Председатель ТСЖ - кто ты?

(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №5  2008г.)

 Терминологическая ошибка

 

Начнем с терминологии. В укрепившемся в общении термине «председатель ТСЖ» заложена терминологическая ошибка. Нет такой должности - председатель ТСЖ. Есть должность «председатель правления ТСЖ».

В статье 144 Жилищного кодекса названы два органа управления ТСЖ: общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Статья 147 ЖК РФ определяет, что руководство деятельностью ТСЖ осуществляет правление товарищества. Статья 149 ЖК РФ устанавливает, что председатель правления ТСЖ «обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда».

Итак, законодательство определило роль председателя правления ТСЖ как должностного лица правления, но не как органа управления ТСЖ.

Кажется, терминологическая схоластика, но в ней заложена ошибка многих председателей правлений ТСЖ. Считая себя председателями ТСЖ, такие председатели игнорируют права правления, самостоятельно решают все вопросы управления многоквартирным домом, содержания и обслуживания общего имущества в этом доме. А иногда узурпируют власть настолько, что становятся единовластным органом управления ТСЖ.

Зачастую в этом нет вины самого председателя. Пассивность российских собственников жилья настоль беспредельна, что они готовы отдать свою власть собственника кому угодно - только не беспокойте нас, сирых. Мы, мол, тебя выбрали, вот и правь. Их можно понять: семьдесят лет их делали «совками», дрессируя показной демократией, прививая циничное безразличие к своей судьбе, к своему имуществу: «Прежде думай о Родине…»

Для чего нужно ТСЖ?

ТСЖ как способ управления многоквартирным домом необходимо для наведения порядка в жилищной сфере. Кто больше собственников заинтересован в сохранении и приумножении своей собственности? Ведь для большинства россиян жилье - основное богатство. Практически каждый владелец нормальной квартиры в России - миллионер: столько стоит его жилье.

Поэтому ТСЖ задуманы нашими реформаторами для того, чтобы активизировать собственников жилья, передать им власть над своими многоквартирными домами.

А в политическом плане ТСЖ выступают первичной ячейкой российской демократии, которая на житейском уровне должна способствовать развитию демократических основ нашего государства. Коллективно управляя своим домом, собственники жилья обучаются демократическим процедурам: уметь слушать и слышать друг друга, принимать коллективные решения и организовывать их выполнение, избирать руководящие органы и выполнять их функции, будучи избранными в эти органы.

Таким образом, председатели ТСЖ, узурпируя власть над домом, совершают политическую ошибку - они консервируют «совковость» своих собственников, что в дальнейшем приводит к конфликтам, нарушениям действующего законодательства, а нередко - к преступлениям.

 

Для чего нужен председатель?

Ошибка председателей ТСЖ является родимым пятном нашего прошлого. Даже в академическом словаре русского языка, изданном в 1959 году, слово «председатель» определено как «руководитель некоторых учреждений, объединений, обществ, организаций или их отделов, органов». Тогда не было такого понятия, как председатель правления колхоза, было - председатель колхоза. Бюрократической власти было выгодно иметь дело с председателем колхоза, а не с правлением.

Мы не собираемся отрицать ведущую роль председателя правления. Но нельзя допустить, чтобы председатели правлений ТСЖ стали единовластными правителями в доме.

Председатель правления ТСЖ в первую очередь должен думать об активизации собственников жилья и в своих конкретных делах опираться на широкий актив этих собственников.

В политическом смысле, председатели правлений ТСЖ нужны для развития демократии в жилищной сфере.

 

Что должен знать и уметь председатель правления ТСЖ

В Квалификационном справочнике специалистов нет квалификации «председатель правления ТСЖ».

Разрабатывая учебную программу для этой категории, мы так определили квалификационные требования к председателю правления ТСЖ.

Председатель правления ТСЖ должен обладать профессиональными знаниями:

правил управления многоквартирными домами;

правил содержания и технической эксплуатации общего имущества в многоквартирных домах;

правил по охране труда и техники безопасности при обслуживании и ремонте многоквартирных домов, включая противопожарную и санитарно-эпидемиологическую безопасность;

порядка ведения делопроизводства при управлении многоквартирными домами;

правил ведения бухгалтерского учета и отчетности при управлении многоквартирными домами;

прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах;

правил организации текущего и капитального ремонта многоквартирных домов;

порядка составления и утверждения финансового плана содержания и ремонта многоквартирного дома;

правил поставки коммунальных услуг для собственников помещений в многоквартирных домах;

основных положений действующего законодательства по вопросам управления многоквартирными домами.

Председатель правления ТСЖ должен обладать практическими навыками:

подготовки и проведения собрания с собственниками помещений в многоквартирных домах;

подготовки и заключения с собственниками помещений в многоквартирных домах договоров управления многоквартирными домами;

проведения технических осмотров многоквартирных домов, составления актов технического состояния этих домов и планов их технического обслуживания, текущего и капитального ремонта;

проведения инструктажей по выполнению ремонтных работ и технике безопасности с рабочими, обслуживающими многоквартирные дома;

составления финансовых планов управления многоквартирными домами и определения на их основе размера оплаты за жилые помещения по каждому дому;

организации и контроля ведения бухгалтерского учета и отчетности по управлению многоквартирными домами;

заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг;

организации подготовки многоквартирных домов к сезонной эксплуатации;

предъявления общего имущества многоквартирных домов контролирующим органам;

ведения необходимого делопроизводства по многоквартирным домам.

Мы не претендуем на абсолютность изложенного. Пусть это будет первое приближение к профессиональной характеристике председателей правлений ТСЖ.

Многие ли председатели правлений ТСЖ соответствуют этим требованиям? Проверено - единицы!

 

Где же взять таких председателей?

Найти таких председателей правлений ТСЖ могут только собственники жилья. Именно эти собственники, озадаченные проблемой сохранения и приумножения своей собственности, должны выдвинуть их из своих рядов.

На недавно прошедшем заседании «круглого стола» Комиссии Законодательного собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству обсуждался вопрос квалификации работников ТСЖ. На заседании высказывалось мнение о том, что мы не можем требовать от председателя и членов правления ТСЖ соответствия каким-то квалификационным характеристикам. Это будет противоречить демократической процедуре их избрания.

Тем не менее, мы должны определиться, кому можно доверить управление многоквартирным домом. И исходя из этого определять должностную инструкцию председателя правления ТСЖ и положение о правлении ТСЖ.

Совсем не обязательно членам правлений и председателям правлений быть профессионалами-управленцами многоквартирных домов. Но если они не профессионалы - нужно ограничить их компетенцию теми вопросами, которые не требуют особого профессионализма. А все остальные функции возложить на профессиональных управляющих.

Мы так и поступили в ТСЖ «Центральное», которое было создано в 2002 году в процессе реализации областной программы «Капитальный ремонт муниципальных многоквартирных домов Ростовской области в целях создания ТСЖ». Пока не нашли профессионального управляющего, мы поручили управление домами той ремонтно-строительной организации, которая проводила капитальный ремонт и модернизацию наших домов. За правлением ТСЖ были сохранены две функции: утверждение годового финансового плана ТСЖ и утверждение отчета о выполнении этого плана.

В конце 2003 года мы нашли профессионала-управленца в жилищной сфере с помощью администрации Октябрьского района Ростова-на-Дону, которая являлась собственником
20 процентов неприватизированных квартир домов, управляемых нашим ТСЖ, сделали этого специалиста на основе договора доверительного управления полномочным представителем этой администрации в правлении нашего ТСЖ  и - избрали председателем правления. Теперь правление ТСЖ самостоятельно и в полном объеме выполняет функции управления многоквартирными домами нашего ТСЖ (5 домов в границах городского квартала), содержания и ремонта общего имущества в этих домах.

Не все могут воспользоваться нашим опытом, но привлечь профессионала-управленца на основе контракта могут многие.

 

Председателей правлений ТСЖ нужно учить

Собственников жилья, избранных председателями правлений ТСЖ, нужно учить управлять своими домами.

В Ростовской области это поняли давно и организовали обучение работников ТСЖ за счет средств областного и муниципальных бюджетов.

Администрация города Ростова-на-Дону с 2002 года проводит такое обучение на базе Ростовского строительного университета - здесь за прошедшие годы прошли обучение по 140-часовой программе свыше 500 работников ТСЖ.

Администрация Ростовской области начиная с 2005 года ежегодно выделяет средства на обучение собственников жилья, руководителей инициативных групп этих собственников, работников ТСЖ и управляющих организаций.

На базе ГОУ «Ростовский областной учебный центр» прошли обучение:

в 2005 году - 503 председателя правлений ТСЖ в 7 городах областного подчинения;

в 2006 году - 872 собственника жилья, 334 руководителя инициативных групп этих собственников, 141 председатель правлений ТСЖ, 98 бухгалтеров ТСЖ, 99 работников управляющих организаций в 15 городах областного подчинения;

в 2007 году - 1980 собственников жилья, работников ТСЖ и управляющих организаций в
32 муниципальных образованиях Ростовской области.

В 2008 году планируется продолжить обучение собственников жилья и обучить 210 председателей правлений ТСЖ по трехстадийной системе: 1-й курс (25 часов) - управление многоквартирным домом; 2-й курс (45 часов) - содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; 3-й курс (75 часов) - правовые и финансовые проблемы управления многоквартирным домом с последующей их добровольной сертификацией. Будет обучено 60 управляющих многоквартирными домами по 75-часовой программе с месячной практикой на базе лучших ТСЖ. Все учебные программы сертифицированы в Министерстве среднего и профессионального образования Ростовской области.

 

 

 

Вольдемар МИХАЙЛОВ,

кандидат экономических наук, президент АНО «Ростовская областная ассоциация ТСЖ»,

член коллегии Министерства строительства и жилищного хозяйства Ростовской области,

организатор и член правления ТСЖ «Центральное», г. Ростов-на-Дону

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика