КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

Капремонт. Разногласия между заказчиком и подрядчиком

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №2_2019 (136 выпуск) 

Группа компаний ОКС за 2017-2018 гг. в рамках московской городской программы капремонта МКД проводила различные виды ремонтных работ в Москве как в сотрудничестве с фондом капремонта (ФКР), так и в качестве генподрядчика ТСЖ и ЖСК – владельцами спецсчетов.kapremont oks balanovsky Подробнее познакомиться с нашей компанией можно по статье председателя ТСЖ «Надежда» Н. Куликовой «Тройственный союз: ТСЖ «Надежда» — банк «Центр-инвест» — Группа компаний ОКС, — оказался весьма эффективным (№12 (135)2018). Качеством нашей работы довольны и сотрудники Фонда капремонта, и председатели ТСЖ/ЖСК. По их рекомендациям количество обращающихся к нам владельцев спецсчетов увеличилось в разы. Казалось бы отменно! Но, мы столкнулись с тем, что не все потенциальные заказчики наших услуг правильно представляют себе требуемые объемы работ. Во избежание дальнейших недоразумений расскажу о случаях, в которых мы вынуждены были отказаться от, казалось бы, выгодных договоров. Честь фирмы дороже! В этой статье, речь пойдет о работах по ремонту отмостки.

Критерий, по которым ремонт отмостки относится к капитальному или к текущему изложен приложениях 3 и 8 МДС 13-14.2000. Если ремонт отмостки связан с восстановлением до 20% общей площади отмостки, то он является текущим, если более 20% то капитальным ремонтом.

Грибок в подвале

ЖСК в 2016 г. заказал проект ремонта отмостки у специализированной компании. Нам было предложено выполнить работы по имеющемуся проекту. Проект предусматривал снятие 30 см. пирога отмостки и проведение гидроизоляции фундамента на эту же глубину. Выехав на объект, я засомневались в правильности проектного решения, и предложил председателю осмотреть подвальное помещение. Спустившись в подвал, обнаружил в нескольких местах едва заметные следы намокания стен на всю глубину промерзания грунта. В Москве это 1, 2 м. По всей вероятности, что на этих участках гидроизоляция фундаментных плит, выполненная при строительстве дома, за 37 лет пришла в негодность. А именно - гидроизоляция отошла от поверхности фундамента, под нее уже затекала вода и «оторвала» гидроизоляцию. Причиной тому:

- постепенная усадка фундамента;

- нарушение герметичности между отмосткой и поверхностью цоколя;

- образовавшийся контр-уклон отмостки.

Убедиться в качестве наружней оклеечной гидроизоляции фундамента можно только при вскрытии. Причем, зональное вскрытие бессмысленно. Нужно вскрывать весь периметр на глубину промерзания.

Предложение специалистов Группы компаний ОКС пересмотреть проектное решение не было одобрено заказчиком. В ЖСК уже прошло общее собрание и проект ремонта отмостки, предусматривающий вскрытие 30 см. «пирога» и проведение гидроизоляции фундамента на эту глубину был одобрен собственниками. Председатель не захотел выносить на рассмотрение собственников вновь открывшиеся обстоятельства по выявленным первичным следам намокания участков фундамента на глубину промерзания грунта. Мои доводы о том, что проведение капремонта отмостки в соответствии с имеющимся проектом приведет к тому, что на 2-3 года может отсрочится образование грибка, но далее его не избежать – не возымели действия на заказчика.

 В соответствии с п. 4.1.1 Правил № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподполий; исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий; работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей. 

От предложенного договора подряда Группа компаний ОКС отказалась. Перспектива получить через 2-3 года недовольных нашей работой собственников жилья была отклонена на техническом совете. Ведь спустя 2-3 года люди не будут разбираться в истинных причинах некачественного ремонта, а обвинят во всем подрядную организацию.

Стисненные условия

Причиной второго случая отказа от предложенного Группе компаний ОКС договора подряда на капитальный ремонт отмостки опять же явилась проектная ошибка. Основным фактором при определении расценок на полный демонтаж всей отмостки вдоль МКД является выбранный способ работ, детальное продумывание последовательности работ. На этот раз проектно-сметной документацией не был предусмотрен подъезд крупно-габаритной техники в то время как  дом длиной 122 метра располагался на расстоянии трех метров  от забора промышленного объекта. В проекте не была оформлена графическая часть с конкретной привязкой механизмов, оборудования и приспособлений в соответствии с их фактическими габаритами.

При этом по проекту предусматривалось применение пневматической и электромеханической отбойной техники, но не были рассмотрены мероприятия по минимизации шума и пыли.

Председатель ТСЖ не согласился должным образом оформить предложенный нами вариант производства работ и корректировку объемов работ. От предложения начать работы, а «по ходу дела определимся» мы отказались.

Преодоленные разногласия

На этот раз нам было предложено самим разработать проект и произвести ремонт отмостки. Вернее, принять участие в тендере, которое проводит правление ЖСК на выполнение этого вида работ. 

 В Москве требования к отмосткам зданий регламентируют «Нормы и правила проектирования комплексного благоустройства на территории г. Москвы МГСН 1.02-02 ТСН 30-307-2002».

Обследование объекта показало, что помимо естественных временных разрушений полотна отмостки, в подвале МКД возникли проблемы из-за некачественной гидроизоляции, выполненной несколько лет назад при замене труб на вводе в дом.

Председатель ЖСК призналась, что, когда приняла дом в управление, плохо понимала, какую ношу взвалила на себя. 3 года назад она по незнанию не проследила за выполнением работ, проводимых городскими структурами. На тот момент она лишь уяснила, что ее зона ответственности – от внутренней стены фундамента. Поэтому за герметизацией технологического проема под коммуникационный ввод в наружной стене фундамента следила, но вот восстановлению обмазочной гидроизоляции с наружной части фундамента внимание не уделила. А там качество  работ оказалось с дефектом.

Поэтому через год после завершения работ по замене труб на вводе в подвале появился неприятный затхлый запах,на потолке - конденсат, а на стенах плесень.

Правлению ЖСК нами было предложено два варианта работ: восстановление гидроизоляции фундамента инъецированием с внутренней части подвала (в этом варианте гидроизолирующий материал заливается в толщу бетона через специально подготовленные отверстия), либо путем вскрытия грунта на всю глубину промерзания с нанесением обмазочной гидроизоляции на фундаментные блоки с наружной стороны здания.

Обследование показало, что отмостка была повреждена не только со стороны торца дома, где выполнялись строительные работы по замене труб, но и по всему периметру здания. При демонтаже всего «пирога» отмостки общей длиной более 300 метров, земляные работы по вскрытию грунта на 1,5 метра в торце МКД оказались существенно ниже стоимости гидроизоляции с применением современных методов проникающей гидроизоляции.

Смета, составленная Группой компаний ОКС, оказалась не самой низкой.  Но мы смогли ее обосновать. Члены правления ЖСК согласились с тем, что мероприятия по минимизации шума и пыли в летний период важны для жителей МКД. Кроме того, в предложенном нами договоре выплата 5% от общей стоимости работ предусмотрена лишь через несколько месяцев после завершения работ. Такая практика взаимодействия с Заказчиками с одной стороны мобилизует нас на качественный результат, а с другой стороны –   дает Заказчику уверенность в надежности подрядной организации.

Дизайн :
Яндекс.Метрика