Опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ"  № 6(116) 2017

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ» 

Людмила КАЙСАРОВА

Согласно 212-ФЗ, общественный контроль – это контроль за деятельностью органов власти и иных институций, осуществляющих отдельные публичные полномочия, а также за издаваемыми ими актами и принимаемыми решениями.

Управляющая организация или Управляющая компания?

Управляющие организации (далее УО), даже ГБУ и ГУПы, органами власти не являются, публичные полномочия не осуществляют, властные акты не издают. Управляющая организация (УО) – это хозяйствующий субъект, занимающийся предпринимательской деятельностью в сфере управления недвижимостью. Поэтому деятельность УО не может быть объектом общественного контроля/надзора. Контроль за деятельностью УО по вопросу управления МКД – это контроль за исполнением УО условий договора управления между УО и их клиентами. Не стоит забывать, что в договоре участвуют две стороны, и поэтому в права и обязанности УО тоже входит контроль за исполнением условий договора клиентами.

В ЖК РФ есть только термин «управляющая организация». Термин «управляющая компания» относится к банковской сфере и подразумевает доверительное управление активами клиента согласно договору доверительного управления, в котором прописываются также и размеры вознаграждения управляющей компании от доходов в результате коммерческих действий с этими самыми активами.

В случае МКД к активам его собственников можно отнести нежилые помещения, земельный участок, конструктивные элементы (фасад, крыша) – то есть все то, что может приносить доход от сдачи в аренду и/или от размещения рекламы. Таким образом, называть управляющую организацию управляющей компанией мы можем только в случае наличия договора доверительного управления, если в договоре прописано, что собственники МКД передают управляющей организации на взаимовыгодных конкретных условиях в доверительное управление свои активы с целью извлечения прибыли. То есть, в этом случае управляющая организация вольна сдавать в аренду активы кому угодно и за сколько угодно по собственному вкусу или как-то иначе их использовать с целью извлечения прибыли без согласования с общим собранием собственников помещений в МКД, решения которого по вопросам использования ОДИ требует ст. 44 ЖК РФ.

На сегодняшний день я знаю только один дом с реально действующим советом МКД, то есть без юрлица и своего счета. Там общее собрание поручило своей УО заключить договор о сдаче нежилого помещения, относящегося к ОДИ данного МКД, конкретной фирме, чтобы оплату эта фирма перечисляла на счет УО, а управляющая организация использовала в интересах дома согласно смете расходов. Однако даже в этом случае данную УО нельзя называть УК, поскольку она не по собственной воле выбирала арендатора и устанавливала размер оплаты, а по решению ОСС.

Надеюсь, что с терминологией мы разобрались и в дальнейшем будем стараться не поддерживать путаницу «УО=УК», насаждаемую коррупцией по известным причинам. Самый простой пример: все провайдеры, размещающие свою аппаратуру в домах, платят за возможность своего бизнеса управляющим организациям примерно от 300 руб. за дом, заключая на эту тему договоры с УО без каких-либо ОСС. Аналогичные договоры заключают с УО и рекламные фирмы за размещение рекламных стендов в подъездах и кабинах лифтов. Раньше в Москве цена была по 150 руб. за кабину лифта в месяц, теперь подешевела – 420 руб. в год за подъезд.

Другой пример: разрешение на присоединение к сетям электроснабжения официально стоит 150 тыс. руб. и требует значительных усилий по оформлению. Управляющая организация  возьмет с коммерсанта (например, палатки возле дома или фирмы, тем или иным способом засевшей в нежилых помещениях) сущие пустяки за присоединение к сети МКД после общедомового прибора учета, то есть – к общему имуществу. Причем за свет, используемый этой фирмой, будет платить население дома. Двойная выгода для УО, возомнившей себя УК по настоянию и при поддержке известных сотрудников органов всевозможных властей! О размещении вывесок и рекламы на фасадах без утверждения на общем собрании собственников (ОСС) лишь по договору с УО, а также рекламных конструкций и парковок на земельных участках МКД даже и говорить не хочу.

Итак, надзор глазами собственников за деятельностью УО = надзор за соблюдением условий договора управления. Рассмотрим варианты.

Варианты контроля за УО

Вариант 1. Там, где договор с УО заключен реально действующим ТСЖ/ЖСК (по тем или иным причинам не желающим заниматься «текучкой»), или советом МКД (не имеющим юрлица), там все под контролем. В этом случае зачастую даже самая дрянная УО очень быстро начинает превращаться в замечательную. А уж если изначально УО добросовестная, то вскоре становится вообще образцовой. И вот еще что показала жизнь: добросовестные УО (пусть даже и не очень «чисто» изначально получившие в управление дома без жилобъединений в них), которые не хотят терять клиентов, сами прилагают усилия, чтобы создать в «своих» домах жилищные объединения и заключить полноценные договоры с соблюдением всех требований ЖК РФ.

Потому что, во-первых, УО, имеющую реальные договоры (по решению ОСС или правления жилобъединения с юрлицом), практически нельзя вышвырнуть с рынка. Во-вторых, при наличии договора с жилобъединением все проблемы, связанные с «человеческим фактором», скидываются на руководство этого жилобъединения, и УО имеет дело только с председателем и правлением, а прочие «жители» с их жалобами и заморочками – больше не ее головная боль.

Будущее именно за такими разумными УО, которые борются за клиента, сами воспитывают и растят его, какие бы палки в колеса им ни вставляла коррупция.

Вариант 2. Роль УО взяло на себя правление жилищного объединения с юрлицом, и никакого договора управления не существует. Соответственно, контролю со стороны собственников подлежит деятельность самого избранного ими правления, отчет о деятельности которого раз в год на общем собрании дает ревизионная комиссия (ст. 150 ЖК РФ). Так что тут дело собственников – помогать ревизионной комиссии осуществлять ее деятельность, но в первую очередь – помогать работе правления. То есть вместе с правлением контролировать исполнение условий договоров (с РСО, эксплуатацией, на вывоз мусора, травлю крыс и пр.) как поставщиками и исполнителями услуг, так и соседями-потребителями, словом, дружно бороться еще и за платежную дисциплину.

Впрочем, контроль со стороны собственников за платежной дисциплиной относится и к первому варианту не в меньшей степени, равно как и помощь правлению в контроле за исполнением договорных обязательств. Но в первом варианте договор только один – с УО. Ресурсники, эксплуатация и др. в первом случае являются третьими лицами, поэтому все претензии к ним не могут идти напрямую, а только через УО!

Также третьими лицами и в первом, и во втором вариантах являются наниматели как соцнайма, так и частного сектора. Все упомянутые договоры (договор управления с УО в первом варианте, договоры предоставления услуг с ресурсниками и эксплуатацией и др. - во втором) заключаются только собственниками. Наниматели не являются стороной этих договоров! Это очень важно понимать и никогда не объединять собственников и нанимателей понятием «жители». Все претензии по качеству своей жизни в наемном жилье наниматель может высказывать только хозяину-собственнику в рамках заключенного с ним договора: физ- или юрлицу в случае коммерческого найма в частном секторе, а в случае социального найма – городу (в Москве и Санкт-Петербурге) или муниципальному образованию (в регионах). И уже они должны разбираться с исполнением или неисполнением договорных обязательств в рамках заключенных ими договоров (управления в первом варианте или предоставления услуг – во втором).

Соответственно, в первом варианте хозяин съемного жилья по жалобе своего нанимателя обращается к правлению или совету МКД (которые действуют от имени собственников в договоре с УО), затем правление или домсовет обращается к УО (которая представляет интересы собственников данного МКД в договорах с РСО и др.), и, наконец, УО разбирается на тему исполнения условий договоров с РСО и др.

Во втором варианте «цепочка» короче. Но в любом случае по отношению и к УО, и к жилищному объединению, и к РСО, эксплуатации и др. наниматель любого сорта – третье лицо!

Понятно, что когда и УО, и руководство жилищного объединения работают добросовестно, потребности в особом контроле за их деятельностью не возникает. Однако жизнь показывает, что добросовестных УО крайне мало, и что далеко не всегда и все руководители жилищных объединений ведут себя честно и достойно. Самый простой, на первый взгляд, способ – переизбрать их.

Безусловно, в случае добросовестного руководства жилищным объединением уволить плохую УО и нанять хорошую – по процедуре не слишком сложно. Но только по процедуре! Сплошь и рядом уволенная УО не желает уходить и всеми правдами и неправдами не пускает в дом новую УО. Дело доходит не только до судов, но и до угроз, рукоприкладства и прочих жутей. Правда, сильные жилищные объединения чаще всего справляются с заменой УО или вовсе переходят на «самоуправление» (вариант 2).

Но вот если безобразничает руководство жилищного объединения, да еще и в сговоре с УО (в варианте 1) и/или местными властями, – дело серьёзно осложняется. В случае избрания нового правления или домсовета предыдущие деятели в большинстве случаев начинают оспаривать в суде полноценность ОСС, избравшего новых членов правления, новый способ управления, новую УО и т. п. Знаю историю одного ЖСК, где старый председатель-ворюга при поддержке местной ГЖИ устроил новому правлению более 20-ти судов, что обошлось этому ЖСК более чем в полмиллиона рублей, не говоря о годах тяжбы и потраченных за это время нервах.

Поэтому в случае «испортившегося» председателя и правления лучше не тратить время на «революцию» и выборы своего нового руководства, а добиваться именно от ГЖИ проверок и обращений в суд и прокуратуру. Жизнь показывает, что убирать дрянных председателей и правления нужно только руками ГЖИ, иначе она займет именно их сторону и от их имени, и в их интересах будет подавать судебные иски и поручать местным властям выставлять МКД (даже с действующим юрлицом!) на конкурс по выбору УО.

Вариант 3. Самый распространенный. В МКД нет юрлица, не выбран способ управления и/или не реализован. Согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления (в Москве – это районные управы) проводит конкурс по выбору УО для таких домов. Согласно п. 5 ст. 161 ЖК РФ, в течение 10 дней со дня проведения такого конкурса этот орган обязан уведомить всех собственников данного МКД о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. И все собственники обязаны дружно заключить договоры с выбранной УО в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ (Заключение договора в обязательном порядке).

Объект контроля собственника и объект общественного контроля

Выполнение условий выше упомянутых договоров управляющей организацией (а также своих прав и обязанностей) и есть объект контроля каждого собственника, заключившего такой обязательный договор, и тем самым ставшего стороной договора. Контроль одной стороной (заказчиком) деятельности по договору другой стороны (исполнителя) – это нормальные договорные отношения, не имеющие ничего общего с общественным контролем деятельности органов власти по 212-ФЗ.

Другое дело – общественно проконтролировать деятельность управ по организации и проведению конкурсов по выбору УО для «нерадивых» домов на предмет соответствия этой деятельности, например, антимонопольному законодательству (ФЗ от 26.07.2006 г. №135-ФЗ «О защите конкуренции»). Да и просто на предмет соответствия процедурным требованиям ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Кроме того, известны случаи изготовления районными органами гор-администрации фальшивых протоколов общих собраний по выбору способа управления и УО, которые они предоставляют в ГЖИ, в чью обязанность входит контроль за подобным документооборотом (ст. 20 ЖК РФ). Так что, прямое дело общественного контроля в Москве – проконтролировать деятельность МЖИ по выявлению подобных протоколов и деятельность ГКУ ИС как организации, осуществляющей отдельные публичные полномочия – участие в ОСС в качестве представителя города-собственника неприватизированных помещений – пусть и не в соответствии с федеральными законами, а только с московскими. Со временем же можно будет проверить и федеральную законность самого существования ГКУ ИСов в Москве.

Итак, первый шаг общественного контроля за органами власти в отношении деятельности УО:

– раздобыть документы, на основании которых конкретная УО осуществляет управление конкретным МКД;

– проанализировать их законность и в случае обнаружения «косяков» сделать второй шаг:

– обратиться в соответствующие органы с просьбой проверки выявленных нарушений и принятия соответствующих мер.

Ну и третий шаг:

– начинать наводить порядок в доме и приводить в порядок сам дом. Но пока не сделан первый шаг, учить людей технологиям третьего шага бессмысленно, сначала они должны понять, ради чего делаются первые два.

Людмила КАЙСАРОВА

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика