Опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №11 (85) 2014

ЖСК «Рыбак Заполярья»(Мурманск, ул. Заводская, дом №1.Год постройки - 1972

Общая площадь - 2708 м.кв. Жилая площадь - 1810 м.кв.

Оплата собственников за содержание и текущий ремонт- 21,45 руб./кв.м. + капитальный ремонт 4,50 кв.м.)

самостоятельно обеспечивает выполнение следующих работ и услуг:

- управление МКД в рамках уставной деятельности ЖСК;

- техническое обслуживание санитарно-технических систем в доме (тепловой узел, водомерный узел, система отопления, система холодного водоснабжения, система горячего водоснабжения, система канализации);

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений, а также уборку придомовой территории;

- осмотр общего имущества МКД на предмет обеспечения своевременного выявления несоответствия его состояния требованиям законодательства РФ, а также безопасности жизни и здоровью граждан.

Обеспечение выполнения следующих работ и услуг ЖСК осуществляет самостоятельно или путем привлечения на договорной основе других лиц:

- работы и услуги по текущему ремонту общего имущества, согласно, ежегодно утверждаемому общим собранием членов ЖСК, перечню услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размером их финансирования;

- оказание коммунальных услуг потребителям в МКД (водоснабжение и водоотведение, электроснабжение и теплоснабжение);

- техническое обслуживание системы электроснабжения и освещение помещений общего имущества МКД;

- техническое обслуживание домофона;

- вывоз твердых бытовых и крупногабаритных отходов;

- работы и услуги по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства.

Наш энергоэффективный дом

Вопросами экономии и в том числе в части энергосбережения пришлось заняться сразу, как только меня избрали председателем правления в 2006 г. Надо сказать, что в то время еще не существовало широкой практики внедрения современных технологий в сфере ЖКХ, направленных на экономию потребляемых ресурсов. Пиком прогресса в этой сфере и в этом отношении десятилетиями был диод, подключенный последовательно с лампой накаливания на лестничной клетке. Малиновая вольфрамовая нитка под потолком светила слабо на полупериоде, но щедро дарила слабую надежду на серьезную экономию в части электроснабжения. Вижу, как все затейники и народные умельцы той счастливой эпохи ностальгически улыбнулись и закивали.

Приступая к энергосбережению, определились с приоритетами и стратегией: подогрев и отопление составляют львиную долю в структуре коммунальных платежей, поэтому решили начать с этого направления, тем более что денежные средства от полученного экономического эффекта можно будет сразу перенаправить на решение следующих задач.

В финансовом плане стратегия была построена следующим образом. Поскольку дому было более 40 лет и собираемых средств, в части содержания и ремонта едва хватало на «поддержание штанов» и о каких-то серьезных ремонтах и реконструкциях приходилось только мечтать, пришлось в первый и единственный раз залезть в карман собственников, с их, разумеется, согласия. В 2007 г. было принято решение правления об отчислении на капремонт по 4,5 руб. с м2. Решение правления утвердили на общем собрании. Деньги носили целевой характер и расходовались только на цели капремонта.

Поменяли розливы и стояки ХВС и ГВС на полипропилен. Отпала необходимость теплоизоляции сетей - теплопроводность полипропилена, и, следовательно, теплоотдача сети, очень низкая. Кто-то подсказал, что полипропилен представляет большую гастрономическую ценность для грызунов. От греха подальше ввели в штат дератизаторов - кастрированного кота и стерилизованную кошку. До сих пор живут.

Решились на замену теплообменника. Старый скоростной водо-водяной подогреватель имел низкий КПД и был дорог в обслуживании. Представлял собой огромное сооружение из нескольких сотен трехметровых латунных трубок, фланцев, калачей и занимал целый отсек в подвале. В силу большой металлоёмкости, на нагрев его самого до состояния, когда он сможет отдавать тепло подогреваемой воде, уходила уйма тепловой энергии. Плюс окружающему воздуху он, несмотря на толстый слов ветхозаветной минераловатной изоляции, обмазанной гипсом, отдавал огромное количество тепла. Ежегодное обслуживание требовало разборки, замены уплотнительных прокладок, прочистки шомполом каждой трубки и опрессовки этого гиганта. Стоило это удовольствие в масштабах цен 2006 г. около 30 тыс. руб.

Стали выбирать подрядчика. Поразил разброс цен за одну и ту же работу в разы. Выбрали по рекомендации компанию. Предоставили техзадание, запросили смету. Выходило около 300 тыс. руб. за ПСР, изделие, материалы, монтаж и сдачу РСО. Попросили только изделия (двухступенчатый, пластинчатый теплообменник «ROCWEP», манометры, термометры, фитинги) и минимальные монтажные работы, остальное (изоляция, окраска, разметка, настройка и пр.) взяли на себя. Цена уменьшилась почти в два раза. Договорились о рассрочке. Смонтировали, запустили, сдали, настроили. За 4 месяца расплатились, даже не пошатнув бюджет. Купили циркуляционную помпу и реактив для ежегодной чистки. Расходы по регламентному обслуживанию сократились почти в 10 раз.

Общедомовый счетчик холодной воды у нас уже стоял. Уже повсюду звучали красивые, завораживающие истории о колоссальной экономии с помощью общедомового счетчика тепловой энергии. Умом понимали, что счетчик всего лишь даст нам величину фактически потребленного тепла, но сердце жаждало сказки. Гнали от себя как досадливую муху мысли о том, что в квартирах перетоп, в теплопункте нет калибровочной шайбы, сопло элеваторного узла рассверлено втихаря вдвое против проектного, в дверных и оконных проемах гуляет ветер, теплоизоляции с тепловых сетей давно осыпалась, а на чердаке функцию теплоизоляции давно выполняет голубиный помет. Все надеялись на чудо.

Чуда не случилось, как и у большинства пионеров какого-либо начинания. Когда-нибудь историки жилищно-коммунальной реформы подсчитают, сколько тепловычислителей, расходомеров и датчиков было разбито, разворовано на цветной металл. Просто сломано с целью признания его нерасчетным и возвращения на нормативную схему расчета. Сколько денежных средств было вложено муниципалитетами в монтаж приборов учета в необорудованных, распахнутых настежь теплопунктах. Сколько человек отчитались, получили премии, сметную прибыль из потраченных заведомо впустую денег…

Мы не стали исключением. Фактический расход тепла оказался значительно выше нормативного. Начались упреки, причем от тех же жильцов, которые в свое время настойчиво требовали установить теплосчетчик и сэкономить деньги. Были предложения его немедленно демонтировать и продать пока он относительно новый, а самим остаться на нормативе. Но те, кто понимал что-то, уже осознавали, что эпоха безучетного потребления ресурсов уходит безвозвратно и беспорядочные метания лишь усугубляют ситуацию и следует двигаться вперед любой ценой, чтобы в долгосрочной перспективе получить какие-то осязаемые результаты.

Около двух месяцев мы фактически не вылезали из теплового пункта. Установили причины перерасхода, определили основные пути решения. Первая причина была классическая - перетоп. Т.е. при нормативе 18-22 0С в жилом помещении фактически было 24 и более. Люди привыкли к этому комфорту, и возвращаться к СанПиНам никто не хотел. Вторая причина - разбалансировка стояков отопления. Это значит, что при снижении подачи теплоносителя в дом, циркуляция начинает останавливаться в крайних стояках, при этом в тех, которые ближе всех к теплопункту ничего не меняется. Вода циркулирует по контуру наименьшего сопротивления. Стало ясно, что крутя задвижку проблему не решить, и мы будем иметь сильный перетоп в средних подъездах при холодных радиаторах в крайних. Умные головы советовали установить регулировочные клапаны на стояки и отрегулировать. Теоретически возможно, но практически как можно одновременно настроить 52 стояка в подвале двумя руками я не мог себе представить. Третья проблема была - теплоизоляция в широком смысле этого слова. Имеются в виду ограждающие конструкции дома, окна, двери, входы и продухи подвала, и люки на чердак. Посмотрев материалы обследования дома с помощью тепловизора стали ясны основные точки приложения сил.

Капремонт по 185-ФЗ

В 2007 г. вышел и вступил в силу закон «О фонде реформирования ЖКХ» и мы тотчас, подали заявку на участие в адресной программе. Ждать пришлось долго, но, как показало время, не зря.

Заявку подали первыми в числе немногих. Сначала обозначили замену инженерных сетей, затем, набравшись смелости, попросили денег на утепление фасада и капитальный ремонт кровли. Сметная стоимость составила более 14 млн. руб. Вневедомственная экспертиза увеличила смету до 15 млн. руб. Смеялись все и крутили пальцем у виска. В администрации города прямо советовали не смешить людей, не рваться в облака и просить хоть тысяч 300. И благодарить всю оставшуюся жизнь судьбу, если хоть половину дадут. Дали все что просили.

Не было бы счастья, да несчастье помогло. В 2009 г. произошла авария на Саяно-Шушенской ГЭС и приоритетом для Фонда реформирования ЖКХ были обозначены мероприятия по энергосбережению. Многие помнят, что именно в то время началось активное внедрение светодиодных технологий, отказ от лампочек накаливания и пр. Ну, и наш вентилируемый фасад с утепленной кровлей как раз в эту концепцию гармонично вписался. Как сейчас помню телефонный звонок одного сотрудника профильного комитета администрации города, таинственным, заговорщицким голосом сообщившим мне, что на наш счет пришли 15 млн. Освоили за 2 месяца, благодаря добросовестности и профессионализму подрядной организации. И заодно уже поменяли оконные блоки в местах общего пользования на стеклопакеты, а входные и тамбурные двери на металлические - утепленные с доводчиками, уплотнителями и пр. Эффект не заставил себя ждать. 

Старая мягкая кровля к тому времени обветшала окончательно и почти полностью состояла из заплаток, а утеплитель превратился в проводник тепла. Сосульки вырастали молниеносно, как бамбук. Чтобы не делать двойную работу подрядчики поверх старой кровли смонтировали стропильную систему, утеплили её современным утеплителем и покрыли металлическим профилем с полимерным покрытием. На кровле оборудовали ходовые трапики и ограждение. Фасад обшили двумя слоями минеральной плиты с мембранным слоем «ISOVERSaint-Gobain» и облицевали плитой «минерит». Дом в эстетическом плане преобразился на глазах. В части энергосбережения же буквально превратился в термос. Год спустя, зимой, во время аварии на магистральных тепловых сетях РСО, пришлось отключить отопление и слить теплоноситель. Около суток в при -15 0С дом стоял без отопления и жильцы этого не заметили, поскольку в доме конструктивно регистры отопления находятся в панелях стен, а стены за это время не успели даже остыть. Правда, пожаловались, что полотенцесушители в ванных комнатах остыли, но все видели аварийную бригаду, экскаватор возле траншеи, и отнеслись с пониманием. Таким вот, замысловатым образом, проблема энергосбережения в части теплоснабжения в целом была решена. Разумеется, еще остался огромный потенциал для применения энергосберегающих проектов в этом направлении. Существует много различных передовых технологий, которые ждут своего внедрения на отдельно взятых домах. Это и солнечные батареи, и компактные автономные газовые котельные на крышах, и подогрев теплоносителя с использованием тепла земли. Но это уже дело завтрашнего дня для нас.

Да будет свет!

Что касается экономии электрической энергии, то в этой части ситуация намного проще и менее затратная в своей реализации. Одномоментно с установкой коллективного прибора учета электроэнергии встала проблема сокращения потребления электроэнергии на ОДН, поскольку разница между общим объемом потребленного ресурса и суммарным объемом электроэнергии, потребленной собственниками, легла бременем на ЖСК. В первую очередь провели аудит системы электроснабжения и отсекли все несанкционированные подключения. Все межэтажные щитки заперли на замки и тем самым ограничили доступ третьих лиц к инженерным сетям электроснабжения. Урегулировали вопрос освещения придомовой территории. В силу требований закона «Об общих принципах организации местного самоуправления» эту функцию взял на себя муниципалитет.

Еще 4-5 лет назад верхом прогресса считалось использование в светильниках мест общего пользования энергосберегающих люминесцентных ртутных ламп. Их энергоемкость, несмотря на целый комплекс вытекающих из их использования проблем (демеркуризация и пр.) была в 2,5 раза ниже традиционных ламп накаливания. Решили от них отказаться и приступили к переходу на светодиодную технологию освещения мест общего пользования с оптико-акустическими датчиками. Понадобилось нам на это полтора года - ежемесячно закупали и монтировали по 3-5 светильников. Правда, в подъездах ставили только с оптическими датчиками, поскольку цветам в условиях полярной зимы без освещения, хотя бы искусственного, никак.

Перепробовали множество светильников и остановились на светильниках «АКТЕЙ» в поликарбонатном антивандальном корпусе, очень удобном в монтаже и эксплуатации, с разными вариантами исполнения. За три года эксплуатации ни один не вышел из строя. А в старые люминесцентные светильники, после небольшой переделки, вместо ртутных ламп вставили аналогичной компоновки светодиодные. Ушли от болезненной проблемы утилизации ртутных ламп и сэкономили электроэнергию. Поскольку светодиодные лампы еще достаточно дороги, то и замену проводили поэтапно, не рассчитывая на мгновенный экономический эффект. В то же время проводили мониторинг потребления электроэнергии на ОДН, сравнивая расчетные месяцы каждого года. Результат положительный и вполне зримый. Так, годовой расход электроэнергии, потребляемой на общедомовые нужды, в процессе поэтапного внедрения светодиодного освещения с автоматизацией процесса составил:

Расчетный период

ОДН кВт/ч

2011 г.

9393,19

2012 г.

7950,19

2013 г.

5975,0

Январь-июль 2014 г.

2806,333

Информационная поддержка

Информационная поддержка всех выполненных в доме работ выразилась главным образом в многочисленных проверках органов прокуратуры, ОРЧ ЭБ и ПК МВД РФ по Мурманску, бесконечными запросами, выемками документов и электронных носителей информации, что не могло не отразится на отношении собственников к соответствующим структурам, каковое и ранее не отличалось особой теплотой и доверительностью. К пониманию, как можно жить так хорошо и при этом на свободе, сотрудники вышеназванных органы так и не пришли, будучи глубоко уверенными, что если даже не ворую у собственников, значит уж точно где-то на стороне. Увы, специфика работы и ежедневное общение с криминализованной частью общества откладывает не лучший отпечаток на сознание…

 

Перспективные планы

С газоснабжением вопрос очень спорный, равно как и ресурс очень непростой. С одной стороны, несанкционированные подключения к общедомовой сети газоснабжения явление крайне редкое и в моей практике такого не было. С другой стороны, известно множество случаев отапливания помещений с помощью кухонных газовых плит, но у нас с отоплением, как сказано выше, проблем нет. Общедомовый счетчик, точнее счетчики, газа мы установили первыми в городе среди жилых домов. Проблема была одна. От наружной транзитной газовой трубы у нас были четыре врезки в каждый подъезд. И была дилемма, либо изменять всю конфигурацию транзитной сети, либо поставить по одному счетчику в каждый подъезд. Подумали, посчитали и остановились на втором варианте. Специализированная организация смонтировала 4 газовых счетчика, по одному в каждом подъезде, в соответствующем металлическом опечатанном щитке с окошком и теперь ежемесячно передаем показания всех счетчиков с итоговой суммой.

В настоящее время органами управления ЖСК изучается возможность и имеющийся опыт перевода дома на газовое отопление с монтажом мини-котельной на сжиженном газе и полный отказ от услуг теплоснабжающей организации. Реализация данного проекта позволит в разы сократить расход собственников на отопление и подогрев - основные составляющие в структуре коммунальных платежей.

Дизайн :
Яндекс.Метрика