(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ»  №4    2009)

 Уже четыре года «новый» Жилищный кодекс РФ регулирует отношения в жилищной сфере. Но, несмотря на такой срок, многие собственники жилья в многоквартирных домах пока еще далеки от понимания его сути. И вообще, наши сограждане привыкли изучать законы поэтапно, как только гром грянет. Как говорил классик, «проблемы решаются по мере их поступления».

Первым этапом, когда собственники устремили свои взоры на VIII раздел Жилищного кодекса, был выбор способа управления многоквартирным домом. Много копий сломали тогда противники и сторонники того или иного способа управления. Активную позицию в разрешении вопроса занимали и муниципальные власти. И как собственники жилищного фонда, и как структуры, пытающиеся не допустить, чтобы многоквартирные дома уплывали из-под сферы их влияния. Были установлены конкретные сроки, когда собственники должны были определиться с выбором. «Если не выберете сами, мы это сделаем за вас» - таковы были установки власти. И сделали. Явочным порядком вопрос был разрешен, где-то в пользу собственников, в большинстве случаев - с нарушением их законных прав и интересов. Те, которые молча восприняли очередное закабаление, так пока и продолжают существовать, другие воспротивились и с разным успехом пытаются вернуть утраченные позиции. Процесс еще далеко не завершен, и в отдельных случаях ситуация будет обостряться по мере возрастания самосознания собственников.

Прошел год, наступил второй этап изучения Жилищного кодекса. Собственники пытаются добиться отчетов от управляющих компаний об их деятельности за отчетный период на основании статьи 162 Жилищного кодекса РФ. И от тех, которых выбрали самостоятельно, и от тех, которые были навязаны местной администрацией. Это оказалось не так просто.

Если на первом этапе нарушение законных прав и интересов собственников в большей степени явилось следствием их пассивности и инертности, то на втором этапе невозможно добиться отчета из-за позиций управляющих компаний. Собственники уже созрели, уже обеспокоились вопросом «А куда ушли наши денежки?». Управляющие компании от назойливых активистов отгородились сакраментальной фразой – «Коммерческая тайна (КТ)». В нынешних условиях другого ожидать и не приходится. Управляющая компания (УК) - коммерческое предприятие, цель деятельности которого - получение прибыли. Эта цель может быть достигнута как путем уменьшения затрат на оказание услуг, так и увеличением их стоимости. На практике УК успешно объединяют оба пути. Если говорить по-русски - воруют деньги собственников. А под грифом КТ это делать очень даже удобно.

Законодательные нормы об отчете УК

По договору управления многоквартирным домом согласно пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Так как управляющая компания обязуется (за плату) оказывать коммунальные и жилищные услуги и выполнять соответствующие работы, а также отчитываться перед собственником жилого помещения, то, по сути, договор управления соответствует агентскому договору, определенному Гражданским кодексом РФ.

По агентскому договору одна сторона обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны юридические и иные действия от своего имени, но за счет другой стороны либо от имени и за счет другой стороны.

В ходе исполнения агентского договора согласно статье 1008 ГК РФ исполнитель обязан представлять заказчику отчеты в порядке и в сроки, предусмотренные договором. К ним должны быть приложены документы, подтверждающие расходы исполнителя.

Как видно, из договора управления с управляющей компанией и агентского договора вытекает обязанность компании представлять отчет заказчику, то есть собственнику жилья, что соответствует пункту 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ: «управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год».

Это очень важно уяснить: «отчет о выполнении договора управления», а не просто отчет о деятельности компании за год. Пусть остальная деятельность и будет той пресловутой КТ, если она даже не подпадает под определение Федерального закона от 29.07.2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».

Поэтому при заключении договора управления многоквартирным домом очень значимо добиться, чтобы в соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в нем были указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и его адрес;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Если все эти параметры будут обозначены в договоре управления, то отчет по ним может быть истребован каждым собственником.

Целесообразно конкретизировать пункт 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления. Вот некоторые примеры, которые мы нашли в присылаемых нам проектах договоров:

«Требовать от управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении настоящего договора в соответствии с пунктом ____ настоящего Договора».

Обязанности управляющей компании: «Представлять собственнику отчет о выполнении договора за истекший календарный год в течение первого квартала, следующего за истекшим годом действия договора. Отчет предоставляется на  общем собрании собственников помещений, а в случае проведения собрания в заочной форме - в письменном виде по требованию собственника».

Отчет собственнику должны представлять:

- управляющая компания, выбранная собственниками или получившая дом в управление на основании конкурса, проведенного муниципалитетом. И даже если ее не выбирали и не проводили торги, но управление к ней перешло по инерции все к тому же, но реформированному ДЕЗу (типичная ситуация для Москвы);

- правление ТСЖ, если собственниками выбран способ управления домом через товарищество.

Практика показывает, что управляющее домом ТСЖ вовремя и в полном объеме представляет отчет собственникам. Сложнее добиться отчета от управляющей компании.

А как на самом деле

ТСЖ, которые самостоятельно управляют своими домами, с удовольствием представляют нам свои отчеты о работе по обслуживанию дома. В журнале «Председатель ТСЖ» № 2 за 2009 год был опубликован отчет ТСЖ «Новая жизнь» из подмосковных Люберец. Присылали нам отчеты и из Перми и Новосибирска.

В журнале «Председатель ТСЖ» № 3 за 2009 год мы публиковали материал нашего постоянного автора Вячеслава Гуменюка «Обещали - веселились, отчитались - прослезились», где он рассказывает о своем опыте получения отчета управляющей компании. Нет смысла пересказывать еще раз материал, уместно лишь сделать вывод: формальный подход УК к отчету. А председателям есть смысл с материалом ознакомиться еще раз, дабы понять, какие показатели пытаются утаить управленцы, чтобы собственники не могли составить реальную картину состояния дел по дому.

Не лучше ситуация и в регионах. Поиски в сети Интернет дали возможность ознакомиться с опытом отчетов только в Курске, Туле и Пензе. Ссылки на эти же регионы присылали и наши корреспонденты с мест. К примеру, из информации местных СМИ, МУП «Управляющая компания г. Тулы» в рамках исполнения пункта 8 договора управления многоквартирным домом уже в марте прошлого года предлагала ознакомиться с отчетом о выполнении договора управления за 2007 год по определенному адресу и в определенные сроки. По 2008 году информации найти не удалось.

За 2007 год в Интернете можно найти и отчет ОАО «Управляющая компания города Курска». О его полноте с первого взгляда судить сложно. Он выполнен в виде доклада на общем собрании, все цифры рассредоточены по тексту, с пафосным призывом к «дальнейшему плодотворному сотрудничеству». И что еще вызывает гордость за управляющую компанию, так это то, что «Управляющая компания города Курска» на рынке ЖКХ работает с 1 апреля 2006 года. В течение 2007 года управление своими домами доверили нам собственники еще 188 домов, и по состоянию на 1 января 2008 года мы обслуживаем 991 дом общей площадью 3840 тыс.кв.м, где проживает 200 тыс.чел. Мы благодарны этим людям за оказанное доверие и стараемся оправдать его». Вот так: благодарны всем 200 тыс.чел. Правда в докладе сообщается, что в 2007 году впервые в Курске для каждого дома открыт лицевой счет, на котором учитываются все поступающие и расходуемые на текущий ремонт общего имущества денежные средства. Есть ссылка на то, что «более подробную информацию о состоянии лицевого счета вашего дома вы узнаете из прилагаемого отчета». По-видимому, были представлены отчеты каждому дому либо желающие с ними могли ознакомиться в компании.

«Российская газета» рассказала и об опыте Пензы по предоставлению отчетов собственникам за 2008 год. Кстати, там тоже с начала года завели счета на каждый дом. Жители Пензы вместе со счетами за коммунальные услуги получили финансовый отчет из муниципальной управляющей компании: куда и на что были потрачены их средства в минувшем году. В них указано, сколько в прошлом году было начислено средств по конкретному дому, сколько собрано с его жильцов, какой долг остался и каковы затраты на эксплуатацию здания. Учету подлежит ремонт и обслуживание жилищного фонда, содержание мест общего пользования, вывоз бытовых отходов и эксплуатация лифта.

От председателя правления ТСЖ «Краснополянская, 3», председателя Комитета по поддержке собственников жилья при Волгоградской торгово-промышленной палате Игоря Вихорева поступила информация о том, что жители дома по адресу ул. Землячки, 26, в городе Волгограде в течение года требовали от своей управляющей компании - МУ «ЖКХ Дзержинского района» отчитаться о выполнении договора управления их многоквартирным домом. И вот такой отчет должен был состояться 4 февраля в  школе № 85 Дзержинского района.

Но на следующий день от Вихорева пришло неутешительное сообщение: «Сразу трудно дать оценку. Но некоторые факты таковы. Низкая явка населения. Объявление у вас есть. В нем не указано, что отчет для конкретного дома. Согласно ему нами были приглашены жители соседних домов и тех домов, которые обслуживает данная управляющая компания. На входе в актовый зал стояли представители УК и впускали только жильцов дома, из которого инициирован отчет. Меня не пустили  даже по ходатайству депутата. Пресса и телевидение, по всей видимости, ушли без информации. Предварительно вроде принято решение, что отчет перенесен на субботу, при этом будет готовиться агитационный материал для каждой квартиры этого дома. Представителя мэрии не было, хотя был приглашен под роспись».

Недавно в адрес редакции пришла копия письма, которое члены ЖСК «Комтруд» по улице 26-ти Бакинских комиссаров в Москве направили префекту Западного округа, начальнику Мосжилинспекции, главе управы района Тропарево-Никулино, депутату Госдумы Г. Хованской, в различные жилищные общественные движения, где просят оказать содействие «в наведении должного порядка во взаимодействии с управляющей компанией и в истребовании с нее отчета за прошлые годы». «Наши обращения непосредственно к руководству управляющей компании игнорируются», - пишут заявители. Из телефонных звонков в редакцию нам известно, что подобные письма направлены и другими объединениями собственников жилья в Москве. Редакция будет следить за развитием ситуации и информировать читателей.

Инициативные, настойчивые люди, как правило, добиваются своего. Отчет собственникам нужен не ради отчета, а для того, чтобы на основании анализа определить резервы, на чем можно сэкономить, а куда вложить денег побольше, чтобы проживание в доме было комфортным и безопасным. А этого можно добиться только тогда, когда каждый собственник займет активную жизненную позицию, и все мы не будем превращаться в тысячи и миллионы «чел.», которым бесконечно благодарны чиновники.

Иван МУЧАК

Дизайн :
Яндекс.Метрика