(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №7  2008)

 - Сколько часов продолжается рабочий день председателя? - поинтересовались мы у Атаманенко

 - Да он у меня никогда и не заканчивается, - усмехнулся Сергей Александрович.

 В эту минуту в дверь позвонили и кто-то из жильцов сообщил об очередной бытовой аварии.

- В нашем деле мелочей не бывает, - серьезно сказал Сергей Александрович. - Сейчас решу проблему, потом и продолжим наш разговор.

- А что случилось? - спросили мы, после того как он созвонился по телефону с аварийной службой и договорился об исправлении неполадок.

- Случилась небольшая авария: засорение канализационной трубы в точке подключения нашего и соседнего дома к общей канализации.

- И что вы сделали? Вызвали аварийную службу водоканала?

- Можно и водоканала. Но лично я в подобных ситуациях всегда обращаюсь к частному предпринимателю, специалисту по оказанию помощи по наладке и прочистке канализационной системы. Он - профессионал, приезжает на вызов быстро, делает работу качественно и, главное, надежно и аккуратно, у него хорошее оборудование.

- А какое оборудование необходимо для устранения такой аварии?

- Это немецкое оборудование для наладки системы, работающее на электричестве. Есть даже камера, позволяющая снять трубу изнутри и выявить скрытые неполадки.

- И сколько же стоит выезд такого специалиста?

- Расценки, уверяю вас, для ТСЖ вполне приемлемые. Мы много лет с ним сотрудничаем, и ни разу не было никаких причин на что-либо пожаловаться. Кстати, вот он уже подъехал.

С этими словами Сергей Александрович поспешил встречать ремонтника.

В процессе наблюдения за становлением и развитием института ТСЖ мы уже не раз отмечали, что для эффективной деятельности товарищества, взявшего на себя функцию управления многоквартирным домом, чрезвычайное значение имеют характер и личностные качества председателя правления. Большинство проблем, которые приходится решать, требуют нетрадиционного подхода и инициативы.

Одно из первых мест в этом списке занимает проблема неподготовленности жителей дома к участию в совместном домоуправлении. Случается, что в ответственный момент отдельные жильцы не могут или, того хуже, не хотят принять участие в софинансировании очередного проекта, из-за чего намеченное благое дело может оказаться под угрозой срыва. Так, для кого-то участие в софинансировании капитального ремонта дома не кажется обременительным. Для иных же семей, например, для семей многодетных или пенсионеров, оплачивать какие-либо счета, помимо обязательных коммунальных, представляется делом накладным. Кроме того, в каждом доме найдутся и те, кто, имея все реальные финансовые возможности активно поддержать общественную инициативу, остаются равнодушными и безучастными, предпочитая жить в многоквартирном доме, опираясь на удобный прагматичный принцип «моя хата с краю». Когда среди жильцов обнаруживается слишком высокий процент тех и этих («хотящих, да не могущих» и «могущих, но не хотящих»), начать капитальный ремонт становится делом проблематичным. С этой проблемой сейчас столкнулись многие председатели. Кто-то просто развел руками: «А что делать?!» После чего руки и опустил. Другой же, благодаря личному энтузиазму, энергичности, незаурядным организаторским способностям и, конечно, трудолюбию, ищет и находит решения и компромиссы, позволяющие организовать проектное софинансирование как процесс, не зависимый от инертности отдельных «тугих на подъем» жителей.

Примером такого предприимчивого подхода стал опыт председателя ТСЖ «Калининец» в городе Ростове-на-Дону Сергея Александровича Атаманенко.

ТСЖ «Калининец» образовалось в процессе перерегистрации из ЖСК в 1998 году. В том же году был оформлен в собственность земельный участок, на котором стоит дом, а также вся прилегающая территория (3 337 квадратных метров).

Сергей Александрович возглавил ТСЖ на третий год его существования - в сентябре 2001-го. Вступив в должность, новый председатель обнаружил, что его предшественник вел дела не самым лучшим образом, и в результате его многолетней управленческой деятельности образовался минусовой баланс на расчетных счетах ТСЖ - задолженность перед поставщиками тепла в размере 10 000 рублей. Все деньги, поступающие на счет ТСЖ, «проваливались» в эту «черную дыру», немедленно уходя в счет уплаты долга, а следом возникли финансовые требования других поставщиков услуг. В результате невозможно было скопить какую-либо значимую сумму, с которой можно было бы начинать осуществление проектов по благоустройству дома и придомовой территории.

Но и нельзя было до бесконечности откладывать намеченные сроки начала ремонтных работ. Дом был построен еще в 1970 году. Проведенный мониторинг технического состояния дома показал, что износ составляет 46 процентов, а по некоторым коммуникациям - более 60. Застарелые проблемы требовали решения немедленного. В противном случае временные трудности угрожали перерасти в постоянные и стать причиной разрушения отдельных частей дома. Понимая это, Атаманенко не стал мелочиться и с истинной казацкой щедростью души выплатил долг поставщикам услуг из своих личных сбережений с учетом их возврата в дальнейшем, тем самым залатав «черную дыру» бюджета и создав условия для накопления средств.

На общем собрании обсудили перспективные проекты, реализация которых могла бы дать товариществу возможность обрести стабильные источники дохода. Первым делом были пересмотрены способы ведения хозяйственной деятельности ТСЖ. В целях экономии было принято решение с поставщиками коммунальных услуг с муниципальных тарифов перейти на расчеты по факту. Для этого в доме установили узел учета тепла. Общим собранием было принято решение ежемесячно принимать плату с жителей по муниципальным тарифам, а поставщикам платить только за фактически потребленный ресурс, разница же будет оставаться на расчетном счете ТСЖ. Это нововведение показало, что фактическое потребление тепла многоквартирным домом на 30 процентов меньше расчетного. Отопительный сезон 2003 - 2004 годов уже только за три месяца принес в копилку товарищества 67 тысяч рублей.

Также на общем собрании было принято решение отремонтировать и сдать в аренду одно из подвальных помещений. С этой статьи дохода в 2003 году бюджет пополнился еще на 120 тысяч рублей.

Но стабильность доходов внезапно оказалась под угрозой. Однажды, не выдержав внезапного перепада давления, в квартире над подвалом лопнули старые водопроводные трубы. Вода залила помещение арендаторов, что стало поводом для конфликта и судебного разбирательства. Изучивший досконально статьи Гражданского и Жилищного кодексов РФ председатель сумел отстоять в суде интересы ТСЖ, указав, что в арендном договоре никак не обозначалась ответственность арендодателя перед съемщиком помещения в случае повреждения имущества последнего. Дело Атаманенко выиграл. Но нервов и времени истратил на эти разбирательства немало. А потому, чтобы впредь больше не приходилось отвлекаться от основной работы на выяснения отношений, сделал из случившегося необходимые выводы: прежде чем зарабатывать деньги на сдаче помещений в аренду, эти помещения необходимо сделать удобными и безопасными. В ближайшие же сроки в доме была сделана полная замена труб водоснабжения и отопления. По окончании работ подвальное помещение снова передали арендаторам, после чего расчетные счета ТСЖ стали пополняться регулярно.

Кстати, в ходе работы по замене труб в квартирах были установлены качественные радиаторы, которые жильцы приобретали за свой счет, но со значительной скидкой, о которой Сергей Александрович договорился с фирмой-поставщиком, оформив оптовый заказ.

В 2004 году администрацией города Ростова-на-Дону в муниципальных многоквартирных домах была реализована общегородская программа «Кровля». Сергей Александрович сумел доказать городским властям, что ремонт кровли необходим и для домов под управлением ТСЖ, в частности, их дом в таковом давно уже нуждается. В результате дом под управлением ТСЖ «Калининец» включили в план. С начала и до завершения работ председатель пристально контролировал процесс. К ревизионной деятельности он подключил даже главу администрации района: тот лично поднимался на ремонтируемую крышу и проверял качество ремонта.

 Каждый год в доме осуществлялся капитальный ремонт инженерного оборудования: сперва была заменена нижняя разводка водопровода, на следующий год - водопроводные и канализационные стояки, еще через год - система отопления. Средства на все эти работы поступали за счет экономии энергоресурсов, снижения расходов на техническое содержание, обслуживание и капитальный ремонт.

 Затем, уже в соответствии с областным законом от 15 марта 2007 года № 653-ЗС «Об областной целевой программе «Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007 - 2011 годах», решением городской Думы от 28 августа 2007 года № 291 «О принятии городской целевой программы «Создание условий для управления многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону на 2007 - 2011 годы» и постановлением Администрации Ростовской области от 24 сентября 2007 года № 369 «О порядке распределения и расходования субсидий, поступающих в областной бюджет из федерального бюджета, для предоставления субсидий бюджетам поселений и городских округов на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и на переселение граждан из аварийного жилищного фонда», согласно которым предусматривалось 10-процентное софинансирование со стороны собственников, «калининцы» в декабре 2007 полностью заменили электропроводку в доме. Благодаря эффективной хозяйственной политике председателя к началу реализации городской программы на расчетном счету товарищества за короткое время скопилась сумма, позволяющая оплатить эти самые 10 процентов, так что жители дома были избавлены от необходимости лично вносить дополнительные средства. В дело пошли деньги общие, коллективные, то есть за всех заплатило ТСЖ.

- В осуществлении планомерного проекта благоустройства государство нам помогло. Но систему отопления и водоснабжения, подвальное помещение мы ремонтировали за свой счет. Можно было, конечно, подождать «у моря погоды», как это делают некоторые, то есть понадеяться, что рано или поздно сложатся благоприятные обстоятельства и станет возможным провести полный комплекс ремонтных работ за счет средств фонда реформирования ЖКХ, - рассуждает Сергей Александрович. - Но, с одной стороны, знать о том, что уже в ближайшем будущем будет объявлена такая программа, мы тогда не могли. С другой, не у всех собственников жилья есть желание подписываться под личной несостоятельностью и беспомощностью. Многие текущие проблемы мы уже в состоянии разрешить самостоятельно. Не только государство обязано поддерживать граждан, но и граждане могут реально помочь государству, принимая на себя ответственность в делах, которые разрешить им по силам и по средствам.

 В самом деле, на этапе реформирования ЖКХ государству очень нужны люди, готовые взять на себя ответственность за свою собственность. Таких людей, увы, на сегодняшний день немного. Но утешает, что они все-таки есть. Таков Сергей Александрович, таковы те, кто захочет изучить и освоить опыт его хозяйственной работы по домоуправлению.

- Сейчас в сфере управления многоквартирными домами наблюдается острый дефицит кадров, - говорит по этому поводу Сергей Александрович. - Да и вообще, люди, ставшие собственниками жилья, еще не осознают меры и степени личной ответственности за состояние общедолевого имущества. Они пока не понимают, но нужно разъяснять им суть новой жилищной политики и это понимание придет. С 2004 года я выпускаю газету для своего дома, в которой даю подробные отчеты о проделанной работе и состоянии бюджета ТСЖ, а также публикую статьи, разъясняющие основные положения жилищного кодекса.

В газете Товарищества собственников жилья «Калининец» председатель освещает факты и цифры, связанные с хозяйственной деятельностью ТСЖ, приводит доходную и расходную части бюджета. Так, например, из его газеты мы узнали, что:

Дом ТСЖ «Калининец» строился в 1970 году. В нем 5 этажей и 90 квартир. Общая площадь дома - 3520 квадратных метров.

В доме проживают 200 человек, из которых около 70 являются льготниками различных категорий.

В доме практически нет задолжников по оплате жилищно-коммунальных услуг. Если бывают, то это один-два собственника с просрочкой платежа не более 1 месяца.

В Ростове действует программа персонифицированного перечисления денежных сумм льготникам, таким образом, все собственники оплачивают через сбербанк 100 процентов стоимости коммунальных услуг.

На общем собрании членов ТСЖ было принято решение использовать тарифы, утвержденные муниципалитетом. То есть техническое содержание и обслуживание дома - 9,11 рубля за квадратный метр, капитальный ремонт - 2,0 рубля за квадратный метр (эта статья существует с 2001 года). Аренда подвального помещения ежемесячно приносит 12 тысяч рублей. Ежемесячный доход составляет 51 000 рублей.

Фонд оплаты труда составляет 17500 рублей. В штате - 5 человек (председатель, бухгалтер, дворник, уборщица, электрик). Кроме председателя, все они работают на 0,25 процента ставки.

Налоги составляют около 2000 рублей, вывоз ТБО - 4300 рублей, средняя оплата банковских услуг - 3000 рублей, оплата освещения мест общего пользования и воды на полив придомового участка - 1000 руб. Таким образом, среднемесячный расход составляет 26 800 - 28 000 рублей.

Эффективная хозяйственная деятельность товарищества под руководством председателя С.А. Атаманенко была достойно оценена администрацией города. В 2005 году ТСЖ «Калининец» стало победителем в городском конкурсе в номинации «За достижение высоких результатов среди предприятий ЖКХ по эффективности работы в новых экономических условиях за 2005 год» и получило за первое место денежную премию в размере 10 000 рублей. В условиях конкурса оговаривается, что наградная сумма не подлежит распределению между жильцами, а должна быть направлена только на дальнейшее благоустройство дома.

- Поделитесь вашими хозяйственными планами на ближайшее будущее, - попросили мы председателя правления ТСЖ «Калининец» С.А. Атаманенко.

- В нашем доме капитально отремонтированы все инженерные коммуникации, относящиеся к общему имуществу. Осталось привести в порядок подъезды (побелить потолок и покрасить стены), отремонтировать входные двери, оконные проемы на лестничных площадках, лестничные перила и ограждения, входы в подвал.

Сегодня у нас есть финансовые накопления для завершения капитального ремонта. Чтобы не потерять деньги из-за инфляции, имеющиеся на счету средства можно направить в этом году на ремонт оконных проемов в подъездах. Рассмотрев различные варианты ремонта оконных проемов, правление предлагает установить металлопластиковые окна. Старые деревянные практически не подлежат ремонту - за 38 лет деревянные бруски сгнили изнутри, окна плотно не закрываются, а через щели уходит тепло.

 

 

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика