Наши авторы

Ощущаем реформу на собственном горбу

 Ощущаем реформу на собственном горбу

(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №2  2010)

 

Прошло более трех лет после принятия постановлений Правительства «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», «Правила содержания общего имущества в МКД…», «Об утверждении правил функционирования розничных рынков электрической энергии…». Именно эти и целый ряд других нормативных актов, письма Минрегиона России, позиция судов завершили и сделали понятной логику принятия органами власти в 2004 году Закона № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». 

Рыночные отношения: частный бизнес приходит в последнюю нереформированную область жизни - социальную сферу, сферу эксплуатации и содержания жилья. Государство, органы местного самоуправления из нее уходят. Если быть точным - органы местного самоуправления отсюда выталкивают.

Как это делается? Пример - Закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия и реформирования ЖКХ» 2007 года, в котором объем финансирования регионов напрямую связан не только с количеством создаваемых ТСЖ, но и с возрастанием частных фирм по эксплуатации и содержанию жилья и уменьшения участия органов местного самоуправления.

Ну и что здесь плохого? Неужели мы забыли работу прежних ЖЭКов, структурных подразделений местных властей, или она нас устраивала? Но не все так просто.

Последствия нового этапа реформ для самого многочисленного класса собственников - собственников жилья очевидны: рост оплаты, особенно за коммунальные услуги, без реального улучшения качества этих самых услуг.

Вопросы проведения капитального ремонта жилого фонда - речь, естественно, идет о домах, эксплуатировавшихся до
1992 года (оплата по статье «Капремонт» с жильцов регулярно взималась) - в небольшом объеме решаются, пока действует закон № 185-ФЗ. А что будет, когда иссякнут средства фонда?

Другое не менее важное последствие - уменьшается воздействие органов местного самоуправления на решение проблем эксплуатации и содержания жилья и особенно представления коммунальных услуг гражданам, а значит - вынесение за сферу их влияния столь важной для населения среды его проживания.

Очевидно, по замыслам авторов реформ ЖКХ, эти вопросы должны решаться по «рыночным» законам - спросом и предложением, ценой и качеством. Потребитель ведь голосует рублем. И здесь вроде бы есть логика. Действительно, рыночные отношения в сфере производства товаров и услуг сделали нашу жизнь качественно иной, несомненно, предоставили потребителю - гражданину больше возможностей.

Но давайте хотя бы поверхностно рассмотрим, как это реально выглядит в сфере ЖКХ - например, в электроэнергетике. Разделение сферы производства, транспортировки и реализации электроэнергии - что это реально дало потребителям?

Это громкие аварии, рост тарифов, в которые сейчас в соответствии с законом
№ 210-ФЗ включаются все мыслимые и немыслимые запросы поставщиков, необходимость оплачивать все внутридомовые потери. А если, как это зачастую бывает, дом со значительным износом, ремонт вовремя не проводился, внутридомовая проводка старая и только по этой причине потери 20 - 40 процентов? В чем здесь вина жильца и почему он должен это оплачивать?

А эти весьма сомнительные, если не сказать нелепые, требования всю разницу по внутридомовому расходу (особенно это видно по ХВ и ГВС) оплачивать собственникам, установившим квартирные приборы учета? А с остальных жильцов, не имеющих приборов, собирать плату по тарифу с человека, причем по зарегистрированным в данной квартире, а фактически их проживает, как правило, больше. Но именно так предписано в действующих сейчас нормативных документах.

О каком рациональном использовании коммунальных ресурсов можно говорить, если сама установка счетчиков становится для жильца невыгодной?

Все это осуществляется в полном соответствии с принятыми постановлениями Правительства РФ, приказами и разъяснениями Минрегиона России, курирующего эту сферу, и «благословляется» соответствующими судебными решениями вплоть до самых высоких судебных инстанций - ВС и ВАС РФ.

Неужели все это ради того, чтобы «заманить» частный бизнес в ЖКХ и создать для него условия получения гарантированной прибыли, освободив бюджет от излишних социальных расходов. В том, что это официальная государственная политика, сомневаться не приходится. Лишний раз в этом убеждает и согласованность ветвей власти, в том числе формально вроде бы независимой судебной.

К чему по всем телеканалам вести массированное судебное просвещение граждан передачами типа «Федеральный судья», «Суд идет», «Суд присяжных», «Дела семейные», «Час суда» и др.? Очевидно, с одной целью: побудить их решать возникающие проблемы цивилизованно, через суды. Но реальная судебная практика по жилищным правоотношениям, и особенно по судам с участием ТСЖ - ЖСК, отстаивающим нарушенные права своих учредителей - граждан, зачастую иная.

Сколько еще надо ждать решений высших судебных инстанций страны хотя бы по новым условиям поставки коммунальных услуг по ныне действующим документам (это специально выдуманные «коммунальные ресурсы»)?! Уже всем, даже пролоббировавшим их принятие поставщикам, становится понятно, насколько одиозными являются отдельные положения постановления № 307, очевидные изменения в которое все дорабатываются и дорабатываются.

Или время для разработки такого судебного постановления будет соизмеримо со сроками подготовки постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Спору нет - документ нужный. Но с
1992 года органы местного самоуправления и застройщики «в полный рост» торговали общим имуществом многоквартирных жилых домов. Для упрощения этой процедуры законодатели убрали из правового поля только введенное в него понятие «кондоминиум». Разделяй и властвуй!

Сколько добросовестных предпринимателей по установленной законом форме, на аукционах по реализации так называемого  муниципального имущества или у застройщиков приобретали подвалы домов для создания или развития своего бизнеса, регистрировали в государственных учреждениях свое право на «чужую» вещь, чтобы сейчас это узнать из постановления ВАС! Возможны ли такие кульбиты при независимой судебной системе?

Итак, либеральные реформы при активной поддержке всех ветвей власти уже около трех лет хозяйничают в ЖКХ. Результат мы ощущаем все сильнее и сильнее. Как нам, организующим работу, возглавляющим ТСЖ - ЖСК, намного раньше самих граждан-жильцов, понимающих возможные последствия этих реформ, поступать в складывающейся обстановке?

Давайте вспомним о том, что уже есть в законодательстве и что можно использовать, о тех очевидных преимуществах, которые получают собственники недвижимого имущества, объединившиеся в ТСЖ, и о возможностях законодательства для их более активной защиты.

Фактически законодательство о ТСЖ - и в 1996 году, да в чем-то и по нынешнему Жилищному кодексу РФ - опередило свое время. Оно рассчитано на более зрелые отношения в обществе, на платежеспособного и самостоятельного собственника. А таких за время реформ создано, к сожалению, меньше, чем хотелось. Но в нем есть и многое из того, чего так не хватает обществу - выборность правления и председателя, их ежегодный отчет перед собственниками за каждую полученную от них копейку. Расходы планируются исходя из запросов и возможностей собственников, работает система проверки и контроля членами товариществ над выборными лицами.

Жилищными проблемами в наших домах зачастую занимается председатель - управляющий с нанятым за деньги жильцов штатом работников и на общественных началах - члены правления.

Председатель правления постоянно работает со своими жильцами в части решения их бытовых проблем. Чем не первичная ячейка местного самоуправления со своим выборным активом и своим регулярно наполняемым бюджетом - тем, чего не хватает муниципальным структурам? К тому же мы работаем с учетом материальных возможностей наших жильцов.

В законе № 131-ФЗ от 06.10.2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» есть целый ряд положений, прямо применимых к деятельности ТСЖ - ЖСК.

Статья 14 - Вопросы местного значения поселения. Из 22 вопросов 12 решаются для жителей домов, объединившихся в товарищество, самим объединением жильцов, 4 вопроса решать в ТСЖ возможно.

Статья 17 - Полномочия органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения. Из 9 вопросов 6 решаются для жителей конкретных домов в самом товариществе.

Статья 27 - Территориальное общественное самоуправление. Полностью применима к объединениям жильцов многоквартирного жилого дома.

Указанный федеральный закон должен был вступить в силу с 2006 года, однако сроки начала его действия уже неоднократно отодвигались. Есть тому и объективные причины, в первую очередь - недостаточная активность самих граждан. Но эта «специфика» теряется на общих собраниях в ТСЖ - ЖСК, особенно когда обсуждаются вопросы объема платежей.

ТСЖ - ЖСК имеют значительные неиспользованные возможности для реализации элементов гражданского общества, без которых цивилизованное будущее страны, по большому счету, под вопросом.

Стоит вспомнить, что в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД) ТСЖ создается и действует для «управления эксплуатацией жилого фонда», в отличие от прежней, до 2003 года, классификации - «эксплуатация жилого фонда». Согласитесь, это принципиально разные задачи, но, по сложившейся традиции, нас (ТСЖ - ЖСК) считают жилищными организациями, что является только частью (хотя наиболее заметной и важной) нашей деятельности.

Оценивая складывающуюся ситуацию, отстранение местных властей от процессов защиты жилищных прав граждан в условиях рыночных отношений, рост реальной оплаты за ЖКУ за счет новых навязываемых нам условий оплаты (внутридомовые потери и пр.), декларируемые, разрешенные проценты роста тарифов не выдерживаются. ТСЖ - ЖСК необходимо более активно выступать в защиту интересов членов объединений, представлять их интересы в органах власти, судах, добиваться внесения необходимых изменений в действующие нормативные документы, в том числе и для расширения прав собственников в этих направлениях нашей деятельности.

Наиболее подготовленным председателям, пользующимся поддержкой жильцов обслуживаемых ими домов, необходимо активнее выдвигаться в выборные органы власти, с тем чтобы там отстаивать интересы собственников жилья. Собрать подписи в свою поддержку, провести встречу с избирателями такому председателю не составит труда.

Официальную позицию органов власти, реализацию прав собственников жилья без привлечения самих собственников мы уже ощутили по низкому качеству, явному предпочтению интересам одной из сторон, в данном случае так называемых гарантирующих поставщиков, в противовес интересам граждан. Далее мириться с таким положением просто опасно, фактически речь пойдет о сохранении наших организаций.

Нам необходимо добиваться изменения действующего законодательства, с тем чтобы восстановить хотя бы какой-то контроль над поставщиками коммунальных ресурсов со стороны граждан. По-современному это «гарантирующие поставщики», но свой продукт они поставляют не гражданину - его реальному потребителю, оплачивающему эту услугу, а юридическому лицу - ТСЖ - ЖСК, которому ЖКУ не нужны, он их не потребляет.

По действующему законодательству, все претензии гражданина могут быть адресованы только так называемому исполнителю, роль которого, зачастую через суды, настойчиво навязывается ТСЖ - ЖСК. И это вопреки договорным отношениям между поставщиками и гражданами, существующим до 2006 года - времени принятия постановления № 307.

Интересно смотреть по телевидению дискуссии, встречи, «круглые столы» по проблемам ЖКХ с участием членов правительства, депутатов. Но где сам потребитель услуги, собственник или его позиция, выраженная людьми, знающими эти проблемы изнутри - от потребителя, выраженная прямыми представителями собственников, которых он выбирает и которые перед ним отчитываются, - членами правлений, председателями ТСЖ - ЖСК?

Зачастую, по мнению участвующих в обсуждении официальных лиц, они сами могут представлять наши интересы. Однако по количеству нарастающих нерешенных проблем этого не видно. Давайте вспомним, что приход в страну «рыночных» реформ в значительной мере стал естественным и поддержан населением из-за того, что «частная собственность» сохранялась, несмотря ни на какие перипетии.

Может быть, сохранение и приумножение общего имущества в многоквартирном доме, а уж тем более организация его эксплуатации с получением разрешенных законом с выгодой для жильцов-собственников доходов, направляемых на эксплуатацию этого же общего имущества, докажет жизнеспособность и преимущества этой формы собственности.

Не надо забывать, что общинное, коллективное, общественное устройство жизни традиционно для образа жизни, вероисповедания большинства населения страны.

Нам же (ТСЖ - ЖС) в складывающейся ситуации необходимо продолжать, насколько это возможно, работать в наших некоммерческих объединениях, искать наиболее выгодные и удобные для собственников жилья формы эксплуатации и содержания жилья, с тем чтобы решать повседневные жилищные проблемы граждан.

 

 

Валерий АНИСИМОВ,

председатель правления ТСЖ «Причал», г. Ростов-на-Дону

Дизайн :
Яндекс.Метрика