Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №11 (133) за 2018 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

                                                                                                                                                                                                        Полонский Юрий

Там, где нас нет, в законодательстве есть понятие «поэтажная собственность». А там, где мы есть – масса проблем, связанных с отсутствием такого понятия.

домик

 

 

 

 

Что рождает сон разума

О каких проблемах речь? Межквартирный тамбур относится к общему имуществу МКД? Разумеется. Но туда нет доступа никому, кроме жителей 3-х квартир: глухая железная дверь и никаких звонков. Почему?

От балконной плиты отвалился кусок бетона и повредил дорогую иномарку, кто должен возместить ущерб: собственник злополучной квартиры, все собственники этого МКД или УО? А если не кусок плиты, а пролёт остекления балкона – правильный ответ будет другим?

В 3-м подъезде сломался лифт, «полетели» маршевый двигатель и редуктор, нужна замена, а это капремонт. Должны ли на него скидываться  собственники помещений в остальных подъездах? По ЖК РФ – вроде да, но попробуйте им это объяснить…  А когда жители того же 3-го подъезда захотят заварить свой дурно пахнущий мусоропровод - попробуйте им объяснить, почему этот вопрос должны решать вместе с ними обитатели других подъездов.

Особую остроту ситуации придаёт то, что большинство вопросов эксплуатации жилых помещений в МКД - хоть и плохо – но всё же урегулированы в ЖК РФ, а что касается нежилых помещений или машиномест – там ещё и «конь не валялся».  

Ученье - свет

9-10 октября 2018 г.  правовой центр Лексториум провел семинар по теме «Права на жилые и нежилые помещения в здании». В роли спикеров выступили учёные-правоведы из Исследовательского Центра частного права имени С.С. Алексеева при Президенте РФ:

- к. ю. н., профессор Центра, первый зампред Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, арбитр МКАС и Арбитражного центра при РСПП, магистр частного права Андрей Егоров;

-  специалист Центра, магистр частного права Вероника Величко;

- к. ю. н., доцент Центра, магистр частного права Михаил Церковников.

«Красной нитью» сквозь программу семинара прошла концепция т.н. «поэтажной собственности», которую спикеры подготовили и планируют после обсуждения с профессиональным сообществом внести в Правительство, а затем в Госдуму. «Поэтажная собственность» (или её понятийные аналоги: «жилищная», «горизонтальная») в европейском правовом обиходе применяется, начиная с позднего Средневековья, в российском законодательстве ничего подобного пока нет.

Поэтажная собственность - это правовая конструкция, регулирующая права и обязанности собственников отдельных помещений в здании относительно их общего (включая земельный участок) и индивидуального имущества.

«Краеугольным камнем» тут является представление, что любое помещение в МКД – это фрагмент дома, оно имеет потребительские свойства и коммерческую ценность лишь постольку, поскольку является неотъемлемой частью этого дома. Следовательно, собственник помещения в МКД – в равной мере и частный собственник этого помещения, и долевой сособственник всего МКД. Его права и обязанности в отношении того, что находится за порогом его помещения, пожалуй, даже более важны и обязательны к исполнению, чем права и обязанности частного собственника. И это не пустая декларация: если я веду себя как хозяин только квартиры, а судьбы дома (и интересы прочих его обитателей) мне «до лампочки» – этой квартиры я могу лишиться. Получив взамен её рыночную стоимость  - и возможность идти с этими деньгами на все четыре стороны. Разумеется, это исключительная мера, применяется она крайне редко, но само её присутствие очень сильно дисциплинирует людей.  Тем более, что общедолевыми сособственниками МКД (в большинстве западных стран их не более 10-15% населения) люди становятся исключительно добровольно и с осознанием всех последствия такого решения. Купив квартиру в таком доме, человек автоматически становится членом соответствующего гражданско-правового сообщества, обязанным выполнять его Устав. А кто не хочет жить в таком «колхозе» – снимает квартиру либо приобретает частный дом.

Магистр Андрей Егоров:

Андрей Егоров

Если вы, купив квартиру, допустим, в германском кондоминиуме, начнёте нарушать установленные правила – сначала к вам придут бабушки-пенсионерки и скажут: так вести себя у нас не принято. Если это не помогает – бабульки идут к управдому, и тот заявляет требование к нарушителю – либо от имени всех сособственников дома, либо от своего имени, но в интересах сособственников (в разных правопорядках это оформлено по-разному). Суд примет такой иск и не потребует привлечь к процессу всех сособственников (как это делается у нас). Причём, управдом - это не обязательно большая фирма с целым штатом персонала, это может быть один человек, который заключает договора с теми, кто предоставляет те или иные услуги, его выбирают собственники, но может назначить и муниципалитет. Суд рассматривает обстоятельства дела и выносит предписание для нарушителя, если тот его не выполняет – он может быть оштрафован, а если и это не поможет - будет запущена процедура принудительного изъятия помещения…»

 

 

«Умом Россию не понять…»

Что касается отечественного законодательства – тут изложение материала шло по такому алгоритму: спикер обозначает тему и обрисовывает связанную с ней проблематику, дальше приводится список профильных  прецедентов гражданских дел, берутся, как правило, два-три решения (или определения) суда – обычно противоположного содержания - и показывается, в чём состоит ошибка или произвольное толкование закона, допущенные судом.

Магистр Вероника Величко:

Вероника Величко

«Как это ни удивительно, но сейчас невозможно найти такой элемент здания, по поводу которого у нас не складывалась бы противоречивая правоприменительная практика. Это имеет место даже по отношению к тем элементам, которые прямо указаны в законе, например, балконная плита. И, тем не менее, некоторые суды упорно не желают признавать её общим имуществом дома… »

 

 

 

 

 

Общее впечатление от услышанного: не будет натяжкой сказать, что правоприменительная практика в РФ всё меньше и меньше опирается на чёткие «опоры» закона, она, скорее, дрейфует по собственному усмотрению – а куда? Бог знает. Вплоть до того, что порой суды высших инстанций дополняют или прямо поправляют законодателя.

Вехи в тумане

Тем не менее, людям надо как-то ориентироваться в нынешней правоприменительной «чехарде», поэтому вот подборка судебных актов, использованных спикерами на семинаре (см. таблицу).

                                                                                     Таблица

Темы и проблемы

Судебная практика

Статус нежилых помещений

Постановление Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.2009

Критерии выделения объектов, которые могут находиться в индивидуальной собственности. Понятие помещения: изолированность и обособленность

П. 4 и 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016,

Определение ВС РФ от 11.04.2018 №18-КГ18-44

Пригодность помещения для проживания. Проблема «карликовых долей»

Определение ВС РФ от 21.02. 2017 №18-КГ17-8

Смена назначения помещений. Сложности при переоборудовании помещений из жилых в нежилые.

Определение ВС РФ от 31.10.2017

№ 18-КГ17-163,

Определение ВС РФ от 17. 10. 2017 №18-КГ-17199,

Определение ВС РФ от 27.06.2017

№ 18-КГ17-86

Понятие общего имущества и критерии его выделения. Виды общего имущества в здании: несущие конструкции, фундамент, крыша, стены. Коридоры, лифтовые холлы, входная группа. Концепция ограниченно общего имущества. О проблемах, возникающих по поводу элементов общего имущества, к которым имеют доступ только некоторые собственники (коридор, ведущий в несколько квартир и т.п.).

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 № 8557/13 по делу № А40-111453/11-11-961.

Кто может определять состав общего имущества: пределы диспозитивности собственников. Общее инженерное оборудование.

Определение ВС РФ от 12.07.2016  № 93-КГ16-2

Обособленные и проходные помещения. Внешний вид здания

Определение ВС РФ от 22.07.2015 № 304-КГ15-7525 по делу № А75-8637/2013

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.05.2012 по делу № А49-2332/2011.

Строительное вмешательство в общее имущество (переоборудование и перепланировка помещений, оборудование входной группы, установка кондиционеров и др.): необходимость согласия собственников, форма согласия. Соотношение с полномочиями муниципалитета.

Определение ВС РФ от 20.06.2017  № 11-КГ17-13 (оснащение дома системой видеонаблюдения),

Определение ВС РФ от 05.12 2017 №18-КГ17-240 (присоединение мансардного помещения),

Определение ВС РФ от 01.11. 2017 №78-КГ17-64 (установка камина),

Определение ВС РФ от 25.06.2016 №304-ЭС16-7628 (установка кондиционера).

Толкование ч.3 ст. 36 ЖК РФ: что понимается под уменьшающей размер общего имущества реконструкцией, на проведение которой требуется согласие всех собственников?

Определение ВС РФ от 10.10. 2017 №18-КГ17-164,                    

Определение ВС РФ от 19.12.2017 №18-КГ17-247

Пользование общим имуществом:

- придомовой парковкой,

- размещение интернет-оборудования

Определение ВС РФ от 17.01.2017 № 5-КГ16-230 

Постановление Президиума Калининградского областного суда от 13.02.2017 по делу № 44Г11/2017,

Определение ВС РФ от 13.06.2018  № 308-ЭС17-22313,

Определение ВС РФ от 26.04.2018  № 304-ЭС17-10944

Проблема подвалов и мансардных этажей. Бремя доказывания

Дело «Аптеки 36.6»: Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09,

Дело «ТСЖ «Черняховского, 51а»:  Постановление от 15.12.2009 № 12537/09

Органы управления и их полномочия. Общее собрание сособственников. Виды решений, принимаемых большинством голосов и единогласно

Определение ВС РФ от 12.05.2015 № 303-ЭС14-4720

Оценка эффективности ТСЖ и ТСН. Правовой статус, ответственность УО

Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П

Вопросы защиты собственников от злоупотребления одним из соседей своими правами (домашние животные, организация хостелов, снос перегородок и несущих конструкций, перепланировки). Ответственность за деликт.

Определение ВС РФ от 10.01.2017 № 58-КГ16-27

Защита от противоправного захвата общих помещений. Надлежащие способы защиты

Определение ВС РФ от 21.05.2015  № 310-ЭС14-8248 по делу № А48-3345/2013

Дизайн :