КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №11 (121) за 2017 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Полонский Юрий

12 октября в Общественной палате (ОП) РФ прошёл круглый стол «Совершенствование инструментов управления МКД», в ходе которого представитель фирмы-разработчика концепции ЖК РФ - «Института экономики города» (ИЭГ) впервые публично признал, что кодекс в части управления МКД не работает. Большинство высказанных предложений от совершенства, может быть, и далеки, но – кое за что зацепиться можно, тем боле, что лиха беда  начало.

Лучше поздно, чем никогда

Отрадно то, что наличие серьёзных проблем в этом сегменте ЖКХ признано  представителями организаций, которые допущены у нас к подготовке правок в законодательство. До недавнего времени Минстрой даже разговоров на эту тему избегал, если заглянуть в «Стратегию-2020» (см. http://government.ru/docs/21559/)  – там в качестве основного «рычага» для совершенствования отношений в части управления МКД фигурирует что? Лицензирование. Эта «панацея от всех бед» - вкупе с информирование собственников об их правах и обязанностях и внедрением единых «шаблонов» бумажной отчётности – якобы и даст нужный эффект. Да-да, на полном серьёзе.

ТСЖ, ЖСК, ЖК в «Стратегии-2020» упоминаются глухо и лишь в контексте общих фраз: «повышать», «укреплять», «совершенствовать». В первоначальной редакции документа жилищные объединения вообще не упоминались. Это говорит об истинном отношении руководства Минстроя и страны к некоммерческому управлению МКД (и ответственным собственникам жилья, пошедшим по этому пути) куда больше, чем водопады слов на пресс-конференциях.

Представленные ИЭГ статистические материалы этот тезис неплохо подтверждают (см. «Динамику МКД, управляемых ТСЖ, ЖСК, ЖК»), куда дует «ветер перемен» – видно отчётливо.

 

Динамика

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рад бы в рай

В тот день в стенах ОП РФ прозвучали предложения самого разного толка и качества (см. https://www.oprf.ru/ru/press/conference/2907). Например, такое: внести в условия лицензирования норму, позволяющую лишать УО права на управление МКД, если собственники на собрании примут решение признать её работу неудовлетворительной. Представитель Самарской области Темур Деврешян рассказал о внедрении «Кодекса профессиональной этики работника ЖКХ», который, по его мнению, способен кардинально оздоровить социально-психологическую «атмосферу» в регионе, и призвал остальных следовать этому примеру. Что сказать? Этический кодекс – штука неплохая, но без кардинального изменения правовых рамок, в которых функционирует ЖКХ (об этом см., например, «Председатель ТСЖ» №10-2017 «Три фундаментальных порока жилищного законодательства») это будет «гласом вопиющего в пустыне».

Но было кое-что, заслуживающее внимания. В частности, предложения ИЭГ:

- ограничить перечень вопросов, относящихся к исключительной компетенции общего собрания собственников (ОСС), кругом наиболее важных вопросов, а решение прочих передать представителю собственников: правлению ТСЖ, ЖСК, ЖК, председателю Совета МКД, уполномоченной персоне и т.д., действующему без доверенности, на основании решения ОСС;

- снизить кворум принятия решений по ряду вопросов, проводить  ОСС посредством конференций и т.д.;

- в случае принятия решения ОСС о создании ТСЖ сделать членство в товариществе обязательным для всех собственников (вариант – ТСЖ без членства), что позволит устранить двоевластие в таком доме;

- установить, что при любом способе управления платежи жителей МКД за жилищные услуги накапливаются в фонде содержания ОИ на специальном банковском счёте, деньги с которого на другие дома расходоваться не могут;

- установить ответственность за надлежащее содержание ОИ МКД (сейчас её реально несёт УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК, а при непосредственном управлении не несёт никто) непосредственно для собственников помещений, в частности – обязать их покрывать дополнительными взносами нехватку средств в фонде содержания ОИ МКД;

- при этом дать ОСС право подавать иск в суд к злостному неплательщику с требованием ликвидации долга - вплоть до принудительной продажи квартиры и т.д.

Предмет для обсуждения тут есть, ибо затронуты реальные проблемы.

Лозунг «Управдом в каждый дом» не ржавеет

Самым зрелым из предложений ИЭГ представляется проект федерального закона «О внесении изменений в ЖК РФ».

Помните прошлогоднее выступление замминистра Андрея Чибиса, когда он пообещал снабдить каждый российский МКД профессиональным управдомом-физлицом (см. «Председатель ТСЖ» №6-2016 «Управдом в каждый дом»)? Это один из вариантов реализации этой идеи. Которая «там, за бугром», давным-давно успешно работает. Да что «за бугром» -  во многих отечественных ТСЖ, ЖСК, ЖК управление жильём организовано по тому же принципу: работу с собственниками берет на себя правление, а чисто профессиональную сторону деятельности: планы ремонтов, общение с  РСО и подрядчиками, контроль исполнения договоров и т.д. – обеспечивает нанятый профессионал-управляющий.

Главное же отличие «забугорной» практики от нашей страны - там подобные  правоотношения неплохо поддерживаются государством. Во всех аспектах: и юридическом, и организационном, и финансовом. Разумеется, подготовка и аттестация управдомов тоже налажены.

Но с чего-то надо начинать. Будет закон – появится и социальный заказ на управдомов, а там и система подготовки кадров развернётся в этом направлении.

«Агент ОО1621»

Кстати, «титульное клише» Джеймса Бонда – 007, оказывается, заимствовано из истории: один из агентов английской королевы Елизаветы I подписывал свои донесения таким значком, указывавшим, что информация предназначена только для очей венценосной особы и ни для кого больше.

Суть проекта составляет новая  ст.1621 в ЖК РФ - «Договор жилищного агентирования». Его заключает профессиональный управдом - в статусе индивидуального предпринимателя, имеющий соответствующее образование и опыт работы и включённый в реестр управдомов - с представителем собственников помещений в МКД: председателем правления ТСЖ, ЖСК, ЖК, или председателем Совета МКД, или собственником, уполномоченным на это решением ОСС. Основание для заключения договора – решение ОСС. В рамках договора управдом от имени и за счёт собственников:

- готовит проекты различных договоров: ресурсоснабжения, содержания и ремонта ОИ, управления и т.д., выбирает их исполнителей, после одобрения заказчиком заключает договора и контролирует их исполнение,

- готовит и организует ОСС,

- организует предоставление биллинговых услуг жителям дома,

- готовит и - в случае одобрения ОСС - заключает договоры на использование ОИ МКД,

- выполняет раскрытие информации об управлении МКД и/или её размещение в ГИС ЖКХ и т.д.

Делает это он, разумеется, за вознаграждение. Кроме того, собственники ежемесячно возмещают управдому затраты, связанные с его деятельностью.

Управдом ежемесячно отчитывается о своих действиях и понесенных расходах перед заказчиком. Письменно и публично.

В случае обнаружения факта или угрозы невыполнения обязательств по договору управдом обязан предупредить заказчика, если это произошло по вине управдома и нанесло ущерб интересам жителей – заказчик вправе потребовать устранить ущерб или сделать соответствующие вычеты из последующего вознаграждения управдома.

Функции управдома и органов управления МКД перекрываться не могут.

Управдом включается в реестр после подачи в уполномоченный орган пакета документов, после чего имеет право на однократное бесплатное обучение.

Договор агентирования заключается на 5 лет и может быть расторгнут: по истечению срока, по соглашению сторон, в одностороннем порядке по решению ОСС (но не управдома!), по решению суда, в случае смерти управдома или признания его банкротом.

В общем, вполне разумный проект, после обсуждения и доработки (к примеру, разделение полномочий между управдомом и заказчиком его услуг явно можно разнообразить) его, на мой взгляд, вполне можно было бы принять и использовать к общему благу.

Даёшь «прозрачность» в управлении!

Другой вопрос, как на это посмотрят люди, принимающие решения в ЖКХ. Нетрудно догадаться, что кое-кто воспримет эту идею в штыки и начнёт раздувать реальные трудности внедрения и выдумывать несуществующие.

Ведь широкое развитие сети управдомов-индивидуалов - вкупе с рынком сервисных компаний, предоставляющих жителям МКД широкий спектр жилищных услуг - способно поставить большой жирный крест на нашей нынешней (коррумпированной «с рождения») квази-коммерческой системе управления жильём. Которая даже не то, что поощряет фирму-управдома манипулировать деньгами жителей МКД, а прямо-таки принуждает к этому. Но между этим захватывающим процессом и воровством нет чёткой грани, а последствия мы  знаем…

Переход к предлагаемой схеме управления МКД: «собственники + управдом-профессионал» - может очень существенно оздоровить климат в жилищной сфере и поднять эффективность управления жильём, поскольку при этом степень вовлечённости собственников в процесс управления и возможности контроля действий управдома-физлица с их стороны колоссально возрастут. Появится реальная возможность сделать процесс предоставления жилищных услуг «прозрачным». И управляемым собственниками, а не инспектором ГЖН, заинтересованным в том, чтобы посредством штрафов «секвестировать» платежи жителей.

Эта перспектива увлекает отнюдь не всех, значит, будет сопротивление. Открытое («Да зачем это, есть же у нас коммерчески успешные УО, не лучше ли заняться благоустройством дворов?») и косвенное («А давайте распространим на управдомов лицензионный контроль, чтобы собственникам не пришлось самим руки марать»).

Как конкретно это будет выглядеть, время покажет.

См. https://www.oprf.ru/ru/press/conference/2907

Дизайн :
Яндекс.Метрика