Земельный участок многоквартирного дома: семь  шагов  к  успеху

(Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №2   2008)

 Согласно новому Жилищному кодексу придомовая территория относится к общедомовой собственности. И от того, на кого оформлена земля, зависит многое: должен ли собственник квартиры платить земельный налог, кто принимает решения о благоустройстве придомовой территории. От решения оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки. Нельзя оставить без внимания еще и статью 7.1 Кодекса об административных правонарушениях, согласно которой использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 5 до 10 МРОТ. Чиновник же у нас всегда прав. Конечно, мы можем чиновнику объяснять, что согласно разъяснениям Минюста России (письмо от 21 апреля 2006 года № 04/3201-Е3) и Минфина России (письмо от 17 мая 2006 года № 03-06-02-02/65) «если права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер».

.

 

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Длительное время власти неохотно шли на оформление земельных участков в собственность, и сама эта тема долгое время находилось под запретом. Однако с принятием указанных актов ситуация в значительной мере изменилась.

Прежде чем детальнее рассмотреть вопрос, есть смысл назвать основные правовые акты федерального уровня.

Чтобы каждый собственник помещения в многоквартирном доме имел представление о порядке оформления права общей долевой собственности на земельный участок под его многоквартирным домом, постараемся построить настоящую статью с пояснениями каждого шага действий на пути оформления участка земли в собственность. Но прежде назовем отправные точки - федеральные нормативные правовые акты, в которых тем или иным способом прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под домом и прилегающую к нему территорию:

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации;

Статьи 36, 37, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;

Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;

Статья 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;

Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 № 29 «Об утверждении инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества».

На основании этих нормативных правовых актов субъекты Федерации принимают свои законы и постановления с учетом специфики их регионов.

На основе анализа указанных нормативных правовых актов следует выделить следующие шаги оформления прав на участок.

 

Шаг I.

 

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Необходимость этого шага прописана в пункте 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен статьями 45 - 48 ЖК РФ. В соответствии с указанной нормой инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников помещений в доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. Общее собрание собственников помещений в доме по указанному выше вопросу должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него. Общее собрание должно обсудить и принять определенное решение, по результату собрания должен быть составлен протокол. В качестве хорошего методического пособия с полным комплектом образцов документов по организации общего собрания, его проведению, составлению протокола может служить с некоторыми оговорками, а скорее поправками постановление Правительства Москвы от 3 июля 2007 года
№ 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома». В указанном постановлении Правительства Москвы приводится перечень необходимых документов и образцы документов, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проходит в очной форме:

- заявление лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, о формировании земельного участка;

- схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

- лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

- доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке;

- письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

Там же приведен перечень и образцы необходимых документов для проведения собрания в форме заочного голосования:

- заявление лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, о формировании земельного участка;

- схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;

- лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;

- доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном порядке;

- письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;

- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования.

Хочется обратить особое внимание на текст самого заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, о формировании земельного участка. «В целях реализации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: _______ от _________(дата), в соответствии с Жилищным и Земельным кодексами Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от
27 июня 2006 года № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» прошу сформировать земельный участок, на котором расположен указанный дом, для предоставления в общую долевую собственностью собственников помещений в многоквартирном доме». Хочется порекомендовать собственникам более внимательно отнестись к выделенной фразе и сравнить ее с текстом в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, касающейся описания общедомовой собственности - земельного участка. В этой статье формулировка шире: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке». По этому поводу на заседании московского правительства возникла целая полемика. Одни предлагали ограничить участок стенами дома, другие дорезать к участку еще один метр от дома.

Руководитель земельного ведомства столицы В. Дамурчиев пояснил, что его департамент столкнулся с завышенными претензиями некоторых ТСЖ, представляющих интересы собственников жилья многоквартирных домов, по выделению земельных участков под их домами. «Если мы, межуя участок, будем оформлять его всего в паре метров от отмостки, то мы рискуем нарушить закон. А если мы будем оформлять землю в соответствии с современными нормами МГСН (Московские городские санитарно-технические нормы), то мы можем ущемить собственников жилья в соседних многоквартирных домах», - подчеркнул он. В свою очередь главный архитектор столицы Александр Кузьмин полагает, что «в соответствии с градостроительными нормами совсем необязательно выделять большие участки под один дом». «Земельные участки под многоквартирными домами для оформления в собственность необходимо нарезать строго в соответствии с функциональными нуждами самого дома», - указал он на заседании правительства. По мнению главы Москомархитектуры, участки же большей площади, например под детские или спортивные площадки, должны формироваться «путем объединения интересов жителей нескольких домов, так как они обеспечивают жизнедеятельность всего микрорайона». Пример этой полемики чиновников на заседании правительства хочется завершить статьей 12 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года № 48 «О землепользовании в городе Москве» «Площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности».

Положительным является то, что постановлением Правительства Москвы предписано префектурам административных округов города Москвы, управам районов города Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы при необходимости оказать содействие в проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу формирования земельных участков. Кроме того, префектурам административных округов города Москвы предписано:

1. Создать комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

2. На основании запроса уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица выдавать выписку из протокола заседания комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о соответствии представленных документов по принятию общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о формировании земельного участка требованиям законодательства.

3. Не требовать представления других документов, кроме документов, указанных в приложении к постановлению.

 

Шаг II.

 

Обращение с заявлением о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в нем.

Необходимость этого шага исходит из требований пунктов 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ. Обозначенная норма права подлежит применению в связи с тем, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц - собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ.

В каждом субъекте Федерации назначены уполномоченные органы на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок. Согласно постановлению Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» органом власти, уполномоченным на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок в городе Москве является Департамент земельных ресурсов. Как правило, в департаментах земельных ресурсов имеются свои информационные сайты, информационные стенды с образцами документов.

 

Шаг III.

 

Обращение с заявлением о формировании участка.

Лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, должно обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такое требование содержит пункт 3 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определен порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В ней сказано:

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

На основании проведенных землеустроительных работ орган местного самоуправления распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает проект границ данного земельного участка.

 

Шаг IV.

 

Формирование земельного участка.

Требованиями федерального законодательства (пункт 4 статьи 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно статье 6 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В Ростовской области приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области от 29.09.2006 года № 123/1 утверждены «Методические рекомендации для органов местного самоуправления по формированию земельных участков под многоквартирными домами».

Они ценны тем, что показывают позицию властей региона действовать строго в рамках действующего законодательства. Кроме того, в документе даны конкретные ссылки на нормативные акты по установлению границ земельных участков под многоквартирными домами.

Что касается земельных участков в Москве, то тут ответственным за формирование участка является Департамент земельных ресурсов (ДЗР). Пунктом 11 Приложения № 1 постановления Правительства Москвы № 431-ПП установлены некоторые особенности формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома.

Согласно пункту 11.2, пункту 11.3 указанного Приложения к постановлению Правительства Москвы при формировании земельного участка ДЗР заказывает разработку заключения о градостроительных регламентах земельного участка и проект межевания территории в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы.

ДЗР утверждает проект границ сформированного земельного участка на основании проекта межевания территории; обеспечивает изготовление за счет заявителя технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях, установлении и закреплении границ земельного участка с определением площади (при отсутствии сведений об инженерно-геодезических изысканиях); обеспечивает постановку земельного участка на кадастровый учет и изготовление кадастрового плана земельного участка.

Проект межевания территории необходим для установления размера и границ земельного участка (пункт 3 статьи 12 Закона города Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве»). При этом проект межевания территории разрабатывается за счет средств бюджета города Москвы в рамках реализации программ по проведению земельной реформы или иных средств.

Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания на территории Москвы регламентирован Приложением № 4 к постановлению Правительства Москвы от 29.11.2005 № 941-ПП.

После подготовки проекта межевания квартала и его утверждения в установленном порядке уполномоченное лицо обращается в органы Роснедвижимости для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

 

Шаг V.

 

Принятие решения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность.

Следует обратить внимание на то, что в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» сформированный и прошедший кадастровый учет земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то есть общая долевая собственность у собственников помещений дома возникает в силу закона.

Некоторые регионы своими нормативными документами (например Ростовская область) не требуют для передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме издания специального распорядительного акта органов местного самоуправления.

В Москве, например, Департамент земельных ресурсов осуществляет подготовку решения о безвозмездном предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в нем.

Решение о предоставлении земельного участка в Москве принимается Правительством Москвы или префектами административных округов (пункт 8 ППМ № 431-ПП).

Так, согласно пунктам 5, 6 ППМ № 431-ПП префекты административных округов города Москвы принимают решения о безвозмездной передаче земельных участков в собственность на территории административных округов, за исключением территорий, относящихся к природному комплексу города Москвы, на основании заявлений:

- граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся здания, строения, сооружения, общая площадь которых не превышает 3 тысяч квадратных метров;

- граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся части нежилого здания (помещения в нем), расположенного на неделимом земельном участке, если общая площадь такого здания не превышает 3 тысяч квадратных метров и все помещения в здании находятся в частной собственности.

- граждан, обладающих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

В остальных случаях решения принимаются Правительством Москвы.

 

Шаг VI.

 

Возникновение права общей долевой собственности на участок.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» с момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Шаг VII.

 

Государственная регистрация права общей долевой собственности.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Но во избежание государственной регистрации прав иных лиц на земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, уполномоченному лицу необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Целесообразно внести запись о возникшем в силу закона праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), что отвечает требованиям пункта 1 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для государственной регистрации прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество этого дома необходимы следующие документы:

- заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества). (Заявление может быть подано уполномоченным общим собранием собственников лицом или представителем ТСЖ);

- документ, подтверждающий полномочия представителя собственников;

- документ об оплате государственной пошлины;

- сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях;

- правоустанавливающие документы на общее недвижимое имущество;

- технический паспорт дома.

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика