, вменённой законом всякому прочему исполнителю?!

А где напасётся РО полномочных и квалифицированных представителей? Ну, простите, это его забота! Эта задачка всяко проще, нежели задумка поменять лифты в трёх-, двух- и даже одноэтажных домах, прописанная в областной Программе, утверждённой лично губернатором.

Я исхожу из презумпции добросовестности РО, а поэтому не представляю себе, как можно вести в домах технически сложные и опасные работы стоимостью в миллионы без дотошного контроля профессионалов. Я хочу верить: РО отважно взялся за капремонт объектов, находящихся от офиса Фонда за сотни километров, не только из жажды скорых и лёгких денежек, но и из здравого отношения к предстоящим сложностям и трудностям и из просчитанной готовности их преодолеть. А если кое о чём забыл подумать, так давайте подскажем, давайте наставим на путь истинный, чему, в частности, может способствовать продуманный договор.

Договариваемся мы не с чадом несмышлёным, а с мощной организацией, учреждённой региональной администрацией и находящейся под её покровительством. Так что ей придётся делом, а не болтовнёй доказывать искренность намерений и право на доверие своих клиентов. И этап заключения договоров может послужить первым пробным камешком. Собственно, во Владимирской области он именно таковым уже послужил, то есть целый год доказывал неспособность РО к исполнению не только главной задачи, но и гораздо более рутинных обязанностей. Может, Москва окажется удачливее?! Пока могу лишь констатировать следующее: в канун начала действия Программы оказалось, что опубликована она (не намеренно ли?) в совершенно нечитаемом виде. Именно, как окно поиска, введя в которое свои координаты вы получите даты ремонта своего дома. Попробуйте сведения, представленные в такой форме, подвергнуть анализу или сопоставлению. Что до устава Фонда, то он выглядит довольно продуманным. Первая фраза п.8 моих предложений буквально скопирована из его текста (п.5.8), потому что в уставе Владимирского Фонда отчётность, напротив, укрыта завесой коммерческой тайны. За которой, разумеется, легко спрятать разгильдяйство или даже злоупотребления.

Врез или.. В апреле 2014 «Фонд капитального ремонта Самарской области» приобрел автомобиль Toyota Land Cruiser. Источник финансирования - средства НО «Фонд капитального ремонта». Губернатор Н.Меркушкин дал поручение контрольному управлению провести проверку этой госзакупки сразу после того, как узнал о ней. Принято решение о продаже иномарки и покупке отечественного автомобиля.

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика