КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

 

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» № 2 2014 г.

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

 

Чем станет для совладельцев МКД формирование придомовых земельных участков: «общим делом», которое, как линза солнечные лучи, соберет в единый «фокус» интересы живущих по соседству людей? Или новым «яблоком раздора», которое рассорит людей друг с другом и с местной властью? Или они вспомнят о своей земле лишь тогда, когда увидят в почтовых ящиках налоговые платежки, а на месте своего двора - частную парковку?

 

Человек с землей и без

Земельный вопрос в России всегда был «камнем преткновения», недаром же есть поговорка, что на межах сломано копий больше, чем в боях…

О приватизации придомовых земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (МКД), в России всерьез заговорили в 2005 г., когда вышел новый ЖК РФ. Тогда выяснилось, что собственникам помещений в МКД на праве долевой собственности среди всего прочего, что входит в понятие «общее имущество дома» принадлежит и «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на данном участке объекты…» (ст. 36 ЖК РФ). Согласно ст.16 закона № 189-ФЗ, сформировать участок - обязанность местной власти, собственникам достаточно лишь подать заявку. После формирования и постановки на кадастровый учет ПЗУ переходит в общедолевую собственность совладельцев МКД, специальной регистрации не нужно, достаточно оформления кадастрового паспорта.

Постановление Правительство РФ № 491 от 13.08.2006 г. предписало сформировать участки и поставить их на учет до 1 июля 2008 г. Но чиновничество, ссылаясь на разные проблемы (более всего на нехватку денег), по всей стране «заморозило» процесс. «Хотите участок? Ну, так и межуйте его за свой счет!» - отвечали власти наиболее нетерпеливым собственникам. Благо правительство смотрело на этот «саботаж» сквозь пальцы, никого не наказывало. В результате оформить себе ПЗУ у нас сумели лишь герои, а зарегистрировать право собственности на общедомовое имущество (ОДИ) вкупе с земельным участком удалось лишь героям из героев.

Зачем нужно оформлять в собственность землю, понятно: стоимость квартиры в доме с ПЗУ увеличивается в разы (допустим, при сносе дома и строительстве на этом месте нового выкуп земли встанет куда дороже цены старых кирпичей), без согласия собственника на участок «точечную застройку» не воткнешь и т.д. И столь же понятно, почему чиновники блокируют эту компоненту процесса приватизации: с «человеком на земле» придется договариваться, а «человека без земли» можно просто поставить перед фактом.

В общем, придомовая земля в собственности жителей многоквартирного дома - это источник их благосостояния и определенная гарантия комфортного проживания. Та же земля, которая находится в распоряжении чиновников, прежде всего, источник коррупционного дохода. Почувствуйте разницу.

Тернистый путь

Какие препятствия были воздвигнуты для общедолевых собственников заботливыми руками чиновников можно видеть на примере жителей 10 многоквартирных домов подмосковного г. Жуковского, объединившихся в ТСЖ «Пилот». Недавно они отметили 10-летие своего «пути к земле». Начался он еще до появления ЖК РФ - с согласования в 2004 г. главой города границ ТОС, охватывающих территорию будущего ТСЖ.

После выхода ЖК РФ «пилоты» долго и безрезультатно переписывались с городской администрацией, потом, поняв, что чиновники могут спускать дело «на тормозах» неопределенно долгое время, собственники трех домов-«пионеров» скинулись и заказали землеустроительные дела на свои ПЗУ. К счастью, все дома ТСЖ «Пилот» (2-этажные 8-квартирные) имеют ярко выраженные палисадники, так что межевых споров не возникло.

Но в кадастровой палате наотрез отказались ставить такие участки на учет. Мотивируя тем, что при этом площадь участков увеличится больше, чем на 10%, а закон (см. п. 5 ст. 27 № 221-ФЗ) это запрещает. Как же так? Кто сформировал участки без ведома собственников?

Оказалось, 31 декабря 2004 г. глава города выпустил постановление, которым передал в пользование городскому Управлению ЖКХ земельные участки многоквартирного дома г. Жуковского, где для каждого из участков указана т.н. площадь застройки (т.е. площадь основания дома). Постановление касалось почти 300 МКД (а это львиная доля бывшего муниципального жилого фонда города), в том числе домов, входящих в ТСЖ «Пилот».

Узаконенный подлог

Как потом объясняли работники администрации, это было сделано в ответ на запрос налоговой инспекции. И хотя это постановление никоим образом не касается кадастрового учета ПЗУ (в тексте об этом ни слова!), кадастровая палата, недолго думая, использовала этот документ в качестве основания для постановки на кадастровый учет всех указанных ПЗУ. Тем самым узаконив площади оснований домов в качестве площадей придомовых участков.

Спустя год злополучное постановление было потихоньку отменено, но в кадастровые паспорта вносить соответствующие исправления никто и не подумал. И сейчас не собирается этого делать. Там до сих пор в графе «площадь» указана площадь основания дома, а в графе «Особые отметки» красуется стыдливая запись «граница земельного участка не установлена…». Вот так: граница не установлена, а площадь рассчитана, и участок на кадастровый учет поставлен. С «липовой» площадью. В нарушение, как минимум, трех Кодексов - Жилищного, Земельного и Градостроительного. А может быть, и Уголовного. Не говоря уж о здравом смысле и законах геометрии.

И на основании этой, как бы помягче выразится, кадастровой ошибки, «пилотам» в регистрации отказали.

Что делать? Жители пошли в суд. И легко выиграли процессы. Тем более что для одного из трех домов «паспортная» площадь ПЗУ оказалась даже меньше (!) площади основания дома - хоть стой, хоть падай…

Выходит, всем остальным почти 300 домам тоже судьба судиться со своим муниципалитетом? Иного выхода нет? Тем более что все равно, даже сейчас, спустя четыре года после решения суда, «липа» не исправлена, данные кадастрового учета остаются в первозданном виде.

«В начале были деньги…»

В России безнаказанный саботаж ст. 16 закона 189-ФЗ продолжался примерно до середины 2012 г., потом правительство спохватилось и предписало всем формировать ПЗУ. Ларчик просто открывался: в ближней перспективе замаячил единый налог на недвижимость, который призван объединить нынешний налог на имущество физлиц и земельный налог. Брать его будут со стоимостей земли и квартиры, близких к рыночным. Как только будет закончена постановка на кадастровый учет МКД и их придомовых участков, так сразу. Во исполнение этих планов, в частности, в 185-м законе было предписано: муниципалитетам оформить ПЗУ до 1 января 2016 г., иначе федеральных субсидий на капремонт им не видать.

В г. Жуковском очередной поворот «колеса истории» пришелся на весну 2013 г., когда горожанам стало известно о существовании постановления главы города № 1474 от 6 августа 2012 г. «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков, на которых расположены МКД…». Опубликовано же оно было почему-то лишь год спустя.

Территория с межами и без

Согласно этому «Положению…», формирование ПЗУ включает в себя: 1) разработку проекта планировки и проекта межевания территории, 2) подготовку межевых дел и постановку участков на кадастровый учет.

Оба проекта - планировки и межевания - будут делаться совместно. Но проект планировки - это интегральные характеристики территории, так сказать, следующий за ПЗЗ уровень детализации Генплана, а проект межевания будет содержать уже границы отдельных земельных участков (как существующих, так и запланированных к застройке), их сервитуты и т.д.

После землеустроительных работ оба проекта пройдут публичные слушания. Потом на основе проектов будут составлены межевые дела для отдельных ПЗУ (т.е. большой чертеж разрежут на много маленьких), их отправят в кадастровую палату и оформят кадастровые паспорта на ПЗУ. С этого момента с собственников можно будет брать налог на землю, а потом - налог на недвижимость.

Всем сестрам по серьгам

Как будут делить землю? Об этом в «Положении…» сказано туманно:

«2.9. Размеры земельных участков, на которых расположены МКД и иные входящие в состав таких домов объекты, на территориях существующей застройки города определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков…».

Методика эта проста: площадь участка равна произведению суммарной площади жилых и нежилых помещений в доме на некий коэффициент К уд (см. таблицу).

 

Этажность   здания

2

3

4

5

6

9

10

11

12

14

16

17

Куд

1,51

1,83

1,11

1,10

0,54

0,88

0,66

0,78

1,00

0,75

0,7

0,5

Откуда взялись эти нормативы? Загадка. В «допотопном» приказе Минземстроя РФ от 26.08.1998 г., на который ссылаются авторы «Положения…», стоят совсем другие цифры, в современном же законодательстве вообще нет никаких нормативов, а есть лишь предельные размеры участков: минимальные и максимальные.

Если грубо принять, что жилые и нежилые помещения в домах занимают 2/3 каждого этажа, то ПЗУ составит: для 2-этажного дома - 2 «подошвы», для 5-этажки – 3,7, для 9-этажки – 5,3, для 12-этажного дома - 8, для 14-этажного - 7, для 17-этажного - 5,67. Такие участки уготованы каждому из домов или другие - можно лишь гадать, сказано «в соответствии с…». И понимай, как хочешь.

Без меня меня женили

Прежде всего, в глаза бросается, что «Положение…» игнорирует тот факт, что совладельцы дома все же не объекты, а субъекты земельной реформы. Не худо бы спросить будущих хозяев земли, в интересах которых (вроде бы!) проводится межевание: какой участок им нужен?

Да, у некоторых горожан будет возможность высказаться на публичных слушаниях. Но у людей даже в одном доме могут быть разные мнения: Васе хочется участок побольше (чтобы сделать автостоянку), Людмиле - поменьше (чтобы налог платить по минимуму). Представляете, какой «птичий базар» может возникнуть на слушаниях?! Ведь там будут обсуждаться минимум штук двадцать участков, составляющих квартал.

Тут-то и нужна коллективная воля собственников МКД в виде решения общего собрания. Но «Положение…» об этом высшем органе управления МКД даже и не упоминает, оно явно ориентировано на то, чтобы собственники удовлетворились ролью безучастных «статистов».

… причем, только «на бумаге»

Здравый смысл нам подсказывает, что основой определения границ ПЗУ должны быть не какие-то мифические коэффициенты и общие слова, а вполне конкретные характеристики конкретного дома: 1) границы проектного землеотвода, 2) исторически сложившиеся границы реального землепользования. Ведь наши МКД - не грибы, невесть как выросшие после дождя, все их ПЗУ в существующей застройке ДАВНЫМ-ДАВНО ОПРЕДЕЛЕНЫ в установленном порядке. Как раз исходя из действовавших градостроительных нормативов, причем, все последующие уточнения границ ПЗУ в ходе эксплуатации дома отражались в документах БТИ. Необходимость в новых межах появляется лишь в одном случае - развития застроенной территории, т.е. если запланирован снос старых зданий и строительство новых. Если таких проектов нет, никакого перемежевания не нужно, достаточно просто взять старые земельные планы и переоформить их с учетом современных реалий. Сэкономив уйму денег, которых потребуют массовые геодезические работы.

Плюс неплохо бы учесть пожелания собственников. Конечно, если они не нарушают законных прав и интересов соседей.

Иначе нет никакой гарантии, что «бумажный», родившийся на кончике чиновничьего пера ПЗУ и реальное землепользование не разойдутся настолько, что единственным результатом такого кадастрирования станет возможность взимать с собственников единый налог на недвижимость. И больше ничего.     

Но, простите, ведь многим горожанам мало одного только чувства «глубокого удовлетворения», что из твоего толстого кошелька пополняется тощий городской бюджет. Кому-то хочется сделать автостоянку у дома, кому-то цветник разбить или что-то еще сделать на СВОЕЙ земле. Как с этим быть?!

Что интересно, федеральное законодательство не слишком-то расходится со здравым смыслом, в этом нетрудно убедиться.

Ст. 36. Земельный кодекс РФ

7. …Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Разделить нельзя умножить

Отдельная «песня» - как разделить кварталы и дворы советской эпохи, которые изначально проектировались для СОВМЕСТНОГО использования жителями нескольких домов. Кому-то достанется мусорные контейнеры, кому-то «коробочка», кому-то автостоянка, кому-то цветник - лучшего способа поссорить между собой соседей трудно и вообразить…

В случае с ТСЖ «Пилот» горожане, крепко поразмыслив, решили претендовать на территорию всего своего квартала. Ту самую, которую в 2004 г. согласовал им в качестве границ ТОС глава города. Без разделения на 10 частей. Дело в том, что дома построены в 50-х годах прошлого века, и вопрос об их сносе и расселении не за горами. На городскую администрацию особых надежд нет, перспектива признания ветхими-аварийными туманная, так что о будущем надо думать самим. А для этого надо оформлять собственность на землю.

Но надо ли говорить, что на все обращения в городскую администрацию следует ответ: нельзя, закон не допускает. Какой закон? Ответ: ст. 36 ЖК РФ (см. выше). Хотя слова «земельный участок, на котором расположен данный дом…» вовсе не означают, что на этом же участке не может быть еще и других домов. Подобное утверждение - всего лишь произвольная трактовка текста. И вообще в действующем законодательстве конкретных запретов на формирование одного ПЗУ на несколько домов обнаружить не удалось.

Более того, участники жилищного сообщества сообщили в редакцию о прецеденте прямо противоположного свойства: москвичи хотят получить на каждый свой дом по отдельному участку, а Департамент городского имущества г. Москвы пытается им навязать один общий участок на четыре МКД. Да-да, в письме ДГИ от 4 декабря 2013 г. прямо так и написано: «проектом межевания территории квартала определен ЕДИНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК для ЧЕТЫРЕХ многоквартирных жилых домов (следуют адреса), в связи с чем… необходимо представить протокол общего собрания собственников помещений четырех домов». Убедительно?

Сорок раз по разу или разом сорок раз?

Рассмотрим два основных варианта межевания нынешнего общего квартала (двора), содержащего, к примеру, 10 домов.

Можно:

1) разделить квартал (двор) между 10 домами пропорционально суммам площадей жилых и нежилых помещений в каждом доме, после оформления 10 кадастровых паспортов каждый из участков поступит в общедолевую собственность совладельцев соответствующего дома;

2) оформить на весь квартал (двор) ОДИН кадастровый паспорт, тогда участок целиком поступит в общую долевую собственность собственников всех 10 домов.

Сравним варианты по их последствиям. В смысле капитализации помещения (при оформлении земли в собственность она, безусловно, увеличится) оба варианта совершенно РАВНОЗНАЧНЫ, на 1 кв. м жилплощади каждого из собственников в обоих случаях придутся одни и те же квадратные метры земли. Земельный налог (впоследствии - налог на недвижимость) для каждого собственника при обоих вариантах межевания тоже будет одним и тем же.

Поскольку доля земли собственника в натуре не выделяется, то после оформления участка у каждого собственника появляется лишь одно право: голосовать на собрании по поводу использования и распоряжения земельным участком. Больше ничего он со своей землей сделать не сможет.

И с точки зрения «удельного веса» голосов каждого собственника на собрании оба варианта тоже совершенно одинаковы, «арифметика голосования» остается той же самой. А раз так - стоит ли выделять доли отдельных домов? Не проще ли делать все сообща?

Если режим пользования общим двором давно сложился и споров не вызывает (это случай ТСЖ «Пилот»), то разница между двумя вариантами межевания проявится лишь тогда, когда придется распорядиться дальнейшей судьбой двора, к примеру, в ходе переговоров с инвестором-застройщиком. И тогда в первом случае (двор разделен) каждый из домов должен будет высказаться относительно своего ПЗУ, а общее решение сложится из 10 частных, во втором случае (двор неделим) - общее решение нужно будет принять всем 10 домам.

Вывод: если жители предпочитают впоследствии распорядиться лишь своей, близлежащей частью двора, удобнее вариант 1, если же двором целиком - вариант 2 выгоднее. В остальном оба варианта одинаковы. И что выбрать - пусть люди решают сами.

Что и сделали совладельцы домов, входящих в ТСЖ «Пилот». Теперь очередь за властями. А как бы вы разделили свой двор, уважаемый читатель?

Юрий ХОХЛОВ

 Материалы по теме

«Минимизированное» межевание - добро или зло?

Межевание как оно есть и как должно производиться

Земельный участок многоквартирного дома: семь шагов к успеху

Земля - наша

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика