(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ №2 2009г)

Вытеснение горожан «точечными» застройщиками, изменения границ земельных участков, бесконечные судебные тяжбы за каждый клочок земли в городе неуклонно ведут к постепенной миграции «закоренелых» обитателей крупных городов в «глубокий тыл» - подальше от смога, транспортных пробок и прочих тягот городской жизни. Эта тенденция набирает обороты с огромной скоростью.

 

Страсти по земле принимают неистовый характер. Конечно же, это неудивительно, ведь с момента сотворения мира земельный капитал был важнейшим из всех существующих.

 

До последнего времени мы редко касались вопроса, который постепенно становится все более острым для жителей крупных мегаполисов - проблемы переселения горожан за пределы границ задымленных городских кварталов.

  

Речь пойдет не о бетонных коробках, куда «акулы строительного бизнеса» всеми силами стараются отселить малоимущих муниципалов, а о благоустроенных коттеджах, ставших в наши дни доступными не только богачам, но и среднему классу граждан. Тем, кто предпочитает жизнь на лоне природы суете и дороговизне престижных районов. Всем известно, что многие люди давно стремятся обосноваться в «предместьях» крупных городов, продавая для этого свои городские апартаменты.

 

Веяние это пришло к нам из стран Западной Европы, где более или менее состоятельные граждане давно уступили центральные районы офисам и банкам, облюбовав для постоянного проживания домики в живописных местах с развитой инфраструктурой и со всеми необходимыми удобствами.

 

Поселки, созданные и обустроенные собственниками частных домов и коттеджей, появляются и в Подмосковье. Не всем удается стать владельцами частного дома в давно обжитом объединении с уже развитой инфраструктурой. Чаще всего собственникам земли придется строиться и организовывать комфортный быт самим. Для скорейшего решения всех проблем и дальнейшего поддержания порядка, конечно же, целесообразно создавать ТСЖ.

 

К сожалению, в настоящее время россияне находятся в самом начале пути освоения земель в загородных зонах. И отсутствие удобств - не самое страшное препятствие. Недавний опыт создания товариществ собственников жилья в подмосковных коттеджных поселках показал, что частные домовладельцы проявляют большую активность в процессе обустройства, чем привыкшие к «государственной заботе» жители многоквартирных домов. В этом нет ничего удивительного: каждый из землевладельцев обязан участвовать в общем деле - как материальными затратами, так и личной инициативой. Ведь всем жителям такого поселка необходимы вода, электричество, газоснабжение, телефонизация, удобные подъездные пути. Отныне они - соратники и мало кому с самого начала захочется прослыть среди соседей злостным неплательщиком.

 

Но если бы все было так просто…

 

Мешает множество факторов - от несовершенства Земельного кодекса и нарушений законов местными административными органами до наступившей «моды» на землевладельцев, намерениями которых является отнюдь не желание поселиться среди сосен и берез в обществе таких же любителей тишины и природы.

 

Это - бизнесмены, скупающие огромные земельные участки с целью дальнейшей перепродажи. При этом они не гнушаются никакими методами для достижения своих целей, в числе которых сговор с местной администрацией, подтасовка документов, временное строительство «для отвода глаз» объектов никому не известного назначения. Имеет место как скрытое, так и совершенно очевидное рейдерство. Действуют такие «герои», как правило, вооружившись поддержкой местных чиновников, подставных частных лиц и зарегистрированных компаний.

 

Стоит ли говорить, что им нет ни малейшего дела до тех, кто собирается прожить в своих домах долгие годы, дружить с соседями, растить детей и внуков. К несчастью, для подобных деятелей характерна еще одна линия поведения: втираясь в доверие к простодушным соседям из жилищных объединений, они стремятся временно вступить в товарищество и с максимальной выгодой для себя использовать этот статус, фактически паразитируя на результатах деятельности собственников.

 

Однако этого вполне можно избежать, если учесть те ошибки, о которых поведал наш гость, - председатель ТСЖ «Яхрома - СБ» Владимир Самошин. Именно ему, члену Общественного совета Минрегиона РФ, эксперту Общественного проекта «Российский дом будущего», удалось, хотя и не без труда, выйти победителем в противостоянии с одним из подобных рейдеров и отстоять интересы своего товарищества.

 

- Владимир Сергеевич, нам известно, что не так давно вы одержали победу в очень сложном, хотя и типичном для нашего времени судебном процессе. Прежде всего хотелось бы узнать подробнее о жилищном объединении, которое вы возглавляете, о ваших трудностях и успехах. И, разумеется, о тех ошибках, которые привели к необходимости отстаивать права товарищества в суде.

 

- Становление объединения «Яхрома - СБ» происходило одиннадцать лет назад, когда нам была выделена земля под строительство частных домов для постоянного места проживания. На участке в 16,5 гектаров, согласно утвержденному проекту планировки и застройки, нам предстояло силами землевладельцев-застройщиков обустроить жилое поселение «нового типа». Разумеется, со всей необходимой инфраструктурой, на развитие которой мы не получали никаких бюджетных государственных средств. Все делалось постепенно, силами самих собственников, при полной пассивности администрации Дмитровского района.

 

- Но, насколько мы знаем, с основными трудностями по строительству и обустройству ваше товарищество успешно справилось.

 

- Медленнее, чем хотелось бы. Виной тому, разумеется, не только чиновники, но и сами землевладельцы. До сих пор, к сожалению, наших людей приходится подталкивать, подстегивать и уговаривать. Активность жителей поселков, возможно, больше, чем обитателей многоквартирных домов - ведь желание жить на лоне природы в комфортных условиях само по себе является хорошим стимулом. Но этого недостаточно, учитывая, что все приходится делать за свой счет, не откладывая в долгий ящик. Инертность же в россиянах закладывалась десятилетиями, и не так просто сформировать в этих условиях товарищество ответственных собственников.

 

Тем не менее была построена подъездная дорога, территорию товарищества огородили забором, уже действуют водозаборный узел и линии электропередач с железобетонными опорами. С 2006 года осуществляется подключение жилых домов к газовым сетям низкого давления. Они являются собственностью 75 инвесторов - членов ТСЖ «Яхрома - СБ». Учитывая, что на нашей территории 99 землевладельцев, вы сами можете судить об активности членов товарищества. Но в целом наши дела идут неплохо.

 Постепенно развивается не только инженерная, но и социальная инфраструктура: система потребительской сети, благоустройство территории. Учитывать приходится множество факторов: правила санитарной и противопожарной безопасности, экологической сохранности местности и многие другие условия, необходимые для комфортного проживания людей. Все это создается на средства частных застройщиков, без малейшей, как я уже сказал, поддержки администрации. Более того, именно местные власти, встав на путь нарушения законодательства, стали косвенными виновниками того конфликта, который недавно благополучно завершился в суде. Процесс, затеянный против «Яхромы - СБ» частным лицом, скупившим огромные участки земли с целью дальнейшей перепродажи, нам удалось выиграть. Учитывая, что ситуация оказалась не из легких, хотелось бы предостеречь другие ТСЖ, осваивающие земельные участки, от тех ошибок, которые, к сожалению, были допущены нами при попытке дружеского взаимодействия с представителем бизнеса.

 

- Насколько мы поняли, с исковым заявлением против вас выступил частный землевладелец?

 - Именно так. Вот об этом-то инциденте я и хотел рассказать вашим читателям. Дело в том, что в последние годы администрация начала активно распродавать прилегающие к товариществу земли. Покупателями чаще всего оказывались коммерсанты, имеющие одну лишь цель: извлечение максимальной прибыли от дальнейшей перепродажи участков.

 Одним из таких бизнесменов оказался член нашего ТСЖ В. Гущин, скупивший на вторичном рынке 9 участков общей площадью более гектара. Все они находились в разных местах, что само по себе свидетельствовало о том, что, не будучи многодетным отцом семейства, он приобретал землю вовсе не для того, чтобы обеспечить местом проживания своих потомков. Обустраивать землю владелец явно не собирался, а в 2006 году почти все свои наделы более чем выгодно продал, доказав тем самым, что никаких общих интересов с товариществом у него нет и быть не может. Однако членом ТСЖ он продолжал оставаться, даже несмотря на трехлетнюю задолженность по уплате членских взносов.

 Видимо, проведенная операция по перепродаже земли так воодушевила господина Гущина, что он немедленно скупил у администрации новые земли, уже на территории, прилегающей к нашему поселку.

