Об общем имуществе в многоквартирном доме

  1. Общее имущество – это весь дом

Это довольно странно, но даже известные опытные эксперты в области ЖКХ в своих выступлениях и статьях обнаруживают удивительно искаженное представление об общем имуществе в многоквартирном доме (далее – ОИ МКД).

Нередко, например, сетуют на то, что ОИ «не сформировано», что оно «не зарегистрировано как объект недвижимости», что «отсутствуют объект и база для начисления будущего налога на недвижимость», что собственник платит за содержание и ремонт ОИ, «которого он знать не знает», что ОИ в частном жилищном фонде «не стоит на балансе ни у одного юридического лица», что по этим причинам отсутствуют данные о «капитализации дома»  и т. д., и т. п.

Как-то неловко даже об этом говорить, но все вышеперечисленные высказывания – от лукавого. Забавно было бы наблюдать, как они собираются «формировать» ОИ, а тем паче – поставить кому-то на баланс. Еще смешнее представить себе собственника, который «знать не знает», где в доме ОИ. Хочется ему крикнуть: «Выйди и посмотри на свой дом: это и есть общее имущество, теперь будешь знать!».

В полном соответствии со ст. 36 ЖК РФ весь дом как физический объект (за исключением внутреннего имущества квартир и офисов) представляет собой ОИ собственников помещений этого дома. Сразу же отметим, что если весь дом – это ОИ, то распространенное официальное словосочетание «общее имущество в многоквартирном доме», конечно же, является некорректным, двусмысленным. Оно порождает иллюзию, что некое ОИ находится где-то внутри дома.

Если весь дом – это ОИ, то как вы, господа, хотите его «формировать»? Будете перечислять все строительные элементы дома, все трубы и провода? Или ограничитесь только бесхозными помещениями и земельным участком?

  1. Объект собственности в МКД

Определенная путаница начинается, когда речь заходит об объекте собственности в МКД. Мы сотни раз употребляем выражение «собственник помещения», но, по-видимому, не всегда вдумываемся в его смысл.

Обратимся к Кодексам.

Гражданский кодекс (ГК РФ):

«Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением» (ст. 288).

Жилищный кодекс (ЖК РФ):

«1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

  1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства» (ст. 15).

Итак, по закону объект собственности в МКД – это помещение. В русском языке слово «помещение» означает «внутренность здания, место, где кто-нибудь или что-нибудь помещается» («Толковый словарь русского языка» С.И.Ожегова). То есть помещение – это жизненное пространство, куда вас поместили. Таким образом, объекты собственности в МКД не имеют вещественной формы. Это даже не «воздух между обоями», как иногда иронизируют некоторые наши коллеги (воздух тоже «помещается»), а выделенное пространство, являющееся объектом недвижимости и обладающее ценностью и стоимостью.

  1. Существует ли стоимость МКД

Зарегистрировать МКД как объект собственности бессмысленно из-за множества собственников и невозможно, поскольку  у такого дома не определена стоимость.

Обычно здесь меня спрашивают: «Как это не определена стоимость? А как же бетон, железо, кирпич, дерево и труд, вложенные в строительство дома? ведь вся стоимость сосредоточена в них?» И чаще всего очень удивляются, когда я отвечаю, что как только образуется общее имущество, все, что было израсходовано на строительство дома, отражается в стоимости помещений как объектов собственности.

Спрашивают дальше: «А если выполнен капитальный ремонт, разве стоимость дома не стала выше?» Конечно, - отвечаю я, - если бы она существовала, то стала бы выше. Но она не определена. После капремонта может увеличиться стоимость помещений в этом доме, но и это отнюдь не обязательно.

Как это ни парадоксально, стоимость МКД, и, следовательно, стоимость общего имущества в условиях МКД, отсутствует. Построенный новый дом перед распродажей квартир имеет балансовую и рыночную стоимость, но уже на данном этапе эта стоимость распределена по метражу общей площади всех помещений, предназначенных для продажи. По мере распродажи на балансе застройщика остается только стоимость непроданных квартир, которая обращается в нуль после завершения распродаж. Естественно, что в дальнейшем МКД не может отражаться ни на чьем балансе.    

Излишне было бы в этой связи напоминать, что в условиях рыночной экономики стоимость - это чисто рыночная категория. Стоимость формируется у товара. Товаром может быть объект собственности – отдельное помещение, принадлежащее конкретному собственнику, а весь МКД товаром не становится.

Применительно к МКД можно говорить лишь об условных оценках стоимости всего дома. В теории управления недвижимостью различают более десятка таких оценок, из которых в настоящее время к МКД применимы только стоимость замещения (стоимость аналогичного нового объекта), стоимость восстановления (сумма издержек на строительство точной копии объекта) и кадастровая (или инвентаризационная) стоимость для целей налогообложения. И фактически зарегистрирована может быть только одна оценка - кадастровая стоимость МКД.

Поэтому несколько странными выглядят рассуждения о «капитализации» МКД. Вопросы капитализации применимы лишь к отдельному помещению как элементу рынка, а не ко всему дому. 

  1. Доля в праве, а не в натуре

В ГК РФ зафиксирована следующая норма:

«Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома» (ст. 289).

Аналогичную норму читаем и в ЖК РФ:

«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме» (ст. 36).

Выражение «…наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве…» по-видимому, служит причиной довольно распространенного и странного недопонимания реальных отношений собственности в МКД.

Следует подчеркнуть, что речь идет не о доле в натуре, а о доле в праве собственности. Доля в праве – это абстракция, некая величина, используемая в регламентируемых законом случаях. И ГК РФ (ст. 290), и ЖК РФ (ст. 37) не допускают выдел реальной доли общего имущества в натуре. Это означает, что в условиях МКД на общем имуществе отсутствуют реальные объекты собственности. А раз это так, то отсутствуют и стоимостные оценки объектов (долей). Это подтверждает сделанный выше вывод об отсутствии стоимости общего имущества.

Поэтому было бы очень странным видеть собственника помещения в МКД, претендующего на получение некой денежной суммы, связанной с состоянием «его доли» в общем имуществе.

  1. А вот и пример

Между тем, похожие странности наблюдаются в недавно опубликованной статье Ю. Хохлова «Воздух между обоями» (журнал «Председатель ТСЖ», № 3 за 2018 год). Фабула такова. После сдачи жилого комплекса были выявлены существенные недоделки застройщика. Собственник одной из квартир Татьяна К. подала в суд иск от своего лица на часть затрат, необходимых для приведения общего имущества МКД в надлежащий вид, которая соразмерна её доле в праве на это имущество.

Суд апелляционной инстанции совершенно справедливо такой иск отклонил. Ведь никакой задолженности застройщика Татьяне К по результатам купли-продажи квартиры не было.

Нормальными были бы следующие действия.

Вариант 1: ТСЖ через суд добивается, чтобы застройщик ликвидировал недоделки.

Вариант 2. ТСЖ исправляет недоделки своими силами (т.е. за счет средств собственников) и на сумму понесенных затрат подает иск к застройщику. Получив от застройщика исковую сумму, распределяет ее между собственниками пропорционально долям, компенсируя их затраты на устранение недоделок.

Негодование автора статьи Ю. Хохлова по поводу несправедливого, с его точки зрения, определения суда отражает то самое распространенное недомыслие, о котором мы говорили выше. Вот, например, одно из восклицаний автора: «Справедливо? В переводе на простой человечий язык смысл этого определения в том, что стоимость квартиры в МКД определяется чем угодно, но только не техническим состоянием общего имущества дома!»

Да, уважаемый читатель, это, действительно, так. Стоимость квартиры формируется рыночными отношениями купли-продажи, а не состоянием общего имущества МКД, качество которого должна была строго проконтролировать приемочная комиссия. Разумеется, покупатель квартиры при заключении договора купли-продажи, обнаружив недоделки, мог поставить вопрос о скидке в цене на квартиру. Но застройщик мог с этим и не согласиться. Беда в том, что недоделки нового дома обычно выявляются позже, когда многие помещения раскуплены, и общее имущество надо содержать.

Описанный пример важен, так как он очень наглядно демонстрирует весьма поверхностное, а потому ошибочное понимание связи между состоянием общего имущества и потребительскими качествами помещения в МКД. Немедленно после заселения такая связь может проявляться редко и только в случае грубого брака в строительстве дома (например, протечки, нарушения вентиляции) или в результате неграмотного проекта (например, низкая звукоизоляция или низкая теплоизоляция стен). А упомянутые в статье дефекты фундамента дома не обязательно могут вызвать в будущем снижение потребительских качеств именно объекта собственности Татьяны К.

  1. Заключение

 Автор цитируемой статьи называет «абсурдом» и «дурной привычкой» рассматривать помещения в МКД отдельно от дома, в котором они находятся. И он убежден, что «львиную долю стоимости квартиры образует как раз то, что находится за порогом квартиры».  Мы постарались показать, что это не так. Вся стоимость квартиры сосредоточена именно в пространстве между обоями. И никакие суды не смогут установить нечто иное.

А что касается связи помещения с ОИ, то она, конечно, неразрывна и состоит в том, что каждый собственник несет «бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме» и что «доля обязательных расходов на содержание общего имущества, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на ОИ указанного собственника» (ст. 39 ЖК РФ). Ведь, как правильно заметил автор статьи, помещение не может существовать вне дома.

Дизайн :
Яндекс.Метрика