Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» № 11( 97) 2015
При использовании данного материала ссылка на источник обязательна © «Председатель ТСЖ»

 

Что такое публичный договор и как с ним бороться? И чем опасна перспектива прямых договоров ресурсоснабжения?
(по материалам семинаров НКО «Управдом»)
Ведущие семинара:
Евгения Юнисова - исполнительный директор Ассоциации НКО по содействию развития ТСЖ и ЖСК

Нелли Лукина -председатель президиума НП "Управдом"

В потоке перемен и на стыке двух кодексов
Сейчас в российском ЖКХ назревают очередные перемены, наступает довольно напряженный момент, когда ресурососнабжающие организации (РСО) пытаются в жилищное законодательство ввести практику прямых договоров ресурсоснабжения. При этом отдельные потребители будут нести перед ними прямую финансовую ответственность. Но и исполнители тоже будут нести ответственность – как перед поставщиками, так и перед потребителями.
Кто-то из председателей товарищества собственников жилья  скажет: ну, и слава Богу, пусть жители платят, а мы постоим в сторонке! - Понять их можно, поскольку сейчас договориться с РСО невозможно, а судиться… - себе дороже. Правда, у законодателя первый «запал»: давайте быстро-быстро подправим в очередной раз ЖК РФ, и всё будет в ажуре - уже прошёл, он начал задумываться: а то ли он делает?
Дело в том, что собственники помещений в МКД и их жилищные объединения: ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д. - находятся на стыке двух правовых сфер: с одной стороны, это жилищное законодательство, ЖК РФ - это наш щит и меч, а также «плащ-палатка». А с другой стороны, наши договорные отношения с РСО в части электро- водо- тепло- газоснабжения (и даже водоотведения) регулируются гражданским законодательством и законодательством в сфере энергоснабжения. Как известно, чем больше законов регулирует ту или иную сферу, тем больше у субъектов возможностей для маневра. И тем больше возможностей выкрутиться из трудных ситуаций.
Целое не больше суммы частей
При этом надо помнить, что наш главный «козырь» – то, что обязательства жилищного объединения не могут быть больше, чем сумма обязательств собственников помещений в МКД. Это установлено Определением ВАС от 30 мая 2014 года N ВАС-6046/14 (см. http://base.garant.ru/56249661/ ). Другими словами, мы не можем и не должны платить РСО больше того, что можем собрать с потребителей.
А значит, поставщик не может выставить нам счёт исключительно по нормативам, если у части потребителей в квартирах стоят приборы учёта. Он должен выставить сумму квартирных показаний плюс норматив, умноженный на количество «душ», зарегистрированных в «неоприборенных» квартирах. Разумеется, при этом для корректных расчетов общего потребления нам нужно не забывать своевременно передавать показания индивидуальных приборов в РСО.
Кто-то скажет: но у нас именно так и делается. Да, но при этом нет никакой гарантии, что в один прекрасный момент к вам не придёт претензия с огромным долгом: три раза по полтора миллиона - за поставку ресурсов. Как это уже было не раз с другими ТСЖ и ЖСК. Подобная «эфемерная» задолженность может возникнуть, как показывает практика, при любом способе расчётов: напрямую, через МФЦ, через расчётный счёт товарищества собственников жилья и т.д. - и независимо от наличия вашей вины.

Как известно, Остап Бендер, когда ему не удалось стать миллионером, собирался переквалифицироваться в управдомы. Без сомнения, позже он понял свою ошибку и пошёл дальше - туда, где крутятся основные деньги, т.е. в РСО.
Договор как результат непротивления сторон
Поскольку взаимоотношения жилищных объединений с РСО регулируются одновременно и жилищным, и гражданским законодательством, самое главное для нас – это иметь хороший договор. Он защитит наши права, как бы не менялось законодательство в ту или иную сторону.
Но… Сейчас в большинстве договоров ТСЖ, ЖК с РСО, проанализированных нами, все преимущества - на стороне РСО, а не наоборот. Обязательства жилищных объединений необъятны, а обязательства РСО сформулированы очень лаконично: поставить ресурс и выставить счёт.
Почему? Во-первых, над составлением хорошего договора надо немало потрудиться. Во-вторых, многие ТСЖ, ЖК передают заключение договоров ресурсоснабжения в руки управляющих организаций (УО). Это порочная практика, потому что УО обычно действует не в наших интересах, а в своих собственных. Она знает: все счета, что выставит РСО, оплатят жители. Ну, и зачем она будет стараться что-то там экономить? Даже если по какой-то причине товарищество собственников жилья лишают субсидий, УО говорит: это же вас лишили, меня это не касается, ищите деньги, где хотите. И приходится искать.

В некотором смысле жилищные объединения находятся на положении крепостных, причём на обоих формах повинности: и на оброке, и на барщине.
Почему? Потому, что так составлен договор. С которым руководители жилищного объединения согласились.
Добровольность + Паритет
Хотя все взаимоотношения ТСЖ, ЖСК с РСО и большинством других внешних организаций регулируются гражданским законодательством, где действуют два основных принципа: свободы договора и равноправия сторон договора. А значит, никого нельзя принудить заключить договор на невыгодных для него условиях. Ни одна из сторон не вправе навязывать что-либо другой стороне, если это противоречит её законным интересам.
Что говорят монополисты? «Это публичный договор, он одинаков для всех, мы для вас ничего в нем менять не будем!». Но это лукавство, переворачивание ситуации с ног на голову. Ибо публичный договор называется публичным не потому, что он должен быть одинаковым для всех. Смысл публичного договора - в том, что наш монополист (или, как его принято сейчас называть, «гарантирующий поставщик») обязан заключить его со всяким, кто к нему обратится, и при этом существенные условия договора для другой стороны должны быть НЕ ХУЖЕ условий публичного договора. Но «не хуже» совсем не значит «не лучше». Следовательно, обо всём том, что обеспечивает наши права (как минимум - в объёме ЖК РФ), но позабыла включить в свой публичный договор РСО, мы имеем право ей напомнить и потребовать включить в наш договор.

К сожалению, сейчас большая часть населения нашей страны сидит «на игле»: кто на нефтяной, кто на водяной, кто на тепловой, а кто на финансовой. А значит, если мы с иглы не слезем, наше дело – труба…
Согласится с этим РСО или нет – другой вопрос, но в гражданском законодательстве есть правила, определяющие как нам себя вести в качестве равноправной стороны договора. И этими правилами мы можем (и должны) пользоваться. Каждая из сторон имеет право отстаивать свою позицию - как путём преддоговорных переговоров и совещаний, так и в арбитражном суде. Если с помощью переговоров не удалось согласовать протокол разногласий, то организация, обязанная заключить договор ресурсоснабжения (а в данном случае это относится к обеим сторонам, ни мы, ни РСО не вправе уклоняться от заключения договора), должна подать иск в суд. Если оферта исходит от РСО, то подать в суд для урегулирования такого спора должна РСО.
Причём, тут есть одна тонкость: поскольку почти все РСО являются монополистами, жилищному объединению - прежде чем самому подавать иск - есть смысл сначала обратиться в управление Федеральной антимонопольной службы (УФАС) с жалобой на нарушение РСО антимонопольного законодательства. Если этого не сделать, УФАС не сможет выступить на нашей стороне. Хотя «может» не значит «обязана»…
Итак, правило №1: нельзя бездумно соглашаться с любой бумагой, которую требуют от нас подписать. Правило №2: мы должны брать инициативу в свои руки и на свой лад исправлять те «косяки», которые были допущены партнером.
«О бедном гусаре замолвите слово…»
Возвращаясь к перспективе прямых договоров, если это будет реализовано так, как предлагается в законопроекте – кто тогда сможет заступиться за потребителя?! Допустим, человек получит сомнительный счёт, а проверить его и защитить его будет некому.
При этом председателям ТСЖ, ЖК нечего радоваться: то, что у РСО появляется возможность взять за горло каждого потребителя, совсем не значит, что они ослабят свою хватку на горле жилищных объединений. Почему бы им не получить свои деньги два раза: и с собственников, и с их объединений? РСО уже сейчас так делают, когда у них это получается. Если потребитель платит не на счёт УО, ТСЖ, ЖСК, а через МФЦ или ЕИРЦ, где идёт расщепление платежей, то деньги попадают не на лицевые счета потребителей, а на счета соответствующих организаций, и нередко через некоторое время те вдруг оказываются РСО должны…
(продолжение следует)
……………………………………………………………………………….
Вопросы заданные ведущим по ходу семинара 
Вопрос: Прежний собственник умер, идут наследные разборки, нового собственника нет. А собрание проводить надо. Что делать, как учитывать эту квартиру при голосовании?
Н.Лукина: Иногда ГЖИ требует оставить в реестре старого собственника, пока нет нового, но лично я обычно пишу, что собственник не определён. А главное – при подсчёте результатов голоса собственников этой квартиры не учитывать, поскольку они в голосовании не участвуют. Всё остальное остаётся, как было, доли прочих собственников в праве на общее имущество (а значит, и количество их голосов на собрании) не изменяются.
Вопрос: Нам выставляют счёт за отопление по высшему нормативу: 0.016 Гкал/кв. м. У нас нет ТСЖ, ЖК, просто МКД, находящийся в управлении ГБУ «Жилищник». Что делать?
Ответ: Нужно жаловаться в прокуратуру и жилищную инспекцию, чтобы те обратились в суд за защитой ваших прав. ГБУ «Жилищник» уже проиграли массу таких судов. Должно быть так: представители ЕИРЦ снимают ежесуточные показания домового прибора учёта и передают их в РСО и УО. По этим данным за прошлый год рассчитывается годовое потребление дома в гигакалориях, делится на 12 и на общую площадь помещений в МКД. Это и есть та тепловая нагрузка, по которой должно производиться начисление платежей жителям. И если она получилась меньше 0016 Гкал/кв. м (а начисляют по 0.016) – значит, УО восполняет таким образом за ваш счёт потери от других неплательщиков. Боритесь за свои права.
Вопрос: У нас есть должник, художница, она говорит: ну, нет у меня денег! Что с ней делать?
Н.Лукина: Прежде всего, предложите ей подать документы на адресную субсидию как малоимущему гражданину. Наличие долга препятствием этому не является, если она подпишет обязательство погасить долг в определённый срок (согласно графику), ей должны дать субсидию. А если она докажет, что её доход меньше прожиточного минимума, субсидия вообще восполнит все её платежи за ЖКХ.
Вопрос: У нас дом на Рязанском проспекте, только что сделали капремонт: утепление фасада и т.д. Недавно звонит некая организация, дескать, дайте нам ключи, мы соберем все низковольтные связные провода в один короб вдоль фасада дома. Если вы будете возражать, говорит, я буду писать в мэрию, что вы что-то там нарушаете. Как нам быть?
Н.Лукина: Проведите собрание по этому вопросу, как решите – так и будет, никто вам тут не указчик.
Вопрос: У нас в доме полно интернет-компаний, все стены проковыряли. Но в доме нет своего юрлица, а только Совет дома, нами управляет ГБУ. Кому должны платить связисты?
Н.Лукина: Сделайте договор или допсоглашение к договору управления с ГБУ «Жилищник», чтобы часть платежей от заключенных ими договоров шла им, часть вам, на нужды дома, допустим, на оплату консьержа. Проведите собрание собственников и примите решение по этому вопросу: предоставить в пользование то-то и поручить управляющей организации заключить договор. И пока он не будет заключен, никого в дом не пускайте. Цена вопроса? На какую сумму договоритесь, столько и получите, тут нет правил, только прецеденты. Обычно сумма договора зависит от числа пользователей.

Дизайн :
Яндекс.Метрика