КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

 Леонид ЛАГРАНСКИЙ

 

Правовой статус подвальных помещений

 

В Постановлении президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 13391/09 от 2 марта 2010 г. установлено:

«Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме».

Выскажу свое понимание толкования законодательства Российской Федерации президиумом ВАС РФ.

Из приведенной цитаты следует, что нежилые помещения (подвалы, чердаки и т. д.) не могут быть отнесены к общей долевой собственности, если на момент первой приватизации квартиры в доме в отношении нежилых помещений дома выполнены два условия:

1. Помещения учтены, сформированы для самостоятельного использования.

  2. Помещения не используются в качестве общего имущества домовладельцами.

Для определения правового режима подвалов не имело и не имеет значения просто наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.

Важно, когда в этих помещениях размещено инженерное оборудование общего назначения, ДО или ПОСЛЕ появления первой приватизированной квартиры в доме.

То есть если коммуникации и оборудование (трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации, перекрывающие и сливные вентили и краны, щит элетроснабжения), обслуживающие более одной квартиры многоквартирного дома, размещены в подвальных помещениях до начала приватизации квартир, то это однозначно должно трактоваться как использование помещений в общих целях жителей дома, то есть как использование их в качестве общего имущества.

Это установлено статьями 289, 290 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ в конституционно-правовом толковании Определения КС РФ № 489-О-О от 19.05.2009 г.

Нормативным документом СНИП 31-01-2003, обязательным для применения на всей территории РФ, такие подвальные помещения определены как технические.

Поскольку коммуникации и оборудование общего назначения обеспечивают жизнедеятельность и безопасность жителей многоквартирного дома, то такое использование подвальных помещений следует считать приоритетным.

Следовательно, они должны быть отнесены к общему имуществу собственников жилых помещений дома, даже если выполнено первое из перечисленных условий.

Если использование подвалов в общих целях возникло после момента первой приватизации (например, размещение коммуникаций и оборудования общего назначения, колясочная и т. п.), после определенного законодательством РФ перераспределения помещений дома между собственниками в соответствии с возникшими, кроме государственной, новыми формами собственности (частной, общей долевой), то при выполнении первого условия  такие подвалы не могут быть отнесены к общей долевой собственности.

Сказанное полностью согласуется как с Определением Конституционного суда РФ № 489-О-О от 19.05.2009 г., так и с Постановлением президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 13391/09 от 2 марта 2010 г. и касается прежде всего многоквартирных домов, построенных до 1917 года.

То есть домов, в которых, уже после длительной эксплуатации, индивидуальное печное отопление заменялось на центральное водяное, осуществлялось централизованное холодное и горячее водоснабжение и т. п. Таких домов в наших городах немало.

Иная трактовка Постановления № 13391/09 ВАС РФ противоречит Определению № 489-О-О КС РФ, федеральному законодательству РФ и, следовательно, Конституции РФ.

Дизайн :
Яндекс.Метрика