КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

Основные особенности хозяйственной деятельности ТСЖ и ЖСК   

(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №2 2008)

 Извлечение прибыли не является целью деятельности. Данная особенность прямо определяется гражданско-правовым статусом ЖСК и ТСЖ как некоммерческих организаций (ст. 50 ГК РФ). Получение прибыли не есть цель деятельности ЖСК и ТСЖ. Очень важно, чтобы в рамках основной непредпринимательской деятельности руководители и бухгалтеры ЖСК, ТСЖ не относились к превышению поступлений над расходами как к полученной прибыли.

Цель деятельности ЖСК и ТСЖ - обеспечение надлежащего содержания и эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме. Часто в качестве цели хозяйственной деятельности ТСЖ и ЖСК употребляют термин «управление». Все зависит от того, придают ли этому термину расширительный смысл или употребляют в узком смысле, имея в виду лишь функции административного управления. Даже в пределах Жилищного кодекса мы встречаемся с обоими вариантами употребления данного термина.

Например, в части 1 статьи 135 ЖК РФ при определении цели ТСЖ понятия «совместное управление» и «обеспечение эксплуатации» употреблены через запятую, то есть здесь управление понимается в узком смысле (функция обеспечения эксплуатации обособлена и не включена в понятие «управление»).

В то же время часть 1 статьи 161 ЖК РФ использует расширительный смысл термина «управление». В соответствии с этой статьей управление многоквартирным домом включает в себя:

1) обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания;

2) обеспечение надлежащего содержания общего имущества;

3) обеспечение предоставления коммунальных услуг.

Но что значит обеспечивать благоприятные и безопасные условия? Это значит содержать в должном порядке и чистоте холлы, коридоры, лестничные клетки, придомовую территорию. Это значит следить за несущими конструкциями дома, за состоянием электротехнического и сантехнического оборудования, предупреждать опасности аварий, охранять территорию, дом от проникновения подозрительных лиц и так далее. Ну и, конечно же,  заключать соответствующие договоры или выполнять силами своих штатных работников. Очевидно, что все это - надлежащее содержание общего имущества.

А что значит обеспечивать предоставление коммунальных услуг? Опять-таки, помимо заключения договоров, это означает обеспечение исправного состояния сантехнического, газового, электрического оборудования дома, устранение потерь тепла и воды, исправную работу счетчиков. А это - тоже содержание общего имущества.

Таким образом, приходим к выводу, что управление многоквартирным домом сводится к одному - обеспечению надлежащего содержания и эксплуатации общего имущества.

В уставной деятельности отсутствует выпуск продукции и не используются связанные с этим понятия. Производство и реализация продукции (товаров, работ, услуг) по определению не могут составлять предмет уставной деятельности ЖСК и ТСЖ, так как это означало бы ведение коммерческой деятельности, направленной на извлечение прибыли. Поэтому к уставной деятельности неприменимы такие понятия, как капитал, себестоимость продукции, стоимость и цена продукции, выручка от реализации. Раз нет себестоимости, то нет и амортизации как элемента себестоимости, вместо него употребляется понятие износа. В уставной деятельности ТСЖ и ЖСК отсутствуют отношения реализации. Поскольку нет стоимости и отсутствует реализация, то не может быть и добавленной стоимости.

Основной источник финансирования - целевые поступления. Определение целевых поступлений дано в пункте 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ. К ним относятся поступления двух видов: 1) поступления из бюджета бюджетополучателям; 2) поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности. Целевые поступления являются безвозмездными и безвозвратными. Они могут поступать как от юридических, так и от физических лиц и должны использоваться строго по назначению.

В пункте 2 статьи 251 НК РФ содержится исчерпывающий перечень целевых поступлений на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности. По состоянию на декабрь 2007 года применительно к ЖСК и ТСЖ к ним относятся вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии со статьей 582 Гражданского кодекса РФ.

Целевые поступления не облагаются никакими налогами.

Превышение целевых поступлений над расходами либо расходов над целевыми поступлениями не образуют финансового результата.

Основной регулятор финансирования - смета. В условиях ЖСК и ТСЖ только смета определяет необходимую величину расходов на содержание персонала, имущества организации и на ведение уставной деятельности, то есть на обеспечение надлежащего содержания и эксплуатации общего имущества. Поэтому смета - важнейший финансовый документ ЖСК и ТСЖ. Статья 148 ЖК РФ обязывает правление ТСЖ составлять смету на каждый год.

Как правило, предусмотренные сметой расходы покрываются из нескольких источников (членские взносы, взносы собственников - не членов ТСЖ, ЖСК, поступления из бюджета, прибыль от предпринимательской деятельности). Поэтому наряду со сметой расходов формируют и смету доходов. В среднем за длительный промежуток времени доходы и расходы взаимно уравновешиваются. Но в отдельно взятом году доходы не равны расходам. Экономия или перерасход по смете на конец года полностью переходят на следующий отчетный период, не образуя финансового результата и объекта налогообложения.

 

Наличие коммунальных платежей. На расчетные счета ЖСК и ТСЖ регулярно поступают средства двух видов:

1) направляемые на покрытие расходов по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества дома, то есть расходов по смете;

2) предназначенные для оплаты коммунальных и иных услуг, оказываемых собственникам помещений соответствующими обслуживающими и энергоснабжающими организациями (коммунальные платежи).

Коммунальные платежи не имеют отношения к общему имуществу в многоквартирном доме как объекту основной уставной деятельности ТСЖ (ЖСК), и поэтому они не могут признаваться целевыми поступлениями. Этим определяется существенное различие в бухгалтерском отражении целевых поступлений и коммунальных платежей.

Коммунальные платежи не могут признаваться доходом ТСЖ (ЖСК), так как они образуют обязательство ТСЖ (ЖСК) перед собственниками по использованию данных средств строго по назначению. Поэтому превышение коммунальных платежей над расходами либо расходов над коммунальными платежами не образует финансового результата. В конце года бухгалтер исправляет общую сумму начислений по коммунальным услугам, приводя ее к фактическим затратам (операция доначисления либо сторнирования).

ТСЖ и ЖСК могут осуществлять предпринимательскую деятельность. В соответствии с пунктом 3 статьи 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям. Это одно из проявлений специальной правоспособности некоммерческих организаций. Оно означает, в частности, что вся прибыль ТСЖ и ЖСК от предпринимательской деятельности должна направляться на уставные цели, то есть на покрытие расходов, предусмотренных сметой. Хотя формально ЖСК (ЖК) имеют право распределять прибыль между их членами (пункт 5 статьи 116 ГК РФ), но ясно, что практически это не имеет никакого смысла.

Нераспределенная прибыль от предпринимательской деятельности может (в отличие от коммерческих организаций) в любое время направляться на уставные цели.

В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 24 Федерального закона «О некоммерческих организациях» и пункта 2 статьи 251 НК РФ должен соблюдаться раздельный учет уставной и предпринимательской деятельности.

 

Отношения собственности не зависят от членства или не членства в ЖСК, ТСЖ.

Законодатель не делает различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ, ЖСК.

Членство или не членство в ТСЖ, ЖСК влияет лишь на статус владельца помещения в товариществе, на его право голоса, на право избирать и быть избранным в руководящие органы. Но отношения собственности в многоквартирном доме не зависят от того, является или не является собственник помещения членом той или иной организации. Следует подчеркнуть, что согласно статье 249 ГК РФ, части 2 статьи 39 ЖК РФ и части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Для всех участников долевой собственности размер платежей определяется этой долей, а не тем, является или не является собственник членом ТСЖ или ЖСК.

 

45.jpg

46.jpg

47.jpg

48.jpg

49.jpg

50.jpg

Комментарии к таблицам 1 и 3

Об отражении в бухгалтерском учете затрат НКО

 

 

 

Отражение затрат, связанных с уставной  деятельностью некоммерческих организаций (НКО), остается своеобразным «белым пятном». Нынешние нормативные документы по бухгалтерскому учету не содержат сколько-нибудь четких рекомендаций по этому вопросу. С одной стороны, такое положение может казаться благоприятным, так как предоставляет бухгалтеру определенную свободу действий, но, с другой стороны, это является причиной наблюдаемой пестроты и разнобоя в учете затрат. Одни НКО используют для этого счет 20, другие - 26. Некоторые вообще обходятся без счетов учета затрат, сразу списывая их на целевые поступления. Часть НКО (например, многие ЖСК и ТСЖ) используют для учета расходов по смете счет 29. В специальной литературе по НКО тоже не наблюдается устойчивых мнений по данному вопросу. Диапазон литературных рекомендаций примерно соответствует существующему разбросу в бухгалтерской практике самих НКО. Представляется полезным и важным разобраться в этом вопросе.

Даже опытные высококвалифицированные специалисты - бухгалтеры и аудиторы - нередко с удивляющей настойчивостью рекомендуют использовать для учета уставных затрат НКО двадцатые счета. По-видимому, объяснение такой позиции исторически связано с тем, что в старом Плане счетов, который был введен в 1991 году, в преамбуле к разделу III Инструкции [1] по применению Плана счетов было написано о двадцатых (и тридцатых) счетах: «Счета этого раздела предназначены для обобщения информации о затратах, связанных с осуществлением уставной деятельности предприятия, а также с социально-бытовым обслуживанием работников предприятия». Хотя здесь и был употреблен термин «уставная деятельность», но было совершенно очевидно, что в данном случае речь шла об уставной деятельности производственных предприятий, а не НКО. Это следовало из пояснений к счетам.

Но в ныне действующем Плане счетов ничего подобного уже давно нет. В Инструкции [2] по применению нового Плана счетов дана более четкая и определенная формулировка. В разделе III указывается: «Счета этого раздела предназначены для обобщения информации о расходах по обычным видам деятельности организации (кроме расходов на продажу)». В соответствии с ПБУ 10/99 [3] расходами по обычным видам деятельности являются расходы, связанные с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, т.е. не имеющие никакого отношения к уставной деятельности НКО.

Тем не менее сторонники использования производственных счетов для отражения расходов по уставной деятельности данное положение игнорируют. Поэтому резонно поставить вопрос: а может быть, они правы, и без этих счетов трудно обойтись бухгалтерскому учету НКО? Весомым аргументом в их пользу выступает абзац из [2] по применению счета 86 «Целевое финансирование». Читаем: «Использование целевого финансирования отражается по дебету счета 86 «Целевое финансирование» в корреспонденции со счетами: 20 «Основное производство» или 26 «Общехозяйственные расходы» - при направлении средств целевого финансирования на содержание некоммерческой организации…». Очень странный абзац. Ведь ясно, раз мы отражаем использование целевых средств на содержание НКО (т.е. на уставную деятельность), кредитуя счета 20 или 26, то, значит, по дебету этих счетов отражены «уставные» расходы НКО, не являющиеся расходами по обычным видам деятельности, что противоречит приведенному выше требованию раздела III. Сразу видно, что при разработке Инструкции [2] раздел III «Затраты на производство» составлял один автор, а раздел VII «Капитал» - другой автор, причем они между собой почти не общались. Иначе не было бы этого противоречия. Вполне возможно, что оно будет устранено Минфином, но в пользу чего? Нужны ли двадцатые счета для отражения уставной деятельности НКО? Полагаем, что не нужны по следующим соображениям.

Во-первых, традиционно счета 20-29 и 30-39 используются в нашем бухгалтерском учете для формирования и отражения себестоимости продукции. Эта традиция сохранена и в новом плане счетов. Поскольку уставная деятельность некоммерческих организаций не связана с выпуском продукции, то себестоимость как таковая отсутствует, и надобность в использовании двадцатых (и тридцатых) счетов отпадает.

Во-вторых, некоммерческая организация, осуществляющая наряду с уставной также и предпринимательскую деятельность, должна обеспечивать раздельный учет доходов и расходов по этим видам деятельности [4, ст. 251, п.2, пп.10]. Для отражения предпринимательства, связанного с обычными видами деятельности (товары, работы, услуги), использование двадцатых счетов неизбежно. Если при этом двадцатые счета используются и для уставной деятельности, то соблюдение принципа раздельного учета становится возможным только в рамках аналитического учета. В этом случае главный отчетный документ - бухгалтерский баланс - перестает отражать результаты раздельного учета.

В-третьих, представляется полезным обратить внимание на то, что двадцатые счета используются для отражения только производственной себестоимости. Даже внепроизводственные расходы, хотя они являются частью полной себестоимости продукции, всегда относили на себестоимость, минуя двадцатые счета. Сохраняется это положение и в новом плане счетов. Было бы странно поэтому использовать двадцатые счета для отражения расходов, которые вообще не имеют никакого отношения к себестоимости.

В-четвертых, и это, пожалуй, самое главное - уставная деятельность НКО не связана с созданием (приращением) имущества. Поэтому традиционное отражение расходов на активных имущественных счетах (означающее прирост имущества) неприменимо к уставной деятельности НКО. Подобное догматическое увеличение активов при обобщении информации об «уставных» расходах НКО было бы искажением реального состояния дел.

Таким образом, неприемлемость двадцатых счетов для уставной деятельности НКО представляется вполне очевидной. Но на все эти аргументы часто следует ответ: все это так, но где-то ведь надо учитывать расходы НКО.

Некоммерческая организация ведет свою работу в соответствии со сметой, которая утверждается высшим органом НКО. Необходимость сметы ТСЖ диктуется, например, статьями 148 п. 3, 137 п. 2, 150
п. 3 [5]. Именно смета выступает в качестве регулятора финансирования уставной деятельности. Статьи сметы отражают состав расходов НКО. В качестве статей обычно фигурируют зарплата, начисления на зарплату, материальные приобретения, канцелярские рас-ходы, подрядные работы и др. Каждая статья сметы - это, в сущности, аналитический счет. Объединяет эти аналитические счета их принадлежность смете. Но в бухгалтерском учете каждая группа аналитических счетов принадлежит определенному синтетическому счету, обобщается им. Поэтому самым естественным образом напрашивается вывод о том, что необходимо иметь отдельный синтетический счет (или субсчет) для отражения на нем расходов по смете. И хотя речь идет об отражении расходов, этот счет не должен быть активным. На этом счете расходы по уставной деятельности должны проявляться не в увеличении активов, а в дебетовании источника.

Необходимость введения для сметы отдельного синтетического счета вытекает также из принятого в нашем бухгалтерском учете принципа начисления [7, п. 10]. К сожалению, в отношении расходов по смете многие НКО нарушают данный принцип, отражая только фактическое движение денежных средств без предварительного начисления расходов. Понятно, что начислить расходы можно лишь при наличии отдельного синтетического счета расходов по смете.

Данный счет мог бы содержать пассивный субсчет для отражения источника финансирования (начисление, резервирование расходов по смете) и активный субсчет для отражения фактических расходов. В конце года сальдо по этому счету, отражающее общую экономию или перерасход по смете, могло бы списываться на целевое финансирование.

Остается решить, какой именно счет использовать.

Поскольку источником финансирования уставной деятельности НКО служат целевые поступления, то для отражения расчетов по смете можно выделить субсчет «Расчеты по смете» счета 86 «Целевое финансирование». Так и поступают некоторые некоммерческие организации. Однако в условиях ТСЖ и ЖСК целевое финансирование (счет 86) - не единственный источник. Ведь взносы собственников, не являющихся членами товарищества, нельзя считать членскими взносами, и, следовательно, они не могут признаваться целевыми поступлениями ([4], п. 2 ст. 251) и по кредиту сч. 86 отражаться не могут. В соответствии с табл. 3 указанные взносы отражаются в качестве обязательства ТСЖ путем кредитования счета
76-5 (хозяйственная операция 42). Возникает второй источник финансирования уставной деятельности ТСЖ (ЖСК) - счет 76-5. А если ТСЖ (ЖСК) осуществляет предпринимательскую деятельность, то появляется еще один источник - нераспределенная прибыль (счет 84). При наличии нескольких источников бухгалтер сталкивается с неопределенностью в отражении фактических расходов (какой из трех счетов дебетовать).

Поэтому напрашивается процедура формирования единого источника расходов по смете на основе упомянутых отдельных источников. Эту процедуру можно рассматривать как ежемесячное  пополнение резерва предстоящих расходов НКО. Такая трактовка вполне естественна. Это дает основание использовать счет 96 «Резервы предстоящих расходов», предусмотрев в нем пассивный субсчет «Резерв расходов по смете» и активный субсчет «Фактические расходы по смете».

Аналогично распространенным операциям формирования резерва предстоящих расходов счет 96 ежемесячно кредитуется в размере месячной суммы утвержденной сметы. Фактические расходы по смете выступают как использование резерва и отражаются по дебету.

Все виды обычных резервов, которые предполагает создавать некоммерческая организация (на оплату отпусков, на ремонт, на возмещение основных средств и т.п.)  обязательно должны найти отражение в смете, в ее отдельных статьях. Так что счет 96 «Резервы предстоящих расходов» вместе со сметой автоматически отразит все указанные частные резервы, по которым можно ввести соответствующие субсчета.

Таким образом, мы приходим к выводу о необходимости отражения расходов по уставной деятельности ТСЖ (ЖСК) на счете 96 «Резервы предстоящих расходов».

Литература:

1. Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий. Утв. приказом Минфина СССР от 01.11.1991 № 56 (с учетом дальнейших изменений и дополнений, внесенных приказами Минфина РФ). Утратила силу с 01.01.2001.

2. Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций Утв. приказом Министерства финансов РФ от 31.10.2000 № 94н (с учетом дальнейших изменений и дополнений, внесенных приказами Минфина РФ).

3. Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99). Утв. приказом Министерства финансов РФ от 6.05.99 № 32н (в ред. приказа Минфина РФ от 30.12.99 № 107н).

4. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации.

6. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01). Утв. приказом Мини-стерства финансов РФ от 30.03.01 № 26н.

7. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации. Утв. приказом Министерства финансов РФ от 29.07.98 № 34н (с учетом дальнейших изменений и дополнений, внесенных приказами Минфина РФ).

 

Отражение коммунальных платежей в бухгалтерском учете ТСЖ (ЖСК)

 

 

 

Единственное возражение, которого можно ожидать от оппонентов, следующее. «Вы против использования двадцатых счетов, потому что так написано в Инструкции по применению Плана счетов. Но ведь в той же Инструкции сказано, что счет 96 предназначен для равномерного включения расходов в затраты на производство». Ответ прост. Во-первых, у НКО тоже возникают потребности в равномерном резервировании некоторых своих расходов, таких, как расходы на оплату отпусков, на капитальный ремонт, хотя они и не относятся на себестоимость. Так что в любом случае НКО имеет право пользоваться счетом 96. Во-вторых, согласно Инструкции [2] организация может уточнять содержание субсчетов, которые включаются в рабочий план счетов, являющийся элементом учетной политики.

На расчетные счета ТСЖ (ЖСК)  регулярно поступают от собственников помещений сред-ства двух видов:

1) направляемые на покрытие расходов по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества дома и управлению его эксплуатацией;

2) предназначенные для оплаты услуг, оказываемых различными организациями владельцам квартир: коммунальных услуг, услуг радиосвязи, телевидения и пр. (коммунальные платежи).

Традиционно и тот, и другой виды платежей трактовались и отражались в бухгалтерском учете ЖСК и ТСЖ как целевые поступления. Данное положение было официально закреплено в Рекомендациях по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденных приказом Госстроя России от 14.07.97 г. № 17-45 и одобренных письмом Минфина России от 14.04.97 г.
№ 16-00-16-74. В этом документе коммунальные платежи было рекомендовано отражать на субсчете «Целевые сборы за коммунальные услуги» бывшего бухгалтерского счета «Целевые финансирование и поступления».

После ввода в действие главы 25 «Налог на прибыль организаций» коммунальные платежи не могут быть отнесены к целевым поступлениям, так как данный вид поступлений не содержится в исчерпывающем перечне в п. 2 ст. 251 НК РФ. Поэтому их нельзя отражать с использованием бухгалтерского счета 86 «Целевое финансирование», так как это может повлечь налоговые санкции за нецелевое использование средств.

Для точного отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций, связанных с платежами за коммунальные услуги, достаточно к счету 76, на котором обычно отражают все расчеты ЖСК и ТСЖ с собственниками, открыть субсчета:

76-1 «Расчеты с собственниками»;

76-4 «Расчеты по коммунальным платежам»;

76-8 «Расчеты с бюджетом по возмещению льгот на оплату коммунальных услуг».

Кроме того, к счету 86 «Целевое финансирование» открывают субсчета:

86-1 «Целевые поступления собственников»;

86-3 «Ассигнования из бюджета на возмещение льгот по коммунальным платежам».

Основные хозяйственные операции, отражающие движение платежей за коммунальные услуги в бухгалтерском учете ЖСК, ТСЖ, представлены в табл. 5.

В хозяйственной операции 3 (в отличие от операции 1) вместо формирования целевых по-ступлений (счет 86-1) образуется обязательство ЖСК, ТСЖ. С точки зрения бухгалтерского уче-та начисленная собственникам сумма коммунальных платежей (дебиторская задолженность) одновременно является обязательством со стороны ТСЖ (ЖСК) по использованию данных средств строго по назначению (кредиторская задолженность). Эта кредиторская задолженность сокращается по мере использования указанных средств (по мере начисления платежей обслуживающим организациям - операция 8).

Сальдо по счету 76-4 может означать излишне начисленные собственникам коммунальные платежи (кредитовое сальдо) либо недоначисление коммунальных платежей (дебетовое сальдо). В любом случае в конце года начисление коммунальных платежей должно быть исправлено (сальдо по счету 76-4 ликвидировано операцией 10).

 

54.jpg

Дизайн :
Яндекс.Метрика