Опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" № 2(100)2016

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Недостатки в результатах строительных работ – дело вполне обычное.Но кто в ответе за обнаруженные недостатки? Вправе ли УО или ТСЖ предъявлять строителям претензии от имени жителей дома? Вправе ли собственник квартиры предъявлять строителям претензии в отношении общего имущества? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Каждый построенный дом проходит процедуру ввода в эксплуатацию, в соответствии с которой специальная комиссия проверяет его на соответствие требованиям действующего законодательства, и в результате проверки наиболее крупные недостатки устраняются. Однако данная процедура не позволяет выявить все недостатки новостройки - для этого необходима эксплуатация МКД не один год.

При строительстве дома договорные отношения между всеми участвующими сторонами обычно складываются следующим образом: дольщики заключают договоры с организацией-застройщиком об участии в долевом строительстве МКД, а застройщик нанимает строительные фирмы и заключает с ними договоры подряда. Причем, в качестве подрядчика может выступать как одна, так и несколько организаций. Их количество ограничено лишь необходимостью и здравым смыслом застройщика.

Понятно, что участвовавшие в строительстве стороны – застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчики – при предъявлении им претензий о недостатках в отношении общего имущества дома пытаются переложить ответственность друг на друга.

Так кто же – подрядчик или застройщик – должен нести ответственность за обнаруженные недостатки? Вправе ли управляющая организация или товарищество собственников жилья предъявлять строителям претензии от имени совладельцев дома? Вправе ли сам собственник квартиры (помещения) предъявлять строителям претензии в отношении общего имущества от себя лично?

Гарантийный срок и порядок его исчисления

В соответствии со ст. 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1-5 ст. 724 ГК РФ. При этом предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.

Порядок исчисления гарантийного срока разный:

- для управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК – с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- для потребителя исчисление гарантийного срока с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ущемляет права потребителя, поскольку в данном случае сокращается гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет возможность реализовать свое право на выявление дефектов и предъявление претензий к изготовителю (застройщику), так как на момент получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартира была еще не передана дольщику по акту приема-передачи.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.11 по делу № А56-18335/2011. 

Определяемся с ответчиком

В случае, когда в течение гарантийного срока в новостройке обнаружены строительные недостатки по вине подрядчика, выполнявшего работы по договору подряда с застройщиком, то попытки УО или ТСЖ, ЖК, ЖСК выдвинуть требования к подрядчику о проведении ремонта (в том числе, в судебном порядке) не увенчаются успехом. Подрядчик отвечает только перед застройщиком.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.10 по делу № А03-6458/2009. Соответственно, претензии должны адресоваться именно застройщику.

Определяемся с истцом

Товариществу собственников жилья для обращения в суд с иском к застройщику об устранении недостатков в МКД не требуется подтверждения «надлежащего оформления полномочий» решением общего собрания собственников МКД  его права на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников.

В соответствии с п. 8 ст. 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Таким образом, ТСЖ является законным представителем собственников жилых помещений, поскольку действующим законодательством не предусмотрена реализация прав на общее имущество, находящееся в собственности участников ТСЖ, исключительно самими членами ТСЖ.

Следовательно, ТСЖ не обязано подтверждать свои полномочия на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников. Аналогичные выводы изложены в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 6.06.2015 по делу № А60-49834/2014.

Управляющая организация может быть представителем собственников помещений в МКД только при условии надлежащего оформления ее полномочий – решением общего собрания собственников МКД – на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников.

Наличие статуса управляющей организации само по себе обеспечивает ей право на обращение в интересах собственников с подобным иском к застройщику.

Необходимые полномочия УО должны быть специально оформлены протоколом общего собрания собственников помещений в МКД.  Совладельцы дома должны наделить УО правом представлять их интересы, в том числе, в их отношениях с третьими лицами, а также решать в судебном порядке вопросы, возникающие в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязанностей, предусмотренных договорами долевого участия в строительстве МКД.

Следовательно, управляющая организация обязана подтверждать свои полномочия на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников в отношении общего имущества. Аналогичные выводы изложены в Постановлении АС Северо-Западного округа от 09.02.15 по делу № А56-6036/2014.

С иском к застройщику может обратиться любой собственник помещения в многоквартирном доме или лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, любой участник долевого строительства вправе предъявлять исковые требования о безвозмездном устранении строительных недостатков общего имущества.

Аналогичные выводы изложены в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 19.08.14 по делу N 33-10171/2014, Апелляционном Определении Московского городского суда от 20.03.13 по делу № 11-0006/13.

Формируем доказательства

В разумный срок после обнаружения неисправностей строительства истец (дольщики-собственники жилья или их представитель в лице ТСЖ или УО) должен сообщить застройщику о выявленных недостатках. В дальнейшем стороны, как правило, совместно производят осмотр и фиксируют в акте все неисправности.

Данный акт должен быть составлен и подписан именно истцом и застройщиком. В противном случае – если он подписан истцом и привлеченным для устранения недоделок подрядчиком, выполнившим предъявляемые к оплате работы, – акт не будет иметь юридической силы.

Не является доказательством и дефектная ведомость, оформленная подрядчиком в одностороннем порядке (Постановление ФАС Поволжского округа от 16.07.09 по делу № А12-17176/2008).

После оформления указанного акта застройщик должен решить, будет ли он устранять обнаруженные неисправности или нет. В первом случае составляется график соответствующих работ, а во втором – истцу ничего иного не остается, как подать заявление в суд с требованием обязать застройщика выполнить ремонтные работы или о взыскании с с него средств, потраченных на ремонт, произведенный силами подрядчика.

В судебном заседании истец должен доказать наличие неисправностей, возникших по вине застройщика. В качестве таких доказательств могут выступать описанный выше акт осмотра, результаты проверок, проводимых различными контролирующими органами (например, пожарного, строительного, жилищного надзора), а также заключения экспертов и оценщиков.

Предмет иска

Присуждение к исполнению обязанности является одной из самых распространенных в судебной практике гражданско-правовых мер защиты. Целью мер защиты является восстановление правового положения (права) лица в объеме, существующем до нарушения. Указанная цель достигается, например, при реализации присуждения к исполнению обязанности в натуре по ст. 12 ГК РФ.

С помощью данной меры защиты восстанавливаются имущественные права субъектов гражданского права.

Указанный в ст. 12 ГК РФ способ защиты гражданских прав «присуждение к исполнению обязанности в натуре» включает в себя в данной ситуации требования неденежного характера выполнить работы по устранению строительных недостатков общего имущества МКД.

С помощью рассматриваемой меры защищаются субъективные права вследствие неисполнения нарушителем субъективной обязанности по качественному выполнению работ. Основанием данной меры является противоправное поведение в виде неисполнения лежащей на субъекте обязанности, чем нарушаются субъективные права лица и нормы права.

Иск о присуждении к исполнению обязательства в натуре есть одно из гражданско-правовых средств, обеспечивающих реальное исполнение обязательств.

Данный способ защиты в качестве результата предполагает получение судебного решения, понуждающего застройщика устранить недоставки, выявленные в процессе эксплуатации МКД в период гарантийного срока, и тем самым исполнить свою гражданско-правовую обязанность.

Таким образом, мы рассмотрели наиболее важные аспекты судебного пути устранения недостатков строительных работ во вновь построенном доме. Как видно из практики, при надлежащей подготовке к подаче иска и грамотном ведении дела результат не заставит себя ждать. Правда, оборот «не заставит себя ждать» имеет скорее переносный, чем прямой смысл, поскольку дела данной категории длятся по нескольку лет, учитывая всевозможные экспертизы и обжалования.

Поэтому будущим домовладельцам необходимо более строго подходить к вопросу ввода в эксплуатацию вновь построенных домов, предъявлять к их качеству повышенные требования, чтобы проблему недоделок решали именно застройщики на этапе сдачи-приемки дома путем строительно-монтажных работ, а не впоследствии сами собственники и созданные ими организации – путем судебных тяжб.

 

автор: Виктор Колесников,

председатель правления ТСЖ «Альтаир», г. Красноярск 

Материалы по теме:

Претензии к застройщику. Алгоритм действий

Дизайн :
Яндекс.Метрика