КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №4 (138) 2019

Автор Алина Енгалычева

ЕСТЬ ЛИ ЖИЗНЬ В НОВОСТРОЙКЕ?

ИСПОВЕДЬ ПРЕДСЕДАТЕЛЯEngalycheva ispoved predsedatelya

В этом году у меня юбилей – ровно 10 лет, как я борюсь за свой дом. Точнее, за свое право и за моих соседей – всех тех, за чей счет наш дом был построен, кто в нем живет и кому передали объект с массой строительных недоделок и дефектов.

Наш дом полностью коммерческий – построен за наши деньги по договорам инвестирования, ни одной квартиры не отдано городу, бюджетных средств в нем нет ни копейки. Наоборот – из наших денег городу были выплачены огромные суммы в части компенсации за участие в жилищных программах, да еще и переданы в собственность города несколько нежилых помещений дома. При этом, нам, собственникам, инвесторам, не оставили квадратного метра для организации самоуправления – собрание провести нам негде, встречаемся на первом этаже подъезда и стоим перед лифтами.

Слова «борюсь за дом» вовсе не гипербола. Прошедшее десятилетие было именно борьбой: в судах и во внесудебном порядке приходилось решать множество вопросов и шаг за шагом добиваться результатов.

Подводя черту и анализируя итоги, могу поделиться своими мыслями и приобретенным опытом – может, это кому-то будет полезным.

«Поздравляем с новосельем!»

Итак, более десяти лет назад я получила заветную папочку с издевательской, как я теперь понимаю, надписью «Поздравляем с новосельем!» и ключи от квартиры, которая досталась нелегким трудом и была мечтой всей жизни.

В квартире не было ничего, кроме внешних стен – это была так называемая «свободная планировка», а выданные ключи были от фанерной двери в приобретенные «хоромы».

Пару лет все занимались «приведением квартир в состояние, пригодное для проживания» (официальный термин), а к 2009 году дом понемногу заселился, и хоть не в полном объеме – люди стали потихоньку озираться вокруг. Стали вскрываться проблемы дома, нашлись небезразличные люди, стали вовлекать соседей в общее дело. Вовлекли и меня, человека весьма далекого от ЖКХ.

Те, кто стоял у истоков, давно бросили это неблагодарное, незаметное для многих обывателей, трудное и долгое занятие, а я увязла, «как пчела в сиропе».

Немного истории

Сотни писем и жалоб о недостатках и проблемах дома, написанных в 2008-2009 гг., в конечном итоге достучались до прокуратуры округа, которая в 2010-м подала иск в суд к застройщику о понуждении безвозмездно устранить строительные дефекты и недоделки.

Домом в то время управляла компания застройщика, которую никто не выбирал. Эта схема была широко распространена: на время гарантийного срока, который составляет 5 лет после приемки объекта капитального строительства, домом управляет компания застройщика, тщательно скрывая все недоделки и брак, усыпляя бдительность новоселов бесконечными обещаниями принять меры. Попытки людей обращаться в органы власти не приносят результата – месяц за месяцем, отписка за отпиской течет гарантийное время, до тех пор, пока полностью не истечет. После чего управляющая организация бросает дом, отказываясь от управления им, а потом проходит процедуру банкротства. Так было и с нашим домом.

Благодаря немыслимым усилиям и постоянным обращениям, в 2008-2009 гг. были проведены многочисленные проверки Мосжилинспекции и Мосгосстройнадзора, которые актами подтвердили претензии к качеству дома, допущенные застройщиком недоделки и брак. В конце лета 2010 г. посаженная застройщиком управляющая организация внезапно уведомила органы власти, что прекращает управление нашим домом. Как выяснилось, это было связано именно с окончанием гарантийного срока, в течение которого застройщик обязан безвозмездно устранить все строительные дефекты и недоделки (позже эту контору обанкротили в лучших традициях).

Одновременно с этим мы совершенно случайно узнали, что в июне 2010 г., до окончания срока гарантии, прокуратура округа подала иск в суд об устранении всего выявленного на тот момент перечня проблем, подтвержденных актами Мосжилинспекции и Мосгосстройнадзора.

Мы поехали в прокуратуру, написали заявление о включении нас в процесс третьими лицами, прокуратура в свою очередь на очередном заседании заявила соответствующее ходатайство, которое суд удовлетворил. Так мы, собственники, стали участниками этого процесса, который без нас был бы плавно прекращен и отправлен в архив.

«Да здравствует наш суд – самый гуманный суд в мире!»

Далее – 6 лет судов, две судебно-строительные экспертизы, и наконец – долгожданные решения. Общая сумма, в которую были оценены экспертом работы по устранению выявленных (но, как оказалось, далеко не всех) недоделок и брака дома, – около 200 миллионов рублей в ценах 2012 года.

Решение суда содержит более 80 пунктов. Выяснилось, что не были смонтированы многие инженерные системы дома, системы безопасности (пожарная, дымоудаления, вентиляция и пр.), имеются грубые нарушения в части гидроизоляции фундамента, не выполнен ряд отделочных работ в местах общего пользования, не говоря уже о таких «мелочах», как нехватка четырех лифтов (в доме установлено лишь 11 лифтов вместо 15 по утвержденному проекту), и многое другое.

Когда мы пытались административным путем добиться устранения недостатков, руководитель управления строительного надзора Мосгосстройнадзора по нашему округу сказал: «Дайте мне решение суда». Мы добивались этого решения, не представляя, что оно не будет исполняться. После вступления его в силу пришлось приложить еще массу усилий, чтобы заставить застройщика выйти на объект и выполнять работы. А Мосгосстройнадзор стал писать о том, что, мол, есть решение суда – обращайтесь к судебным приставам, потому что в  его компетенцию не входит понуждение к исполнению решения суда.

Под нашим давлением был подан еще один иск прокуратурой – теперь уже в отношении службы судебных приставов, которые бездействовали. Прокуратуре суд отказал – мол, приставы делают все возможное. После этого исполнительное производство передали из района в город, где все было полностью заблокировано. Добиваться работ по решению суда пришлось тоже бесконечным административным давлением. В итоге рабочие все-таки начали что-то делать.

Накосячил? Исправляй!

Три года работы по решению суда велись, но в полном объеме так и не были выполнены, даже несмотря на то, что весь 2015 г. мне лично приходилось еженедельно участвовать в совещаниях по нашему дому в офисе застройщика. Качество сделанного тоже, мягко говоря, оставляло желать лучшего. Потом застройщик стал банкротом, а управляющая организация подписала акты приемки работ – причем, даже тех, которые не были выполнены в полном объеме. Видимо, было давление сверху для закрытия исполнительного производства, ведь наш застройщик не простая фирмочка, а печально известное СУ-155.

Но все же многое было сделано, очень многое! И если бы это не случилось, то восстановление всех систем, не смонтированных при строительстве и отсутствовавших на момент приемки дома, и многих других недостатков и строительных дефектов легли бы тяжким бременем на собственников, которым пришлось бы собирать деньги – десятки миллионов! – для проведения этих работ.

Кстати, именно по этой причине мы не стали создавать ТСЖ. Я и коллега по борьбе за дом прошли в 2010 г. курс обучения по управлению МКД в Университете управления, и поняли, что стоит нам только уйти на самоуправление, как тут же к нам придут все проверяющие органы и вынесут огромные штрафы. Поэтому мы объяснили людям, что ТСЖ при таком состоянии дома – это смертный приговор. Мы провели общее собрание собственников и выбрали способ управления домом – управляющей организацией, а управляющая организация эта – районный ГУП ДЕЗ, который спустя почти 4 года стал ГБУ «Жилищник» района. А ведь управа района и остальные госорганы буквально заставляли нас создать ТСЖ, но именно эта маниакальная настойчивость сильно напрягала и именно тогда мы пошли обучаться, чтобы самим разобраться, что нам нужно и полезно, а что – нет.

Резюме: никогда не берите на веру какие-либо советы кого-бы то ни было!

Создание Совета МКД и будни председателя

В 2012-м была введена норма в Жилищный кодекс, обязывающая собственников избрать Совет МКД. Мы тогда поняли, что если сейчас сами не соберем общее собрание и не создадим Совет дома – за нас этот совет создадут местные органы власти, и совершенно очевидно, что в него войдут совсем не те люди, которые все это время бьются за дом, ходят в суды и невольно портят нервы чиновникам. Поэтому мы провели общее собрание собственников и сами избрали Совет нашего дома, председателем которого избрали меня.

Что только не происходило все это время! То протечет крыша, то загорится мусоропровод, то прорвет канализацию. И регулярно вываливается наполнитель межпанельных швов.

Осенью 2011-го около дома, прямо под окнами закатали в асфальт под перехватывающую парковку прекрасную озелененную территорию. Мы опять же пошли в суд – несмотря на то, что предыдущий процесс еще не был завершен. Отстояли – после двух лет противостояния, в том числе в суде, асфальт сняли, озеленение восстанавливали с нашей помощью и при непосредственном участии. Сейчас это часть нашего земельного участка, которую мы своими руками лелеем. Некоторые соседи-друзья в шутку называют этот маленький оазис «сквер имени Алины». Там растет потрясающе красивая сирень, спиреи, голубые ели, каштаны и многое другое. Весной и летом разные виды кустарников непрерывно цветут, сменяя друг друга – отрада для моего сердца биолога. И я очень горжусь этим замечательным зеленым островком, возрожденным у моего дома «из пепла» - на месте асфальта.

ГУП ДЕЗ района в 2010-м вынужденно приняло наш дом в управление после бросившей дом управляющей компании застройщика. И с самого начала отказывалось от управления нашим домом из-за множества проблем. По этой причине довелось даже пройти через конфликтную комиссию в префектуре округа и в Департаменте ЖКХиБ. Были еще судебные тяжбы – и с управляющей организацией, которая отказывалась от управления, и по поводу нескольких помещений общего имущества, которые застройщик продал, а мы в судебном порядке признали свое право общедолевой собственности на эти помещения, и многое другое. Так я, которая никогда ни с кем ранее не судилась, была вынужденно втянута в бесконечные судебные тяжбы.

Совет, проверенный на практике: не стоит полностью отдавать на откуп юристам и адвокатам судебный процесс – никто кроме вас самих, заинтересованных в результате собственников, не защитит имущество в полной мере. Никто кроме вас не сможет охватить все нюансы и специфику именно вашей ситуации. Поэтому читайте судебную практику, учитесь, погружайтесь, анализируйте и оценивайте критически любую помощь, пусть даже самую квалифицированную. А к помощи юристов и адвокатов прибегайте только при условии, что вы сами будете вместе с ними анализировать документы и доказательства и вести совместную работу по защите вашего имущества и ваших прав.

Одновременно с этим приходилось в административном порядке решать массу вопросов – так я научилась не только читать законы, но и писать казенным языком.

Шедевры канцелярита  

Ни с чем не сравнится умение читать ответы госорганов и вести с ними переписку. Ах, какие шедевральные ответы нам приходили! Взять хотя бы один из ранних, текст которого я запомнила на всю жизнь и привожу его как хрестоматийный пример. Это был ответ из Департамента строительства г. Москвы. Там в 2012 г. в связи с шумихой и судебными тяжбами по нашему дому проводились совещания заместителем руководителя. Тогда нас постоянно кормили обещаниями, что застройщик выполнит работы до такой-то даты, потом этого не происходило – и нам давались новые обещания – уже с другими датами. Все эти даты отражались в неких «Графиках устранения строительных недоделок». Этих графиков скопилась целая коллекция за несколько лет. И вот однажды я получаю такой ответ за подписью зам. руководителя этого чудесного департамента: «С целью разработки мер для уточнения графиков производства работ по устранению строительных недостатков и разрешения проблемных вопросов эксплуатации жилого дома по вышеуказанному адресу и определения конкретных сроков их выполнения в Департаменте строительства города Москвы запланировано провести повторное совещание…». Вы поняли? «С целью разработки мер для уточнения графиков»! Это венец чиновничьего творчества! А уж как мы «веселились», когда в Департамент строительства Москвы СУ-155 прислали письмо о том, что «работы по устранению строительных дефектов жилого дома считаем нецелесообразными, так как они носят неустранимый характер»! Помню, что в ответ на это я спросила, считают ли они целесообразным жить в таком доме? И чем руководствуются, когда пишут это тем, чьи деньги они потратили на строительство объекта? Еще достоин внимания ответ прокуратуры о том, что префектура «усилила контроль» – это все равно что пять умножить на ноль: в результате будет ноль.

Новый образ жизни

А годы шли, с ними текла жизнь. Навсегда я запомнила фразу одного из лекторов в университете управления: «Управление домом – это не работа, и не хобби. Это – образ жизни». И это действительно так. Что только не пришлось изучать, в самых разных областях знаний, права, законодательства! Но самое главное – ты встаешь и ложишься с этими мыслями, ты сам себе уже не принадлежишь. Это становится смыслом всего, что ты делаешь. Ты уже совсем по-другому видишь свой дом. Подходя к подъезду, обращаешь внимание на то, мимо чего другие пройдут и не заметят. Ты смотришь буквально на каждую мелочь! Ничего не ускользнет от твоего взгляда. Это становится наваждением, особенно если в твоем характере заложено природой гипертрофированное чувство ответственности и мировосприятие собственника.

Нельзя не сказать о том непередаваемом чувстве, которое испытываешь во время рассказа кого-то из «доброжелателей» о сплетнях и мифах, которыми ты, как выясняется, окружен: внутри начинает что-то саднить наподобие раны. Потому что о тебе распускают отвратительные слухи и сплетни, без какой-либо конкретики, а так, в общем, выказывая недоверие необоснованными подозрениями. Это очень обидно и неприятно, и именно эта человеческая сущность периодически ввергает в отчаяние, порождающее желание всё бросить. Ты узнаешь, что зачастую подобные вбросы сделаны посторонними лицами, какими-то сотрудниками органов и организаций, с которыми ты взаимодействуешь по защите интересов всего дома, и тем более обидно, что твои соседи зачем-то слушают эти сплетни. Ты понимаешь, насколько ты была наивна, когда полагала, что честно заработала кредит доверия – собственно, только это и есть твой «заработок», который тоже оказывается эфемерным. И ты думаешь: «А ну его, все это хозяйство! Сами, как хотите! Не буду ничем больше заниматься – у меня есть специальность, семья, хобби, своя жизнь наконец! Я тоже хочу в отпуск, на пляж, за грибами, в театр! Хочу вязать, шить и рисовать, а не лазить по вонючим подвалам с текущей канализацией, по крыше для осмотра незаконно установленного там оборудования, при этом до смерти боясь высоты, по венткамерам, вдыхая миазмы дома, по электрощитовым, чердакам, мусорокамерам…». Но потом приходится взвесить все «за» и «против» - и ты понимаешь, что все же подавляющее большинство твоих соседей – очень хорошие люди, которые тебя поддерживают и ценят, и только ради них стоит продолжать! И наплевать на негатив! Лично для меня доверие людей и их поддержка – это самое главное, это огромная ответственность: я не могу их подвести.

Кстати, именно на примере всего описанного я поняла глубокий смысл пословицы о том, как одной ложкой дегтя можно испортить целую бочку с медом.

Совет: прежде чем заняться управленческой деятельностью (неважно, что это будет – ТСЖ или Совет дома), подумайте – сможете ли вы добросовестно делать нудную и неблагодарную, незаметную многим работу? Сможете ли вы не ждать благодарности от своих соседей, а иногда стиснув зубы выслушать от них обидные слова и сплетни в свой адрес, являющиеся следствием банального непонимания и незнания? Готовы ли вы до неузнаваемости изменить свой привычный образ жизни?

О жильцах и собственниках

Для успешного жилищного самоуправления (подчеркну – не способа управления домом в виде ТСЖ или ЖСК, а именно самоуправления собственников) совершенно необходимо, чтобы вы сами и ваши соратники, соседи – чем больше, тем лучше – в полной мере ощущали себя собственниками дома, домовладения в целом, а не спертого воздуха между перекрытиями (квартир). Тогда собственники поймут, что у них есть права, и есть обязанности. И одно без другого невозможно и не бывает. Надо перестать называть себя и соседей «жильцами». Надо пресекать любые попытки со стороны чиновников и любых людей, которые называют вас «жильцами». Это очень важно: слово - это ключ, это смысл, это суть. Я ненавижу слово «жильцы». Потому что жильцы – это некие временно присутствующие, какие-то приживальцы. А ведь именно так называют собственников чиновники, да и сами люди себя называют именно «жильцами» или на худой конец «жителями». Это слово-паразит проскакивает даже в речи некоторых председателей ТСЖ.

Подводим итоги

Что было сделано полезного за это время – трудно перечислить: слишком много всего (но, замечу, что предстоит сделать не меньше, как бы парадоксально это ни звучало). Поэтому коротко и обзорно попробую обозначить. Одно из самых важных событий – это оформление общего имущества дома, включая земельный участок. Важны также выигранные суды и выполненные по решению суда масштабные работы. Собраны документы по дому – проектные, учетно-технические – все, что удалось получить из разных источников. Ну и конечно – спецсчет, на который поступают средства на капремонт – нам необходимо выполнить как можно быстрее серьезные работы по гидроизоляции и герметизации для устранения протечек фундамента дома, поскольку работы по решению суда в полном объеме не выполнены, а фундамент надо спасать.

Исключительно ценны приобретенные друзья и единомышленники, дружба и взаимовыручка. И бесценны полученные знания и опыт, которые уже сегодня позволяют помогать многим людям по всей Москве.

Совет: если вы действительно ответственный собственник и искренне хотите сохранить свой дом – никогда не сомневайтесь в своей правоте, подкрепляйте ее знаниями, аргументируйте законами, и никогда не сдавайтесь! Живите по принципу «видеть цель, верить в себя, не замечать препятствий». И тогда у вас все получится!

Что будет дальше? На сколько еще хватит сил и терпения? Я не знаю. Но главный вопрос, на который у меня ответа пока нет, – кому передать все те знания, все те умения, документы и все, что было сделано? Кто сможет продолжить все это, ведь достигнутое ни в коем случае нельзя просто «похоронить»?! Это, пожалуй, главный вопрос сегодня, и от ответа на него зависит будущее моего дома, и сохранение достигнутых результатов. Думаю, что это главный вопрос не только для меня.

Дизайн :
Яндекс.Метрика