Опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №7 (117) 2017

При использовании данного материала интерактивная ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Автор:Людмила Кайсарова

Сейчас жилая площадь МКД на земельном участке (ЗУ), например, 6-подъездной пятиэтажки составляет порядка 6 тыс. кв. м, а в новом 9-этажном «реновационном» доме с такой же подошвой будет минимум 12 тыс. кв. м. или даже 15-17 тыс. кв. м, а то и больше при большей этажности дома. Затем по рыночным ценам будут проданы новые кв. метры, и вместе с ними соответствующий процент площади ЗУ тоже отойдет новым собственникам.

Однако вспомним п.6 ст. 36 ЖК РФ, который устанавливает, «…что в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса МКД собственники помещений … сохраняют долю в праве общей долевой собственности на ЗУ, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.... в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома…»

И кто бы что ни говорил, что, мол, если ЗУ не зарегистрирован по всем правилам бюрократии, то он в собственности «города», это не так. Потому что Высший Арбитражный и Верховные суды РФ в совместном Постановлении от 29.04.2010 № 10/22 разъяснили, что еще до формирования ЗУ МКД власти ограничены в праве распоряжаться землей, если на эту землю могут претендовать собственники недвижимости, причем это распространяется не только на будущие, но и на прошлые решения. Проще говоря, пока ЗУ не зарегистрирован, земля находится у собственников в праве владения без права отчуждения.

Если же под новую застройку происходит попытка отчуждения ЗУ, которые согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ  «О введении в действие ЖК РФ» и ч. 4 ст. 36 ЖК РФ в редакции от 4.06.2011 № 123-ФЗ, в результате межевания могут принадлежать собственникам помещений в МКД на праве общедолевой собственности, то тем самым происходит попытка нарушить права всех собственников жилья, которыми являются не только москвичи-частные лица, но и город, в собственности которого около 15% жилой недвижимости. Соответственно при отчуждении земли в пользу инвесторов-застройщиков, отчуждаются, в том числе, и земельные активы города Москвы.

Так что, инвест-контракт на участие в реновации МКД должен быть обязательно подписан Московским фондом реновации с общим собранием собственников помещений в этом МКД (в лице ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного лица, уполномоченного таким ОСС как жилых, так и нежилых помещений) и в таком инвест-контракте должно быть прописано, что:

-во-первых, ЗУ по завершении строительства остается в собственности только этих нынешних собственников данного МКД (ну и их законных наследников).

- во-вторых, кроме «равноценного-равнозначного» они должны получить еще и соответствующую своей инвестиции долю в прибыли от продажи вновь построенных квадратных метров.

В ст. 77 ФЗ № 141-ФЗ от 01.07.2017 г. «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы…» прямо так и говорится, что Московский фонд реновации жилой застройки «участвует в осуществлении инвестиционной деятельности … в том числе осуществляет привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на земельном участке, находящемся в собственности фонда, а также на земельном участке, переданном фонду по договору аренды земельного участка или по договору безвозмездного пользования земельным участком».

Поэтому жилищные объединения в пятиэтажках (хоть с юрлицом, хоть без оного) должны озаботиться сейчас составлением грамотных текстов  именно таких договоров, чтобы стать полноценными инвесторами московской реновации. И преимущество будет у тех, кто уже официально оформил в состав ОДИ свою землю, хотя, как уже говорилось выше, она у всех собственников помещений в МКД в любом случае в праве владения без права отчуждения.

Если, конечно, собственники МКД не собираются ничего жертвовать московской  администрации, как это предписывает 141-ФЗ Московскому фонду реновации, который согласно той же ст. 77 : «передает … уполномоченному органу исполнительной власти города Москвы жилые помещения, принадлежащие фонду на праве собственности, в том числе безвозмездно передает такие жилые помещения в виде пожертвования»….

Дизайн :
Яндекс.Метрика