КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ» Опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №6(140)2019 Автор Марина Пархачева В статье на основе судебной практики рассмотрены необходимые действия собственников жилья в МКД, вышедшем из «многодомного» ТСЖ, в зависимости от их дальнейшего волеизъявления. В настоящее время собственники помещений/члены ТСЖ «многодомного» товарищества, недовольные его деятельностью, могут выйти из состава ТСЖ и выбрать собственный способ управления. По общему правилу, установленному в ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, ТСЖ должно быть ликвидировано, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Этому правилу корреспондирует похожая норма в отношении каждого МКД, входящего в состав многодомного ТСЖ, которая приводит не к ликвидации товарищества, а выходу из него. Прекращение членства в ТСЖ жилого дома Согласно ч. 6 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе прекращается в силу закона, если в связи с подачей заявления о выходе из членов ТСЖ в одном из МКД, собственником помещения в котором является данное лицо, оставшиеся члены ТСЖ будут обладать менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Фактически речь идет об автоматическом выходе из товарищества одного из домов, если в нем количество голосов членов ТСЖ становится менее 50%. Такой выход может быть обусловлен двумя причинами: - собственники помещений в МКД не хотят выходить из ТСЖ, но количество членов ТСЖ по недосмотру органов управления ТСЖ стало меньше 50%; - собственники помещений в МКД хотят выйти из товарищества, путем подачи заявлений членами ТСЖ о выходе из товарищества и сменить способ управления. В первом случае можно говорить об ошибке Правления ТСЖ, которому в силу закона вменяется в обязанность вести реестр членов ТСЖ (п. 7 ст. 148 ЖК РФ), причем в «многодомном» товариществе с учетом нормы о возможном прекращении членства в ТСЖ какого-либо из МКД – по каждому дому в отдельности. В многодомном ТСЖ количество членов ТСЖ необходимо отслеживать в каждом доме отдельно. В целях предупреждения случая «непроизвольной» потери прав на обслуживание какого-либо из домов органам управления следует отслеживать каждый случай выхода собственников из членов ТСЖ. Как только количество голосов членов ТСЖ в МКД приближается к 50% необходимо предпринять меры по привлечению собственников помещений в этом доме в члены ТСЖ, включая разъяснения о последствиях их неучастия в управлении ТСЖ. С другой стороны, данная норма облегчает выход из «многодомного» ТСЖ собственников помещений МКД в рамках их права в любой момент изменить способ управления домом (например, если они не довольны обслуживанием и их права систематически нарушаются) путем массовой подачи заявлений о выходе из членов ТСЖ. В этом случае следует обратить внимание на наличие доказательств того, что голосов членов ТСЖ действительно стало меньше 50% голосов всех собственников, особенно, если товарищество не хочет прекращать обслуживание дома. Так, суд может посчитать, что отсутствие на заявлениях о выходе из членов ТСЖ отметок об их подаче в ТСЖ не дает оснований для вывода о прекращении членства в товариществе собственников помещений МКД (постановление 5 ААС от 18.01.2018 по делу N А59-6141/2015). В другом случае председатель ТСЖ, получив заявления от членов ТСЖ о выходе из товарищества, возвратил их «в связи с невозможностью идентифицировать». Суд посчитал такие действия отговоркой и признал, что с момента получения председателем ТСЖ заявлений о выходе, их членство в данном ТСЖ прекращено (апелляционное определение Ростовского областного суда от 16.05.2016 по делу N 33-7790/2016). Димитровоградский городской суд Ульяновской области (решение от 04.07.2016 по делу № 2-2442/2016) был вынужден рассмотреть дело о признании МКД вышедшим из состава ТСЖ для исключения собственников жилых помещений этого дома из реестра членов товарищества. Жители дома обратились в суд в связи с тем, что председатель ТСЖ отказывался принимать массовые заявления о выходе из товарищества. Суд удовлетворил их требования, поскольку жители представили доказательства того, что, во-первых, отправляли заявления по почте (хотя они не были получены председателем ТСЖ и возвращены за истечением срока хранения), во-вторых, такие заявления написало больше половины собственников помещений в МКД (несмотря на то, что в ТСЖ реестр членов ТСЖ, позволяющий идентифицировать членов товарищества, не велся и не был представлен суду). При прекращении членства в «многодомном» ТСЖ собственников помещений одного из МКД результат будет один: товарищество должно прекратить обслуживание МКД, а собственники его помещений – выбрать способ управления в данном доме. Последствия прекращения членства в ТСЖ После прекращении членства в ТСЖ в одном из МКД, «многодомное» ТСЖ утрачивает право решать вопросы управления этим домом, т.е. его полномочия по управлению заканчиваются, поэтому товариществу следует прекратить обслуживание МКД и внести изменения в Устав либо ликвидироваться, если членство в товариществе прекратили все обслуживаемые МКД. Поскольку дом не может находиться вне режима управления, собственники помещений в «выбывшем» МКД обязаны путем голосования на общем собрании выбрать и реализовать один из возможных способов управления, предусмотренных ЖК РФ. При этом изменение способа управления МКД является исключительным правом жителей каждого дома и согласия на это членов ТСЖ, проживающих в других домах и входящих в состав «многодомного» ТСЖ, не требуется. Кроме того, и «нормы права не содержат указаний на необходимость проведения в таком случае какого-либо общего собрания членов ТСЖ по данному вопросу» (апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2017 по делу N 33-42577/2017). Обратите внимание, что бездействие собственников помещений в выборе способа управления после потери членства в ТСЖ вызывает необходимость вмешательства органов местного самоуправления, которые обязаны предпринять действия по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). В частности, конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД общее собрание по вопросу выбора способа управления домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято (п. 3 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75). На то, что данные положения применяются и в случае, когда ранее выбранный способ управления МКД прекращен в связи с прекращением членства всех членов ТСЖ этого дома в силу ч. 6 ст. 143 ЖК РФ, указал и ВС РФ (определение от 11.12.2017 № 302-ЭС17-19291). По мнению суда, соответствуют закону действия администрации города по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации для МКД, если после прекращения членства в ТСЖ собственники помещений не предприняли действий по созыву общего собрания и выбору способа управления. Если в МКД больше 30 квартир , выбор способа управления невелик – управляющая компания или новое ТСЖ. И вот тут начинается самое интересное. Если выбран способ управления УК Если собственники МКД, прекратившего членство в ТСЖ, решили привлечь управляющую компанию (без создания нового юридического лица), распрощаться с «многодомным» товариществом очень легко. На общем собрании собственников помещений решается вопрос об изменении способа управления и о заключении договора с УК, которая приступает к управлению с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Одновременно на собрании решаются другие вопросы, в частности, избрание совета МКД и его председателя, утверждение платы за жилое помещение и т.п. В свою очередь ранее созданное ТСЖ продолжает функционировать и управлять иными МКД, входящими в «многодомное» ТСЖ. Интересную ситуацию рассмотрел Московский городской суд (определение от 20.03.2019 N 4г-2752/2019), когда членство в товариществе прекратили сразу все три дома, входившие в «многодомное» ТСЖ, и выбрали путем голосования управление УК. Суд первой инстанции решил, что на момент голосования управление домом осуществляло ТСЖ, деятельность которого не прекращена путем ликвидации, т.е. фактически МКД управляются двумя управляющими организациями. Поэтому при проведении голосования по выбору нового способа управления необходимо решить судьбу ТСЖ, т.е. принять решение о его ликвидации. Однако суды апелляционной и кассационной инстанции указали, что в рассматриваемой ситуации закон не содержат обязанности ликвидации ТСЖ, тем более, что такое решение согласно Уставу принимают члены ТСЖ, каковыми собственники помещений в МКД уже не являются. Поэтому ликвидация ТСЖ должна проводиться по нормам ГК РФ. Совсем иная картина складывается в случае, если собственники помещений проголосовали за создание нового ТСЖ. Если выбран способ управления ТСЖ Если собственники помещений в МКД приняли решение о выборе способа управления ТСЖ, фактически речь идет о создании нового товарищества (юридического лица), но распрощаться с «многодомным» ТСЖ так легко как при выборе УК не получится. Для этого необходимо провести реорганизацию путем выделения нового товарищества из существующего ТСЖ, передав вновь созданному товариществу часть прав и обязанностей. Вывод о том, что учреждение нового ТСЖ (в рамках прекращения членства в «многодомном» ТСЖ одного из МКД) возможно только путем реорганизации в форме выделения из существующего товарищества с составлением передаточного акта, отражающего переход части прав и обязанностей ранее созданного юридического лица к вновь создаваемому юридическому лицу, сделан в определении ВС РФ от 17.07.2018 № 310-КГ18-8064. Более подробные разъяснения по этому делу приведены в судах нижестоящий инстанций. В частности, АС Центрального округа (постановление от 22.02.2018 по делу № А54-5774/2016) сделал вывод о том, что после прекращения членства в ТСЖ одного из домов, собственники помещений, решившие избрать способ управления ТСЖ, фактически имели намерение сохранить прежний способ управления жилым домом, создав при этом новое юридическое лицо. При таком выборе должны применяться нормы ЖК РФ о реорганизации существующего товарищества . Поэтому на собрании по выбору способа управления должны дополнительно решаться вопросы создания нового ТСЖ путем реорганизации (о реорганизации в форме выделения, об утверждении порядка реорганизации, об утверждении разделительного баланса и передаточного акта). В рассматриваемом деле эти особенности не были учтены, собственники попытались создать новое ТСЖ без проведения реорганизации, но получили отказ в его государственной регистрации в связи с тем, что ранее по указанному адресу товарищество уже было зарегистрировано, свою деятельность не прекратило и не реорганизовано, заявители не представили решение общего собрания собственников МКД о выделении товарищества из состава «многодомного» ТСЖ. Суды всех инстанций сочли такой отказ правомерным. Как видим, выход из многодомного ТСЖ путем создания нового ТСЖ влечет за собой обязанность проводить процедуру реорганизации, в то время как выбор способа управления УК такой обязанности не предусматривает.
Дизайн :
Яндекс.Метрика