КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №7-8 (129) за 2018 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

                                                                                                                                                                                                      Полонский Юрий

Закон о прямых договорах принят в апреле 2018 г., но интрига – с содержанием типового договора потребителя с РСО, который  «по умолчанию» будет определять права и обязанности сторон - сохраняется. Тем временем эксперты обсуждают, что было и что будет с участниками рынка.

д т д 

 

 

 

 

 Коммунальное «дышло»

В начале июля на сайте Института экономики города (ИЭГ) появилась 146-страничная работа известного юриста Дмитрия Гордеева «Анализ правовых аспектов заключения прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг между РСО и собственниками помещений в МКД» (см. http://www.urbaneconomics.ru/research/analytics/analiz-pravovyh-aspektov-zaklyucheniya-pryamyh-dogovorov-o-predostavlenii). Эксперт проанализировал ту часть жилищного законодательства, которая посвящена предоставлению коммунальных услуг, и соответствующую судебную практику. И показал, что:

- до 3 апреля 2018 г., когда вступил в силу закон №59-ФЗ, самый приоритетный из всех НПА, действующих в сфере ЖКХ – ЖК РФ – допускал прямые договоры только при непосредственном управлении МКД;

- тем не менее, целый ряд подзаконных актов: ППРФ-354, 124, ведомственные постановления – предусматривали возможность заключения прямых договоров и при других способах управления, и таких договоров в стране было огромное количество, в первую очередь – в электро- и газоснабжении МКД;

- примерно в половине судебных решений подобные договоры признаются законными, в половине - нет. – Это называется: приехали…

Мораль: плевали российские «власть имущие», и в первую очередь – судьи (хорошо хоть, не все), на законы. Решения принимаются «по понятиям», а потом - для создания благопристойной видимости – «за уши» притягиваются те или иные правовые акты. Благо, те, кто их пишет, не забывают о своей обязанности: обеспечить «свободу маневра» тем, кто их исполняет. А тот, кто призван следить за исполнением законов, не забывает смотреть на происходящее сквозь пальцы.

О свободе, необходимости и о том, откуда берутся долги

19 июля в ИЭГ состоялась дискуссия по заявленной теме.

Эксперт Сергей Сиваев (ИЭГ):

Сиваев

«Нестыковки между ЖК РФ и постановлениями по КУ - это, скорее всего, следствие того, что мы стали на федеральном уровне регулировать то, что регулировать не стоит… Смысл нового закона: пусть всё остаётся, как было, но если кто-то хочет по-другому - пусть будет по-другому…

А вообще-то нынешняя ситуация иллюстрирует кризис жилищного законодательства в части управления МКД: вместо серьёзных системных решений мы пытаемся оперативно заткнуть отдельные прорехи, не пытаясь оценить последствия для отрасли в целом. УО плохие – и мы не стали разбираться, почему, а установили ещё один административный барьер: лицензирование. Население слишком много платит за услуги ЖКХ – и вместо повышения энергоэффективности и оптимизации процесса управления ввели предельные индексы. Сказали, что УО всего лишь «прокладка» между потребителем и РСО – и вводим теперь прямые договоры. Но ведь это такое же несистемное решение, как и всё прочее…

Международная практика показывает, что далеко не все вопросы должны быть регламентированы сверху, степень свободы собственника должна быть достаточно большой. Я провёл экспресс-опрос своих знакомых, живущих за рубежом - и в 2-х случаях мне ответили, что платят по ИПУ, в 6-ти случаях – что «разбрасывают» по квартирам показания ОДПУ (это Финляндия и США). На мой вопрос: почему – был ответ: так решило общее собрание. По вопросу: либо всем заводить одинаковые индивидуальные счётчики, либо никому - и всем платить по общедомовому счётчику. Когда люди сами решают, как им управлять домом и как распределять расходы по коммунальным услугам – это, по-моему, разумный подход…»

Гендиректор ООО «Региональные инвестиции и городское развитие» член Экспертного совета при Правительстве РФ Михаил Никольский:

Никольский

«Законом о прямых договорах мы разделили на отдельные составляющие то, что было разумным образом объединено. Но чтобы делать шаги в сторону от здравого смысла, нужны веские аргументы. И хорошие экономические «весы», позволяющие определить: повысится ли собираемость платежей – на фоне затрат РСО на создание своей абонентской службы и ведение претензионной работы…

И ещё: когда в кодексе одно, а в жизни другое – более яркой «подрывной» ситуации правового нигилизма сложно себе представить. Тут надо, как говорится, или крест снять, или трусы надеть, или поправить ЖК РФ, или привести в соответствие подзаконные акты… »

 

 

 Замдиректора Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения Наталья Побединская:

побединская

«На наш взгляд, предоставление коммунальных услуг – это не совсем жилищное законодательство. По этому поводу ведутся дискуссии, предлагался даже отдельный кодекс… Когда принимались ЖК РФ и первые «Правила предоставления коммунальных услуг», все РСО кричали во всеуслышание: мы не являемся исполнителями коммунальных услуг, мы работаем только до стены дома, а остальное нас не касается. Но дело повернулась так, что они вынуждены были принять жизненные реалии и согласиться на ту роль, которую прежде отвергали. Нетрудно заметить, что  хотя в новом законе  исполнителями коммунальных услуг РСО не называются, но фактически они к этому статусу близки…Что касается ответственности до крана – тут пока немало проблем, например, есть такая коллизия: наш ресурс идёт к непосредственному потребителю по общедомовым сетям и, с правовой точки зрения, мы должны за это абоненту заплатить… Конечно, людям удобно, когда есть одно-единственное лицо, отвечающее за то, чтобы из крана текла вода нужного качества, но – чудес на свете не бывает… Видимо, стоит посмотреть на зарубежный опыт: дом - это единый объект с общедомовым счётчиком, а дальше пусть сообщество собственников само решает, как им расплачиваться с РСО - и какую при этом роль они отводят управдому… Кстати, члены нашей Ассоциации в вопросе о переходе на прямые договоры разделились: есть немало организации, которые за это (в основном, это те, кто - в обход ЖК РФ - остались на прямых договорах), но в небольших городах, где УО мало, все друг друга знают, и процесс уже неплохо отлажен, многие РСО смысла в таком переходе не видят. Хотя уже есть прецеденты «насильственного» перехода, если общее собрание приняло решение – ресурсник отказаться не может…»

Председатель ТСЖ Сергей Шиянов:

Шиянов

«На данном этапе развития – пока в большинстве МКД не решён вопрос об автоматизации контроля и учёта потребления ресурсов - я категорически против прямых договоров. Есть два способа автоматизации контроля: по радиоканалам и проводной. Первый способ дорог, автоматизация стоит 2-3 тыс. руб. с квартиры. Второй способ на 1-2 порядка дешевле, но реализуем либо в новостройках, либо при капремонте. Мы с таким трудом проникаем в квартиры, чтобы поменять трубы ХВС и ГВС, так сам Бог велел  бросить - рядом с трубами в то же отверстие – ещё и контрольные провода! Я считаю, надо внести поправку в ЖК РФ, перечень работ по капремонту дополнить обязательной установкой систем автоматизации. И таким образом за 20-30 лет мы можем автоматизировать контроль ресурсов во всех МКД страны…»


 Руководитель проекта «Дом и двор» Павел Степура:

Степура

«В точке разбора ХВС давление, температура и качество воды должны соответствовать заданным требованиям, но если поставщиком услуги будет РСО - как она будет обеспечивать это без участия УО, которая содержит и ремонтирует внутридомовую сеть водоснабжения? Этот вопрос может стать источником постоянных конфликтов. К примеру, в Севастополе до 2014 г. его пробовали решить так: УО нанимала для обслуживания внутридомовой сети РСО, так что все вопросы по качеству услуги были к ней… С отоплением всё сложнее: там качество услуги определяется температурой воздуха в комнате, а она зависит не только от температуры теплоносителя в батарее отопления, но и, например, от качества заделки межпанельных швов, которую проводит УО. Кто и как при прямых расчётах будет нести ответственность за качество услуги по отоплению? Неясно. А ведь есть ещё и принципиальные конструктивные особенности МКД, например, в Москве есть дома, в которых промерзают стены, в этом случае даже к УО претензии не предъявишь...»

 

 

Представитель УО «ПиК-Комфорт» Олеся Лещенко:

Лещенко

«Потребители коммунальных услуг имеют возможность по 3 месяца не оплачивать услуги, а УО такой возможности теперь не имеет. Это вынуждает УО – даже там, где у них с ресурсниками спокойные, не напряжённые отношения – инициировать собрания по переходу на прямые договоры. Если в ближайшее время Правительством будут приняты изменения в правила лицензирования, где наличие 2-хмесячной задолженности будет трактоваться как грубое нарушение лицензионных требований, то число таких инициатив со стороны УО резко возрастёт. Ведь на практике 2-хмесячная задолженность - это довольно тривиальный случай, особенно – после окончания отопительного периода, когда возникают разногласия по начислению оплаты и для того, чтобы их уладить, требуется время…»

 

 

  Председатель ТСЖ Нелли Лукина:

Лукина

«Моя любимая формулировка в жилищном законодательстве: «если иное не указано в решении общего собрания». Она решает все проблемы. Мы должны заплатить РСО сумму равную произведению показаний ОДПУ на тариф. И всё, остальное – на усмотрение общего собрания, никакие административные барьеры и регламентации нам не нужны…

Мне категорически не нравится, что УО, ТСЖ, ЖСК пишутся через запятую. Это абсолютно разные способы управления и абсолютно разные мотивации к деятельности… Что касается платы за транспортировку ресурса к потребителю по общедомовым сетям – я родом из ЖСК, и застала ситуацию, когда «Водоканал» платил кооперативу за такую транспортировку 4% стоимости ресурса…

Что сейчас больше всего беспокоит? ЖК РФ более или менее разгрёб ситуацию, дал собранию право решать: быть ли прямым договорам или нет. Но дальше пойдут подзаконные акты, в частности, типовой договор (меня очень тревожит, что он типовой, лучше бы он был примерным!), я очень боюсь, что это будет «калька» с 354-го постановления, где полно совершенно безумных «ляпов». Которые могут перейти в этот типовой договор, а поправить это будет невозможно… Например, как согласно ППРФ-354 выставляются претензии? По жалобе потребителя. Но если в кране не +60 0С, а только +580 С  - потребитель этого может и не заметить. Но современный прибор учёта всё это фиксирует, и вы можете предъявлять претензию. Ведь если на входе в дом температура +600 С - в точке разбора никак не может быть те же +60 0С. Кто следит за тем, чтобы ресурсник подавал к стене дома то, что надо? Жилищная инспекция. Но загляните в типовые договоры на сайте ПАО МОЭК – там записана температура на входе в дом  +60 0С. И куда, спрашивается, смотрит жилищная инспекция?

Гендиректор Центра муниципальной экономики Борис Хмельников:

Хмельников

«Мы провели исследование по тем субъектам РФ, где были прямые договоры по электроснабжению - за последние 5 лет задолженность всё время увеличивается. Как же так, действуют прямые договора, есть учёт, потребители платят и -…? И возникает естественный вопрос: достигнет ли своей цели повсеместное введение прямых договоров?»

 

 

 

Гендиректор Ассоциации «ЖКХ Развитие» Алексей Макрушин:

Макрушин

Что касается долгов и причин их возникновения – по итогам 1-го квартала 2018 г. дебиторская задолженность в ЖКХ достигла 1.4 трлн. руб. с лишком, за год прибавилось 180 млрд. руб. или 5%... Платёжная дисциплина и «оприборенность» объектов растут, но и задолженность тоже растёт. В чём причина? Одна составляющая – мы в сфере расчётов наплодили много небалансов: ограничили ОДН нормативом – поползла задолженность, убрали ОДН на водоотведение – то же самое.

Вторая составляющая связана с устройством рынка услуг по управлению МКД. По большому счёту это тот рынок, на котором ДОЛЖНЫ существовать жулики. Он так устроен: если я прихожу на этот рынок, собираю платежи с жителей, «кручу» их и плачу РСО только по исполнительным листам – я имею «нормальную экономику», а требования РСО, как могу, «отжимаю». Если посмотреть, что представляют собой в большинстве городов УО – это, как правило, организации, связанные с органами власти, обычно в городе есть такая одна или несколько крупных организаций, причём, владелец такой организации с 90%-ой вероятностью является депутатом местной городской Думы. Этот рынок во многом построен на «административном ресурсе» (причём, на местном), поэтому даже многие РСО федерального масштаба, обладая соответствующей поддержкой, ничего не могут с этим поделать, местные ГЖИ и суды поддерживают УО, уходящую от платежей всеми возможными способами. И в этом смысле переход на прямые договоры – хотя и может где-то оказаться затратным мероприятием – но, по крайней мере, он будет гарантировать РСО, что своё она получат. Тем более, что при современном уровне развития информационных технологий такой переход обойдётся гораздо дешевле, чем  прежде…»

По поводу рынка жилищных услуг, на котором для жуликов созданы поистине райские условия – это не в бровь, а в глаз. Но если прямые договоры лишат «капусты» недобросовестных УО – где гарантия, что этот рынок кое-где не опустеет? Как в 2005-2008 годах?

 

А вот что интересного сказал зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин:

Сидякин

«Возможность для собственников, перешедших на прямые договора, вернуться обратно – это дискуссионный вопрос. РСО создаст биллинговые компании, отладит претензионную работу – а ей скажут: нет, мы хотим назад. Зачем тогда переходили? (Реплика из зала: «Значит, купил «Мерседес» - езди на нем до конца жизни? Ни на что другое пересаживаться не моги? ») 

Должна же в планировании хозяйственной деятельности быть какая-то стабильность. (Реплика: «Но можно же сделать «Юрьев день» – один раз в год давать возможность перехода!»). Ну, ладно, давайте посмотрим, как это будет работать, а потом обсудим вопрос… В целом могу сказать, что разговоры о возможности повернуть историю вспять, отказаться от прямых договоров - неуместны, на этот счёт было прямое поручение Президента, а над деталями мы поработаем. В частности, явно просматривается надобность в регулировании деятельности ЕРЦ, к этому вопросу мы скоро опять вернёмся…»

 Директор ИЭГ Надежда Косарева попыталась подытожить дискуссию:

Косарева

«Насколько я могу судить, нас ожидает перспектива бесконечного регулирования правоотношений, связанных с коммунальными услугами, и бесконечного переписывания ЖК РФ. Причём, это объективная ситуация, которая порождена «первородным грехом»: массовой бесплатной приватизацией жилья. Управление коллективной собственностью - это самая сложная форма деятельности, которая существует в социально-экономической «природе». Поэтому кондоминиумы за рубежом составляют максимум 5-10% жилого фонда, квартиры там покупают люди, которые согласны нести бремя принятия решений о судьбе общей собственности. Но им никто ничего не предписывает, фраза «если иное не установлено решением общего собрания» там не нужна, там ВСЁ решается на общем собрании. А кто не хочет ни о чём подобном задумываться -  снимает квартиру в частном или муниципальном МКД. Или – строит себе частный дом…

У нас же после бесплатной приватизации эти страшно сложные для управления объекты - кондоминиумы образовались повсеместно, отсюда -потребность в целой армии экспертов и целой армия законодателей, которые должны регулировать каждый «чих». На федеральном уровне. В ЖК РФ скоро страниц не будет хватать, придётся регламентировать, на какой створке двери вешать объявления: на правой или на левой…»

 

Безрадостная картина, если бы… Если бы за одним столом с Надеждой Борисовной не сидели люди, которые прекрасно научились управляться с этим «страшно сложным объектом». И сейчас мечтают об одном: чтобы чиновная «вертикаль» оставила их в покое, не давила, как зубную пасту из тюбика, бесконечными предписаниями, одно нелепее другого. Так что «первородный грех» по справедливости надо бы определить как-то по-другому…

«Чем я тебя породил, тем и убью!» (от редакции):

Как видите, разговор о прямых договорах, начавшись с неисполнения ЖК РФ, плавно перешёл на жуликоватых управдомов и несознательных собственников.  Но кто породил тех и других? Вернее, что?    

59-й закон нацелен - на что? На снижение задолженности коммерческих УО перед РСО. Заметим, у ТСЖ и ЖК, как правило, подобных долгов нет или они незначительны. Как возникла эта проблема? Она родилась из горячего желания наших «государственные мужей» ввести коллективную ответственность за оплату потреблённых ресурсов. Везде. Не только в тех МКД, где есть коллектив собственников, способный быть заказчиком и контролёром услуг - в лице ТСЖ, ЖК (или хотя бы дееспособного Совета МКД),  но и там, где такого коллектива нет. Роль «ответчика» за весь дом (стыдливо названного «исполнителем коммунальных услуг») навязали коммерческой УО. Хотя у той, чтобы обеспечить 100%-й сбор платежей для РСО, нет ни соответствующих полномочий, ни экономического интереса. Фактически УО навязали бесплатное исполнение «круговой поруки», которая была отменена в России в 1903 г., а сейчас чудесным образом возродилась в ЖКХ. В ответ те из УО, кто не обременён высокой моралью, пользуясь своим статусом:  безответственного  и бесконтрольного управляющего, который «запрограммирован» ЖК РФ - стали задерживать и «секвестировать» коммунальные платежи.

Прямой договор (в версии 59-го закона) добросовестного управдома вроде бы освобождает от роли «исполнителя круговой поруки», а недобросовестного лишает «кормушки». Но при этом вместе с водой выплёскивает и ребёнка: ответственность за качество коммунальной услуги на РСО не переходит, а каким-то – не вполне определённым - образом делится между управдомом и ресурсником. Как именно? Может быть, типовой договор даст ответ на этот вопрос. Посмотрим.

Но, судя по всему, меру ответственности сторон в спорных случаях всё-таки придётся устанавливать с помощью сквозного контроля качества - и подаваемых в дом ресурсов, и получаемых потребителями услуг. Одновременно. Там, где эти вопросы от решения далеки – после бесплодных попыток «найти концы» кто-то из потребителей просто перестанет оплачивать некачественную услугу. Ничего хорошего, но… Возможно, это поможет осознанию того факта, что при коммерческом управлении «а ля ЖК РФ» противоречие между частным характером потребления ресурсов и коллективной ответственностью за их оплату неустранимо, оно всегда будет источником конфликтов. Его можно разрешить приемлемым образом только при некоммерческом управлении, когда собственники сами решают, как им распределить общий платёж. Но российская «властная вертикаль» отдала приоритет коммерческому - бесконтрольному и безответственному - «управлению без собственника», а ТСЖ и ЖК «в упор не видит». Не говоря уж про непосредственное управление. А значит, и впредь все важные вопросы будут решаться без участия самого главного субъекта рынка. Внутри Садового кольца - за всю страну. И пока такое положение сохраняется, порядка в российском ЖКХ не будет. За внешне благопристойным «фасадом» будут такие же, как сейчас, произвол и  неразбериха: половина решений «за», половина «против». И - вечное «качание маятника». От одной крайности к другой.

 

 

 

 

                                                                                      

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика