КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

 Где на Руси ТСЖить хорошо

Фрагменты схемы развития самоуправления в жилищной сфере

(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» № 2 2008)

 

Как бы не пытался кое-кто отделять ТСЖ от ЖСК, ему это не удастся. Обе структуры при некоторой разнице в аббревиатуре (лишь одна буква не совпадает, а две другие поменялись местами), по сути дела, не только родственники, а просто близнецы-братья.

 

Если очень постараться, то одно отличие в правовом статусе этих объединений найти можно: ТСЖ не может распределить полученную прибыль между членами, а ЖСК может. Но это различие скорее теоретическое, чем практическое: во-первых, такую прибыль сначала надо получить, а это удается далеко не всем. А во-вторых, в ЖСК мало кто решится предложить раздать полученную прибыль, когда крыша течет и лифт работает с перебоями. Обычно прибыль идет именно на те же цели, что и в ТСЖ - на ремонт общего имущества.

Представители ТСЖ все же могут возразить: на семинарах для ЖСК обычно обсуждают вопросы, которые их мало интересуют. Это действительно так, но не свидетельствует о различиях. Просто многие вопросы, актуальные для «новеньких» ТСЖ, для ЖСК - это давно забытое старое. Они ушли вперед и теперь преодолевают трудности, которые поджидают их уже на следующем этапе деятельности. А трудности ТСЖ и ЖСК, взятые вместе, характеризуют общую схему развития самоуправления в жилищной сфере. Схему, которую никто не продумывал, а которая формируется с нашим участием в жесткой борьбе с контрагентами, встречающими нас на крутых поворотах создаваемого государством рынка услуг по содержанию жилищного фонда.

 

Герман Ломтев - генеральный директор Российской жилищной федерации,

 

почетный работник жилищно-коммунального хозяйства России

 

О терминах

 

Прежде чем двигаться дальше, остановимся на некоторых терминах, многие из которых ввели в законодательство те, кто сам достаточно туманно представляет, что эти термины в действительности обозначают. Таких терминов, к сожалению, много: многоквартирный дом, общее имущество этого дома, нежилые помещения этого же дома, управление - чем? самим домом? его эксплуатацией? или содержанием? или обслуживанием? коммунальные услуги или коммунальные ресурсы? Можно продолжить, но, очевидно, и этого достаточно.

Было бы нескучно, если бы это была тема диспута при защите диссертации. Но когда те или иные термины, воспринимаемые всеми по-разному, уже попали в нормативные документы и даже в Жилищный кодекс, радоваться не приходится. Впору заплакать.

Недостаточная компетентность разработчиков этих документов (некоторые из них продолжают поучать нас со страниц престижных изданий), нежелание чиновников и депутатов посоветоваться с жителями, прежде чем сочинять законы и нормативные документы, тексты которых обсуждаются и голосуются в лихорадочной спешке, - вот главные причины тех бед и препятствий, которые мы вынуждены героически преодолевать. А могли бы жить спокойно.

Но этому мешает еще одна терминологическая неопределенность. Разработчики проекта кодекса вряд ли допустили ее по ошибке. Статья 162 посвящена договору управления домом, но не пытайтесь искать статью, посвященную договору обслуживания и содержания дома. Такой статьи в Жилищном кодексе нет. Не очень просвещенный житель предположит, что есть только договор управления, и нужно скорее искать, с кем бы его заключить. Многие не сразу поймут, что если создать товарищество, то договор управления вообще не нужен.

Но не каждое товарищество захочет само не только управлять домом, но и выполнять все работы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. Будет вполне логично поручить их профессионалам - жилищным и специализированным организациям. Но каким должен быть договор ТСЖ с ними? Об этом кодекс умалчивает.

О статусе и правах

ЖСК при социализме успешно содержали свои дома, которые называли жилыми, а не многоквартирными, а сам процесс не называли управлением. Но никому от этого не было плохо. Теперь ввели новые термины, и тем же ЖСК почему-то стало хуже.

В России на смену социализму пришел капитализм, провозгласивший приоритет частной собственности. Члены ЖСК, выплатившие пай за квартиру, стали ее собственниками, лишив этой собственности кооператив (со своей долей общего имущества дома в придачу). Статус ЖСК резко изменился: из «владельца» дома он превратился в организацию, созданную собственниками квартир для обеспечения содержания дома. А как теперь оценить договоры, заключенные ЖСК с Водоканалом, Теплосетью, другими поставщиками коммунальных услуг? Естественно, как ничтожные - ЖСК теперь не владеет домом. Но не тут-то было.

Предприятия стараются сохранить то, что им выгодно, не считаясь с интересами и правами жителей, на которых наезжает мощная коммунальная машина. На их защиту могли бы встать органы власти, но почему-то этого не делают, а привычно советуют: обращайтесь в суд. Частная собственность уравняла создаваемые ТСЖ с теми ЖСК, где все паи выплачены. Их члены - собственники квартир - могут наделить создаваемые ими организации только теми полномочиями, которые сочтут нужными, которые отвечают их интересам. Но чиновники и поставщики не желают этого и продолжают считать объединения жителей предприятиями.

Лучше других обстоят дела в Волгодонске, здесь давно налажено взаимодействие жителей с органами власти, конфликтов почти нет. В Москве с января действует Комиссия по деятельности ТСЖ, основная задача которой - досудебное рассмотрение споров, возникающих при создании ТСЖ и иных объединений собственников в жилищной сфере, а также в процессе их деятельности. Комиссия будет анализировать причины возникновения споров.

 

О создании и регистрации ТСЖ

 

В первое время создать ТСЖ было сложнее, чем его зарегистрировать. Все три вида многоквартирных домов, на базе которых возникали товарищества, перестали играть роль инкубаторов ТСЖ: новый Жилищный кодекс отменил право застройщика самому создавать ТСЖ в новостройках без участия будущих собственников. Во-вторых, отменена норма, обязывающая ЖСК перерегистрироваться в ТСЖ. Ну а третье - создание товариществ в существующем жилищном фонде всегда было непростым делом. Те, кто приватизировал жилье в муниципальных жилых домах, продолжали испытывать комплекс нанимателя, привыкшего, что все вопросы за него решит ЖЭК. Даже угроза предстоящего выставления домов на конкурс, ставшая в последнее время вполне реальной, мало изменила сознание этих собственников.

Угроза предстоящего конкурса, сопровождаемая навязчивыми попытками разных жилищных организаций получить одобрение жителями именно своего предложения, могла активизировать процесс создания ТСЖ. Однако вместо этого дело почти совсем застопорилось, причем произошло это по вине властей.

В январе 2006 года в Федеральный закон «О некоммерческих организациях» внесены изменения, значительно усложнившие государственную регистрацию этих организаций, в том числе и ТСЖ. Вскоре всем стало ясно, что делать этого не следовало, но тогда депутаты, как всегда, поспешили и не сочли нужным посоветоваться. А совет мы готовы были им дать. Он состоял в том, чтобы учесть специфику деятельности разных некоммерческих организаций. В отношении одних, использующих зарубежные гранты и другую «помощь» против интересов нашего общества, меры по ужесточению и контролю, безусловно, необходимы. Однако в отношении тех, кто занимается хозяйственной деятельностью в домах и дворах, садах и огородах и никогда не получал никаких грантовых подачек из-за границы, усложнение регистрации стало явно излишним и вместо ожидаемой пользы принесло ощутимый вред.

Российская жилищная федерация с участием Союза потребителей России обращалась в Росрегистрацию с предложением упростить установленную процедуру. В частности, считать учредителями не тех, кто голосовал за создание ТСЖ, а только тех, кого общее собрание собственников уполномочило подать заявку на регистрацию. Но согласия мы не получили.

Дальнейшие усилия были направлены на инициирование поправки к закону с целью исключить ТСЖ из числа некоммерческих организаций, которые регистрируются в органах юстиции. Политика государства в отношении поддержки товариществ позволила уже в июне внести законопроект, который, правда, был рассмотрен только в октябре-ноябре. Однако его редакция вызвала двойственное отношение. Вместо того чтобы не применять к ТСЖ только две новые статьи, теперь Федеральный закон «О некоммерческих организациях» вообще на них не распространяется. Если вспомнить, что в Жилищном кодексе специфика деятельности ТСЖ как некоммерческой организации прописана нечетко, можно понять беспокойство бухгалтеров, да и председателей товариществ по этому поводу. Не беспокойтесь: если претензии налоговых органов к ТСЖ где-либо возникнут, наше объединение всегда готово прийти им на помощь.

 

О передаче дома в управление товариществу

 

Этот вопрос оказался одним из наиболее трудных для исполнения, что, впрочем, вполне объяснимо. Кому хочется расстаться с домом, от собственников которого ежемесячно поступают на счет суммы, как правило, значительно превышающие текущие расходы? Поэтому затягивание передачи дома в управление товариществу происходит достаточно часто и во многих городах.

Однако с такими фактами вполне можно бороться и уверенно побеждать.

Наше объединение неоднократно помогало собственникам реализовать их бесспорное право начинать деятельность по управлению своим домом сразу же после регистрации товарищества, то есть в пределах месячного срока, установленного статьей 162 Жилищного кодекса для аналогичных ситуаций. Однако вопросы и споры продолжают возникать во многих городах, в связи с чем в декабре 2006 года Департамент ЖКХ Минрегионразвития разослал по всей стране разъяснения, которые установили еще более жесткие условия перехода дома от бывшей жилищной организации товариществу.

