КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

 При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" № 4_2019

Автор:  Виктор Колесников, юрист, генеральный директор ООО УК «ФЛЭТ»

Тел: 8-902-927-25-47 Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. (г. Красноярск)

Об ежегодной индексации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД

Рассмотрим нескольких важных судебных решений. Это решения, которые могут быть интересны и которые в той или иной степени подчеркивают тенденции судебной практики. Хочу отметить, что одно дело было рассмотрено на уровне Верховного Суда РФ.

Арбитражные суды признали за управляющей организацией (далее УО) право ежегодно повышать размер платы за содержание и ремонт жилья на индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ без проведения общего собрания собственников помещений (далее ОСС), если возможность такой индексации установлена договором управления; и отменили предписание ГЖИ о перерасчете платы (без учета индекса).

Верховный Суд РФ отказался пересматривать указанные постановления (Определение ВС РФ от 25 декабря 2018 № 301-КГ18-22044).

Наличие в договоре условия, предоставляющего УО право на увеличение в одностороннем порядке размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД в связи с изменением уровня инфляции, можно рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников такого дома решения об установлении порядка изменения ранее определенного размера платы за содержание жилого помещения.

Таким образом, при наличии в договоре управления домом положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие ОСС ежегодных решений об изменении такой платы не требуется.

Условие договора управления МКД об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в связи с изменением уровня инфляции допустимо в том случае, когда для названного изменения принимаются во внимание данные об уровне инфляции, опубликованные в официальных открытых источниках, и такие данные не зависят от усмотрения управляющей организации.

Аналогичные выводы изложены в Рекомендациях Научно-консультативного совета Проблемы применения гражданского и процессуального законодательства АС Волго-Вятского округа от 31.05.18.

 Рекомендации для ТСЖ/ЖСК

  1. В повестку дня ОСС включать вопросы следующего содержания:

- Если решением общего собрания собственников помещений в МКД не утвержден иной размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, применяется размер платы, рассчитанный ТСЖ/ ЖСК в соответствии с формулой, предусмотренной настоящим протоколом общего собрания собственников помещений МКД.

- Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД подлежит ежегодной индексации начиная с 1 июля на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего года, определенный и официально опубликованный в порядке, установленном действующем законодательством.

Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД в вышеуказанном порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.

- ТСЖ/ЖСК - вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт ниже размера, рассчитанного по формуле, указанной в настоящем протоколе общего собрания собственников помещений МКД.

  1. Вся работа ТСЖ, ЖСК основана на главном финансовом документе - смете доходов и расходов на год. В ней отражаются необходимые расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества, затраты на капремонт и реконструкцию МКД, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом цели.

Частью 1 ст.137 ЖК РФ предусмотрено, что ТСЖ вправе определять смету необходимых расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, затраты на капремонт и устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в МКД в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество.

Согласно ч.3 ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в МКД устанавливаются Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491 утверждены Правила Содержания общего имущества в МКД (далее - Правила № 491).

В соответствии с п. 33 Правил № 491 размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества на основе утвержденной органами товарищества сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

При утверждении сметы доходов и расходов на общем собрании на текущий год необходимо доходную часть рассчитывать с учетом увеличения (индексации) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД принятого решением ОСС.

 Рекомендации для УК

В повестку дня ОСС включать вопросы следующего содержания:

- Если решением общего собрания собственников помещений в МКД не утвержден иной размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, применяется размер платы, рассчитанный Управляющей организацией в соответствии с формулой, предусмотренной настоящим протоколом общего собрания собственников помещений МКД.

- Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения подлежит ежегодной индексации начиная с 1 июля на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего года, определенный и официально опубликованный в порядке, установленном действующем законодательством.

Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД в вышеуказанном порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.

- Управляющая организация вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт ниже размера, рассчитанного по формуле, указанной в настоящем протоколе общего собрания собственников помещений МКД.

После утверждения выше изложенных вопросов на общем собрании, их необходимо включать в договор управления.

Индексация платы на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги - законна.

Собственники помещений МКД, приняв данное решение и заключив договор управления, фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения собственников помещений об утверждении размера платы за содержание жилых помещений МКД.

Индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги, на который УО увеличивает размер платы за содержание и ремонт официально публикуется в общем доступе на официальном сайте Росстата в порядке, установленном действующем законодательством.

Следовательно, каждый собственник помещений в МКД имеет возможность самостоятельно проверить размер платы за содержание и ремонт общего имущества с учетом процента темпа роста инфляции.

Аналогичные выводы изложены в Определении ВС РФ № 301-КГ18-22044 от 25 декабря 2018, Постановлении АС Волго-Вятского округа от 27.09.18 по делу № А43-38632/2017.

Индексация платы на фиксированный процент – вне закона.

Наличие в договоре управления и протоколе ОСС МКД положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на фиксированный процент не соответствует императивно установленным нормам ч. 7 ст.156 ЖК РФ и непосредственно ущемляет права собственников МКД как потребителей предоставляемых обществом услуг, лишенных права на участие в согласовании стоимости последних.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении 8 ААС № 18АП-7165/2018 от 02.07.18 по делу № А76-37447/2017 и Постановлении АС Уральского округа № Ф09-6067/18 от 22.10.18 по делу № А76-37447/2017, ВС РФ отказался пересматривать указанные постановления (Определение ВС РФ № 309-КГ18-23161 от 11.01.19).

 

Условие принятия на ОСС решения по индексации

Решения по вопросам индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, принимаются простым большинством голосов от участвующих в собрании собственников:

- утверждение условий договора управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ),

- об утверждении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ или кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ),

- об утверждении размера обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ/ЖК/ЖСК, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

Как ни странно, но зачастую лица, организующие ОСС, устанавливают факт принятия решения по тому или иному вопросу путем сравнения количества голосов, отданных за три варианта решений: «за», «против», «воздержался», считая, что если за вариант «за» отдано голосов больше, чем за вариант «против» и больше, чем за вариант «воздержался», то решение считается принятым.

Исходя из такой логики в случае, когда, например, количество голосов по какому-либо вопросу распределилось следующим образом: «за» - 45%, «против» - 22%, «воздержался» - 33%, решение считается принятым. Ведь 45 больше 22 и больше 33.

С таким методом установления факта принятия решения нельзя согласиться, термин «большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании» означает более половины (более 50%) голосов от количества голосов участвующих в собрании, то есть решение принято исключительно в случае, если варианту «за» отдано более 50% голосов участников собрания.

При этом не имеет значения, как оставшаяся часть голосов (меньшинство) распределена между вариантами «против» и «воздержался».

Исходя из такого мнения в случае, когда, например, количество голосов по какому-либо вопросу распределилось следующим образом: «за» - 45%, «против» - 22%, «воздержался» - 33%, решение не принято.

Письмом от 10.03.19 № 8125-ОО/06 Минстрой России разъяснил: «…Поскольку действующее законодательство содержит требование к тому, что по каждому вопросу повестки дня собственник помещения должен выбрать только один вариант, то, по мнению Департамента, применение при голосовании «относительного большинства» не представляется возможным и решение считается принятым, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, если за вариант «за» проголосовало:

- большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД;

- более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД;

- большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

На основании изложенного, по мнению Департамента, недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано».

Выводы.

Важным условием является не произвольная индексация платы за содержание и ремонт общего имущества, а индексация на уровень инфляции. Для изменения платы принимаются во внимание данные об уровне инфляции, опубликованные в официальных источниках.

Увеличение УО размера платы за содержание и ремонт на основании решения общего собрания, определяющего формулу увеличения размера платы и договора управления МКД при отсутствии решения ОСС об изменении такой платы, не нарушает требований действующего законодательства.

Увеличении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с принятой формулой не лишает собственников помещений права утвердить размер платы за содержание жилых помещений на последующий период с учетом предложений УО.

Применяемый в данном случае расчет платы является ясным и понятным, не требующим каких-либо специальных познаний, а методика расчета размера платы четко определена и принята собственниками на общем собрании собственников помещений МКД.

Дизайн :
Яндекс.Метрика