 Именно тогда, полтора года назад, начиная на своей новой территории строительство объектов неизвестного назначения, он и почтил своим присутствием наше очередное собрание. Разумеется, по причине, касающейся личных интересов. Коммерсант попросил членов товарищества разрешить ему временно пользоваться нашими дорогами и электроэнергией. В свою очередь он предлагал помощь по поддержанию энергоснабжения и строительству дорог на территории ТСЖ. Предложение было озвучено в самой милой и дружественной форме, и мы, конечно же, выставили его на голосование.

 - Да, но вы упомянули о том, что на тот момент этот бизнесмен уже являлся неплательщиком, к тому же не имеющим с товариществом никаких общих интересов. Неужели вас это не насторожило?

 - Разумеется это вызвало сомнения. Возможно, поэтому около трети присутствующих выступили противниками такого «сотрудничества». Впоследствии выяснилось, что они оказались правы. Но большинство, в том числе и я, согласились уважить его просьбу по нескольким причинам.

 Первой и, наверное, главной явилось нежелание портить отношения с соседом. Как говорится, худой мир лучше доброй ссоры. Кроме того, после заверений господина Гущина о намерении не только немедленно выплатить долг (кстати, по масштабам его деятельности просто смехотворный), но и помочь нам в обустройстве поселка, люди поверили бизнесмену и вопрос был решен положительно.

 - И вы не подписывали с ним никаких договоров?

 - Лично с Гущиным, как с частным предпринимателем, конечно же нет. В качестве партнера по заключению договора он предложил юридическое лицо - подрядную организацию НП ЗиД «Гринвуд» (кстати, именно этот факт завел его самого в тупик при подаче искового заявления от имени частного лица).

 Так мы и поступили. Однако, составляя договор, я никак не мог предусмотреть тех деталей, которые привели нас к печальным последствиям. И теперь, оглядываясь назад и основываясь на горьком опыте, могу сказать лишь одно: ТСЖ нельзя взаимодействовать на доверительной основе с системой бизнеса, имеющей целью исключительно получение прибыли. Придется прописывать в договорах малейшие детали и штрихи, а это, к сожалению, не всегда возможно. И лучше не пытаться идти навстречу тем, кто уже успел доказать свое пренебрежение к нуждам товарищества. Впрочем, в то время мы предпочли поверить господину коммерсанту. Первое время все шло гладко. Но дальнейшие события доказали, что новоиспеченные партнеры не только не собирались выполнять свои обязательства по договору, но и решили использовать в своих целях наши возможности, попросту паразитируя на товариществе. К примеру, после наступления темноты водители грузовиков фирмы вынуждали сторожей пропускать их, при этом сторожам отказывались оплачивать труд в неурочное время.

 - А что же господин Гущин?

 - О! Он действовал в лучших традициях злостных неплательщиков. Не являлся на собрания, продолжал уклоняться от уплаты взносов, игнорировал все требования и избегал прямых контактов. В конце концов мы были вынуждены большинством голосов исключить коммерсанта из ТСЖ. Стоит отметить, что к тому времени правлением был разработан комплекс правил развития товарищества, включающий в себя ряд мер, применяемых по отношению к нарушителям финансовой дисциплины. После того, как мы вынуждены были отключить электричество на территории наших «партнеров», Гущин, как частное лицо, решил предъявить нам иск о восстановлении в товариществе, возобновлении подачи электроэнергии и, самое смешное, компенсации за якобы причиненный ущерб.

 

Характерно, что исковое заявление, содержащее еще несколько пунктов, было составлено с такими уловками и искажениями фактов, что, если бы судья оказалась менее внимательной, нам трудно было бы отстоять свою правоту. Но, к счастью, мне удалось, хоть и не без труда, защитить интересы нашего товарищества.

 

- Почему же вы выступали в качестве защитника? Неужели в ТСЖ не нашлось ни одного грамотного юриста? По крайней мере в таких случаях было бы целесообразней прибегнуть к помощи профессионала из адвокатской конторы.

 

- Как оказалось, это не всегда возможно. По разным, в том числе финансовым, причинам.

 

О ведении этого дела и всех связанных с ним тонкостях я готов подробно рассказать читателям в следующем номере журнала. Надеюсь, наш опыт и советы окажут серьезную помощь тем, кто создает или уже создал ТСЖ в коттеджном поселке.

  

Мария СЛАВИНА

  

Дизайн :
Яндекс.Метрика