КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №3 (101) за 2016 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Самозащита без оружия - это ответ на «вызов времени», который приходится давать собственникам жилья, чьи подвалы, чердаки и прочее общее имущество МКД подверглись захвату со стороны корыстных чиновников. При попустительстве законодателя и невмешательстве правоохранительных органов, которые вот уже второе десятилетие делают вид, что ничего не происходит.

«Разговор без околичностей» с признанным экспертом в этой драматической сфере – председателем ТСЖ «Дом на Фурманном» Татьяной Лебедевой.

podval

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Где суровость закона, а где справедливость

  • Татьяна Валентиновна, вот Ваше наставление тем, кто думает заняться возвратом своих чердаков, подвалов, колясочных: «Сначала, как следует, подумайте: а вам это действительно надо? Вы готовы положить за возврат общего имущества, к примеру, своё здоровье? И несколько лет жизни? …Вы готовы к тому, чтобы однажды на собственном опыте убедиться, что у нас закон - отдельно, а правоприменительная практика - отдельно?» (см. «Председатель ТСЖ» №8 за 2014 г. статья «Точка возврата»). В справедливости этих слов я убедился, познакомившись с этой самой «правоприменительной практикой». Так оно и есть: законы отдельно, практика отдельно. И более того, такое впечатление, что сейчас в нашей стране вообще нет законов. Если понимать под законом правило, обязательное для исполнения - всеми без исключения. А есть множество нормативных актов, отчасти противоречивых, которые используются «власть предержащими» для придания видимости законности своим произвольным (часто - своекорыстным) действиям. Когда им выгодно - они исполняют закон «А», когда невыгодно – не исполняют, а вместо него исполняют закон «Б». Нередко прямо противоположного свойства. Пример? Два последних года жилинспекция работала, используя ЖК РФ, где есть ТСЖ, но нет ТСН, а налоговая испекция работала по ГК РФ и регистрировала только ТСН, но не ТСЖ. Так что известную фразу времен  Н.Карамзина: «Суровость российских законов умеряется необязательностью их исполнения» - можно переделать на современный лад: «Действенность российских законов умеряется произвольностью их исполнения». Так?

Я не согласна, что у нас «нет законов». Они есть и, в основном, «в нашу пользу». Другой вопрос, что их слишком часто не исполняют, произвольно трактуют «себе на потребу» и постоянно переписывают. Ни то, ни другое, ни третье мне не нравится, по-моему, пора бы начать исполнять то, что предписано законом!  Глядишь, не придётся их так часто переписывать-перелицовывать. И расхожая поговорка про «дышло» постепенно (помечтаем!) исчезнет из нашего лексикона.

«Бери ноги в руки!»

  • Но по моим наблюдениям, людям, ступающим на тернистый путь возврата общего имущества МКД, надо готовиться не только к превратностям судебных перипетий. Но и к тому, чтобы, получив благоприятное для себя решение суда, фигурально выражаясь, «приделать ему ноги». И не только «ноги», но и «руки», т.е. самому исполнять решение, не дожидаясь, пока это сделают те, кому положено. Попросту говоря, по судебному решению зарегистрировать право общей долевой собственности, срезать чужие замки и повесить свои, а потом, когда придут  рейдеры, взяться за руки, стать цепью и не пропустить их в свое, «потом и кровью отвоёванное» помещение. Так?

Да, но самое трудное, получить «благоприятное решение». А через смену замков и прочую «самодеятельность», в хорошем смысле «всё сами делаем», в защиту своих интересов – прошли многие. И мы тоже. В многолетней борьбе за подвал, где мы с Вами сейчас беседуем - наш «красный-прекрасный уголок». Самозащита своих прав и интересов способами, не противоречащими закону (см. ст.12,14 ГК РФ, ст.11 ЖК РФ) – святое дело. Фразу «Мой дом – моя крепость» я понимаю так, что если жители дома наведут порядок в этой «крепости» и из таких домов будет состоять район, город, область – в конце концов, мы однажды проснёмся в другой Стране. Где жить гораздо лучше,  чем теперь...

  • Я потому затронул эту тему, что недавно оказался свидетелем «картины маслом»: московское ТСЖ в апреле 2015 г. выиграло в арбитражном суде дело (А40-43225/14) по возврату помещения в цокольном этаже, «нашпигованного» общедомовыми инженерными коммуникациями. Некогда оно было незаконно изъято г.Москвой у собственников этого жилого дома и сдано в аренду под магазин. Но сейчас февраль 2016-го, решение давно вступило в законную силу, а двери так и опечатаны, и председатель ТСЖ пишет бесконечные письма в Департамент с просьбой освободить помещение. А адвокат «разводит» ТСЖ на подачу нового иска - о неисполнении решения суда.

двери

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Да, я знаю эту историю. Судья не только приняла обеспечительные меры в отношении этого помещения (что сейчас суды делают крайне редко), но и вынесла однозначное решение. В пользу собственников. А председатель - вместо того, чтобы бегом бежать регистрировать право общей собственности и открывать-занимать помещение - пишет письма в ДГИ… Это, как если бы вора за руку поймали, украденное тебе вернули, а ты ему всё чего-то пишешь-просишь?! Да в такой ситуации правление ТСЖ не то, что имеет право, а ОБЯЗАНО немедленно вскрыть дверь и обеспечить нормальное функционирование общедомовых коммуникаций! И безопасность проживания людей в доме. 

  • Что конкретно надо сделать?

Собрать актив дома, пригласить полицию, взять лист бумаги и составить Акт: мы, нижеподписавшиеся (число, подписи), имея вступившее в законную силу решение суда, вскрываем помещение для обеспечения доступа к инженерным коммуникациям и оборудованию. Для их контроля, ремонта и обслуживания в соответствии с действующим законодательством. Всё, что там находится, описываем, каждый свой шаг фиксируем на фото или видео. Нашли «слитки золота» – сфотографировали, положили в сейф и т.д. и т.п. Там был магазин? Послать администрации уведомление: в 3-хдневный срок очистить помещение, в противном случае мы не несём ответственности за ваше имущество, находящееся там незаконно, вывоз и утилизацию произведем самостоятельно, выставив за это вам немалый счёт.  Пример? Когда ТСЖ «Хоромы» подало аналогичный иск (дело №А40-43401/11), ДГИ завёз в спорное подвальное помещение несколько грузовиков бумаг. Якобы «архив». После вступления решения суда в законную силу председатель ТСЖ написал им: прошу в недельный срок освободить помещение, иначе нам придётся нанять машину и грузчиков, и сделать это за ваш счёт. – Вывезли, как миленькие. Не сразу, конечно, но вывезли…  С «частниками», арендаторами и т.п. - конечно сложнее, но на войне – как на войне, бояться тут нечего, иначе не стоило и дело затевать. Подстраховаться надо по максимуму, поскольку порой приходится иметь дело с отъявленными мерзавцами. Максимум гласности, фото-видео фиксации, всё делать комиссионно и – вперед!

Инструкция по применению

  • Понятно. Это мы с Вами заглянули в конец тернистого пути, а теперь вернёмся в его начало. И попробуем набросать очередную инструкцию для «чайников», задумавших вернуть своё ОДИ. На конкретном примере: место действия – подмосковный Жуковский, бывший ведомственный дом - «сталинка», до весны прошлого года он управлялся ЖКУ ЦАГИ. После введения лицензий фирма дом бросила, а жители почли за благо, не дожидаясь муниципального конкурса,  создать ТСЖ. Все квартиры дома приватизированы, а часть нежилых помещений 1-го этажа и подвал, полные общедомовых коммуникаций, занимает ЦАГИ, часть помещений он сдаёт в аренду. После создания ТСЖ правление, естественно, затеяло переписку с ЦАГИ по поводу передачи в ведение товарищества подвала и техпомещений 1-го этажа, вначале руководство института согласилось «поделиться» имуществом, потом резко изменило позицию и, будто в насмешку над ЖК РФ, предложило ТСЖ арендовать помещения с домовыми коммуникациями: дескать, вам нужен доступ? Будет вам доступ! - Знакомая картина?

