КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

  

Замена управляющей компании: как преодолеть трудности

(опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №12  2009) 

В последнее время значительно увеличилось количество обращений собственников и жилищных активистов из разных регионов, связанных с проблемой замены управляющей организации в многоквартирном доме. Чтобы установить причины возникновения этой острой проблемы, Российская жилищная федерация анализ поступивших сигналов провела по двум направлениям: наличие и совершенство законодательной базы, соблюдение требований законодательства на местах.

 Законодательные и нормативные акты, устанавливающие порядок замены управляющей организации в многоквартирном доме

 К числу таких законодательных актов можно отнести следующие:

 - Жилищный кодекс Российской Федерации, статьи 161, 162;

- письма Департамента жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 г. №№ 14313-РМ/07, 14314-РМ/07, 14316-РМ/07;

- нормативные акты, принятые в субъектах федерации и муниципальных образованиях, например, Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29.09.2006 г. № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм».

Наибольшее число претензий следует предъявить к Жилищному кодексу, именно в этом документе следовало более подробно отразить те вопросы, которые стали возникать практически сразу же после его введения. К их числу можно отнести следующие:

- отсутствие в кодексе статьи, посвященной договору содержания жилого дома;

- отсутствие указаний о том, как должна разрешаться ситуация при наличии в одном многоквартирном доме двух или более управляющих организаций в зависимости от того, управляют ли они разными секциями дома или одними и теми же секциями;

- отсутствие указаний о том, как следует понимать слова: «управляющая организация представляет собственникам отчет о выполнении условий договора».

При буквальном использовании некоторых положений возникают противоречия с указаниями других статей. Например, в части одинаковых условий для всех собственников помещений в доме. А если он использует автомобильную стоянку в общем подвале или на выделенном участке двора? А если он владеет нежилым помещением? В последнем случае возникает множество причин для неодинаковых условий в договорах управления.

Только при предоставлении коммунальных услуг есть два принципиальных отличия: разные цены на ресурсы и возможность вести расчеты непосредственно с поставщиком.

Другой клубок противоречий возникает в случае заключения товариществом собственников жилья договора управления с управляющей организацией. С одной стороны, товарищество создано в результате выбора собственниками второго способа управления многоквартирным домом. С другой - стороной договора управления является управляющая организация, что возникает при выборе третьего способа управления. Так какой же способ управления фактически реализуется в данном доме? Второй способ выбран, но не реализован, а третий не выбирался, но фактически применяется. Причем применяется с явным нарушением - вместо заключения договоров управления с каждым собственником здесь заключен только один договор - с товариществом, который подписал его председатель.

Кстати, последняя норма явно неудачна и фактически почти неприменима: заключить договоры управления со всеми собственниками иногда удается только в домах с небольшим числом квартир, обычно управляющие организации ограничиваются оформлением договоров с половиной собственников, проголосовавших за третий способ.

Письма Департамента ЖКХ Минрегионразвития содержат полезные разъяснения, но их правовой статус недостаточен. Такие разъяснения следовало сделать в форме единого документа (например, положения, указаний) с надлежащим утверждением.

В этом документе следует отразить уже возникающие на практике многочисленные случаи задержки передачи документации, якобы ее утери с установлением санкций.

В целом нормативное обеспечение процедуры замены организации, управляющей многоквартирным домом, следовало бы представить в форме единого документа, включающего также положения Жилищного кодекса после их корректировки.

 

Опыт реализации установленного порядка замены управляющей организации в многоквартирном доме

 

При выборе способа управления, отличного от применявшегося ранее, возможны следующие варианты:

 

1) ТСЖ вместо ЖСК;

2) ТСЖ вместо управляющей организации (обычно вместо ранее обслуживавшей, управлявшей - жилищно-эксплуатационным МУП);

3) управляющая организация (ООО УО) вместо ранее управлявшей ЖЭО (МУП, стала ООО);

4) непосредственное управление вместо ранее управлявшей ЖЭО (МУП или ООО).

Закон также требует от собственников подтверждения применяющегося на момент введения новой редакции Жилищного кодекса способа управления многоквартирным домом жилищным или жилищно-строительным кооперативом (ЖК, ЖСК) - вариант 5.

Наконец, замена управляющей организации происходит по итогам конкурса на право управлять данным многоквартирным домом (обычно ООО УО вместо ранее управлявшей ЖЭО - вариант 6.

Реализация установленного порядка замены в большинстве случаев зависит от того, насколько более полно и объективно местная администрация стремится содействовать реализации своих прав и обязанностей собственниками и юридическими лицами при реализации процедуры выбора способа управления и последующих действий по замене управляющей организации (или сохранении ее полномочий по управлению). Жилищный кодекс (статья 165) указывает, что в целях создания условий для управления домами «органы местного самоуправления обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм». К сожалению, из регионов поступают обращения, свидетельствующие о противоположном отношении к этой процедуре со стороны местных административных органов.

В качестве примера правильного подхода к решению целого комплекса вопросов, возникающих на практике, можно привести опыт администрации города Волгодонска Ростовской области. В городе была создана комиссия с участием депутатов, представителей общественных организаций, домовых комитетов, которая еженедельно рассматривала поступающие от собственников документы, знакомилась с реальной обстановкой в домах и в необходимых случаях оказывала содействие в правильном разрешении спорных вопросов, не доводя их до длительных судебных разбирательств.

Вместе с тем анализ обращений позволил отметить общие тенденции в реализации прав замены (сохранения) управляющих организаций - практически без конфликтов (за редкими исключениями) это происходит при вариантах 1, 5 и 6. Вариант 3 реализуется по-разному, в зависимости от того, насколько близки к администрации новая ООО УО или ранее обслуживавшая дом ЖЭО, успевшая или не успевшая изменить организационно-правовую форму. Собственники нередко испытывают явное сопротивление реализации своего выбора.

Наибольшее число обращений и судебных споров относится к вариантам 2 и 4  жители, выбравшие способ управления товариществом или непосредственное управление, достаточно часто не могут получить поддержки со стороны местных властей, которые не всегда дозволенными способами пытаются навязать им третий способ – управляющей организацией, обычно контролируемой администрацией.

 

Трудности, возникающие при замене управляющей организации

 Трудности при практическом осуществлении замены возникают на разных этапах.

 

Этап 1. Организация и проведение общего собрания собственников. Возможные трудности:

- вмешательство заинтересованной управляющей организации (самовольный обход квартир, навязывание бланков с решениями, подделка подписей, неверный подсчет голосов, навязывание текста договора управления, отсутствие выбора);

- вмешательство администрации (предоставление одной из управляющих организаций неконкурентных условий при проведении собрания, оказание необъективного влияния на собственников, отдача голосов за муниципальную собственность против выбора большинства собственников, поддержка определенной группы собственников).

Этап 2. Передача технической и иной документации. Здесь часто возникают следующие трудности:

- отказ в передаче (сокрытие наличия, выдвижение причин для отказа, затягивание срока передачи, передача неполной документации);

- отказ или задерживание передачи картотеки регистрации граждан по месту проживания (наиболее болезненно сказывается на правах и интересах населения).

Этап 3. Передача функций по управлению многоквартирным домом. Здесь часто встречается:

- отказ в передаче (выдвижение причин для отказа, затягивание срока передачи, передача части функций, отказ от составления акта состояния общего имущества дома, разногласия по отражению в акте фактического состояния общего имущества дома).

Этап 4. Перезаключение договоров на поставку коммунальных и иных услуг наталкивается на:

- противодействие заменяемой управляющей организации (отказ от выхода из договора, затягивание срока выхода из договора, разногласия по взаиморасчетам);

- дополнительные условия поставщика ресурсов (замена счетчиков, замена других устройств на коммунальных сетях, представление дополнительной или переработанной документации, доплата за подключение, изменение порядка расчетов с потребителями, изменение условий расчетов с управляющей организацией, доплата за изменение названия управляющей организации - стороны по договору);

- дополнительные условия поставщика услуг связи, банковских услуг, бюджетного финансирования (увеличение размера комиссионных, сокращение получателей субсидий).

Этап 5. Прекращение действия ранее заключенного договора на управление имеет варианты:

- досрочное расторжение договора в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (связано с необходимостью доказывания систематического нарушения договорных условий, обычно в судебном порядке);

- досрочное расторжение договора в связи с изменением способа управления или управляющей организации (решение общего собрания собственников имеет приоритетное значение по сравнению с условиями договора, заключенного на определенный срок);

- досрочное расторжение договора, заключенного по результатам открытого конкурса (по истечению каждого последующего года со дня заключения договора).

Этап 6. Переадресовка платежей собственников за жилищно-коммунальные услуги затруднена:

- платежные документы изготовляет расчетно-кассовый центр (существует большая возможность использования административного ресурса со стороны администрации в пользу определенной управляющей организации - выдача платежных документов с прежними реквизитами, выдача двух и более комплектов документов разным организациям на один многоквартирный дом);

- платежные документы изготовляет и распространяет каждая заинтересованная управляющая организация (в случае не достижения согласия практикуется выдача документов собственникам с реквизитами двух и более управляющих организаций).

 

Преодоление трудностей при замене управляющей организации

 Обобщение опыта преодоления трудностей при замене управляющей организации показывает, что на этот счет не может быть предложен единый унифицированный способ, пригодный для всех условий. Преодоление трудностей должно осуществляться исходя из особенностей в зависимости от варианта замены организации с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

 

Сравнение двух столиц, где собственниками жилья образовано наибольшее число самоуправляемых организаций, явно в пользу Москвы. Здесь создан реестр управления многоквартирными домами, куда включены управляющие организации, ТСЖ, ЖСК и ЖК. Они на равных условиях получают бюджетные средства на частичную компенсацию расходов по содержанию жилищного фонда, несут ответственность за их целевое расходование. При участии мэра Ю. М. Лужкова был учрежден Координационный совет по самоуправлению в жилищной сфере, половину членов которого составили представители жилищных объединений. Гласность и информированность жителей разного уровня подготовки обеспечивает издание Департамента жилищной политики Правительства Москвы «Квартирный ряд».

В такой обстановке товарищества и кооперативы чувствуют себя уверенно, не испытывают негативного влияния на свою деятельность. В худшем положении находятся неорганизованные жители, за управление домами которых нередко разгорается борьба между управляющими организациями. При одобрении местных властей имеются попытки создания ТСЖ, в том числе так называемых «квартальных», без участия жителей, собственникам бывает трудно получить реальный годовой отчет управляющей организации о выполнении договора. Однако такие случаи жители, как правило, выносят на публичное обсуждение, благодаря чему допущенные нарушения могут быть вовремя устранены и не имеют вредных последствий.

В Санкт-Петербурге диалог жилищных объединений с властями складывается трудно. В последнее время в отношении ТСЖ и ЖСК часто публикуются негативные материалы, органы прокуратуры демонстративно указывают на якобы многочисленные нарушения в их деятельности. В одном из районов несколько ТСЖ, созданных в крупных домах (250 - 600 квартир), были ликвидированы при активном участии администрации и частных управляющих организаций, заменивших товарищества (это были в основном ТСЖ, созданные не самими жителями, а заключившие договоры управления).

Передача функций управления товариществам нередко затягивается при содействии администрации районов, при заключении коммунальных договоров выдвигаются новые затратные условия, которые не возникают при передаче дома в управление управляющей организации. В результате множество вопросов, вполне разрешимых в рабочем порядке, попадает в суды, решения которых бывают непредсказуемыми.

Положение в городах-«миллионниках» также нельзя считать благополучным. Если из Самары поступают обращения по вопросам нарушения имущественных прав в новостройках и расчетах с монополистами, то жители Челябинска жалуются на юридические хитрости управляющих организаций, которые убеждают выбрать способ непосредственного управления с передачей своих полномочий управляющей организации. Какой при этом реализуется способ управления - непонятно, но сами собственники своим домом непосредственно не управляют.

Районы Иркутска поделены между местными управляющими организациями, образованными на базе муниципальных предприятий, при этом практически полностью вытеснены недавно созданные местные, но частные компании.

Наконец, в небольших городах обстановка в наибольшей степени зависит от местной власти. Если администрация действует эффективно (например, в Бугульме), то и товарищества работают успешно и на жизнь не жалуются. Но если во взаимоотношениях с ТСЖ не обходится без ОБЭП, то поток жалоб в федеральные структуры не иссякает. Например, поступили материалы из Мурома, Уварово, Стерлитамака, других городов. В одном случае глава города в течение года много раз обращался в ОБЭП, каждый раз получал в ответ мотивированный отказ в возбуждении уголовного дела против ТСЖ, а через некоторое время инициировал новую жалобу туда же. В другом городе ОБЭП при отсутствии достаточных оснований не только возбудил уголовное дело и провел обыски в офисе и квартире руководителя ТСЖ, но даже после положительного аудиторского заключения добился разрешения прокурора продолжить полугодовое выискивание нарушений в деятельности председателя правления товарищества, считая, что нарушения должны быть обнаружены. Еще в одном городе ОБЭП тоже более полугода пытается найти состав преступления в действиях председателя, на которого жалуется группа жителей-неплательщиков. И здесь подробнейший аудит не помог - прокурор продлил срок поиска уголовных злоупотреблений. Правда, обыска в квартире пока не проводили. Список подобной тревожной практики с каждым днем растет.

Последние примеры показывают, что проблемы замены управляющей организации гораздо шире. Если мы рассматривали порядок легитимной замены, когда такое решение в доме уже принято, но реализуется с трудностями, то сейчас столкнулись с другим явлением: заменить того, кто управляет домом, опираясь не на внутренние решения, а на внешние силы.

Но это уже предмет самостоятельного исследования. А по рассмотренным вопросам в зависимости от варианта замены (участников передачи функций управления) оптимальные решения могут быть разные. Общие рекомендации таковы:

- не затягивать начало фактического исполнения функций по управлению домом из-за отсутствия документации, заключенных договоров на коммунальные услуги, оформления акта состояния общего имущества (акт передачи дома, в том числе на баланс, не составляется);

- сразу же получить (или составить) документы по регистрации жителей и ежемесячно выдавать платежные документы с сопровождением разъяснений по их оплате.

Многолетняя практика показывает, что для каждого дома эффективны только индивидуальные рекомендации. Обратиться за их получением можно, например, в Москве и Московской области - в Центр управления многоквартирными домами (e-mailcumd@mail.ru), в других городах - в региональные отделения или в дирекцию Общероссийского объединения «Российская жилищная федерация» (e-mail: lomtevooo@mail.ru), в редакцию журнала «Председатель ТСЖ».

Герман ЛОМТЕВ,

генеральный директор ООО «РЖФ», сопредседатель Союза потребителей России, председатель секции защиты жилищных прав граждан Экспертного совета Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика