Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №1,2 (155, 156) за 2021 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Полонский Юрий

Об итогах реформы ЖКХ,  статусе общего имущества и собрания собственников, а также о скрытом смысле выбора способа управления МКД.

                                                           «Проклятые» вопросы

Окончена ли в России реформа ЖКХ?

«Да» – потому, что это выражение из повседневного употребления вышло, если и упоминается - то в прошедшем времени.

«Нет» - потому что до порядка в этой сфере нам - как до Луны, жилищное законодательство меняется по нескольку раз в год, разворачивая порой отдельные нормы и правила на 180о, и в идентичных правовых ситуациях судьи  выносят диаметрально противоположные решения.

И в умах масс россиян прочно утвердилось мнение, что и после коммерциализации  ЖКХ суть свою не изменило, так и остаётся «чёрной дырой». Где никаких концов не найти.  А значит, и тут их обманули. Но – в чём? И как?

Поступь реформы

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                     «Планов громадьё»

Судя по тому, что говорилось и писалось в 90-е и 2000-е  годы,  российские реформаторы ставили своей целью перевести жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) страны на «рыночные рельсы». Вначале – жилищную сферу, а затем -  по мере возможности - и коммунальную.

Первым делом надо было перевести на самофинансирование и самоуправление многоквартирные дома  (МКД), жильё в которых, начиная с 1991г., стремительно приватизировалось. Чтобы коллективы их жителей, выступая в роли заказчиков услуг, обеспечивали постоянный высокий спрос на услуги. Примерно, как это делают владельцы частных домов.

Удовлетворить спрос на жилищные услуги мыслилось путем насыщения рынка множеством коммерческих и некоммерчесих организаций,  добросовестно конкурирующих между собой за сердца и кошельки потребителей. В их роли должны были выступить приватизированные ГУПы, МУПы, ДЕЗы. Плюс «новобранцы» из числа мелкого и среднего бизнеса. Важная роль отвпдилась некоммерческим организациям - в лице ТСЖ, ЖСК, ЖК – они могли сами управлять МКД, предоставляя жителям услуги, а могли  часть своих функций передать по договору коммерческой организации. Сохраняя за собой контроль и общую ответственность за всё, что происходит в доме. В Указе президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе ЖКХ в РФ" было запланировано, что в 2001-2003 г.г. «товарищества собственников жилья становятся преобладающей формой управления МКД».

Что касается коммунальных услуг – тут действие рыночных механизмов по понятным причинам было ограничено,  тарифы на коммунальные ресурсы, нормативы их потребления, формы типовых договоров решено было оставить в сфере госрегулирования. До лучших времен.

Как нетрудно догадаться, описанная постановка задачи: создания в российском ЖКХ рыночной среды - была своего рода «калькой» с западных образцов.

Активная фаза реформы началась в марте 2005 г. - с вступления в силу нового Жилищного кодекса (ЖК) РФ,  стимулировать регионы был призван Фонд содействия реформированию ЖКХ (см. закон №185-ФЗ от 21.07.07). Федеральными субсидиями на капремонт МКД и расселение аварийного жилья.

                                                     Что-то пошло не так

Потом было выпущено множество законов и постановлений, вкупе с ЖК РФ образовавших т.н. жилищное законодательство. Которое вообще-то призвано дополнить и конкретизировать гражданское законодательство – применительно к специфической сфере ЖКХ. Но вышло так, что ЖК РФ не столько дополняет, сколько заменяет ГК РФ, решая некоторые вопросы на свой лад. Совсем по-другому, нежели ГК РФ. - Это стало первым «тревожным звонком» - за судьбу рыночных преобразований.

Дальше - больше, в последующие годы произошло множество больших и малых событий, вектор которых был явно направлен в сторону от цивилизованного рынка.  Например? Введение для собственников принудительных взносов на капремонт - с последующей аккумуляцией их в «общем котле», имеющем все признаки «финансовой пирамиды», и использованием регоператором практически без участия самих собственников (!). Эта же логика привела, в конечном итоге, к введению в 2015 г. лицензирования коммерческой деятельности по управлению МКД. С мотивацией, которую не раз озвучивал идеолог лицензирования - замминистра А.Чибис: дескать, собственникам требуется защита от произвола бизнес-управдомов, и эту защиту им должно предоставить Государство - в лице органов жилищного надзора. – Это стало «реквиемом» по планам создания цивилизованнного рынка, саморегулируемого за счёт добросовестной конкуренции. По образному выражению одного из экспертов, «основным заказчиком жилищных услуг в МКД у нас стала жилинспекция». И если бы только заказчиком...  Сейчас региональные инспекции превратились в исполнительные механизмы коррупционной «зачистки» и передела рынка.

Объяснения такому повороту дел бытуют разные, наиболее распространено - обвинять во всём несознательных и пассивных собственников, не использовавших предоставленный Историей шанс. Отчасти это так, но... Но только отчасти. Хотя бы потому, что не все оказались пассивными и несознательными, кое-кто сумел самоорганизоваться и даже пронёс свою саморганизацию  сквозь все «тернии». Несмотря на усилия истеблишмента максимально затруднить жизнь этим активным собственникам.

Правда, в итоге число жилищных объединений в России последние годы  неуклонно падает (см. рис.).

падение ТСЖ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                Как выдать порося за карася

Рискну предложить свою версию объяснения неудачи рыночных преобразований в ЖКХ: она была запрограммирована с самого начала. И не столько неадекватным поведением россиян, сколько неудовлетворительным характером тех «калек», которые были положены в основу движения российского ЖКХ к рынку. Реформаторы использовали «импортную» форму, но содержание основных понятий и отношений между ними исказили до неузнаваемости. Приспособив под свои цели. И, судя по всему, сделано это было вполне сознательно. Это примерно, как в пистолете спилить боёк, а потом, нажимая на курок, картинно разводить руками: не стреляет...

Зачем так сделали? Приглядимся к нынешнему ЖКХ: вся полнота ответственности за состояние жилищного фонда страны (и все соответствующие затраты) полностью переложены на широкие плечи населения. Включая даже ликвидацию «недоремонта» доперестроечных «сталинок» и «хрущёвок».  Бюджетные затраты сведены к минимуму: к субсидиям малоимущим да нескольким федеральным проектам. – В этом, как выяснилось, и был для властной «вертикали» основной смысл реформы: в 90-х ЖКХ было дотационным, сейчас приносит доход, Не бюджету, конечно, а некоторым лицам.

И при этом в 90% российских МКД удалось не допустить такого «пагубного», смущающего умы людей явления, как жилищное самоуправление. От которой до гражданского общества - рукой подать. Дай людям всерьёз поуправлять «малой родиной», а потом с ними хлопот не оберешься, прощай, «гибридная» стабильность...

Жилищная сфера ныне обрела желаемый для наших реформаторов вид:  большая часть обитателей МКД просто потребляет услуги и платит за них, стараясь больше ни во что не вникать, а управляет денежными потоками «чужой дядя» - бизнес, находящийся у власти на «коротком поводке» (лицензионный контроль!). Картина, воскрешающая в памяти некрасовские строки: «У бурмистра Власа бабушка Ненила починить избёнку леса попросила...» Как удобно: истеблишмент «рулит» жилищным фондом (причём, чужими руками) и ни за что не отвечает. Небольшая помеха - в виде пока ещё остающихся «на плаву» самостоятельных ТСЖ, ЖК – общей картины не портит.  

Чтобы понять, как этого удалось добиться - сравним «кальку» отечественных правоотношений в ЖКХ с импортным оригиналом. Посмотрим, как это делается «у них», и как сделано «у нас».

                            Дом на земле, собственник в кондоминиуме

Прежде всего, в рассматриваемой правовой ситуации: МКД с множеством собственников - «у них» объектом права каждого из собственников является дом, стоящий на земельном участке, т.е. земельно-имущественный комплекс. А не отдельная квартира или комната, «висящая» где-то между небом и землей, как «у нас». Более того, по меркам, так сказать, «еврособственности» квартира в российском МКД - без оформленной и зарегистрированной доли в праве на придомовой земельный участок и прочее общее имущество МКД – вообще не является полноценным объектом недвижимости. Это некий суррогат, в частности, недавно канадский суд определил его как «особую форму бессрочного наследуемого пользования жильём социального найма, без владения землёй, строительными конструкциями и фасадными поверхностям... правительство страны вправе отказать во владении этими объемами помещения или изменить его условия в любой момент» (см. https://clck.ru/CXpNQ). Что, кстати, мы и наблюдаем сейчас - в виде недавно принятого «закона о комплесном развитии территорий» № 494-ФЗ от 30.12.20, позволяющего властям принудительно изъять жильё у владельцев и снести дома, не являющееся ни ветхими, ни аварийными.

В западных правопорядках лицо, купив квартиру в доме с множеством собственников, приобретает долю в праве собственности на дом в целом. Одновременно получая в своё индивидуальное пользование и распоряжение некую выделенную часть  дома - в виде квартиры. При этом такое лицо в обязательном порядке становится членом публичного правового сообщества, состоящего из собственников дома, во главе которого стоит нанятый ими управляющий.

Каждый собственник должен исполнять нормы/правила поведения, зафиксированные в уставных документах этого сообщества. В случае нарушения он рискует подвергнуться со стороны сообщества различным санкциям – вплоть до «высшей меры»: принудительного (по решению суда) изъятия и продажи с аукциона его доли/квартиры другому лицу. С возвратом нарушителю вырученных денег - за вычетом расходов, связанных со сменой собственника. «Высшая мера» применяется очень редко, но она есть, а значит, у собственника в таком доме нет возможности игнорировать принятые коллективные решения. Заставят. Быть просто потребителем услуг ЖКХ (как это слишком часто принято «у нас») не получится.

Общий дом 

 

 

 

 

 

 

 

 

Т.е. все собственники объединены как общим интересом, так и чёткими «уставными отношениями», которые они установили сами для себя и большую часть которых вправе сами же в любое время изменить. Не дожидаясь милости от законодателя. Это кондоминиум - самофинансируемый и самоуправляемый КОЛЛЕКТИВ собственников. Случайных людей здесь нет, кому такой «колхоз» не по нутру - живёт в частном доме или жильё арендует. Благо выбор есть.

«Скрепой» этого коллектива является совместное владение, пользование и распоряжение земельно-имущественным комплексом (лишённый земной опоры «огрызок» которого «у нас» назван общим имуществом МКД). Именно этот совместный интерес является основанием для образования и функционирования публичного правового сообщества. Вынь эту «скрепу» (то бишь преврати её в фикцию, суррогат) – и всё рассыпется.

                                                      «Молчание ягнят»

Отечественная «калька» кондоминиума –  институт общей долевой собственности на крыши, подвалы, чердаки, лестничные марши, инженерные сети и прочее общее имущество (ОИ) МКД (в том числе – на придомовой земельный участок) - похож на свой оригинал, как написанное на бумаге слово «халва» - на настоящую, тающую во рту халву.

Что, прежде всего, бросается в глаза - это нарушения прав т.н. общедолевых собственников. Массовый характер, многообразие и регулярность не позволяют списать их на судебные ошибки, «эксцессы исполнителя» и прочие проявления «человеческого фактора».  

Страницы журнала «Председатель ТСЖ» полны рассказами о борьбе собственников за возврат подвалов, чердаков, колясочных, которые могут приносить доход, а потому мошеннически украдены чиновниками и проданы (или сданы в аренду) бизнесу. После их прочтения сама собой возникает мысль о фактической бесхозности ОИ МКД. Ну, в самом-то деле, если любое заинтересованное лицо из числа «сильных мира сего» может безнаказанно на эту собственность покуситься – что ещё можно подумать? И то, что иногда это имущество жителям удаётся вернуть, ничего не меняет, всё равно посягательство остаётся безнаказанным. Всегда и везде. А это верный признак того, что правоохранительные органы РФ подобные действия нарушением права собственности не считают.

«Земельный вопрос» только подливает масла в огонь. В большинстве российских домов и сейчас, спустя 15 лет после принятия ЖК РФ,  придомовой земельный участок не сформирован, а значит, в состав ОИ МКД не входит. Но плата за его уборку и благоустройство в состав платы за содержание и ремонт общего имущества (в том числе –  в состав т.н. «муниципального тарифа», что ежегодно утвержается органами публичной власти), почему-то входит.

Правительство РФ Постановлением №743 от  24.06.17  объявило владельцем лифтов... лицо, управляющее МКД  (!). Хотя очевидно, что лифты принадлежат собственникам помещений, а  изменить или ограничить право собственности Правительства не может (см. п.3 ст.212 ГК РФ).

Но, конечно, самая яркая и свежая иллюстрация – уже упоминавшийся закон о комплесном развитии территорий.

Всех эти явления роднит то, что истеблишмент поступает с общедолевыми собственниками ОИ МКД  так, как с полноценными собственниками поступать не полагается. Будто он один знает тайный  смысл ст.36 ЖК РФ: что эта декларация понадобилась только для того, чтобы оправдать отказ Государства от ответственности за жилищный фонд страны и  от исполнения обязательств по ликвидации накопленного  «недоремонта» - и ни для чего более. Что исполнять эту норму должно только «тягловое сословие» – путём оплаты содержания и ремонта ОИ МКД, а «сильные мира сего» вольны делать на этой «поляне» всё, что им заблагорассудится.

                                                    В сводках не значится

Ещё один аспект, который не может не броситься в глаза – пресловутое ОИ МКД России и сейчас, спустя 15 лет после выхода ЖК РФ, представляет собой во многом «неопознанный объект». Толком  не описанный , не зарегистрированный и в сводках Росстата не значащийся...

Ведь как должен происходить переход права собственности на какое-либо имущество, допустим, в результате сделки? Прежний собственник должен: организовать техническую инвентаризацию имущества и зарегистрировать своё право на это имущество, позаботиться об оформлении документов, определяющих переход права собственности от прежнего собственнника к новому, а затем передать имущество по описи новому собственнику.

Понятно, что переход права собственности по закону может происходить в УПРОЩЁННОМ (по сравнению с описанным) порядке. Но - не до такой же степени, как это произошло с ОИ МКД в России!

                                             «С глаз долой, из сердца вон!»

До 1 марта 2005 г. это имущество - если не «по букве», то «по факту» - оставалось в гос- или муниципальной собственности, все вопросы её эксплуатации решали ГУПы, МУПы, ДЕЗы, Службы Заказчика.  Жители – как собственники помещений, так и наниматели – лишь оплачивали квитанции и писали жалобы в инстанции. Правда,  в 1994 г. вышел ГК РФ, где в ст.290 для владельцев квартир был введён «довесок» - в виде доли в праве на ОИ МКД. Но это была голая декларация, для большинства населения она так и осталась незамеченной.  10 лет россияне, приватизировавшие свои квартиры и комнаты, были уверены, что их право собственности кончается за порогом их жилища.

Так было везде, за исключением домов, где сохранились ЖК или - в соответствии с законом №72-ФЗ от 15.06.96 - были созданы ТСЖ. В этом законе было понятие кондоминиума  - как земельно-имущественного комплекса (т.е. дома, стоящего на земельном усчастке), находящегося в общей долевой собственности группы лиц. И присутствовала «евронорма», что после создания товарищества членство собственников в нём становилось обязательным. Как это делается «у них».

Но эта – более или менее близкая к оригиналу - «калька» просуществовало недолго: сначала  Конституционный суд РФ в своём постановлении №10-П от 03.04.98 признал обязательность членства собственника помещений в ТСЖ неконституционным. «Не заметив»  разницы между ТСЖ и общественной организацией, куда загонять людей не по-европейски. Конечно, это было чисто политическим решением, но… «Скрепа» была вынута, кондоминиум заменили на нечто, «по факту» приравненное к общественной организации.

А затем новый ЖК РФ и вовсе отменил закон о ТСЖ. Похоронив понятие кондоминиума окончательно  и сделав основой домовладения не групповую собственность на дом в целом, а собственность на квартиру/комнату, дополненную правом поставить галочку в бюллетене для голосования. На общем собрании, решения которого можно безнаказанно не исполнять. 

Разделдома 

 

 

 

 

 

 

 

                                             «Подними, что плохо лежит!»

Итак, 1 марта 2005 начал действовать новый ЖК РФ. 

Вступление в силу положений ст.36 ЖК РФ было равнозначно отказу прежнего собственника (т.е. публичной власти), от своего имущества (см. п.3 ст.218 и ст.236 ГК РФ). Этот факт, надеюсь, сомнения ни у кого не вызывает, волеизъявление истеблишмента было выраженно чётко и определённо. А значит, с точки зрения гражданского законодательства, ОИ МКД перешло в статус бесхозяйного имущества.

Но, простите, для смены собственника недостаточно волеизъявления лишь одной стороны. Той, что отказалась от своего имущества.  Нужно либо недвусмысленно выраженное согласие другой стороны, либо её конкретные действия, направленные на обращение этого имущества в свою собственность. Об этом прямо говорит ст. 236 ГК: «Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом».

Помните, что потребовал истеблишмент от новоиспечённых собственников сразу после 1 марта 2005 г.? Провести собрание по первичному выбору способа управления МКД!  Выбор способа управления - с последующим подписанием договора управления с коммерческой организацией или утверждением Устава ТСЖ или договора с лицом, ответственным за содержание ОИ МКД (при непосредственнном управлении) – это и есть действие нового собственника, направленные на обращение в свою собственность имущества, от которого отказался прежний собственник (в лице публичной власти). Эквивалент согласия собственников помещений на приёмку ОИ МКД.

Это вместо того, чтобы провести инвентаризацию  и, зарегистрировав ОИ МКД, передать его по описи новому собственнику. Как это делается «у них».  Но не у нас, в России.

В общем, ответ на вопрос: кому, если исходить из норм ГК РФ, сейчас принадлежит ОИ МКД - распадается на 2 составляющих.

1. В «голосующих» МКД, где собственники помещений на собрании выбрали способ управления, а затем его реализовали, создав ТСЖ, сохранив ЖК или подписав договор управления с коммерческой организацией – им, им, сознательным и ответственным россиянам, поднявшим брошенное публичной властью имущество и приступившим к управлению им, т.е. к осуществлению полномочий собственника в части владения, пользования и распоряжения этим имуществом. У некоторых получается неплохо.

2. В домах-«молчунах», где такого собрания отродясь не было, а коммерческий управдом появился любым другим способом: через фальсификацию протокола общего собрания, посредством муниципального конкурса, решения органа местного самоуправления и т.д. – ОИ МКД «по факту» продолжает пребывать в бесхозяйном состоянии. Пользуется им, понятно, кто. А распоряжается обычно тот, кто имеет к этому финансовый интерес. Кто оплачивает содержание и ремонт – тоже, надеюсь, понятно.

                                          От слова «халва» в рту не слаще

Начав с вопроса: в чём и как обманули россиян в ходе реформы ЖКХ - мы  пришли к тому, что отечественная «калька» западного кондоминиума –  институт общей долевой собственности на общее имущество (ОИ) МКД - похож на свой оригинал примерно так же, как написанное на бумаге слово «халва» - на настоящую, тающую во рту халву.

Единый земельно-имущественный комплекс наши реформаторы лишили земной основы, вместо придомового земельного участка людям вручили  декларацию-обещание: когда-нибудь власти вам что-нибудь оформят в собственность. Что и сейчас, 15 лет спустя, остаётся пустым звуком,  99% МКД в России «безземельны». И суды проявляют чудеса изобретательности, пытаясь объяснить необъяснимое: кому же сейчас принадлежит земля рядом с МКД?

Единое коллективное домовладение они подменили «россыпью» частных владений - квартир и комнат.

Раздел дома

О том, какой безумный «конгломерат»: из собственников и нанимателей, богачей и бедняков, активистов и «пофигистов», умников и невежд и т.д. - получился в итоге, можно подробно прочесть, к примеру, в книге С.Глазунова, В.Самошина «Доступное жильё. Нацональный проект вчера, сегодня, завтра» (М., изд. «Европа», 2006 г.). Чтобы этому «конгломерату» придать хоть какую-то видимость единства, в ЖК РФ вставили декларацию об общей долевой собственности на ОИ МКД и кучу всяких предписаний  для собственников, как им себя вести. Эти предписания имеют некоторое отношение к их правам и обязанностям, но целостную работоспособную систему не образуют.

Например, выбор способа управления  – это право или обязанность собственников? В ч.2 ст.161 ЖК РФ написано: обязанность. А на самом деле (т.е. если судить по реальному правоприменению)?  У собственников есть право - выбора одного из 3х способов управления и управляющего. И если они этим правом не воспользовались – у них появляется обязанность: подчиниться выбору, который за них сделает орган публичной власти.

И это ещё не самый худший случай, многие из предписаний сформулированы так, что понять: право это или обязанность – вообще невозможно. А ведь это не праздный вопрос, право и обязанность – как говорят одесситы, две большие разницы.

Для чего это понадобилось? Чтобы замаскировать тот факт, что права ничем не гарантированы, а обязанности лишены отвественности за неисполнение. И то, что общедолевая собственность на ОИ в МКД суррогатна, а  общедолевые собственники живут в области «рискованного правоприменения». В отношении своего общего имущества.

                    Обеденный перерыв фирма вам гарантирует. Но не обед

И дело не только в том, что уголовный и административный кодексы РФ давно плачут по статье «Нарушение имущественных прав собственников ОИ МКД», а законодатели и правоохранители предпочитают не замечать, что многие посягательства на общедомовое имущество носят откровенно преступный характер.

Многие, но не все. Пока дело не дошло до криминала, собственники могли бы и сами защитить свои права. Если бы… Если бы имели эффективный инструмент – в виде жилищной демократии.

Но! Те нормы и механизмы, которые авторы ЖК РФ подсунули россиянам под видом жилищного самоуправления, имеют очень малое отношение к настоящей демократии. Которая предполагает не только принятие решений, но и исполнение. Как это делается «у них».

А у нас? Доля в праве на ОИ МКД даёт каждому из собственников лишь возможность поставить галочку в бюллетене для голосования – и ничего более. Свои права собственники ОИ МКД могут реализовать только коллективно, приняв общее решение. Правила, как принимать  решения, расписано так подробно, что их исполнение превращает собрание в очень трудоёмкую и утомительную процедуру. Если в доме 200 квартир и более – собрание может растянуться не на один месяц.

Собрание

Ну, хорошо, проголосовали – а потом? Ничего. Никаких  средств исполнения  общих решений законодатель в руки собственникам не дал. Ничего, кроме замечания, что собственники принятое решение должны как-то реализовать.

Как?   

                                                  Преступление без наказания

Всё, что есть - это декларации: «Решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.» (ст.46 ч.5 ЖК РФ).

Обязательным? А если я не хочу исполнять решение собрания, допустим,  о капремонте. И не допускаю рабочих в квартиру. Я поплачусь за это? Отнюдь. Про ответственность за неисполнение решений собрания  в законодательстве - ни слова.

Вот ещё одна громкая декларация: «Решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников ... обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей...» (ст.46 ч.1 ЖК РФ).

Официальные документы? А я, к примеру, взял - и подделал решения и протокол собрания.  Что мне грозит? Ничего. Рассказами о «липовых» собраниях, которые бизнес-рейдеры проводят снова и снова, не опасаясь наказания, можно регулярно заполнять страницы не одного, а нескольких журналов - вроде «Председателя ТСЖ» (см. https://clck.ru/TB5fW). Как эта позорная практика началась с 2005 г,, так и длится до сих пор.

А единственный резонансный случай наказания носит абсурдно-гротескный характер: жертвой преследования стала молодая жительница Екатеринбурга Виктория Дубова, которая пыталась создать в своём доме ТСЖ. 

4 бюллетеня для голосования в 670- квартирном доме (!) оказались заполнены не самими собственниками, а их родственнниками и соседями, и на этом основании было возбуждено уголовное дело по ст.327 УК РФ (использование заведомо подложного документа). Слава Богу, до исполнения обвинительного приговора дело не дошло (см. https://clck.ru/TBtbM).

 ВДубова                                     

                                               Управление без полномочий  

Если верить декларациям ЖК РФ, общее собрание собственников помещений – это чуть ли не высший орган управления МКД, оно должно решать важные вопросы, вплоть до ремонта, реконструкции, сноса дома. Но! Полномочий у этого органа меньше, чем у какой-нибудь общественной организации. Которая может нарушителя общепринятых норм хотя бы исключить из своих членов (и тем самым лишить каких-то преференций), а собрание даже и этого не может.

Что делать активным собственникам, если кто-то из их менее сознательных соседей не желает голосовать на собрании? Исполнять решение собрания? Платить за услуги (и тем самым срывает, допустим, ремонт дома)? Как воздействовать на таких людей? - Только просьбами и уговорами. Наказать нарушителей можно только за неоплату услуг ЖКХ. И то это может сделать не общее собрание, а управляющее домом юрлицо – с помощью суда. А если решению собственников противостоит публичная власть или аффилированное с ней лицо (к примеру, директор РСО) - тут и суд вряд ли поможет...  Активные собственники могут лишь писать письма в инстанции и просить, чтобы кто-то из госорганов: ГЖИ, прокуратура, мэрия, адмнадзор и т.д. - соизволил подкрепить своим авторитетом принятое ими решение. Или годами судиться - без особой надежды на успех (правоприменение-то рискованное!).

И это называется «высший орган жилищного самоуправления в МКД»?! - Инстинктивная реакция российского обывателя на предложение принять участие в такой, с позволения сказать, «безнадёге» – полный игнор: отстаньте от меня со своими глупостями! Он не может уважать организацию, которая никого не может ни к чему принудить. Всерьёз он эту затею не воспринимает – и  чтобы получить от такого человека заполненный бюллетень для голосования, активисту-соседу приходится проявить чудеса терпения и изобретательности. Если такой активист найдётся... А если нет?

                                           Молчания никто не услышит

Отсюда появление в стране множества домов-«молчунов», где предписанных ЖК РФ собраний собственников отродясь не было, а их решения либо восполняются решениями местной власти,  либо «рисуются» заинтересованным бизнесом. Которому власть эти дома негласно отдала - в качестве «кормовой базы». Общее имущество в таких домах, как мы с вами выяснили, фактически бесхозно. Надо ли говорить, что их ждёт?  Приход бабушки Разрухи - вопрос времени...

Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская:

Хованская

«Вот вам ситуация: капремонт не сделан, земельныйучасток не оформлен, подвал незаконно приватизирован и продан – и как таким домом прикажете управлять? Нам говорят: жители не готовы взять дома в управление. Но, простите, разве те «подводные камни», что я сейчас перечислила, создали жители?»

Слава Богу, часть россиян, осознав угрозы, которые ожидают их МКД в новой России, постарались самоотверженной общественной активностью восполнить «зияющие дыры» в навязанном им самоуправлении «а ля ЖК РФ». Некоторым это удалось, и благодаря им в стране до сих пор ещё сохраняются «островки» некоммерческого управления - посредством ТСЖ, ЖК или непосредственного управления. Несмотря на все препоны, чинимые властями. Вроде многолетнего маниакального стремления сохранить в доме, где есть ТСЖ, двоевластие: часть решений принимает ТСЖ, часть –собрание собственников.

А в остальных 80%  МКД правящая «вертикаль» насадила внешнее коммерческое управление.

Как это произошло?

 

Распределение по ф.управления

                         «Мы выбираем, нас выбирают…»

Вернёмся опять к отправной точке реформы – первоначальному выбору способа управления МКД, который был категорически предписан собственникам ч.2 ст.161 ЖК РФ. Помните, сколько раз переносились его сроки?  Пока, наконец, не остановились на «самом последнем из всех последних» сроков – 31 мая 2008 г.

Центральные СМИ тогда уверяли нас, что, дескать, нужно дать собственникам время на принятие решения, но - кто на самом деле оказался не готов? Прежде всего, рынок жилищных услуг. Он был пуст, частных компаний почти не было, выбирать собственникам было не из кого. Единственной реальной перспективой для собственников что-либо изменить в плане управления домом было - создать ТСЖ. Кто смог, этот шаг сделал. Прочие пребывали в бездействии: тратить уйму времени и сил, чтобы выбрать своё до боли знакомое домоуправление, было абсурдом.

Тормозом №2 оказались муниципалитеты, которым предстояло  организовывать конкурсы по выбору УО для неопределившихся МКД. Намеренно или нет (в  этом вопросе будут разбираться историки), но наши органы местной власти в предыдущие годы потеряли, уничтожили, скрыли, утратили (нужное подчеркнуть) техдокументацию на большинство своих бывших домов. И когда встала перспектива проведения конкурсов – муниципалитеты завопили: «Караул! Мы не готовы!»

Тем не менее, в какой-то момент реформаторы поняли, что больше откладывать судьбоносный выбор нельзя. И по стране прокатилась волна  «беспроигрышных» акций (кто и как их срежиссировал – в этом тоже предстоит разбираться историкам).

Алгоритм был такой:

Шаг 1:  ЖЭУ, ДЕЗ, ГУП, МУП  без лишней огласки акционируется,  меняя название на очень близкое (например, ГУП ДЕЗ на ООО ДЕЗ или МП «Теплоцентраль-ЖКХ» на ООО «Теплоцентраль-ЖКХ»),

Шаг 2:  фальсифицируются протоколы собраний собственников по выбору способа управления и нужной УО (где-то  полностью, где-то частично, т.е.  работники домоуправлений собирают некоторое количество решений собственников).

Шаг 3 – жители МКД получают «платёжки» уже не от ГУПа/МУПа, а от одноименного ООО. Согласно правилу конклюдентных действий первая же оплата присланной  квитанции  считается признанием наличия договорных отношений между новоиспеченным управдомом и потребителем услуг ЖКХ.

Всё, дело сделано! 99% населения ничего не заметили и начинают платить по новым реквизитам, а самых «беспокойных», кто заметил и попытался протестовать, «успокоили» проинструктированные должным образом судьи. Решения судов той поры пестрели фразами: «Поскольку истец не представил доказательств, что в его доме управляющей организацией является какая-то иная организация, а не ответчик, иск оставить без удовлетворения…»

Что касается конкурсов – судя по всему, они проводились лишь там, где эта схема по какой-то причине дал сбой.

Например, в подмосковном городке, где живёт автор этих строк, большей частью жилого фонда управляла МП «Теплоцентраль-ЖКХ», образованная в начале 2000-х из обломков муниципальных и ведомственных ЖЭКов. На рубеже 2007/2008 г.г. 5-ть из 6-ти её домоуправлений реализовали алгоритм. Но начальник ЖЭУ-6 - молодой парень, видимо, не потерявший остатки совести, отказался фальсифицировать собрания собственников в «своих» домах. Его за это уволили, но драгоценное время было упущено, поэтому жилой фонд бывшего ЖЭУ-6 в микрорайоне Ильинка муниципалитету пришлось выставлять на конкурс. Остальные дома (это 2/3 жилищного фонда города) в результате вышеописанной «спецоперации» оказались в «окормлении» новоиспечённого  ООО «Теплоцентраль-ЖКХ». 

Разумеется, «на местах» были модификации алгоритма. Например, в Москве передачу домов в коммерческое управление делали в 2 этапа: сначала местная власть создавала «липовые» ТСЖ, а потом его руководители тут же заключали договор с «нужным» ДЕЗом или частной УО. И деньги начинали течь в «нужном» направлении. Как правило, атрибутом этого - фактически рейдерского захвата управления МКД – тоже был фальшивый протокол собрания собственников.

Впрочем, кое-где власти просто распределяли жилой фонд между «своими» компаниями. Без протоколов и собраний.

                           «Родовая травма» жилищного самоуправления

Нечего говорить, какое тягостное впечатление описанные события произвели на тех, кто, поглядывая на «пионерские» ТСЖ, пребывал в раздумьях: идти по этому пути или  повременить?

Люди смекнули: «Ага, понятно, «там, наверху» никто всерьёз эту «игру» - в общую долевую собственность и жилищную демократию - не воспринимает. Её «правила» писаны лишь для «простонародья»,  «верхи» же будут делать всё, что им вздумается».  Дальнейшее развитие событий эту оценку (увы!) лишь подтвердило.  

Что касается обывателя – он воспринял эту перемену спокойно. Смена вывески на двери «родного» домоуправления сама по себе бурные эмоции  вызвать не могла. А когда люди разобрались, что произошло – спорить было поздно, «поезд ушёл» - и подавляющее большинство российских МКД оказались в коммерческом управлении.

Которое – в том виде, как сейчас сложилось – быть эффективным в принципе не может. Прежде всего, потому, что управление недвижимым  имуществом  –это реализация полномочий собственнника, а коммерческое управление МКД «а ля ЖК РФ» от собственника оторвано напрочь, львиная доля полномочий реально находится у кого угодно, только не у него. Да и самого общедолевого собственника в большинстве российских МКД фактически нет, имущество есть, а отношений собственности нет. Слава Богу, из этого правила есть исключения , главным образом, в лице ТСЖ, ЖСК, ЖК, но... Само правило от этого правилом быть не перестаёт.

                                                     «Цветы запоздалые»

Кстати, та история в подмосковном городке, которой мы иллюстрировали алгоритм «спецоперации» по передаче МКД под «юрисдикцию» бизнеса, много лет спустя получила анекдотическое продолжение.

Заезжие рейдеры обанкротили  ООО «Теплоцентраль-ЖКХ», и на рынке жилищных услуг возникла кризисная ситуация. В попытках её как-то «разрулить» областной ГЖН  провёл проверку и выяснил, что без малого три с половиной сотни домов так и не выбрали способ управления. За 11 (!) лет. Поскольку для этих домов договоров управления, подписанных должным образом, славное ООО  представить не смогло. Карма.

И - ГЖН выдал в декабре 2018 г. предписание городской администрации: срочно назначить в эти дома фирмы-управдомы! В порядке п.17 ст.161 ЖК РФ и ППРФ-1616: по решению главы на год с последующим конкурсом. Глава сгоряча отдал все дома местному МБУ, специалисту по ремонту дорог, озеленению и благоустройству, потом одумался и распределил между имеющимися в наличии УО.

Характерная деталь: часть домов, незадолго до этого оказавшись перед лицом опасности: попасть в управление к рейдерам - преодолела-таки многолетнюю «спячку» и, проведя собрания собственников, выбрала способ управления и фирму-управдома. Нет, уж, дудки! Почти всем подмосковный ГЖН в самоопределении отказал. Под надумаными предлогами - вроде ««представленные документы не заверены надлежащим образом» (Какие документы? Каким «надлежащим»?). Отказали даже тем, кто успел зарегистрировать ТСЖ. Нет-нет, только решение главы! Никакой самодеятельности! (см. https://clck.ru/TLs4X). - Ясна тенденция?   

                              Призрак собственности  +  призрак управдома = ?

 Призрак

Итак?

В российских МКД нет ни полноценной общедолевой собственнности на ОИ МКД (в смысле западного кондоминиума), ни полноправного публичного сообщества – и.о. коллективного собственника дома. Поэтому неполноценны и другие аспекты жилищных правотношений: договоры, контроль исполнения обязательств, транспарентность и т.д. Даже по сравнению с тем, что в качестве норм принято в ГК РФ.

А что есть? Есть видимость всех этих понятий, прикрывающая  некую квазифеодально-крепостническую (по сути) систему потребления услуг ЖКХ, во многом напоминающую дореформенную крестьянскую общину. С внешним «бурмистерским» управлением (отнюдь не доверительным!), диктатом поставщика, «круговой порукой», финансовой непрозрачностью и т.д. Она слегка разбавлена «островками» вольного (хотя и законодательно ограниченного) жилищного самоуправления - в виде ТСЖ, ЖСК, ЖК, сумевших сохраниться под нынешним административным прессингом. Но в условиях «рискованного» правоприменения даже самое крепкое жилищное объединение может стать жертвой рейдеров.

Будем надеяться, проведённый анализ несколько приближает нас к ответу на вопрос: в чём и как обманули россиян в ходе реформы? И можно ли считать успехом нынешнее состояние сферы ЖКХ? При котором:

- список ссылок на изменения ЖК РФ уже не умещается на странице убористого машинописного текста и продолжает расти, как на дрожжах,

- общепризнано, что в большинстве российских МКД  эффективный «коллективный собственнник» так и не появился, а число жилищных объединений, осуществляющих некоммерческое управление домами, неуклонно сокращается,

- процессы ветшания и превращения МКД в аварийные явно опережают темпы капремонта и реновации жилого фонда,

- оснащённость российских МКД приборами учёта  с 2008 г. по 2018 г. изменилось с 58% до 55% (!),

- спустя 15 лет реформы в проекте Стратегии-2035 заново ставится задача мониторинга и составления паспортов МКД, чтобы перейти к планированию их капремонта по состоянию,

 - СМИ регулярно сообщают нам, что задолженность за услуги ЖКХ приняла  катастрофические размеры (результат - хроническое недофинансирование  предприятий), но не раскрывают её структуру и происхождение отдельных частей и т.д.и т.п.  

Не говоря уж про такое «неизбежное зло», как постоянный рост оплаты населения за услуги ЖКХ, опережающий инфляцию, но явно отстающий от потребностей модернизации отрасли.

Утешат ли нас свидетельства ВЦИОМ – о том, что удовлетворённость населения услугами ЖКХ растёт и растёт?

Примечание: мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора. 

Дизайн :
Яндекс.Метрика