Капремонт по правилам, установленным Жилищным кодексом

 Убедительная просьба откликнуться  на представленный материал. Проведенные встречи с гражданами, общественными объединениями показывают крайнюю напряженность в связи с предстоящим капитальным ремонтом по установленным Жилищным кодексом правилам. Полагаю, что время еще не потеряно, и можно будет при помощи общественного мнения что-то изменить к лучшему.

Со своей стороны буду аккумулировать мнения граждан, общественных объединений, проводить официальные публичные встречи, оформлять соответствующие протоколы и направлять уполномоченным лицам для соответствующего реагирования.


С уважением,
Председатель Общественного движения Пензенской области "Жилищная защита",
Член Общественной палаты Пензенской области Лощинин В.Е

После принятия  раздела IX  Жилищного кодекса было проведено множество встреч с собственниками помещений, руководителями ТСЖ, кооперативов, управляющих организаций, председателями Советов многоквартирных домов. Общий вывод: все без исключения весьма встревожены будущими обязательными действиями по оплате капитального ремонта по установленным правилам.

Если подытожить все вопросы, утверждения, сомнения, то они, в основном, сводятся к следующему:

- обязательность платы за капитальный ремонт не отрицается, однако выражается единодушное несогласие с тем, что региональному оператору передаются неограниченные права при неустановленных перед собственниками обязанностях;

- передача денежных средств в собственность регионального оператора (если собственники жилья не формируют фонд капитального ремонта на спецсчете) по установленным условиям договора не соответствует основным нормам Гражданского законодательства. Допускается передача средств и без договора, поскольку собственников жилья никто не может принудить заключить договор, не соответствующий его интересам;

- отлучение собственников жилья в МКД от контроля над деятельностью регионального оператора в разрезе средств своего многоквартирного дома недопустимо;

-  составление программ капитального ремонта, если без них вообще невозможно обойтись, без участия собственников жилья недопустимо, поскольку подменяет собой решения собственников жилья, обязательные в силу действующего жилищного законодательства;

- распоряжение региональным оператором денежными средствами собственников жилья одних МКД в интересах других МКД без решения самих собственников   недопустимо и являет собой беспроцентный кредит, решение по которому принимает неуполномоченное собственниками жилья лицо;

- установленные критерии включения в программу капитального ремонта многоквартирных домов допускают возможность манипулирования не в интересах собственников жилья;

- установление органам местного самоуправления практически неограниченных прав, связанных с капитальным ремонтом, в условиях недоверия местным властям вызывает возмущение;

- установление жестких дополнительных условий в целях формировании фонда капитального ремонта на спецсчете недопустимо;

- размер платы за капитальный ремонт, установленный уполномоченным органом, недопустимо высок. Установление размера платы без дифференциации по необходимым признакам принимается с одной целью  - возможностью при помощи установленных норм пользования денежными средствами одних МКД в интересах других МКД. Население против этой системы установления размера платы;

- сама идея капитального ремонта без основных значимых решений собственников жилья (установление размера платы, принятие способа формирования фонда без вмешательства других лиц,  включение в программу ремонта, установление видов работ и их цены, контроль над исполнением ремонта, установлением исполнителей) противоречит действующему законодательству и самой Конституции;

- установленные условия  договора регионального оператора с собственниками жилья  являют собой ни что иное, как  системные нарушения жилищных прав граждан. Такой договор не допускает внесения в него  изменений собственниками жилья, поскольку его условия установлены законодательно. Договор не обязывает регионального оператора  нести полную ответственность за проведение ремонта,   при том, что фактический исполнитель работ неизвестен. Договор  не устанавливает исполнителя работ по капитальному ремонту, освобождает регионального оператора от ответственности перед собственниками жилья.  Договор принуждает собственников жилья помимо своей воли передавать денежные средства в собственность регионального оператора при отсутствии реальной  финансовой отчетности перед собственниками;

 - договор с производителем работ заключается региональным оператором от своего имени без делегирования прав собственниками жилья.

В настоящее время население встревожено будущим  практическим внедрением правил капитального ремонта,  ждет конкретных действий со стороны уполномоченных лиц по реализации установленных правил капитального ремонта с целью возможности подачи судебных исков, вплоть до Конституционного Суда. 

Исходя из назревшей необходимости, Общественное движение Пензенской области «Жилищная защита» провело свой анализ данного раздела Жилищного кодекса.

АНАЛИЗ

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Раздел IX. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Глава 15. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ

ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ И ПОРЯДКЕ

ЕГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; 

(Любое переустройство относится к реконструкции. Это означает, что без решения собственников жилья в силу ст.44 ЖК реконструкция невозможна. Тем не менее, в силу данного раздела ЖК все, что связано с КР может решать региональный оператор и местная власть, в том числе и принимать решение о реконструкции. Как это увязывается со ст.44 ЖК?)

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

(Если такой ОДПУ установлен без решения собственников, то он не может быть прибором коммерческого учета.  Он не станет частью общедолевой собственности, поскольку решение о его установке в силу данного раздела ЖК может быть принято и не собственниками помещений в МКД. Какой смысл устанавливать ОДПУ без решения собственников, что возможно, если он не сможет юридически выполнять своего предназначения? Включение установки ОДПУ в программу КР не согласуется с действующим жилищным законодательством не только по этой причине, но, прежде всего из самой логики КР: приращение общего имущества не может входить в капитальный ремонт)

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

2. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен другими видами услуг и (или) работ.

3. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

4. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом Российской Федерации, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Статья 167. Обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и которыми:

1) устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

(Здесь нет указания на то, что размер взноса должен быть обязательно для всех МКД одинаковым, что уже установлено в нашей области. Полагаю, что возможно установление размера платы на КР чуть ли в отношении каждого МКД.  Собственники жилья ожидали, что размер взноса будет дифференцирован, хотя бы, в зависимости от степени износа МКД, то есть  исходя из объективной необходимости КР, или реального срока наступления такой необходимости. В связи с этим у собственников помещений новых и относительно новых МКД возникаем множество вопросов. К примеру, для каких целей им установлен размер платы за КР в размерах, который им не нужен будет еще длительное время. Предполагается, что только для обеспечения КР других домов.  Собственники жилья уже сейчас не соглашаются с этим, и всеми доступными способами озвучивают свое намерение сохранить свои деньги, чтобы они не использовались другими лицами. В том числе предоставленной возможностью принятия решения о размещении средств на спецсчете регионального оператора, а также выбора способа управления «управление ТСЖ», полагая, что это защитит их средства от возможного их использования в интересах других домов.   Получается, что данная система КР для того и придумана, чтобы осуществлять ремонт одних домов за счет других, что категорически не воспринимают собственники жилья большинства домов)

2) устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;

3) создается региональный оператор, решается вопрос о формировании его имущества, утверждаются учредительные документы регионального оператора, устанавливается порядок деятельности регионального оператора;

4) утверждаются порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае, если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации;

5) устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам;

6) устанавливаются порядок предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет (далее - владелец специального счета), и региональным оператором сведений, подлежащих предоставлению в соответствии с частью 7 статьи 177 и статьей 183 настоящего Кодекса, перечень иных сведений, подлежащих предоставлению указанными лицами, и порядок предоставления таких сведений;

7) устанавливается порядок выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме, а также порядок использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

8) устанавливается порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств.

Статья 168. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

1. Высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации утверждают региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов (далее - государственная поддержка, муниципальная поддержка капитального ремонта).

2. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - региональная программа капитального ремонта) формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя:

(Что это за срок? Как  он определяется? Исходя из каких видов работ? На эти, а также на иные вопросы, связанные с формированием программы КР ответов нет, да и быть не может.  При таких неопределенных условиях  сформировать программу без будущих  претензий со стороны собственников жилья невозможно)

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3) плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

4) иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

3. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта:

(Из данной части следует, что все МКД, в том числе и те, которые формируют фонд на спецсчете, включаются в одну региональную программу. Какой смысл включать в регрограмму МКД, которые формируют фонд на спецсчете, если, по логике, в этом случае все должны решать сами собственники жилья без участия кого бы то ни было? Предполагается, что только для того, чтобы таким образом влиять на собственников: если не выполнены все жесткие условия, установленные в данном разделе ЖК, в том числе и практически невыполнимые, дом автоматически  переходит на способ формирования фонда на счете регоператора, и тогда потребуется региональная программа для такого дома. Так неужели невозможно установить отдельные правила для МКД, формирующих фонд на спецсчете? Но нет: все поставлены в одну очередь, при этом все жесткие условия направлены только на МКД, формирующие фонд на спецсчете.

1) общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта;

2) многоквартирных домов, капитальный ремонт которых требуется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации.

4. Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме.

(Из данной части ст.168 следует, что собственники жилья не вправе вмешиваться во внесение изменений в программу КР, за исключением случаев, выгодных не для самих собственников, а для иных МКД (перенесение на более поздний срок, сокращение перечня работ, как предполагается – в целях сохранения их для других МКД). Это лукавство не может быть не замеченным, и заставляет собственников жилья оградить себя от этого. Как это будет происходить - покажет практика. В связи с данной нормой возникает резонный вопрос: а могут ли собственники жилья сократить перечень работ до минимально возможного, что повлечет сокращение  размера фонда КР для дома, и, после достижения минимального размера фонда, прекратить дальнейшее формирование фонда, затем выполнить работы по сроку и вообще прекратить финансирование КР?  Судя по всему, данная норма позволяет это сделать. Так ли это? Если так, то какой смысл вообще была необходимость утверждать программу КР?

Сам факт внесения МКД в программу КР противоречит пункту 1 части 2 ст.44 ЖК, поскольку за собственников все решают иные лица, что следует из данного раздела ЖК. Как предполагается, это продиктовано, прежде всего, необходимостью проведения КР одних домов за счет других. Но если учесть то, что данный раздел ЖК предполагает открытие спецсчета на любой МКД на счете регоператора, то это, по-видимому, и станет защитной мерой для сохранения собственниками жилья своих средств в целях недопущения их использования для других МКД, иначе зачем вообще спецсчет.

Необходимо дать ясный ответ на вопрос: может ли регоператор, как собственник спецсчета, открытого на конкретные дом по решению собственников, своим решением использовать средства из спесчета на другие дома.  Предполагается, что может, иначе зачем затевалась вся эта система. И это видно из других норм данного раздела ЖК, к примеру  части 7 ст.189 ЖК)

5. Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

(Что означает слово «актуализация»? Это внесение новых домов в МКД? Это произвольное внесение изменений в программу исходя из неустановленных законодательно принципов? Это что-то еще?  Попробуем найти ответ в нормативных актах субъекта РФ, чтобы получить ясный ответ на вопросы, уже сейчас задаваемые собственниками жилья)

6. Порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта и требования к таким программам устанавливаются законом субъекта Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом.

7. В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

(Как органы местного самоуправления будут участвовать в реализации программы КР? Ведь ОМС не имеют доступа к средствам фондов КР, и они не могут в принципе реализовывать программу.  Какими способами и методами ОМС смогут реализовывать программу, и какие для этого у них есть возможности? Если ОМС утверждают планы реализации, то у них должны быть для этого возможности, и, прежде всего,- юридические, финансовые. Это означает, что участие ОМС в реализации программы будет основываться на методах давления на собственников жилья через регоператора, в том числе и путем принудительного принятия решения о переводе средств со спецсчета на счет регоператора. Благо, такая возможность ОМС предоставлена частью 7 ст.189. Но участие самих собственников жилья в формировании и реализации  программы, как предполагается, не предвидится. За них и так все уже решено. За исключением принятия решения о переносе КР на более поздний срок и сокращения перечня работ. Это следует из данного раздела ЖК.  Полагаю, что если не изменить федеральное законодательство в этой части, то не избежать серьезных потрясений)

Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.

        (Государство озабочено капитальным ремонтом МКД, в которых собственниками жилья являются физические лица. Но если все жилые помещения в таком МКД будут принадлежать государству или муниципальному образованию, что теоретически возможно, то КР в таком случае вовсе не нужен?  Вот такая забота о несознательных собственниках жилья-гражданах, которые, по мнению лиц, принявших данный раздел ЖК, не хотят содержать свой дом в надлежащем виде.

     Проблему капитального ремонта можно  решать совсем иным способом. А именно, путем установления обязательности проведения КР в конкретном доме  исходя из объективных показаний для ремонта, устанавливаемых уполномоченными органами,  обязательности принятия решения исключительно собственниками жилья на основании соответствующего предписания уполномоченного органа о проведении КР, но не кем-то еще. Кроме того, обязательности действий по КР организаций, управляющих МКД или осуществляющих их содержание по соответствующему договору.   И если бы собственники жилья не приняли бы соответствующего решения о КР, а организации, управляющие МКД, также не осуществили обязательных для них действий, то только в этом случае допустимо вмешательство государства и органов местного самоуправления по установленной процедуре.  Такой подход к организации КР соответствовал бы действующему жилищному законодательству и не приводил бы к потрясениям среди собственников помещений, воспринимающих установленные в данном разделе ЖК принципы КР как нарушение их жилищных прав.

      Следует иметь в виду, что собственники жилья не меньше государства заинтересованы в содержании и ремонте своего МКД, но для этого необходимо создать все механизмы для обязательности принятия решения собственниками жилья о КР, обязательности действий УО, ТСЖ, ЖСК, а также обязательности участия государства в принуждении принятия такого решения. Механизм проведения КР через отсутствие решения собственников жилья противен интересам собственников жилья по разным причинам. В  том числе и в связи с тем, что основная идея такого КР в том, что используется возможность применения  средств, собранных собственниками жилья  одних МКД, для КР других домов. И если бы это было не так, то законодатели решали бы проблему капитального ремонта  по закону иным способом. Таким, как, к примеру,  принятие решений о КР только самими собственниками жилья без участия т.н. «регионального оператора», но при жестком контроле со стороны уполномоченных органов.

 Это бы в полной мере соответствовало бы Жилищному кодексу, в котором установлена обязанность собственников принимать соответствующие решения)

3. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

4. Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, принятых в соответствии с настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников жилья, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт.

(Каким образом может быть реализована данная возможность?  На это счет законодательство не дает ответа, хотя в целях исключения злоупотреблений со стороны разных лиц,- следовало бы)

Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда

1. Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта.

2. Размер фонда капитального ремонта исчисляется как сумма указанных в части 1 настоящей статьи поступлений в фонд за вычетом сумм, перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта в оплату стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и авансов за указанные услуги и (или) работы.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

(Данная норма не обязывает собственников принять решение о формировании фонда, а только дает им право на это. Таким правом собственники смогут воспользоваться, а могут и не воспользоваться. А если собственники не воспользуются таким право, то, по идее разработчиков данного раздела ЖК, и не нужно, поскольку за них такое решение примут иные лица.  

Данная норма -  еще одна возможность для отстранения собственников жилья от принятия решений в силу пункта 1.1. части 2  ст.44 ЖК, которые могут стать обязательными для всех собственников только после принятого ими решения установленным количеством голосов. Никто не вправе решать вопрос о КР за собственников жилья. Если принятие такого решения в силу приведенной нормы только в компетенции непосредственно собственников, то по какой причине принятие такого решения может быть осуществлено иными лицами, в частности – органами местного самоуправления? Вот где раздолье для злоупотреблений со стороны лиц, которые могут принять решение за собственников помещений! Благо, опыт принятия таких решений с формальной ссылкой на умолчание уполномоченных госорганов уже есть.  У нас такими лицами принимаются любые решения даже без наличия законных оснований.  Пример: создание системы ООО «ГУК» - центр «Самоучет»  в г.Пензе, а если таким лицам будет предоставлено право на принятие решений вместо собственников по закону, то ничего хорошего от этого ждать не приходится)

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

(Если в виде денежных средств, то их собственником, как предполагается, будут собственники помещений, а это означает, что их невозможно будет использовать для КР других МКД и невозможно будет без решения собственников эти средства перечислить кому бы то ни было?  Но тогда по какой причине органам местного самоуправления дано право частью 7 ст.189 эти средства при определенных условиях отбирать у собственников с целью их перечисления на счет регоператора?)

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

(Если в виде обязательственных прав, то собственником денежных средств станет региональный оператор? Деньги платит собственник помещения, причем даже без соответствующего договора (что возможно) а права на них – у регоператора. Собственники жилья уже называют такое явление грабежом. Даже банки себе этого не позволяют. Обязательственные права, исходя из уже проясненной позиции собственников жилья, лишь узаконивают жилищный беспредел и  не убеждают собственников в том, что это вообще законно. Получается, что обязанность оплаты КР у собственника жилья, а деньги находятся в собственности регоператора  в целях  их использования безо всякого контроля со стороны собственников.  Данный способ накопления средств для КР вызывает возмущение у собственников жилья, и они уже начинают думать о способах защиты своих денежных средств)

4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

(Пунктом  устанавливается, что при принятии решения о размещении средств на спецсчете собственники все-таки  обязаны установить размер платы, причем в размере, который невозможно уменьшить. А если собственники воспользуются возможностью, предоставленной частью 4 ст.168 и примут решение о сокращении перечня работ, а, значит, и размера фонда? Ведь необходимость сокращения перечня работ будет продиктована только необходимостью сокращения размера финансирования.  Или это не так?)

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;

Для того, чтобы денежные средства разместить на спецсчете, предполагается, что необходимо запланировать КР в полном составе работ, установленных частью 1 ст.166 ЖК. Иное не следует из самой идеи КР, заложенной данным разделом ЖК. Раздел не дает ответа на вопрос: в каком составе работ планируется КР для каждого отдельного МКД. Следует иметь в виду, что от состава работ зависит и размер фонда КР для отдельного дома. Если бы разработчики  прямо указали в данном разделе, что состав работ для всех МКД должен быть максимально полный и соответствовать всем видам работ, установленных ст.166, то было бы все понятно и не допускало бы расширительного толкования. Но ведь не указали! Более того, предоставили лицам, утверждающим программу КР делать это на свое усмотрение. По крайней мере, это прямо не запрещено.

 Это серьезный недостаток разработчиков, смахивающий на некую хитрость, которую невозможно не заметить, но которой обязательно воспользуются разработчики программы КР при планировании КР для МКД, использующих формирование фонда на спецсчете.  Если  был бы возможен иной подход к планированию КР региональной программой, то это было бы прямо установлено.

Если внимательно изучить требования, установленные данной частью  настоящей статьи во взаимосвязи с частью 8, то можно с уверенностью предположить, что при составлении программы КР её разработчики постараются учесть дополнительные требования к включению в программу тех МКД, собственники помещений в которых сформировали или будут формировать фонд на спецсчете. Это необходимо будет сделать с одной целью – поставить дополнительный заслон массовому формированию фондов на спецсчетах. Цель -  получение возможности использовать средства, аккумулируемые  на обычных счетах регоператора, для КР домов, требующих срочного ремонта, но у которых средств недостаточно.

Из этого следует, что при формировании фонда на счете регоператора, в отличие от спецсчета (а данный пункт имеет отношение только к формированию фонда на спецсчете), полный состав работ вовсе не требуется. По крайней мере, это не следует из данного раздела ЖК. 

Что это может означать? Неужели то, что законодатель максимально усложняет саму возможность размещения средств на спецсчете, а сам ремонт будет отнесен на срок, который может быть достигнут только после полного сбора средств на все  работы, предусмотренные частью 1 ст.166?

Предполагается, что спецсчет возможен только в одном случае, – когда  работы должны планироваться в полном объеме без разделения их на части. В ином же случае, как предполагается, возможно производить КР  не в полном составе работ, предусмотренных частью 1 ст.166.  При этом, платой за это будет размещение средств на счете регоператора, который станет их собственником и который может их использовать на ремонт других МКД по принципу «общего котла».

Скорее всего, таким способом законодатель установил недостижимые для самих собственников жилья правила «игры»: собственники жилья в одном случае (при размещении средств на счете регоператора) не будут собственниками своих же средств и непосредственно распоряжаться ими, а в другом случае,- будут собственниками, но только при очень жестких условиях)

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

(Естественно,  когда формируется фонд КР на спецсчете, то при таких обстоятельствах планируемые сроки КР будут значительно отдалены от желаемых. Ведь, как указано выше, составители программы КР постараются осложнить задачу собственникам, формирующих фонд на спецсчете  (хотелось бы, чтобы я ошибся в своих предположениях, но слишком много примеров, когда в Жилищный кодекс вносятся изменения, которые только осложняют возможность реализации выбранного способа управления собственникам жилья).  К примеру, когда нет необходимости КР лифтов, но есть необходимость КР кровли, то такой ремонт будет невозможен в силу недостижения наполнения спецсчета для проведения КР в полном объеме. Или это не так? Кто даст ответ на этот вопрос?)

4) владелец специального счета;

(Зачем выбирать владельца спецсчета решением общего собрания, если он уже установлен данным разделом ЖК. Неужели есть и иные варианты установления владельца кроме случая, когда в доме, управляемом ТСЖ, ЖК, есть такой выбор из двух лиц. Полагаю, что таким образом законодатель, не давая  никакого  выбора собственникам жилья в отношении выбора иного владельца спецсчета кроме регоператора, этим самым придает видимость законности того, что уже решил сам, и закрепляет безальтернативный «выбор» владельца  собственниками жилья.   Это можно назвать выбором, похожим на то, как ранее мы все выбирали нашу власть на безальтернативной основе. Кому это выгодно?)

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в настоящем пункте и части 2 статьи 176 настоящего Кодекса, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

5. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания таких собственников, которым оформлено это решение.

(1.Не лучше было бы перед тем как устанавливать правила выбора способа формирования фонда КР определить понятные  принципы включения в регпрограмму конкретных МКД? Полагаю, что способ формирования фонда напрямую должен зависеть от того, как сформирована при участии собственников жилья программа в отношении конкретного дома. Но собственников жилья отстранили от самой возможности формирования программы. Опять недоверие собственникам, которые не отрицают саму необходимость накопления средств на КР!

Если дом с большим сроком эксплуатации, то при установленных данным разделом ЖК не совсем понятных способах формирования регпрограммы формировать фонд на спецсчете совершенно невыгодно, поскольку не попользуешься чужими деньгами. И наоборот. Видимо, такой способ формирования фондов собственниками конкретных МКД (после опубликования регпрограммы) преследует некие далеко идущие цели, которые пытаются скрыть от собственников жилья, искусственно разделяя дома на те, которым КР в ближайшем будущем не нужен, и те, которым КР нужен незамедлительно, но которые сформируют фонд не скоро. 

Непонятны сами принципы заимствований денежных средств на ремонт одного МКД из собранных средств другим МКД. Как предполагается, если средства размещены в кредитной организации, то они, по крайней мере, защищены законом,  договором с банком. А если средства банком переведены из банка в интересах другого дома и потрачены, то они, как предполагается, могут быть возвращены не скоро и без процентов. Получается, что здесь действует беспроцентный кредит, выгодный только тем МКД, в интересах которых проводится КР за счет средств других МКД. Также получается, что собственники жилья МКД, КР для которых в соответствии с регпрограммой запланирован в отдаленном будущем, теряют немалые средства, как минимум, в вязи с инфляцией. Ведь законом не предусмотрено, что заимствованные средства возвращаются с процентами.  Если это не так, то пусть меня переубедят в обратном. 

Где же понятный для всех механизм таких заимствований? Как к этому отнесутся собственники жилья в МКД новых и относительно новых домов? Не думаю, что молча.

2. По сути, выбор собственников в отношении способа формирования фонда ограничивается только спецсчетом. Принимать решение о способе формирования фонда на счете регоператора не требуется, поскольку за собственников жилья в соответствии с данным разделом ЖК это автоматически сделают иные лица. Так о каком выборе идет речь?

Как мной указано выше,  принципы формирования регпрограммы КР в отношении перечня  работ по каждому дому не установлены. Никаких требований на этот счет ЖК не устанавливает. Это может быть как  один вид работы, так и все перечисленные в части 1 ст.166 ЖК (по крайней мере, это не исключается).  Это дает возможность для  манипулирования.  На какой период времени принимается программа КР? Это один год или, к примеру, 25 лет? Исходя из каких принципов  программа корректируется если это вообще возможно? По какой причине невозможно выбрать способ формирования фонда до опубликования программы?) 

6. Не позднее чем за месяц до окончания срока, установленного частью 5 настоящей статьи, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее.

(Не согласуется с ст.45 ЖК, в соответствии с которой инициатором собрания может быть только собственник (собственники) помещения в МКД. Не во всех МКД ОМС имеет помещения, принадлежащие ему, а это означает, что ОМС не вправе выступать инициатором собрания)

7. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок, установленный частью 5 настоящей статьи, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный частью 5 настоящей статьи срок, и в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 189 настоящего Кодекса, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

(Не согласуется с частью 6 настоящей статьи, поскольку в одном и том же случае ОМС созывает общее собрание, и одновременно сам принимает решение. Право ОМС на формирование фонда противоречит ГК РФ и самой Конституции. Органы местного самоуправления не вправе принимать  решение о распоряжении денежными средствами собственников жилья иными лицами)

8. Законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

(Что значит минимальный размер фонда? Из каких принципов и в каких размерах он устанавливается? Значит ли это, что размер фонда для МКД, установивших способ формирования фонда на счете регоператора, должен быть в размере, позволяющем выполнить все без исключения работы, установленные в части 1 ст.166, или достаточно собрать средства только на один или несколько видов работ? Исходя из каких принципов будут формироваться фонды КР для МКД  и воспользуется ли вообще субъект РФ своим правом на установление минимального размера фонда для такого случая?  А если субъект не установил минимальный размер фондов, то кто их  вообще устанавливает? Не означает ли это, что законом субъекта может быть установлен размер фонда для такого случая в таком минимальном размере, чтобы отпугнуть собственников от самой возможности его формирования на спецсчете?  Ответа нет.  Весьма настораживает изначально предвзятый подход к самой возможности формирования фонда на спецсчете)

Статья 171. Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт

1. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

(На каком основании регоператор предъявляет платежные документы? Как это согласуется с частью 2 ст.154, частью 7 ст.155 ЖК? Если регоператор предъявляет плату в своем платежном документе, то именно он и будет исполнителем работ по КР? Именно к нему собственники жилья будут вправе предъявлять все претензии по качеству и количеству выполненных работ? Но тогда по какой причине не предусмотрен никакой договор собственников с регоператором, условиями которого будет осуществление КР региональным оператором?)

2. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, указанного в части 3 статьи 175 настоящего Кодекса, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

(Кто в этом случае предъявляет плату за КР?  Ответа нет)

Статья 172. Контроль за формированием фонда капитального ремонта

1. Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 настоящего Кодекса, справки банка об открытии специального счета, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

2. Региональный оператор обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, предусмотренные законом субъекта Российской Федерации сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах.

3. Владелец специального счета обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, о размере остатка средств на специальном счете.

4. Орган государственного жилищного надзора ведет реестр уведомлений, указанных в части 1 настоящей статьи, реестр специальных счетов, информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его.

5. Орган государственного жилищного надзора предоставляет сведения, указанные в частях 1 - 4 настоящей статьи, в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства, в порядке, установленном этим федеральным органом.

Статья 173. Изменение способа формирования фонда капитального ремонта

1. Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

3. В случае, если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора, для изменения способа формирования фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение в соответствии с частью 4 статьи 170 настоящего Кодекса.

4. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества в таком многоквартирном доме, или региональному оператору, на счет которого перечисляются эти взносы.

5. Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 настоящей статьи, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 настоящей статьи. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

(Доказательство того, что средства МКД используются для КР других МКД)

6. Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 настоящей статьи, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 настоящей статьи. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

 (Доказательство того, что средства на спецсчете не могут быть использованы для других МКД, поскольку предполагается, что средства конкретного МКД не могут быть направлены в интересах иных МКД, и что они будут участвовать в «общем котле»)

Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта

1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

2. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме, а в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.

Глава 16. ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

НА СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ

Статья 175. Специальный счет

1. Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными настоящим Кодексом. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в статье 174 настоящего Кодекса.

2. Владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

(В части 2 данной статьи установлен исчерпывающий список лиц, которые могут быть владельцем спецсчета. В этот список не входит регоператор. Это означает, что часть 3 не соответствует части 2. В силу данной нормы решение о выборе в качестве владельца спецсчета регоператора может быть принято, но это вовсе не означает, что, при этом, регоператор обязан открыть спецсчет. Ведь он не входит в исчерпывающий список лиц, которые могут открывать спецсчет. Иными словами, в силу данной нормы решение собственников не обязывает регоператора открывать спецсчет)

4. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.

5. Договор специального счета является бессрочным.

6. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в пункте 1.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.

7. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

Статья 176. Особенности открытия и закрытия специального счета

1. Специальный счет открывается на имя лица, указанного в частях 2 и 3 статьи 175 настоящего Кодекса, при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в соответствии с пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, и других документов, предусмотренных банковскими правилами.

2. Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет".

3. Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

4. Остаток денежных средств при закрытии специального счета перечисляется по заявлению владельца специального счета:

1) на счет регионального оператора в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта;

2) на другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

5. Владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в срок, установленный настоящей частью, любой собственник помещения в многоквартирном доме, а в случае, предусмотренном пунктом 1 части 4 настоящей статьи, также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора.

Статья 177. Совершение операций по специальному счету

1. По специальному счету могут совершаться следующие операции:

1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса;

2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;

3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

5) зачисление взносов на капитальный ремонт, начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;

7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 174 настоящего Кодекса;

8) иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с настоящим Кодексом.

(Что это за иные операции, и не является такое расширительное толкование операций «шлюзом» для совершения любых операций, в том числе и не в интересах собственников жилья?)

2. Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускаются.

3. Банк в порядке, установленном настоящей статьей, банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям настоящего Кодекса.

(Условия договора спецсчета определяет регоператор, если он является его владельцем. Собственникам жилья не установлена возможность определять условия такого договора. Из этого вытекает, что регоператор будет свободен в определении условий такого договора, а собственники повлиять на это не смогут)

4. Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

(Здесь нет ответа на вопрос, кем заключается такой договор: это управляющая организация, действующая по решению собственников, или это владелец спецсчета. Это будет вызывать множество вопросов)

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части.

(Кто подписывает такой акт? Это имеет существенное значение для собственников. При таком неопределенном подходе возможно расширительное толкование данной нормы, и, соответственно, отсутствие учета мнения собственников помещений)

5. Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:

1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение такого собрания о заключении кредитного договора, договора займа соответственно с банком, займодавцем с указанием этих банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа;

2) кредитного договора, договора займа.

6. Банк отказывает в выполнении распоряжения владельца специального счета о совершении соответствующей операции, в подтверждение которой не представлены документы, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи.

 (Означает ли это, что банк может   признать распоряжения  регоператора незаконными в силу неконкретного (расширительного) толкования отдельных норм законодательства, в том числе и  установленных данным разделом ЖК?  Представляется, что это может стать проблемой в отношениях регоператора и банка, особенно в условиях несогласия собственников с определенными действиями регоператора)

7. Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.

Глава 17. ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДОВ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

РЕГИОНАЛЬНЫМ ОПЕРАТОРОМ. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ РЕГИОНАЛЬНОГО

ОПЕРАТОРА ПО ФИНАНСИРОВАНИЮ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО

ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Статья 178. Правовое положение регионального оператора

1. Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда.

2. Региональный оператор создается субъектом Российской Федерации, и им может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории такого субъекта Российской Федерации.

3. Деятельность регионального оператора осуществляется в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом, принятыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.

4. Региональный оператор не вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.

5. Убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъекта Российской Федерации, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством.

6. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

7. Методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления) осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.

Статья 179. Имущество регионального оператора

1. Имущество регионального оператора формируется за счет:

1) взносов учредителя;

2) платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

(Денежные средства, направляемые собственниками помещений МКД региональному оператору, не могут быть отнесены к имуществу регоператора. Другими словами, не передаются регоператору во владение, собственность. Это лицо не управляет МКД, не оказывает никаких услуг. И тем более в случае, когда с регоператору перечисляются средства на основании решений, принятых органом местного самоуправления, но не собственниками жилья (предусмотрено настоящим разделом ЖК). Регоператор использует денежные средства, фактически не являющиеся его собственностью,  на нужды других домов, пусть даже и с отдачей (без процентов, что само по себе является беспроцентным кредитом).   По сути, собственники помещений отдают свои деньги какому-то лицу, деятельность которого даже в силу  ЖК не подлежит контролю со стороны собственников)

3) других не запрещенных законом источников.

2. Имущество регионального оператора используется для выполнения его функций в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и принимаемыми в соответствии с настоящим Кодексом законом субъекта Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.

3. Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

(Здесь ключевые слова «этих многоквартирных домах». Деньги перечисляются регоператору для КР своего дома, а могут использоваться для ремонта «этих домов»)

4. Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований.

 (Совершенно неприемлемая норма с точки зрения интересов собственников помещений в конкретном МКД. Невозможно использовать средства собственников без решения самих собственников. Невозможно также передать регоператору средства без договора. А закон, который допускает это – антиконституционный, нарушающий права гражданина)

Статья  180. Функции регионального оператора

1. Функциями регионального оператора являются:

1) аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора;

2) открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета;

3) осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

(На каком основании регоператор будет выполнять функции технического заказчика, если ему по договору никто такие функции не передает. Ведь отсутствие договора возможно, если «молчуны» не будут принимать вообще никаких решений, а также если собственники не примут решения о передаче функций технического заказчика регоператору, но примут решение о размещении средств на счете регоператора.  Видимо, по мнению разработчиков, регоператору лучше собственников жилья виднее, какие виды работ необходимо планировать и каким образом их исполнять в интересах  собственникам жилья.  При этом он решает  по своему усмотрению.  А для чего тогда  существует управляющая организация, которая может действовать от имени собственников жилья в соответствии с договором управления, в том числе и по проведению КР?  Видимо, у регоператора будет достаточное количество сотрудников, которые справятся со сложной задачей осуществлять  функции заказчика,  контроля и иные необходимые обязательные в силу закона функции. Поживем – увидим. Но  есть серьезные сомнения, что регоператор сможет справиться с этой работой. Таким образом, в целях использования чужих денежных средств в целях КР других МКД нарушаются основополагающие принципы действующего жилищного законодательства. Стоит ли идти по пути нарушения основополагающих жилищных прав граждан для целей КР одних домов за счет других, пусть даже на возвратной основе?).

4) финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета;

 (Здесь следует обратить внимание на то, что финансирование регоператор осуществляет только в случае, если собственники формируют фонд у него. А если собственники-«молчуны» не формируют фонд, то  регоператор  не вправе осуществлять такое финансирование? Ведь формирование фонда без решения собственников возможно!  Получается, что в этом случае денежные средства собственников не передаются регоператору по договору, а распоряжается ими лицо, которое даже не имеет договора с собственниками)

5) взаимодействие с органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

(Этим подпунктом полностью подтверждается концепция капитального ремонта, основанная на том, что за собственников жилья решают все иные лица. Зачем взаимодействовать с собственниками или уполномоченными ими управляющими организациями, если достаточно взаимодействовать с органами власти? А если собственники не формируют фонд (нет их решения о формировании)?)

6) иные предусмотренные настоящим Кодексом, законом субъекта Российской Федерации и учредительными документами регионального оператора функции.

(Опять забыли про собственников помещений, которые платят за КР своего общего имущества)

2. Порядок выполнения региональным оператором своих функций, в том числе порядок осуществляемого им финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Статья 181. Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора

1. Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 настоящего Кодекса, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

(А если собственники по разным причинам откажутся заключать договор? А если конкретные собственники будут настаивать на заключении договора на своих условиях, которые не позволят регоператору присваивать деньги себе и распоряжаться ими в интересах других МКД? Как быть в этом случае? А такие случаи не могут быть исключены.  Могут ли собственники, как равная сторона, включить в такой договор условия, в соответствии с которыми они будут вправе осуществлять определенные действия, связанные с контролем над деятельностью регоператора, а также иные совершенно необходимые условия, без которых вся эта идея с капремонтом может рухнуть, даже не начав реализовываться.  Предполагается, что нас ожидают множество судов, связанных с условиями такого договора. Благо, что закон это позволяет. Не лучше ли заблаговременно установить «правила игры» собственников с регоператором (не те, которые установлены настоящим разделом ЖК), где найдется место бесправным собственникам жилья?)

2. По договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта собственник помещения в многоквартирном доме ежемесячно в установленные в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса сроки и в полном объеме обязуется вносить на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, а региональный оператор обязуется обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта, финансирование такого капитального ремонта и в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, перечислить денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплатить собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям таких собственников в фонде капитального ремонта.

(Договор о формировании фонда – это не договор об оказании услуг по капитальному ремонту. Если договором были бы предусмотрены условия проведения КР, то он наименовался бы «договором о проведении КР», а не «договором о формировании фонда». По договору о КР исполнителем этой услуги был бы регоператор. А кто будет исполнителем этой услуги в представленном этим пунктом случае? С кого спросить за качество, количество, использовании средств, если регоператор не несет такой ответственности перед собственником по «договору о формировании фонда КР»?  Видимо, разработчики понимали, что они делают, передавая регоператору все права распоряжения средствами собственников, при этом забыв про интересы самих собственников и конкретную ответственность перед собственниками за проведение КР.   Да и вообще, зачем договор, если законом все и так отрегулировано?   В чьих интересах вся эта профанация?)

3. В случаях, предусмотренных частью 7 статьи 170 настоящего Кодекса, региональный оператор в течение десяти дней после принятия органом местного самоуправления решения о формировании фонда капитального ремонта в отношении многоквартирного дома на счете регионального оператора должен направить собственникам помещений в этом многоквартирном доме и (или) лицам, осуществляющим управление этим многоквартирным домом, проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.

(Слово «организация» не влечет для регоператора никакой ответственности, поскольку он не является исполнителем этой услуги. Организовал – и забыл.  А кто будет исполнителем, и какую, при этом, он будет нести ответственность перед собственниками,  (данным разделом ЖК вообще не предусмотрен договор о проведении КР)? Разработчики об этом либо  не подумали, либо преднамеренно упустили. А что будет делать  управляющая организация, которая, по сути, выключена из процесса капитального ремонта?

  Вынужден констатировать, что качество законов в жилищной сфере катастрофически ухудшается. Собственников жилья, как равноправных, если не главных, участников жилищных отношений, все с большей настойчивостью пытаются оттеснить на обочину)

4. В случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средстви средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

(Совершенно непонятный пункт. При чем здесь бюджетные средства, если необходимость КР устанавливается не в зависимости от того кто его оплачивал ранее, а по объективным причинам. Получается, что если бюджеты ранее участвовали в КР, то есть возможность еще раз провести эти работы, но уже за счет собственников? А какой срок КР будет устанавливаться программой КР? По этому поводу нет никаких указаний закона. Вот где раздолье для манипуляций!)

Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

1. Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.

(А если собственники-«молчуны» не формируют фонд, то что делать в этом случае?  Что касается самой возможности пользоваться средствами  собственников жилья одних МКД в интересах других МКД, то по этому поводу мной комментарий дан выше.  Когда начнется судебная практика, связанная с КР, а, возможно, и обращение в Конституционный суд по неправомерной передаче денежных средств собственниками (по принуждению) регоператору в его владение, а также неправомерному пользованию чужими денежными средствами, вот тогда увидим, жизнеспособна ли вся эта система)

2. Региональный оператор в целях обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

1) в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 настоящего Кодекса, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

(Зачем направлять собственникам предложения, если они ничего не решают? В соответствии с ст.189 все решает регоператор, а собственники лишь обязаны утвердить его решения. А если они не согласны с регоператором, то что делать в этом случае?)

2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

(Каким образом регоператор будет обеспечивать подготовку задания, если у него даже не будет доступа к общему имуществу, и в том числе и технической документации, являющейся частью общедолевой собственности (отсутствует договор с собственниками о КР). Что входит в эту подготовку? По какой причине в обязанности  регоператора не входит взаимодействие с организацией, управляющей МКД, и по какой причине управляющие организации вообще исключены из этого процесса даже несмотря на требования, установленные частью 2.3 ст.161 ЖК РФ?

По какой причине утверждает проектную документацию только регоператор без участия уполномоченного представителя собственников жилья? 

3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;

(Вправе ли регоператор заключать такие договоры от своего имени, минуя нормы Гражданского кодекса? Полагаю, что только в том случае, если собственники жилья в договоре с регоператором установят  «правила игры», в соответствии с которыми оператор будет вправе заключать договоры, предусмотренные ст.1005 ГК РФ (агентский договор в соответствии с которым оператор действует от своего имени, но за счет принципала), или установленные ст. 971 ГК РФ (договор поручения). Иной возможности совершить юридические действия путем заключения договора от своего имени, но за счет принципала, а также возможности действовать от имени доверителя, законодательством не предусмотрено. Если же регоператор будет действовать без передаваемых собственниками полномочий по договору, то это, несомненно, вызовет множество судебных исков. Но ведь полномочия передаются добровольно, а не по закону! Тем более, полномочия, связанные с распоряжением денежными средствами собственников.

Каким же образом регоператор вообще сможет выполнять требования данного раздела Жилищного кодекса в условиях отсутствия решений  собственников жилья о передаче полномочий  (данным разделом предусмотрено, что можно обойтись и без решений собственников)? А ведь такой исход в условиях непринятия собственниками жилья правил капитального ремонта, в соответствии с которыми регоператору позволено все, а собственники только лишь обязаны платить,- вполне возможен. Не стоит ли задуматься над последствиями уже принятых законодательных и нормативных актов, регулирующих проведение КР в обязательном порядке посредством представленной системы?

 Данный раздел ЖК даже не устанавливает, что между регоператором и собственниками заключается именно агентский договор или договор поручения.

Настоящим разделом ЖК установлено, что регоператор   действует на основании договора с собственниками, но ни данным пунктом, ни другими положениями настоящего раздела не установлено, при каких обстоятельствах можно заключать договор регоператора с подрядными организациями. Видимо это вовсе не обязательно в соответствии с концепцией разработчиков, которым виднее каким образом можно обойти уже действующее законодательство и саму Конституцию)

4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

5) осуществлять приемку выполненных работ;

6) нести иные обязанности, предусмотренные договором о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

(Ни данной статьей, ни в целом настоящим разделом ЖК вообще не предусмотрена ответственность регоператора за проведение КР. Вот где есть возможность «разгуляться»!  Но ведь здесь все возможно, в том числе и незаконные действия со стороны регоператора (приписки, действия коррупционной направленности). Тем более в условиях фактического отстранения собственников от контроля над деятельностью регоператора.

Почему не предусмотрен договор между собственниками и регоператором о проведении им  КР, а только договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта? 

В соответствии с частью 2.2 ст.161 ЖК  ответственность за содержание общего имущества  несет  управляющая организация. Как в этом случае разделить между регоператором и управляющей организацией такую ответственность?  Получается, что организовывать КР будет регоператор, а отвечать за него будет управляющая организация, исключенная из состава лиц, которые причастны к осуществлению хоть каких-нибудь действий по КР.  Предполагается, что регоператору и УО придется выяснять отношения в будущем, у кого меньше обязанностей по несению такой ответственности)

3. Для выполнения работ, требующих наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, региональный оператор обязан привлечь к выполнению таких работ индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким работам.

4. Законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.

(Каким же образом, в этом случае, регоператор сможет передать функции заказчика муниципальным органам и учреждениям, если им самим никто не устанавливал функции заказчика по договору с собственниками жилья? Кроме того, это невозможно в любом случае без решения собственников жилья, которые, все же, сами должны решать кому и в каких пределах передавать определенные функции.  Видимо органы местного самоуправления более заинтересованы и более компетентны в капитальном ремонте МКД, которые им не принадлежат)

5. Порядок привлечения региональным оператором, в том числе в случаях, предусмотренных частью 3 настоящей статьи, органами местного самоуправления, муниципальными бюджетными учреждениями подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливается субъектом Российской Федерации.

6. Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

(Доказательство того, что регоператор не несет ответственности за капитальный ремонт в целом, а только за его организацию. А кто несет ответственность за КР? Видимо это все же управляющая организация в соответствии с частью 2.2 ст.161 ЖК, которая, тем не менее, ничего не организует и не обладает никакими полномочиями)

7. Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.

(А разве такое возможно, когда регоператор может расходовать средства на КР сверх установленного размера фонда? Если это так, то кто дает право регоператору на такие действия? Кроме того, если собственники жилья уже сформировали фонд, то в соответствии с данным разделом ЖК они имею право приостановить плату за КР. Как это увязывается с обязанностью собственников о внесении платы в фонд, превышающий установленные размеры?

Если оценивать функции регоператора, установленные данным разделом ЖК, то они схожи с функциями управляющей организации, действующей по договору управления  при соответствующем способе управления (ст.162 ЖК). Но по какой причине не дана возможность проводить КР своей управляющей организации, как это было при реализации закона 185-ФЗ? Видимо, способ капитального ремонта через регоператора не для того «изобретен», чтобы заставить собственников содержать свой дом в надлежащем виде (для этого есть иные уже апробированные способы, учитывающие интересы собственников), а для того, чтобы успешно пользоваться чужими деньгами в интересах проведения КР тех домов, необходимость ремонта которых давно назрела. Сочтут ли собственники в своем большинстве эту идею достойной и не нарушающей их жилищные права, и не будут ли они ей противодействовать всеми доступными способами, в том числе и теми, которые мной уже описаны?)

Статья 183. Учет фондов капитального ремонта региональным операторора

1. Региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (далее - система учета фондов капитального ремонта). Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Ведение такого учета может осуществляться в электронной форме.