Ну, ещё бы. Что известно о праве собственности на спорные помещения?

  • Судя по переписке, в начале 2000-х помещения были переданы в федеральную собственность, Росимущество включило их в свой реестр, но свидетельство на право собственности не оформило. А ЦАГИ зарегистрировало в ЕГРП своё право хозяйственного ведения на эти помещения. Эти обстоятельства облегчают или усложняет дело?

Это детали, они сути не меняют. Раз у спорных помещений есть признаки общедолевого имущества (в частности, общедомовые коммуникации), и на момент приватизации в доме первой квартиры эти помещения не были выделены, сформированы (с присвоением кадастрового номера) и учтены для каких-то иных целей, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры (помещения) в доме – значит, право общедолевой собственности на них, возникшее в момент первой приватизации, сохраняется до сих пор. И от того, что ведомство (в данном случае – Росимущество) включило эти объекты в свой реестр и как-то ими распоряжается, наше общедолевое право собственности на них не прекратилось.

  • Ну, а как же, вот в Выписке из реестра федерального имущества чёрным по белому написано: документы-основания возникновения права собственности, права хозяйственного ведения – Постановление Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности…» и Указ Президента РСФСР № 255 от 03.12.1991. Как на это возразить?

Очень просто. Совместный Пленум Верховного и Высшего арбитражного судов в Постановлении № 10/22 от 29.04.2010 (п.36)  уже разъяснил, что ни документы БТИ, ни выписки из реестров собственности, ни  справки о балансовой принадлежности не являются основанием для возникновения права собственности или законного владения.

Об упомянутых документах: Постановлении № 3020-1 и Указе № 255 - можно сказать то же самое, к общему имуществу МКД они отношения не имеют, использовать их в рассматриваемой ситуации в качестве правоустанавливающих документов, мягко говоря, ошибочно. К примеру, 255-й Указ Ельцина «О первоочередных мерах по организации работы промышленности РСФСР» говорит о том, что  имущество, находящееся на балансе государственных промышленных предприятий, надо закрепить за ними на праве хозяйственного ведения. Причём тут судьба конкретных подвалов конкретного жилого дома? А о Постановлении № 3020-1 наш журнал уже писал (см. «Председатель ТСЖ» № 9 за 2015 г.): в п.16 этого Постановления указано, что установленный им порядок разграничения гос. собственности не распространяется на объекты, отчужденные в законном порядке в собственность граждан (т.е. в порядке приватизации). В рассматриваемом случае, жители приватизировали квартиры ещё в ведомственном жилом фонде, следовательно право общедолевой собственности на общее имущество, в том числе на подвалы, возникло именно тогда! А значит, Росимущество и ЦАГИ распоряжаются этими помещениями незаконно. Что и требуется сейчас  доказать в суде.

К кому и какой иск стоит предъявить?

По общему правилу: в арбитражный суд - о признании права общей долевой собственности. А поскольку спорные помещения переданы в хозяйственное ведение - есть смысл предъявить иск к обоим субъектам: и Росимуществу, и ЦАГИ. Для начала. А в ходе разбирательства всё можно будет уточнить. Что касается содержания иска - оно очевидно: восстановить право общей долевой собственности собственников МКД на спорные помещения. Точные формулировки  - см. «Председатель ТСЖ» № 8 за 2014 г. Для чёткого обозначения спорных помещений и определения их имущественной принадлежности очень полезно будет заглянуть в регистрационные дела, в акты передачи бывшего ведомственного жилого фонда на баланс муниципального образования, во всевозможные архивные документы и т.п. Если не всё удастся раздобыть до суда – надо затребовать эти документы в ходе процесса. Причём, если вы запросите в Росреестре сведения на весь подвал и Вам ответят, что он в ЕГРП не зарегистрирован - это ещё не значит, что чьи-то права не зарегистрированы на его отдельные части. Бывает, учётные документы переписываются задним числом, помещения укрупняются, разукрупняются и т.д., чтобы, как говорится, «концы в воду». Это надо иметь в виду.

Не покладая рук

  • Вернёмся в столицу. Что там нового?

Комиссия ДГИ «по вовлечению в оборот» работает, «не покладая рук», массовая распродажа общего имущества москвичей идёт полным ходом. Так называемым «добросовестным» арендаторам украденных у собственников  МКД помещений, имеющим стаж не менее 2-х лет без задолженностей, закон № 159-ФЗ дал право льготного выкупа этих помещений. Без конкурса, за три копейки и с рассрочкой.  На самом деле большинство этих коммерсантов добросовестными назвать никак нельзя, просто их не застукали  или не захотели этого сделать. Они сидят по льготным ставкам - как предприятия малого бизнеса социальной направленности и т.д., а на самом деле незаконно пересдают помещения в субаренду – и уже по коммерческим ставкам. Деля прибыль с чиновниками, которые «кормятся» с этих «грядок». Яркий тому пример – подвал дома 5 на ул. Фадеева (памятник истории и культуры). Там якобы находится магазин оргтехники ООО «ИП Компьютерс», а на самом деле подвал  разгорожен на «нумера» для тайского массажа. А «добросовестный» ООО втихаря от жителей пытается выкупить этот подвал, да ещё и судится с ДГИ, чтобы подешевле (см. дела № А40-379/15, А40-129232/15).

Фото «Тайский массаж»

IMG 1015

Сейчас подобные помещения выкупаются массово в «пожарном порядке», и жители лишь случайно, при наличии судебного спора «о цене вопроса» - могут узнать, что их фактически лишают права на безопасное существование в доме!  И  судьи не задают вопроса сторонам «сделки»: а нет ли у этих подвалов признаков общего имущества МКД? В суд представляется только оценочная экспертиза... Но как же можно оценивать органы жизнеобеспечения нашего дома? Допустим, коммерсанты занимали их какое-то время, и никто из жителей в суд не обращался, ведь «мы ленивы и нелюбопытны», но – сейчас-то речь идёт о продаже! А вдруг там новый хозяин оборудует очередной клуб «Хромая лошадь» со всеми возможными трагическими последствиями...   Меня такой подход просто поражает. Бездумно отчуждать такие - «стратегические» (для данного дома) – объекты, по-моему, это просто преступление. Которое сейчас в судах узаконивается.

«Ночь длинных ковшей»

Кстати, ночь на 9 февраля, когда в столице были снесены коммерческие «самострои», зарегистрированные в чью-то собственность (надеюсь, что и ресторан-шатер, изуродовавший Чистые пруды моего детства - тоже  наконец  ликвидируют), дала великолепный козырь в наших судебных спорах. Ведь мэр Собянин публично признал, что свидетельства этих коммерсантов получены жульническим путём. И это тот случай, когда я с ним совершенно согласна.

  • Почему?

Я не поленилась почитать решения судов, выигранных владельцами «самостроев» (см. например, дело № А40-44702/13). Суд установил, что разрешение коммерсантам было дано на временные сооружения, а они возвели капитальные объекты. И зарегистрировали право собственности – на объекты, разрешения на строительство которых не получали. Префектуры и прочие контролирующие органы это знали, но все эти годы подписывали-согласовывали эти незаконно возведенных объекты. И не пресекали, и не обращались с иском. Суд действительно отказал в иске, но не потому, что признал «самострой» законным, как это пытаются представить коммерсанты, а по причине истечения срока исковой давности (!).

  • Признаться, не уловил связи между «ночью длинных ковшей» и незаконным изъятием московскими чиновниками общего имущества МКД…

Связь прямая: как свидетельства о собственности на снесённые «самострои»- торговые павильоны, так и свидетельства на «самострои» на наших чердаках и придомовых участках, да и свидетельства самого города Москвы на наши чердаки и подвалы – все получены одинаково жульническим путём. Почему к ним надо относиться по-разному? Надо бы продолжить мысль и иметь смелость признать, наконец, что и собственность г.Москвы на наши подвалы-чердаки была оформлена таким же образом ...

Ночь ковшей

И, что интересно, этот нашумевший снос был произведен на основании ст.222 ГК РФ с учётом прошлогодних поправок. Их смысл: «самострой» может быть узаконен при одновременном соблюдении нескольких условий, и, в том числе, «если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан» (ч.3 ст.222 ГК). А если нарушает и создаёт - с ним надо безжалостно расправиться. Но разве незаконные отчуждения и самовольные перестройки чердаков, подвалов и прочих помещений в МКД, лишая нас возможности нормально и безопасно жить и эксплуатировать дом, не нарушают права и интересы граждан? Разве не угрожают  жизни и здоровью? Как и снесенные  павильоны, возведенные, оказывается, на жизненно важных коммуникациях и в непосредственной близости от них…-  Что, раньше чиновники об этом не задумывались? Может, и нашей проблемой, наконец-то, озаботятся?

«Дай списать!»

  • М-да, согласен, параллель налицо. Прошлая публикация (см. «Председатель ТСЖ» № 9 за 2015 г. «Обещать не значит жениться») заканчивалась рассказом, как кое-кто из жителей вашего дома, очевидно, имея личный интерес, долго боролся ПРОТИВ возврата подвала в общую собственность, а теперь предъявил претензию, что ТСЖ не платит за них, как за всех других жителей дома, взносы на капремонт из арендной платы, получаемой за возвращённый подвал. И вопросом: что скажет на это наш Басманный суд? 

Вы не поверите, но суд встал на нашу сторону! В иске прохвостам отказали. Раз общее собрание решило - так тому и быть: пока должники за прошлый (2011 года) капремонт не ликвидируют свои долги по софинансированию, они  должны платить взносы за будущий капремонт из собственного кармана. Посмотрим, конечно, что скажут апелляционная и кассационная инстанции. Кстати, один из этих должников – и.о. директора НИиПИ Генплана Москвы Михаил Крестмейн, подчиняющийся напрямую Правительству Москвы. И такой человек не желает исполнять ни требования Жилищного кодекса, ни постановления Правительства Москвы...

  • Да, хорошая иллюстрация к вопросу, кто и как у нас исполняет законы…

Но не всё же о грустном. Замечательная новелла: в соответствии с п.9.2 «Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах РФ (первой, апелляционной и кассационной инстанции)», утвержденной Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 100 «...Проект / проекты судебных актов могут быть представлены лицами, участвующими в деле. Указанные проекты могут быть поданы в суд с соответствующим ходатайством, в том числе и в электронном виде, и приобщаются к материалам дела. Проекты судебного акта могут быть подготовлены на любой стадии рассмотрения дела. Суд вправе использовать указанные проекты как в целом, так и в части...».

Теперь в каждом процессе, будучи уже на «финишной прямой» и основательно подготовившись, мы заявляем ходатайство: в порядке п.9.2 Инструкции... просим приобщить к делу Проект судебного акта. Судья меняется в лице, смотрит в компьютер, потом недоуменно произносит: ну, давайте...

В общем, помогаем суду изо всех сил. Это важно ещё и потому, что таким образом мы  страхуемся от возможных судейских описок и опечаток. Что бывает сплошь и рядом, например, в решении написано «Комната 1», идём регистрировать, а по документам там «Комната I». А бывают промахи и посерьёзней. Мы ходатайствуем об исправлении опечатки, и судья через месяц выносит определение, где допускает уже другую ошибку. Судьи и их помощники - тоже люди, и если в день по 40 заседаний, вникнуть во всё им  невозможно, будь даже семи пядей...  Так что представление нами Проекта оказалось взаимополезной услугой.

  • На этой оптимистической ноте и прервём наш разговор. Новых побед и до новых встреч!

                                                                                                                                                                                                Беседовал Юрий Полонский

Дизайн :
Яндекс.Метрика