( опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №5(55) 2012)

В  Правилах, обязательных при заключении управляющей организацией или ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденными ПП№124  от 14 февраля 2012 в п.5 значится: «Исполнитель направляет в ресурсоснабжающую организацию заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения..» Следовательно, Ассоциациям, координационным советам ТСЖ(ЖСК) и иным общественным организациям в жилищной сфере необходимо разработать свою оферту договора с учетом региональных особенностей и обеспечить юридическое сопровождение выработанного документа.

Основные принципы такой оферты попытались разработать совместными усилиями   несколько председателей ТСЖ(ЖСК) Москвы после получения очередных «перлов» от МОЭК. Свою оферту договора в редакцию прислала  из Нижнего Новгорода независимый эксперт Марина Добруник(размещен на сайте журнала в разделе «Образцы документов»), в конце апреля несколько московских ассоциаций разбирали на своих семинарах каждый пункт договора предложенные РСО.

Мы постарались обобщить результаты коллективных обсуждений основных принципов взаимодействия с РСО на  различных площадках за последний месяц.

При любом взаимодействии с теплоснабжающей организацией, РСО стремится обрушить на нас ряд ведомственных правил. Поэтому при ведении переговоров с РСО необходимо помнить о ст.4 и ст.5  189 ФЗ « О введение в действие Жилищного кодекса» В этих статьях  прописано, что все нормативные акты, которые были приняты ранее и не отменены, действуют лишь в части не противоречащей  Жилищному кодексу. Кроме того, в Гражданском кодексе в ст. 426 прописано, что договор с РСО и «отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается».

Для эффективного взаимодействия с теплоснабжающей организацией, подготовки договора (протокола разногласий) помимо Жилищного и Гражданского кодексов  необходимо иметь под рукой:

-ПП РФ № 354 от 06.05.2011 г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

-ПП РФ № 124 от 12 .02.2012 г.  «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг»

-ФЗ №190 "О Теплоснабжении" (с изменениями на 18 июля 2011 года)

-Приказ Минрегиона РФ от 28.12.2009 N 610 "Об утверждении правил установления и изменения (пересмотра) тепловых нагрузок

- Методические указания по расчету регулируемых тарифов и цен на  электрическую, (тепловую) энергию на розничном потребительском рынке- утвержденные приказом федеральной службы по тарифам от 6 августа 2006 года №20-Э/2

- Правила учета тепловой энергии и теплоносителя – утвержденные приказом Минтопэнерго от 12.09.1995 г.

Что входит в тариф

Ответ на этот вопрос вы найдете в «Методических указаниях по расчету регулируемых тарифов и цен на  электрическую, (тепловую) энергию на розничном потребительском рынке», утвержденных приказом федеральной службы по тарифам от 6 августа 2006 года №20-Э/2. В тариф входит все, что учитывает на своем бухгалтерском  учете теплоснабжающая организация.  Более того там учитываются все потери при транспортировке тепла, все инвестиционные средства, учитываются финансовые риски. Туда заложена даже дебиторская задолженность населения. В методических указаниях в составляющую тарифа входит  и изготовление теплоносителя. Единственная наша обязанность оплатить потери в случае аварии на наших сетях. В случае утечки. Именно с этой позиции и следует исходить при подготовке договора, и не предусматривать каких либо дополнительных средств за теплоноситель,  который идет на наполнение системы отопления. Следует так же помнить, что все  тепловые потери во внутридомовых сетях,  учитываются приборами учета.

На что необходимо обратить внимание при подготовке договора

При подготовке договора необходимо помнить, что в случае отказа противоположной стороны от подписания договора свою позицию придется отстаивать в суде. Но при этом спешить в суд не стоит. Как правило, РСО монополист и не может  отказать в предоставлении своих услуг. Поэтому сам  будет вынужден обращаться в суд, если в процессе переговоров не будут достигнуты компромиссы.

При возникновении спорной ситуации, в том числе и  в суде в первую очередь рассматривается:

- предмет договора;

- обязанности сторон и порядок расчетов;

- порядок учета  тепловой энергии.

Именно на формулировки  этих пунктов нужно обратить особое внимание.

В принципе,  ТСЖ (ЖСК), УК выполняет роль теплосетевой компании - транспортной компании. При отсутствии в доме индивидуального теплового пункта (ИТП), ТСЖ(ЖСК), УК лишь содержит трубы в нормальном состоянии, чтобы по ней услуга теплоснабжения дошла до потребителя. Поэтому при отсутствии  индивидуального теплового пункта договор с РСО лучше назвать - «Договор предоставления услуги теплоснабжения». А при наличии ИТП – «Договор поставки теплоносителя для бытовых нужд собственников помещений». При этом зона ответственности оговаривается отдельно.

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного суда № 57 от 5 октября 2007 г., где сказано о том, что в договорных отношениях с теплоснабжающими организациями УК, ТСЖ, ЖСК не могут иметь обязательств, отличных от обязательств по договорам с собственниками помещений, мы вправе именовать себя в договорах с РСО -«Представитель потребителей». А еще лучше «АГЕНТ по сбору и перечислению средств, действующий не в собственных экономических интересах». Такая формулировка позволит в дальнейшем заложить в договор агентское вознаграждение.

Что касается терминов в договоре, то следует придерживаться терминов, принятых в ФЗ №190  и  ПП РФ № 354.  Ни один суд не сможет придраться, а оппонент не  посмеет отказаться.

