(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ»  №5   2008)

 

Наша беседа с председателем правления ТСЖ «Зеленоградский проект - 2000» Александром Валерьевичем Капрановым проходила накануне собрания по переизбранию действующего правления, инициированного группой собственников квартир. Естественно, первым был вопрос: «Чем вызвана инициатива жителей? Неужели все так сложно и запущено, что необходимо менять правление, которое не проработало и полугода?» Знаток русской поэзии и литературы, Александр Валерьевич на этот вопрос ответил изречением народной мудрости. «Едет автобус, битком набитый пассажирами. Пока проезжали сложный участок дороги и водителю необходимо было напрягаться, лишь бы удержать машину на дороге, доехать и довезти пассажиров, все тихо наблюдали за происходящим. Как только он вывел автобус на ровную асфальтовую трассу и уже мог немного перевести дух, спустя какое-то время в автобусе послышался говорок: «Посмотрите, вот он там сидит себе, рулит спокойно, а мы тут давимся. А вокруг водителя сколько свободного места. А не жирно ли ему ехать постоянно в таком комфорте? А давайте-ка мы выберем среди нас достойных и по очереди будем рулить».

Александр Капранов и в самом деле очень спокойно отнесся к инициативе о проведении собрания по перевыборам правления и председателя. Вовсе он и не держится за кресло ­ беспокойная это должность. Но усилиями Александра Валерьевича уже давно налажена работа, разрешены многие организационные вопросы. С того самого момента, когда в июне 2006 года он, по доверенности назначенного застройщиком дома председателя, занял этот пост, прошло менее двух лет. Тогда, так же, как и теперь, под воздействием «инициативной» группы сложилась нетерпимая обстановка, главный бухгалтер и действующий председатель посчитали за благо покинуть неспокойное место. В то же время домом надо было управлять, оплачивать обязательные платежи. А денег не расчетном счете не было. Оформление в собственность квартир было в далекой перспективе и платить за содержание квартиры и общего имущества, оплачивать коммунальные платежи никто особенно не торопился.

Только в конце 2006 года был подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. Это позволило начать процедуру оформления в собственность квартир и нежилых помещений. Первое свидетельство о собственности появилось 26 февраля 2007 года, и в течение года все правообладатели жилых и нежилых помещений (198 человек) стали собственниками. В конце марта прошлого года начато проведение общего собрания собственников, без их совместного присутствия, путем заочного голосования, которое завершилось в сентябре 2007 года. В нем приняли участие 166 собственников жилых помещений, написавших заявления о вступлении в товарищество, которым принадлежит 84,1 процента долей. Все поставленные на повестку дня вопросы получили кворум голосов. Например, за управление домом через ТСЖ проголосовали 90,93 процента. Прошедший год успешно завершился  принятием решения государственным учреждением «Инженерная служба ЗелАО» о включении товарищества в единый реестр управляющих компаний. Несколько слов об экономике работы управляющей компании ТСЖ «Зеленоградский проект ­ 2000». В 2006 году, первом после приемки дома в эксплуатацию (09.11.2005 г.), стоимость содержания общедомового имущества, в расчете на один квадратный метр жилой площади, составила 25 руб. 01 коп. Этот же показатель в прошедшем 2007 году ­ 22 руб. 41 коп. Ожидаемое значение этого базового показателя в 2008 году должно быть 28 руб. 33 коп. За весь период деятельности товарищество не получало бюджетных дотаций на содержание и ремонт общего имущества.

Но вернемся к началу и посмотрим, как сейчас обстоят дела в товариществе. Председатель правления вывел свой «автобус» на ровную, накатанную дорогу. Планов и задумок у инициативного председателя ­ дай Бог, еще на один человеческий век. Он даже готов передать управление другим. Но только не тем крикунам, которые узрели много свободного места и комфорт на месте водителя. Председатель привел один пример. Первоначально в проекте дома был запланирован подземный гараж­стоянка на 200 машиномест, но от его строительства пришлось отказаться из­за конфликта с жителями соседних домов. Понимая, что проблему парковки автомобилей все равно придется решать, работы не прекращали и в 2004 году стали добиваться официального решения о возобновлении строительства подземного гаража. Успех не заставил себя ждать, и уже 20 июня 2006 года в постановлении Правительства Москвы № 403­ПП вновь появилась строка о возможности строительства «потерянного» подземного гаража у корпуса 1011 в Зеленограде. С предложением возглавить рабочую группу по продвижению его строительства действующий председатель обратился к жильцу дома, который в настоящее время позиционирует себя в качестве вновь избранного председателя. Согласие было получено, а работа так и не начата. Правление избрано на два года и уже в следующем году оно готово будет передать управление домом тем, кто душой болеет за свой дом. «Свой дом ­ лучший дом» ­ именно такие слова предложил Александр Валерьевич в качестве девиза, когда в преддверии двухлетней годовщины дома объявил конкурс среди жителей на лучший эскиз герба и девиз.

Кто же такой председатель правления ТСЖ Александр Капранов в доме, который построен по инициативе Капранова? Да, изюминка именно в этом. Редко кто может сказать: «Я задумал строительство дома и участвовал в нем с первого и до последнего дня!» И построил не потому, что строитель или архитектор. А только потому, что был очередником на получение квартиры и думал, как можно быстрее решить эту проблему. И придумал.

Цитата с диктофона: «Очереднику города, в частности мне, необходимо было как­то получить квартиру. Что тогда понял? Никто, кроме меня самого, этот вопрос не решит. Сам должен спроектировать развитие событий в благоприятном для меня направлении. Эту модель привести в действие и получить свою квартиру. Именно так осенью 1997 года была определена стратегическая задача после семинара, проведенного мной в партнерстве с канадской корпорацией ипотечного жилищного кредитования «Финансирование, страхование и технологии жилищного строительства» в здании Мэрии на Арбате».

Инновационная мысль заключалась в следующем: убедить предприятие открыть финансирование и оплатить две трети стоимости строительства квартиры своему сотруднику, так как у сотрудника денег на данный момент нет, да и строительство на начальном этапе имеет высокую степень риска. Впоследствии, когда настанет очередь сотрудника заплатить оставшуюся одну третью часть (первый инвестиционный платеж), он к этому времени уже заранее подготовится и сможет найти деньги. Потом, уже в качестве соинвестора и под гарантию своего предприятия, он сможет обратиться в уполномоченный банк за кредитом на ту сумму (второй инвестиционный платеж), которую его предприятие на начальном этапе уже вложило в стройку, предоставив беспроцентный заем застройщику.

Получив кредит в банке или заемные средства у своего предприятия, можно оплатить вторым платежом полную инвестиционную стоимость квартиры. В свою очередь, застройщик,  получив от соинвестора­сотрудника этот второй платеж, синхронно возвращает заем предприятию, у которого он занял, и тем самым предприятие финансово выходит из проекта, выполнив все обязательства перед сотрудником и застройщиком. Средства идут по кругу, не выходя из проекта и создавая тем самым долговременные беспроцентные финансовые ресурсы на «безотзывном депозите», за счет которых проект и живет. Далее сотрудник будет по графику погашать взятый в банке кредит или (что лучше) беспроцентный заем у предприятия. По мере выплаты кредита банк будет синхронно переводить предприятию с безотзывного депозита на расчетный счет соответствующую сумму вплоть до полного завершения расчетов.

­ Самое удивительное, ­ говорит Александр Валерьевич, ­ в течение 5 лет все это реально удалось воплотить. Предприятия, а их в итоге стало 32, заняли Московскому инновационному фонду ­ застройщику 280 миллионов рублей беспроцентных займов со сроком погашения «от забора и до обеда» (есть такая шутка о сержанте, который дал приказ своим солдатам рыть канаву). Уточню, что по условиям договора займа между предприятием и застройщиком деньги необходимо было возвращать «на 90­й день после сдачи дома, а далее равными долями в течение трех лет». Фантастика!

То есть, получается так, что если дом не сдан в срок, то и деньги можно не возвращать. Предприятие рискует своими деньгами, дом строится, а сотрудники финансовых рисков не несут. Такие были условия, с тем чтобы сделать финансовое участие сотрудников в инвестиционном проекте «Зеленоградский проект ­ 2000» максимально комфортным, выдав застройщику беспроцентный заем и без обеспечения ­ на доверии.

­ Это возможно только в Зеленограде, ­ не без гордости говорит Александр Валерьевич, ­ когда из 56 лет 40 лет живешь в нем. Вместе учились в Московском институте электронной техники с теми директорами предприятий, у которых впоследствии Московский инновационный фонд (а я был в то время заместителем его председателя) занимал деньги для начального финансирования строительства домов, в которых предполагалось предоставить квартиры их сотрудникам. В настоящее время все займы предприятиям возвращены. Инвестиционный проект «Зеленоградский проект ­ 2000» благополучно завершен и по итогам реализации отмечен благодарственным письмом Мэра Москвы в числе других участников ежегодного конкурса «Лучший инвестиционный проект» в 2005 году.

Давайте попытаемся уйти от финансовых вопросов и обсудить проблемы будущей жизни в этом замечательном доме. Первое, что бросается в глаза, ­ возникла особая общность людей, зеленоградцев, работающих на самых «продвинутых» предприятиях, добившихся выдающихся успехов в работе, научной деятельности, образовании, на государственной службе. Люди реально получили квартиры по цене
21 243 рубля за квадратный метр. В этом доме на этапе строительства в 2003 году застройщиком ­ Московским инновационным фондом создано товарищество собственников жилья «Зеленоградский проект ­ 2000». Будущие жильцы присутствовали на всех этапах строительства и посещали свои будущие квартиры в течение всей стройки, которая продолжалась три года. Они познакомились друг с другом, возникло новое городское сообщество инициативных людей, очень разумно оценивающих все проблемы эксплуатации и комфортного обустройства своего дома. Можно предполагать, что жильцы этого дома не будут простыми наблюдателями жилищной реформы, а станут ее активными участниками. ТСЖ в качестве управляющей компании в доме выбрали еще на стадии строительства. Понимали: если это важное дело доверить неизвестно кому, то в итоге получится неизвестно что. Со временем учредили Некоммерческое партнерство «Союз жилищных организаций», чтобы успешнее отстаивать свои интересы в диалоге с властями. Опыт не остался незамеченным. Теперь к ним приходят другие зеленоградцы: «Мы тоже так хотим управлять своим домом». Вот и пришла пора реализовать давнюю мечту ­ создать в доме учебно­тренировочный полигон по реформированию жилищно­коммунального комплекса. Почему давнишнюю ­ поясняет А. Капранов: «Дело в том, что еще в 2004 году была попытка создать его в партнерстве с Московским фондом подготовки кадров. На этот счет даже был заключен договор, но не реализован. Сказалась инерция мышления ­ ведь предстояло не только лекции читать, но и реально оборудовать диспетчерские, закупить современное оборудование для измерения и регулирования расхода тепла, электричества и воды, разработать и реализовать проект «Интеллектуальный дом». Но это уже все в прошлом, переболело».

Теперь о главном. 25 апреля 2008 года подписано распоряжение Правительства Москвы № 883­РП, открывшее «зеленую улицу» для начала практической деятельности в доме, которым управляет ТСЖ «Зеленоградский проект ­ 2000», координационного и консультативного центра по созданию, функционированию и развитию товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов. Инициатор его создания А. Капранов делится планами на будущее: «Легко представить себе те проблемы, которые сообща придется последовательно решать сотрудникам центра для достижения поставленной цели. Во­первых, это мотивация жителей многоквартирных домов и, как следствие, создание инициативной группы для подготовки общего собрания собственников по созданию товарищества. Во­вторых, оказание членами инициативной группы практической помощи жителям дома в организации проведения собрания, его юридическом оформлении и оглашении его результатов. И, наконец, практическая работа по управлению многоквартирным домом.

Для этих целей Управой Панфиловского района предполагается в ближайшее время специально оборудовать помещение центра непосредственно в самом корпусе 1011. Объектом изучения в данном доме станут: индивидуальный тепловой пункт, бухгалтерия, система ведения учета потребляемых коммунальных ресурсов (вода, тепло, электричество и прочее) и работа инженерной службы. Все то, с чем в реальной работе встретятся будущие руководители и персонал вновь созданного ТСЖ.

­ Участвуя в планировании будущей работы центра, выскажу некоторые суждения на основе здравого смысла и практики, ­ говорит Александр Капранов. ­ Во­первых, самое главное: необходимо обеспечить каждодневное тесное взаимодействие центра с заинтересованными московскими городскими, окружными и районными структурами. Во­вторых, необходимо опираться на существующие в округе и районе жилищные объединения. Сделать их базовыми (по выбранной специализации) центрами по обучению и распространению передового опыта управления многоквартирными домами. И постоянно помнить о возрастающем влиянии на жилищную реформу городских, окружных, районных и муниципальных средств массовой информации. Особенно таких, как Интернет, радио, телевидение, видеоконференции с использованием современных информационных технологий. Другими словами, создать и позиционировать центр в качестве современного многопрофильного медиа­центра с выходом в информационное пространство округа и Москвы.

В настоящее время организация работы центра переведена в практическую плоскость. Разработана программа «Инкубирование готовых команд ТСЖ», которая предусматривает формирование высокопрофессиональной группы специалистов для работы в ТСЖ. В планах ­ создание учебно­показательной команды «Скорая помощь ТСЖ». Эти своеобразные команды смогут приехать в конкретный дом, разобраться в ситуации и показать, как надо действовать. Они будут также проводить обучающие тренинги с активом создаваемого ТСЖ:   помогут изучить индивидуальный тепловой пункт, систему ведения учета потребляемых ресурсов, работу инженерной службы. Словом,  все то, с чем придется встретиться в реальной работе.

По договоренности с Московской государственной академией делового администрирования на базе ТСЖ планируется открыть кафедру, где будут не только готовить специалистов по управлению многоквартирными домами, но и формировать управляющие команды для товариществ собственников жилья. Усилиями Александра Капранова такой опыт уже есть. Несколько студентов коллективно защитили диплом и в результате город получил готовую команду управленцев.

А что же собрание по поводу переизбрания председателя? Оно не состоялось, документы о его проведении своевременно не были представлены. Для Александра Капранова это еще один этап ­ возможность задуматься над тем, как необходимо изменить законодательство, чтобы избежать ситуации, когда кучка «оппозиционеров» может нарушить нормальную работу налаженного механизма. Александр Валерьевич не делал тайны из тех событий, которые происходили в доме. В стенгазете, которая вывешивается в лифте и так и называется ­ «Вверх ­ вниз», ­ вся информация действующего и оппозиционного правления. Еще на начальной стадии Александр Валерьевич предложил встретиться с инициативной группой по перевыборам председателя при посредничестве Префектуры, Управы  Панфиловского района и ГУ «Инженерная служба ЗелАО» и попытаться сообща, на основе различных подходов найти выход из сложившейся конфликтной ситуации. К сожалению, эта процедура еще не отработана в законодательном порядке и любая инициатива в области реформирования ЖКХ пока воспринимается в виде «молчаливого согласия». Но начало переговорному процессу для благоприятного разрешения конфликта положено и он обязательно приведет к успеху. Заслуживает внимания предложение кандидата юридических наук Силина А.Д. о создании профсоюза работников управляющих компаний, получивших свидетельства о включении в Единый реестр управления. Наступивший год, в этом А. Капранов уверен, будет проходить под знаком требований, которые должны сделать проживание в доме комфортным. Все сотрудники ТСЖ должны соответствовать наивысшим профессиональным и нравственным требованиям. Все, что известно об опыте управления многоквартирными домами, должно быть изучено и применено на практике. Все законные требования жильцов дома должны быть выполнены. Сотрудники ТСЖ «Зеленоградский проект ­ 2000» предложат членам товарищества новые услуги, о которых мы узнаем и расскажем в следующих выпусках журнала «Председатель ТСЖ».

Иван МУЧАК

Дизайн :
Яндекс.Метрика