2. Система учета фондов капитального ремонта включает в себя, в частности, сведения о:

1) размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по их оплате,  а также размере уплаченных процентов;

2) размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) размере задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

3. Региональный оператор по запросу предоставляет сведения, предусмотренные частью 2 настоящей статьи, собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление этим многоквартирным домом (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, управляющей организации), и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме лицу, указанному в части 3 статьи 164 настоящего Кодекса.

(Какое отношение к капитальному ремонту имеет организация, управляющая МКД, если при формировании фонда на счете регоператора ТСЖ, кооператив, управляющая организация  выведены из процесса накопления и использования средств фонда, что установлено, в частности, частью 3 ст.189? Кроме того, каким образом организация, управляющая МКД, может повлиять на регоператора, если обнаружены нарушения?)

Статья 184. Возврат средств фонда капитального ремонта

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, региональный оператор в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта пропорционально размерам уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и размерам указанных взносов, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений в этом многоквартирном доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют право на получение выкупной цены за изымаемое жилое помещение и иные предусмотренные статьей 32 настоящего Кодекса права.

Статья 185. Основные требования к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора

1. Требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора устанавливаются настоящей статьей и законом субъекта Российской Федерации.

2. Объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, предоставляемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), определяется как доля от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год. При этом размер указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

(Из этой нормы можно сделать вывод о том, что если регопрератор не освоил средства КР, поступившие за предыдущие годы (еще ранее предшествующего), то он их не сможет использовать никогда. Кроме того, данная норма будет заставлять регоператора осваивать средства в текущем году любой ценой, чтобы не оставлять на счетах неосвоенные средства, которые не смогут быть включены в указанную долю объема. Весьма спорная норма)

 

3. Дополнительные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора могут устанавливаться законом субъекта Российской Федерации.

Статья 186. Контроль за деятельностью регионального оператора

1. Контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

(Отсутствие контроля над деятельностью регоператора со стороны уполномоченных представителей собственников помещений недопустимо. Любой контроль, кроме контроля со стороны собственников помещений, в чьих интересах должен действовать регоператор, не может быть действенным)

2. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации:

1) осуществляет контроль за использованием региональным оператором средств, полученных в качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также средств, полученных от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

2) направляет региональному оператору представления и (или) предписания об устранении выявленных нарушений требований законодательства Российской Федерации.

3. Органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.

Статья 187. Отчетность и аудит регионального оператора

1. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией (аудитором), отбираемой субъектом Российской Федерации на конкурсной основе.

2. Принятие решения о проведении аудита, утверждение договора с аудиторской организацией (аудитором) осуществляются в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, а также учредительными документами регионального оператора. Оплата услуг аудиторской организации (аудитора) осуществляется за счет средств регионального оператора, за исключением средств, полученных в виде платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

 (Предполагается, что в большинстве МКД собственники помещений вообще не будут формировать фонды, поскольку решения о формировании фондов в конкретных МКД, где собственники вообще не принимают никаких решений, будут приниматься иными лицами. И это будет означать,     что в      таких        домах      собственники не формируют фонды.  Недостатка средств для оплаты услуг аудитора не будет, поскольку собственники в тех домах, которые не формируют фонды, платят регулярно. Вот где можно «разгуляться» за счет собственников помещений! «Задобрить» аудитора за счет чужих средств при отсутствии любых нормативных ограничений  – святое дело, к тому же опыт уже есть. Пример: аудит управляющих организаций, входящих в систему ООО «ГУК» в г.Пензе, а теперь еще и аудит центра «Самоучет», где, по мнению аудита, все нормально при том, что собственники жилья в массовом порядке обнаруживают серьезные финансовые злоупотребления. Неужели невозможно найти иную возможность для контроля над деятельностью регоператора, но не столь откровенно коррупциогенную, и которой не доверяют собственники жилья? Если бы аудитор осуществлял проверку по отношению к конкретному МКД совместно с уполномоченным представителем собственников жилья, действующим либо по решению собрания, либо по доверенности, то вряд ли регоператор позволил себе вольности при использовании средств)

 

3. Региональный оператор не позднее чем через пять дней со дня представления аудиторского заключения аудиторской организацией (аудитором) обязан направить копию аудиторского заключения в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства, и контролирующий орган.

4. Годовой отчет регионального оператора и аудиторское заключение размещаются на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" с учетом требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне, коммерческой тайне в порядке и в сроки, которые установлены нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

(При чем здесь государственная и  коммерческая тайна? Какие сведения государственной важности могут содержаться в деятельности регоператора? Какую коммерческую деятельность ведет регоператор?)

Статья 188. Ответственность регионального оператора

 1. Убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

2. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах, указанными в части 1 настоящей статьи.

Глава 18. ПРОВЕДЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

(А если собственники всех МКД, которые требуют КР (а их сегодня значительное количество), вдруг в одночасье примут решение о КР вне сроков, предусмотренных программой, то как быть в этом случае? Если разработчики данного раздела ЖК этой нормой пытаются придать видимость её соответствия   требованиям пункта 1 части 2 ст.44 ЖК, то  следовало бы уточнить, при каких обстоятельствах собственники либо  могут приять решение о КР, либо вовсе отказаться от программы КР, сделав ее не обязательной к исполнению регоператором, либо только устанавливающей  ориентировочные сроки КР. В противном случае собственники жилья могут добиваться выполнения своих решений в суде, особенно в случае, когда решение ими принимается при достаточности средств, аккумулированных в фонде регоператора по данному дому на конкретный вид КР)

 

3. Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

(Так кто же все-таки решает когда начинать КР, в каком объеме его производить и из каких источников? Это собственники жилья или это регоператор? Ведь собственники могут и не принять предложения и не утвердить то, что им предлагается, приняв собственное решение. Как быть в этом случае?

 Организации, управляющие МКД, при формировании фонда КР на счете регоператора отлучены от обязанности производить какие-либо действия по КР. В договорах управления МКД может и не быть установленных в данной норме обязанностей для УО, и, скорее все, не будет по объективным причинам. Этого также прямо не требует действующее жилищное законодательство. Более того, именно регоператору установлены соответствующие обязанности (п.1.ч.2 ст.182 ЖК). В условиях неконкретного установления лица, обязанного производить приведенные в данной норме действия, ожидается, что такие обязанности будут сваливать друг на друга регоператор и организация, управляющая МКД. Такое исключить невозможно)

4. Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.

(Полагаю, что собственники помещений, не доверяющие ни УО, ни регоператору, вправе принять такое решение самостоятельно, без всяких предложений. Это не исключено. Так зачем же законодатель «загнал» собственников в определенные рамки и лишил их возможности принимать те решения, которые им необходимы, и, тем более, которые с точки зрения собственников  финансово обеспечены?)

 

5. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта.

6. В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

(А как это согласуется с ст.44 ЖК, в соответствии с которой решение о КР принимают только собственники?  Как предполагается, если фонд КР формируется у регоператора, то собственники жилья должны утвердить все то, что им представлено регоператором, причем безо всяких вариантов. Иначе все решат за собственников иные лица. А если собственники по различным причинам не утвердят все предложенное и примут решение о КР, предусмотренное частью 2 ст.189? Можно с уверенностью  предположить, что тут же возникнет конфликт, разрешение которого без суда невозможно. Так зачем же законодатель изначально закладывает возможность конфликта в ЖК? Неужели без этого невозможно обойтись?)

7. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается в соответствии с частями 3 - 6 настоящей статьи. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.

(Жесткое условие, не согласующееся с принципами управления МКД и правилами оплаты за содержание общего имущества, заложенными в Жилищный кодекс (статья 44, части 1-3 ст. 161, часть 7 ст.155 во взаимосвязи с частью 2 ст.154). Как предполагается, возможность формирования фонда КР на спецсчете обуславливается, прежде всего, самой возможностью все решать самим собственникам при обязательной в силу закона плате за КР. Ведь сама идея обязательности КР  основана на обязательности платы за него, но не на чем-либо ином. И собственники жилья в целом положительно относятся к обязательности такой платы, но не по правилам, которые они сами не устанавливают. И если средства собраны, то можно быть уверенным, что под пристальном вниманием надзорных органов собственники потратят деньги  не только  по назначению, но под полным своим, т.е.  самом лучшем,  контроле над их использованием. 

Собственникам жилья данной нормой буквально навязывается иное: жесткий контроль не только над формированием фонда, что вполне оправдано при сложившемся их менталитете, но также над сроками КР, видами работ, размерами финансирования.

Попробуй не согласись с программой КР, в формировании которой собственники  жилья не принимают никакого участия, как тут же тебя достанут при помощи мер, установленных данной нормой. Складывается впечатление, что,  как будто, в этом и заключается цель данной системы капитального ремонта.  Получается, что само существование программы КР в том ее виде, который представлен данным разделом ЖК, становится причиной нарушения жилищных прав, а, возможно, и конституционных прав  граждан.

Данная норма четко устанавливает, что при формировании фонда на спецсчете, КР должен быть проведен именно в срок, установленный программой, т.е. ни раньше, ни позже. Привязку к конкретному сроку ремонта, установленному региональной программой, при данном способе формирования фонда считаю в данном случае не просто неуместной, но даже вредной, идущей вразрез с волеизъявлением собственников. Это означает, что при формировании фонда на спецсчете сроки КР кроме самих собственников жилья иным лицам устанавливать нельзя.  Кроме того, данной нормой  закрепляются неограниченные права органов местного самоуправления и регоператора по проведению КР в условиях, когда собственники, формирующие фонд на спецсчете, «загнаны» в строго определенные рамки. 

Выполнить установленные обязательные требования ЖК собственникам жилья, формирующим фонд на спецсчете, будет весьма непросто хотя бы по причине несогласия внесения в программу КР тех видов работ, с которыми собственники жилья не согласны. Ведь внесение в программу определенных видов работ и связанного с ними размера фонда КР в данном случае не зависит от собственников. Представим себе, что КР в доме, собственники помещений которого формируют фонд на спецсчете, не провели ремонт в сроки по разным причинам, в том числе и по вполне объективным. И тут же последует жесткое наказание собственников через решение органа местного самоуправления о формировании фонда на счете регоператора. Иными словами – это выглядит как  лишение собственников любой самостоятельности, насильственное  включение дома в «общий котел» при всех его серьезных недостатках, которые уже сейчас воспринимаются собственниками как нарушение их жилищных прав)  

Статья 190. Финансирование расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

1. Региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

2. Основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме является акт приемки выполненных работ (за исключением случая, указанного в части 3 настоящей статьи). Такой акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).

(А возможно ли проведение  КР  не на основании решения собственников? Ведь статьи 44 и 189 ЖК не допускают проведение КР без решения собственников.  Кроме того, подписание акта приемки без участия уполномоченного на то собственника обязательно повлечет серьезные последствия. В каком виде они будут – покажет практика. Но в любом случае речь идет не только о качестве работ, но и о расходовании денежных средств. При предлагаемых обстоятельствах при приеме работ формализма не избежать. И если бы речь шла только о формализме, это еще пол - беды. Главное в том, что при таких обстоятельствах не исключается коррупционная составляющая отношений между регоператором и подрядчиками при участии местных чиновников. А это уже серьезно. Так по какой причине данным пунктом собственники жилья в лице своего уполномоченного представителя отстранены от участия в приеме работ в случае, если КР проводится без решения собственников?  Что помешало включить в состав подписантов уполномоченного представителя собственников при любых обстоятельствах?

 

3. Региональный оператор может уплачивать в качестве аванса не более чем тридцать процентов стоимости соответствующего вида работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе работ по разработке проектной документации или отдельных видов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

(Какими же средствами должен обладать подрядчик, чтобы провести полный КР за 30% первоначальной стоимости, и только потом получить свои деньги? Видимо, подрядчики в этом случае должны быть при своих немалых оборотных средствах. Полагаю, что законодатель предположил, что подрядчиками проведения КР должны быть только крупные предприятия. Но где же их взять достаточное количество при таком огромном и постоянном объеме работ? Полагаю, что, в таком случае, более мелким подрядчикам даже не стоит соваться в этот рынок. Правильно ли это?)

4. Размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Превышение этой предельной стоимости, а также оплата услуг и (или) работ, не указанных в части 1 статьи 166 настоящего Кодекса и нормативном правовом акте субъекта Российской Федерации, принятом в соответствии с частью 2 статьи 166 настоящего Кодекса, осуществляется за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт сверх минимального размера взноса на капитальный ремонт.

(Не представляю себе, как субъект РФ сможет решить эту нелегкую задачу. Вроде все правильно, поскольку субъект, таким образом, ставит некий заслон на пути злоупотреблений. Но, одновременно, как у нас уже давно принято, этой предельной стоимости все в любом случае и будут успешно придерживаться. Здесь можно привести аналогию с установлением тарифов: если устанавливается т.н. предельный размер тарифа, а не его твердое экономически обоснованное значение, как тут же его соискатели находят возможность доказать, что необходимо утверждать тариф в его предельно возможных размерах. И ведь доказывают!  Это означает, что не нужно будет подрядчикам при проведении КР особо задумываться над тем, как доказать необходимость финансирования в экономически обоснованных размерах, достаточно будет подогнать свои доказательства под т.н. предельный размер стоимости, и никому не придет в голову искать нарушения в таких доказательствах.

 Таким образом законодатель подменяет реальную экономику своим администрированием, не подозревая, что эта «палка» имеет два конца.  Кроме того, размер предельной стоимости, как видно, устанавливается не для определенных видов работ, которые обязаны быть выполнены в любом случае при проведении КР, а только для работ, оплачиваемых регоператором, т.е. в строго определенных рамках, границы которой определяются размером финансирования. Здесь приходит на ум, что, оказывается, если работы оплачивает регоператор, то они вовсе не обязаны соответствовать установленным требованиям. Но если собственники платят больше установленного законом минимального размера платы, то в этом случае они обязаны соответствовать таким требованиям.   Получается, что стоимость работ, которые планируются к выполнению, может быть разной: в одном случае, когда средства оплачиваются регоператором, она может быть одной, а в другом, когда собственники выплачивают сверх установленного минимального размера, - совсем иной)

Статья 191. Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта

1. Финансирование работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, созданным в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

2. Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта в рамках реализации региональных программ капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта.

Общие замечания:

          1.Раздел в своей основе не согласован с основополагающими требованиями ЖК, связанными с принятием любых решений по содержанию и ремонту общего имущества только собственниками помещений.

2. В части правил оплаты за содержание и ремонт  раздел не согласован с статьями 154 и 155 ЖК.

3. Управляющие организации полностью выключены из процесса ответственности за капитальный ремонт, что не согласуется с требованием к управлению МКД, установленному часть. 1 ст.161 ЖК.

4. Не установлен исполнитель работ (услуг) по капитальному ремонту.

5. Функции регионального оператора фактически подменяют собой функции по управлению МКД.  При этом никаких договоров с регоператором, связанным с капитальным ремонтом, за исключением договора об организации КР, не заключается. Организация КР не  означает  ответственность за проведение КР.

6. Использование средств собственников для КР других МКД без соответствующего договора противоречит принципам, заложенным в Гражданский кодекс РФ, а также самой Конституции.

7. Лишение собственников самой возможности контроля над регоператором вызовет серьезное недовольство населения.

9. Раздел не дает ответа на вопрос, при каких обстоятельствах можно прекращать финансирование капитального ремонта.

Дизайн :
Яндекс.Метрика