Для расчетов с РСО исходим из цены утвержденной  региональной энергетической комиссией, которая регулирует тарифную политику для естественных монополий. Но для населения цену устанавливает орган исполнительной власти субъекта федерации. Эти две цены в отдельных регионах могут отличаться между собой. Следовательно, в договоре необходимо тщательно прописать погашение разницы в тарифах. В противном случае ТСЖ(ЖСК),УК может разориться.

Для регионов, где цены совпадают, проблем с пунктами договора меньше.

В договоре следует избегать расчета по тепловым нагрузкам, а именно к ним стремятся РСО в случае выхода из строя приборов учета. Определение тепловой нагрузки дано в Приказе Минрегиона РФ от 28.12.2009 № 610. Тепловая нагрузка это максимальное количество тепловой энергии, которая может быть принята исполнителем за единицу времени. Тепловая нагрузка, которая  применяется в договоре считается как сумма  максимальных тепловых нагрузок на системе отопления,  горячее водоснабжения, вентиляции(если есть). Т.е это возможность инженерной системы дома пропустить в самый морозный период максимальное количество тепла. А между тем в законодательстве прописано, что расчет ведется не по нагрузкам, а по нормативу, утвержденному органом исполнительной власти. К величине норматива следует присмотреться отдельно. Наши постоянные читатели могут помнить, о том, что норматив для Нижегородской области был оспорен в суде собственником жилья- Н.Парийским, и сокращен с 0,024 Гкал до 0,019.(см. № 12 за 2011год).

Разграничение эксплуатационной ответственности

Согласно п.8  ПП №491– внешней  границей сетей теплоснабжения является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной  ответственности  является  место соединения коллективного прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в дом. 

 Но у многих ТСЖ(ЖСК) приборы учета установлены по городским программам и не являются общим имуществом собственников помещений. В таком случае, если узел учета принадлежит РСО, то свою эксплуатационную ответственность на входящем трубопроводе необходимо заявлять от последней задвижки на узле учета. А для  обратного трубопровода до последнего фланца трубы перед первой задвижкой, ограничивающей узел учета.

Разграничение ответственности  особенно важно, если в доме располагается дополнительное оборудование (например, расширительный бак) магистральных сетей централизованного  отопления, обслуживающее несколько домов данной отопительной системы.

Общедомовые приборы учета

В зависимости от того кому принадлежат приборы учета зависит и порядок взаимодействия с РСО. Если узел учета является общим имуществом собственников многоквартирного дома  вся ответственность за его работу лежит на  собственниках или ТСЖ(ЖСК).

Если узел учета  является  собственностью РСО – вся ответственность на ней.  ТСЖ(ЖСК) – может осуществлять лишь визуальный осмотр и, в случае малейшего подозрения на дисфункцию при осмотре – вызывать представителей РСО. В этом случае в договоре необходимо предусмотреть ответственность РСО за неработающий прибор учета, а также при совместном снятии показаний, предусмотреть проверку и актирование настройки параметров приборов учета.

Как показывает практика, именно при снятии показаний с приборов учета и могут происходить различного плана махинации.

Все взаимоотношения, касающиеся контроля за состоянием и вводом узла учета,  хорошо прописаны в изначально приведенных законодательных актах. И перенести их в договор не составляет труда.

На случай уклонения  РСО  от совместного снятия показаний и контроля за подачей теплоносителя (качественные и количественные показатели) – в договоре можно предусмотреть самостоятельное актирование.

Внимание: ТЕМПЕРАТУРНЫЙ ГРАФИК

Наличие оптимального температурного графика подачи теплоносителя является обязательным условием договора. Кроме него в договор необходимо внести отдельный  пункт  о предоставлении права представителю потребителей проводить анализ и корректировку данных с приборов учета  в соответствии с утвержденным температурным графиком, используя официальные данные по температуре окружающей среды. Это позволит исключить переплату за необоснованно завышенное теплоснабжение и заставит РСО искать более эффективные методы хозяйствования.

Также стоит предусмотреть использование альтернативного оборудования  для контроля качественных и количественных показателей теплоносителя, т.к многие теплосчетчики усредняют показания за месяц по которым нельзя определить интервалы некачественного  предоставления теплоносителя.  Даже если такое оборудование (автоматическая системы контроля, учета, регистрации и диспетчеризации энергоресурсов (АСКУРДЭ)) пока не приобретено вами, само наличие данного пункта договора в определенной мере дисциплинирует РСО.

Включение таких пунктов в договор предусмотрено ФЗ №190 "О Теплоснабжении", в котором соблюдение температурного графика является обязанностью РСО, а так же ст. 542 ГК-  дает нам право не платить за некачественный ресурс.

При этом, необходимо помнить, что приборы для альтернативного контроля за качеством поставляемого теплоносителя должны быть сертифицированы.

Сауле Беркимбаева

P.S. При  подготовке оферты договора с теплоснабжающей организацией предлагаем ознакомиться с Постановлением 13 Арбитражного апелляционного суда по иску ТСЖ "Новгородское" к ОАО "ТГК №1" (дело №N А56-14855/2010) об урегулировании разногласий при заключении публичного договора теплоснабжения в горячей воде. Результаты этого постановления могут быть полезны Вам при оценке текущих и заключении новых договоров.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

РСО знают как производить начисления... с выгодой для себя

И снова МОЭК, или знание предмета спасет от ошибок

Повышаем правовую компетентность. Позитив в судебной практике с МОЭК

Закон что дышло? или Две стороны одной медали

Кто виноват в долгах за ЖКХ

Миллионы, оплаченные за излишне поставленную тепловую энергию возвращены

Не сдаваться, если тяжба с РСО

Дизайн :
Яндекс.Метрика