( опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» № 4 (54) 2012)

 

Словосочетание «строительный брак» можно смело ставить синонимом слова «новоселье». В той или иной степени с ним сталкивается большинство новоселов, как счастливые обладатели социального жилья, так и участники долевого строительства. Просто, все на разных этапах. Есть скрытый брак, который проявляется спустя какое-то время, а есть просто небольшие недоделки, на которые в самом начале «счастья» просто никто не обращает внимания: все равно лучше, чем было в оставленной «хрущевке». Но «болезнь» потом дает о себе знать.

 

Когда дом построен, сдан в эксплуатацию, застройщику вместе с новоселом, или органом государственной власти, являющимся заказчиком, осталось подписать акт передачи квартиры. В нем, как правило, указывается, что она передана в надлежащем состоянии, никаких претензий нет. Одно дело, когда новосел подмахнул не глядя предложенный документ. Хуже, когда это сделали представители органов власти, им ведь там не жить.

А бывает и так: акт приема-передачи жилья подписали, вселились, новоселье справили и живут. Но вдруг замечают, что в квартире вздулись полы, отвалилась штукатурка, в межпанельных швах заработала «естественная вентиляция». То есть, строительный брак может обнаруживаться постепенно, по мере эксплуатации. В этом случае ответ должен держать продавец квартиры или тот, кто строил.

Итак, если, въехав в новое жилье, вы спустя какое-то время обнаружили следы недобросовестной работы строителей, действовать можно следующим образом.

1. Заказать экспертизу в организации, имеющей лицензию на право заниматься этим видом деятельности. Эксперт выявит и докажет, что это недоделки строителей и они носят скрытый характер.

2. С этой экспертизой и написанной претензией необходимо обратиться в фирму, которая возводила дом, либо в компанию, которая продала в нем жилье. И та, и другая в равной степени несут ответственность за качество товара. Причем застройщик – за весь дом, а продавец квартиры – только за квартиру. Если спустя месяц ответа нет, можете обращаться в суд.

Виновник в браке обязан устранить недостатки за свой счет. В противном случае вы можете нанять строительную бригаду, которая возьмется за ремонт. И затем взыскивайте деньги с застройщика. Не получается мирным путем – тогда через суд.

Прежде чем приступить к ликвидации строительных огрехов самостоятельно (или с помощью нанятой бригады), хозяину квартиры необходимо:

- заказать эксперту оценку и документально подтвердить рыночную стоимость предстоящих работ по устранению недоделок. Сделать это профессионально сможет независимый специалист, который оценит, какие именно работы нужно произвести, и сколько они будут стоить. При дальнейших расчетах с застройщиком это поможет избежать конфликтов;

- уведомить (пригласить) застройщика или получить с него расписку в том, что он был извещен.

Застройщик обязан возместить понесенные вами расходы. Плюс, если он это делать отказывается, выплатить неустойку. Она начисляется на сумму затраченных средств из расчета три процента в день, но не более суммы, потраченной на устранение недоделок. Предположим, на устранение брака строителей потрачено 100 тысяч рублей. Пишете застройщику претензию, в которой требуйте в 10-дневный срок выплатить вам деньги. Если за это время деньги не выплачиваются, за каждый последующий день вы вправе взыскать неустойку в размере трех процентов от указанной суммы.

По установившейся практике, на ликвидацию брака дается, как правило, от двух недель до месяца.

И еще. При обращении в суд лучше указывать в качестве соответчиков как застройщика, так и продавца.

Судебная практика очень богата судебными решениями. Как правило, суд принимает решение в пользу пострадавших при некачественном строительстве. Более того, в отдельных случаях даже оказывает значительную помощь пострадавшим в формировании своих исковых требований.

ТСЖ «Опалихинская, 44» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области (дело № А60-45040/2010) с исковым заявлением о взыскании с ЗАО «НОВА-Строй» 244 247 рублей 17 копеек. В такую сумму они оценили стоимость работ, проведение которых необходимо для устранения недостатков.

Суд приостановил производство по делу, и назначил экспертизу на предмет определения качества работ, выполненных ответчиком. После поступления заключения экспертизы по сформулированным вопросам, производство по делу было возобновлено.

При этом заключение экспертизы позволило истцу увеличить исковые требования, и попросить суд взыскать 2 миллиона 257 тысяч 888 рублей 90 копеек на устранение недостатков кровли. При этом истец даже отказался от своего требования о взыскании расходов в сумме 55 959 рублей, потраченных на устранение недостатков по устройству подвесного трубопровода. Указанные уточнения были приняты судом, решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.07.2011 исковые требования удовлетворены. С ЗАО «НОВА-Строй» в пользу ТСЖ «Опалихинская, 44» были взысканы все заявленные в иске денежные средства и судебные издержки.

В другом случае ТСЖ «Сокол» из Гатчины, Ленинградской области обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Муниципального образования «Город Гатчина» (дело № А56-32211/2010). Товарищество пыталось заставить органы власти утеплить и отремонтировать кровлю своего дома по улице Генерала Кныша в соответствии с требованиями СНиП 3.04.01-87, СанПиН 2.1.21002-00 согласно проекту восстановительного ремонта, предложенного экспертной организацией ООО «Строй Эксперт Махов», а также о взыскании 75407 рублей 52 копейки расходов по экспертизе.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и удовлетворил иск. Им была назначена строительно-техническая экспертиза, на основании ее заключения суд пришел к выводу о том, что причиной возникновения дефектов в кровле явились отступления от требований нормативно-технической документации при устройстве кровли дома.

Требования ТСЖ обязать Администрацию безвозмездно устранить недостатки и выполнить работы по утеплению и ремонту существующей кровли, судом первой инстанции признаны обоснованными.

Апелляционная инстанция не усмотрела оснований для отмены обжалуемого решения.

Еще одно судебное дело в Северной столице. ТСЖ «Бернгардовка» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (дело № А56-52433/2005) с иском к закрытому акционерному обществу «Окстрой» о возмещении убытков в связи с некачественным строительством. Товарищество просило взыскать 3 323 580 рублей - стоимость работ по утеплению и гидроизоляции стен жилого дома и 491 353 рубля 18 копеек - стоимость работ по ремонту теплового узла.

Особенность этого иска в том, что ответчик пытался доказать, что ТСЖ не вправе предъявлять иск к застройщику, поскольку у него не было никаких обязательств относительно товарищества. Суд расставил все точки над i. Иск предъявлен к ответчику как заказчику-застройщику жилого дома, с которым у граждан - нынешних членов товарищества были заключены договоры о долевом участии в строительстве 20 квартирного жилого дома.

Суды всех инстанций признали ТСЖ имеющим право на заявление настоящего иска. Иск заявлен о недостатках общего имущества дома, которые признанны ответчиком как застройщиком. Они были отражены в графике их устранения, но полностью не устранены.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2009 с ответчика в пользу истца взыскано 2 323 590 рублей убытков. В остальной части иска отказано в связи с недоказанностью.

 

Иван МУЧАК

Дизайн :
Яндекс.Метрика