КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №5 (139) за 2019 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Полонский Юрий

 «Ноу-хау» судебной борьбы за возвращение общего имущества (ОИ), незаконно изъятого у собственников помещений в МКД.

Наш собеседник  – председатель Правления  ТСЖ «Дом на Фурманном» Татьяна Лебедева


Лебедева

  • Какие новости, Татьяна Валентиновна? Что изменилось за год, прошедший с нашей прошлой встречи («Председатель ТСЖ» №9 за 2018г. «Праздник ПРАВОсудия»), когда вы отмечали 150-ю победу москвичей в суде?

Добавилось ещё 11 выигранных дел. Так что на наших «фюзеляжах» уже 161 «звёздочка». Поражений в судах сейчас примерно столько же, сколько побед, а если помните, в 2014 г., когда «звёздочек» было 50, я говорила: «проигранных, увы, намного больше».  Но не могу сказать, что всё налаживается, борьба идёт с переменным успехом. Группа правозащитников, что за последние 10 лет образовалась в жилищном сообществе, продолжает целенаправленную работу по формированию адекватной судебной практики. Мы тщательно анализируем решения судов и новеллы законодательства, и выработанные в результате формулировки  пытаемся донести до судей. Наши суды чудовищно перегружены, и если в арбитраже ещё есть судьи, специализирующиеся на жилищных спорах по возврату ОИ МКД, то в судах общей юрисдикции судье, заваленному грудой самых разнообразных дел, разобраться за короткое время в специфике подобных споров практически нереально. Это мало кому удаётся. Поэтому если ты приносишь проект судебного акта (а такая возможность предусмотрена «Инструкцией по делопроизводству…») – судья обычно с благодарностью берёт его и нередко использует. С пользой для себя - и для нас.

  • Вы по-прежнему участвуете - так или иначе - почти во всех процессах по возврату ОИ МКД, помогаете всем, кто обратится?

Участвовать во всех процессах никому не под силу! Но подсказать -посоветовать стараюсь всем, кто обращается. А в последнее время, с легкой руки наших муниципальных депутатов, сложилась удачная, на мой взгляд, форма помощи сразу многим: примерно раз в месяц я встречаюсь с заинтересованными жителями того или иного района и читаю небольшую лекцию, а затем отвечаю на их вопросы. Видеозаписи таких встреч размещены в интернете, так что многие могут дистанционно получить ответы по теме.  Сейчас уже есть «когорта» молодых юристов, которые профессионально могут заниматься подобного рода спорами и которых я могу рекомендовать тем, кто нуждается в правовой помощи. Кроме того, многие «собратья по разуму», не обращаясь ко мне, просто берут мои рекомендации – в частности, те, что были опубликованы в вашем журнале – и действуют самостоятельно. Помню, 10 лет назад, изучая техническую документацию по своему дому в центральном архиве г.Москвы, я чувствовала себя очень неуютно в огромном  пустом зале. А недавно я снова была там - и приятно поразилась количеству людей. И как много лиц, знакомых по лекциям!

  • Перейдём к методическим наставлениям. Для тех, кто хочет вернуть своё ОИ через арбитражный суд, доступны два вида исков:

- от имени юрлица, представляющего интересы собственников помещений в МКД (ТСЖ, ТСН и т.д.), и

- от одного из собственников и присоединившихся к нему не менее, чем пяти участников того же правовоотношения, т.е. пяти собственников помещений в том же доме (см. гл.28.2 АПК).  Если в доме нет ТСЖ – однозначно придётся выбрать 2-й вариант. А если есть - могут быть какие-то соображения в пользу группового иска?

Групповой  иск подаётся от имени одного лица, но к нему обязательно должно быть приложено Заявление о присоединении ещё пятерых (или больше) его соседей. Но порой арбитражные судьи всё же пытаются, по якобы «неподведомственности», отправить нас  в суд общей юрисдикции, где добиться успеха будет во сто крат труднее, чем в арбитраже.

А что касается выбора - обстоятельства порой заставляют нас действовать так, как например, поступили члены ТСЖ «Ломоносовский,18»: несколько лет назад иск от имени ТСЖ они проиграли, поскольку суд указал, что у ТСЖ, мол, нет полномочий. А через некоторое время жители дома - уже просто при поддержке ТСЖ, как третьего лица - подали новый иск по схеме «1+5»  и добились успеха. В том же арбитражном суде. Кроме того, по моим наблюдениям, кое-кто из судей склонен более терпимо и доброжелательно отнестись именно к иску «1+5», чем к иску ТСЖ от имени собственников. Да-да, некоторые судьи отказывали ТСЖ в иске на том основании, что, дескать, без решения общего собрания собственников оно не правомочно представлять их интересы. Несмотря на то, что ст.138 ЖК РФ и Устав ТСЖ относят такое представительство не просто к правам, а к обязанностям товарищества. Ну, а если в доме  «липовое» ТСЖ, которое защищать интересы жителей не намерено – тут выбор однозначный: в пользу схемы «1+5».

  • Иск подаётся к конкретному лицу, поэтому первое, что надо сделать – выяснить, кому принадлежит спорное помещение. Но для получения соответствующей выписки из Росреестра надо знать кадастровый номер помещения. Где его взять?

Первым делом надо попытать счастья на профильных сайтах, например, https://егрнсправка.рф . Или в МФЦ. Нередко там можно, набрав адрес дома, получить список всех зарегистрированных в нём помещений  - с указанием их кадастровых номеров. Если это не получается – надо использовать все другие возможные источники. Например, обратиться в свою УО, обычно они имеют информацию обо всех помещениях в доме - хотя бы потому, что начисления за коммунальные услуги за жилое и нежилое помещения разные. Обратиться в местную администрацию, к депутату. Пожаловаться в прокуратуру или в органы власти на ненадлежащее использование подвала, например, – в надежде получить ответ, где будет фигурировать кадастровый номер нужного помещения  и т.д. и т.п. Т.е. надо «рыть» всеми возможными способами и во всех направлениях. И быть готовым к тому, что разные источники могут дать разные цифры, например, площадь помещения по данным БТИ и Росрегистра может оказаться разной. Или что под найденым вами кадастровым номером нужного помещения нет, оно зарегистрировано под другим номером. И не исключено, что выяснить всё это удастся уже в ходе суда. Какого-то одного - простого и надёжного – алгоритма, тут, к сожалению, нет, в этом отношении существует, с позволения сказать, системный бардак.

  • Ситуация: в новостройке (2008 г.р.) застройщик незаконно оформил право собственности на помещение диспетчерской, построенное на деньги со-инвесторов. Продал его своей «дочке»-УО, та разделила его на 2 части, и ту, что побольше, продала коммерсанту. В результате в оставшуюся часть бывшей диспетчерской, где находятся электрощиты, пожарная сигнализация и другое домовое оборудование, без согласия нового собственника не попасть. Главное, что жители никак не могут получить ни проектную документацию на дом, ни договор купли –продажи на помещение, а без этого идти в суд не решаются. Что вы им посоветуете?

дом1 1 Работы идут

Первый адрес, куда можно обратиться за проектно-технической документацией на МКД – местный архив, куда она должна сдаваться в обязательном порядке. Второй – архив БТИ, где тоже должен остаться след от постановки этой новостройки на технический учёт. Кардинальный вопрос судебного спора – что было в спорном помещении в момент первой приватизации квартиры или, в случае новостройки, оформления первого права собственности на какое-либо помещение в МКД? Если в тот момент,  когда БТИ  проводило первую инвентаризацию дома, спорное помещение значилось как диспетчерская и фактически в этом качестве использовалось – это козырь в суде. Другой козырь - то, что проданное помещение является транзитным для доступа к другим техническим помещениям МКД, а его продажа затрудняет или делает невозможным этот доступ, что создаёт угрозу безопасности в случае аварийной ситуации и т.д.

При этом надо помнить, что мы - собственники дома, а проектно-техническая документация – это такая же часть его общего имущества, как и всё прочее, предназначенное для обслуживания дома. Только трубы и другую матчасть МКД эксплуатирует УО, а проектной документацией ведают другие организации. Раньше нам давали эти сведения просто по запросу, а сейчас всё делается за деньги, это стало платной индустрией, так что, к примеру, Архив или БТИ могут запросить за копии  с ТСЖ немалые деньги. А обратившемуся «единичному» собственнику вообще могут сказать: принесите решение собрания, что вас уполномочили получить проектно-техническую документацию на МКД.

Ещё один полезный канал – депутатский запрос, депутатам такие материалы должны предоставляться бесплатно. Обращайтесь к ним, это тоже срабатывает, хотя и не всегда.

  • А если подать иск, не имея на руках документации, а в ходе суда подать ходатайство о её истребовании судом и приобщении к делу?

Это зависит от того, к какому судье попадёте. Есть судьи, которые в первоначальном определении: о принятии иска к производству - сами  указывают: истребовать в уполномоченном органе необходимые материалы. В частности, речь идёт не только о технической документации и регистрационных делах, но и о дате первой приватизации в МКД. Это очень важная информация. Чаще всего мы знаем её с чьих-то слов, а нередко оказывается, что в официальной справке фигурирует куда более ранняя дата.

Но есть судьи, которые отказывают в таком истребовании. На том основании, что вы, дескать, не представили доказательств, что пытались добыть документы до суда, но вам было отказано. Мораль: надо пытаться самим – хотя бы ради того, чтобы получить письменный отказ и потом использовать его в суде. К примеру, БТИ может вам не отказать, но запросить по 700 руб. за лист. Представьте себе: надо ещё до подачи иска заплатить такие деньги, а потом ещё будет госпошлина - 6000 руб., потом строительно-техническая экспертиза - раз в десять дороже ... - и всё это надо оплатить истцу и пятерым его «соратникам» (!). Не говоря уж о судебных издержках в случае неудачи. Конечно, в случае успеха понесённые расходы обычно окупаются, но сначала эти деньги надо вложить... Это всё надо судье постараться объяснить. Но и быть готовыми услышать: «нет денег – не надо строить».

  • Кто обращался в регпалату, чтобы зарегистрировать то или иное помещение, относящееся к общедомовому имуществу, порой слышал в ответ, что, дескать, «по кускам» ОИ МКД не регистрируется, только целиком. Вот когда у вас будет всё – тогда и приходите.

Нет, это не так. Раньше такая проблема действительно была, и мне в 2010 г. пришлось, наоборот,  умолять регистратора, чтобы она вычленила  часть нашего общего имущества - подвал, который мы отобрали у захватчиков. В конце концов, получился компромисс: нам зарегистрировали всё ОИ МКД целиком, одной площадью под одним кадастровым номером, но словами расписали его основные части: подвал и помещения «за итогом»  (чердак, лестницы). Но после 2013 г.  лестницы и чердаки на кадастровый учёт ставить (и соответственно регистрировать) перестали, поскольку, дескать, это не помещения (что теперь очень облегчает их кражу из общего имущества МКД!). А то, что является отдельными помещениями, можно регистрировать отдельно.

  • Продажа помещения сильно затрудняет его возврат?

Конечно. Получить решение суда о возврате помещения при наличии в нём собственника, арендатора, пользователя, заинтересованного в обратном, куда сложнее. Эти люди порой «рубятся» за имущество, которое уже считают своим, не на жизнь, а на смерть: нанимают опытных юристов, и даже пытаются оказывать всяческие воздействия – и на экспертов, и порой на суд… В общем, «упираются» до конца. И даже после положительного для нас решения суда и регистрации права общедолевой собственности приходится подавать иск о выселении «упрямца». Но бывает и по-другому: после возврата помещения его арендатор остаётся на прежнем месте, просто арендную плату начинает вносить на другой счёт, указанный собственниками МКД. Но, конечно, предварительно собственники должны на собрании -  2/3 голосов всех собственников дома - принять решение о  предоставлении помещения в пользование (аренду) и наделении определённого лица полномочиями заключить соответствующий договор.

  • Ситуация: в МКД (постройки конца 70-х годов) 17 спорных помещений расположены в т.н. цокольном этаже (это вроде полуподвала). Они «нашпигованы» трубами, вентилями, там же смонтирован тепловой узел. В одно из помещений есть отдельный вход с улицы, остальные смежные. По проекту в этих помещениях должны были располагаться библиотека, фотостудия, бильярдная, зал для настольного тенниса и т.д. для жителей дома - то, что в советское время принято было называть «красным уголком». В 2002 г. на эти помещения было зарегистрировано право муниципальной собственности, позже в них появились аптека, магазин, офисы. В 2014 г. образованное в доме ТСЖ подало иск о возврате, и областной арбитраж своим решением от 04.04.2014 признал за собственниками помещений в МКД право общедолевой собственности на спорные помещения. Но суд апелляционной инстанции его отменил – на том основании, что на момент первой приватизации  в 1992 г.  помещения якобы имели самостоятельное назначение и в качестве общедомового имущества не использовались. Что делать собственникам?

дом2 1

Продолжать судиться. Библиотека, бильярдная, фотостудия – это всё объекты, предназначенные  для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей дома. Открываем ч.1 ст.36 ЖК РФ и читаем: «Собственникам помещений в МКД принадлежит ...иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий». Разве это не про рассматриваемый нами случай? К сожалению, подобные - чудовищно несуразные - постановления судов не так уж редки...

Конечно, ТСЖ надо было оспаривать это в касационной инстанции! А теперь надо обращаться с новым иском – и уже не от ТСЖ, а от лиц «1+5». Причём, даже если какое-то помещение уже продано - в качестве ответчиков должны фигурировать новый владелец и городская администрация. Ибо она, зарегистрировав своё право собственности на помещение, нарушила имущественные права собственников МКД, а кроме того, является стороной сделки, следствием которой стала подача иска. Сделки, которая, по нашему мнению, является ничтожной, т.е. противоречит закону, вне зависимости от признания её таковой судом.

Но вероятность выигрыша, увы, минимальна, поскольку суд будет ссылаться на обстоятельства, уже установленные по ранее проигранному делу. Поэтому, если уж решаться, то надо тщательно собирать документы и прямо-таки вгрызаться в дело!

Вот вам, кстати, обнадёживающий «пример для подражания»: одно из московских ТСЖ (по понятным причинам, не скажу, какое) в 2008 г. проиграло аналогичный суд. А в прошлом году они подали новый иск – и выиграли. Иск был, как и прежде, от ТСЖ, но как следует отработан, все формулировки тщательно выверены. Это мы ведём скрупулёзный учёт наших поражений и побед, а в суде и в Департаменте имущества состав сменился, и никто о том старом, 10-летнем давности решении и не вспомнил...

Так что надо запастись документами, удостоверяющими, что на момент первой приватизации, в помещениях были объекты соцкультбыта – и пробовать опять.

Кому на Руси жить хорошо? (от редакции):

Как, надеюсь, уже понял читатель, «львиная доля» изъятий ОИ МКД носит  откровенно криминальный характер. Но законодатели и правоохранительные органы Государства Российского вот уже третье десятилетие предпочитают этого не замечать. И мы с вами, уважаемый читатель, понимаем, почему: ворон ворону глаз не выклюет. «Третья власть» могла бы (хотя бы отчасти!) поправить положение, но у неё тоже – слишком часто совсем другие интересы...

Обычно преступные деяния совершаются втайне (типовой случай: подвал отчуждён в 2002 г., а жители узнали об этом в 2012 г.). И - не по шаблону, злоумышленники порой проявляют такие чудеса изобретательности и крючкотворства, что и Эдисон, и Плевако отдыхают. Пример из практики: чтобы замести следы, жулики, завладевшие  «лакомым» подвалом, совершили череду продаж-перепродаж, которая закончилась актом дарения подвала физлицу. Зачем, понятно: тогда арбитражный спор переместится в суд общей юрисдикции,  а значит, 5 лет борьбы в арбитраже пойдут «псу под хвост», собственникам жилья всё придётся начинать сначала. «Ответный ход» не заставил себя ждать:  «наш человек» сходил в расположенное в подвале «злачное заведение» – чтобы получить чек, на котором красовались реквизиты того самого, первого собственника, который находился в начале цепочки продаж-перепродаж-дарений (!). Что неопровержимо доказывает её фиктивный характер. – Образец для подражания.

Видео лекций Т.Лебедевой

https://www.youtube.com/watch?v=v3jIAkUfxWU ,

https://www.youtube.com/watch?v=u4pTNZ60ybA .

Ещё одна злободневная, но оставшаяся за рамками этой статьи тема – о том, как наша героиня (и в переносном, и в прямом смысле этого слова!)  побывала в «мире ином», а затем вернулась к прежнему месту жительства, к своим друзьям и врагам. И в какую травлю её же - сейчас всё это вылилось. Об этом  – в следующем номере нашего журнала.
                                Когда верстался номер: в Госдуме готов ко 2-му чтению законопроект, превращающий схему подачи иска в арбитраж «1+5»  в схему «1+20» (см. https://legal.report/v-gosdume-dorabotali-popravki-v-gpk-i-apk-pozvoljajushhie-jekonomit-na-notariusah/).

Дизайн :
Яндекс.Метрика