В этих разъяснениях (письма №№ 14313,14314,14316-РМ\07 от 20.12.2006) указаны сроки возникновения обязанности приступить к управлению домом, порядок передачи дома и его технической документации. Для ТСЖ такая обязанность возникает со дня его государственной регистрации, а ее реализация не зависит от передачи технических и иных документов.

Причина часто бывает в другом - товарищество само не хочет принимать дом до тех пор, пока в нем не проведут ремонтные работы. Жилищные организации этим пользуются и тянут с ремонтом, а пока все платежи идут не на счет товарищества. Мы советуем настаивать на немедленном проведении работ текущего ремонта (за них уже заплачено), но долго не ждать капитального: финансирование его можно обеспечить и через ТСЖ.

Другой вопрос: наличие техдокументации на момент передачи функций управления. Во многих случаях она отсутствует, и даже не определен ее состав. Ждать полного и всестороннего решения этого вопроса также нецелесообразно, лучше ограничиться обязательством жилищной организации представить документацию позже (обычно она оплачивает заказ на недостающую часть).

В разъяснениях министерства подтверждено, что передаточный акт на дом не должен составляться, так как не производится передача имущества с баланса одной организации на баланс другой. Это обусловлено тем, что по мере приватизации квартир они (с долей общего имущества) исключались из муниципальной собственности, становились частным имуществом отдельных собственников, а часть дома (с долей общего имущества), в которой проживают наниматели, осталась на балансе города. Эта часть и передается товариществу в управление в качестве неотчуждаемой и неотделимой части многоквартирного дома, следующей его судьбе. На весь дом составляется акт технического состояния конструкций и инженерных систем, который дает основание для проведения определенных работ капитального характера.

Помните: затягивание процесса передачи вам дома не препятствует товариществу начать хозяйственную и финансовую деятельность, то есть обслуживать дом и собирать все платежи.

К сожалению, министерство забыло разъяснить администрациям и застройщикам еще одну важную обязанность: обеспечивать товарищество собственников жилья помещением для работы. Юридическое лицо не может функционировать на лестничной площадке или в частной квартире. Адрес, указываемый в регистрационных документах, должен быть не только почтовый, но и фактический. В свое время мэр Ярославля обязал застройщиков выделять помещение под контору ТСЖ в каждой новостройке, но Госстрой вовремя не поддержал это начинание.

Серьезную ошибку, допущенную прежними руководителями Минрегионразвития, необходимо исправить. Предлагаем правлениям всех товариществ, не имеющих своего помещения, обратиться к новым руководителям министерства Д.Н. Козаку и С.И. Круглику с просьбой повсеместно направить соответствующие обращения властям и застройщикам: обеспечить все ТСЖ помещениями для работы. Это будет вполне в русле государственной политики в отношении поддержки товариществ. Иначе какой смысл снижать с них налоги, если экономия пойдет в оплату за аренду помещения?

 

О трудностях реализации механизма передачи дома

 

Разъяснения настолько ясны, что не понять их нельзя. Но если очень не хочется, то можно. Например, в Санкт-Петербурге уже два года действует распоряжение, значительно усложняющее порядок передачи домов товариществам. Решения районных властей здесь недостаточно: материалы на передачу каждого дома придирчиво проверяет городской Жилищный комитет, сам на себя возложивший право «утверждения» решения собственников помещений дома. Например: вместо того чтобы содействовать передаче документации на четыре рядом расположенные корпуса одного дома в управление ТСЖ «Карпинского, 34», комитет пытается поставить под сомнение саму регистрацию товарищества даже годичной давности. Предлог придуман странный: при регистрации якобы не было проверено условие расположения всех корпусов на одном или смежных земельных участках.

Комитет идет на явные нарушения: уже истекло полгода регистрации, а регистрация - компетенция другой надлежащей структуры, земельные органы не привлекались, а, узнав о причине, удивляются: неужели наличие между корпусами пешеходных дорожек мешает считать их земельные участки несмежными? Жители уверены, что Жилищный комитет умышленно препятствует передаче сразу четырех домов от городской жилищной конторы.

Руководители товарищества ждали восемь месяцев, а потом решили взять инициативу в свои руки: вот уже год, как они сами начисляют платежи, печатают и раздают извещения на оплату работ, которые сами и выполняют. Жилкомсервис работ не ведет, но квитанции на оплату исправно разносит. Их оплачивают менее 20 процентов собственников, но проигравшие не сдаются. Они упорно препятствуют расторжению двух оставшихся договоров - на тепло и воду. И хотя конец этой истории очевиден, его пока не видно. Чиновники позорно тянут время, их не волнует моральная сторона этой истории, то, что жители еще крепче уверуют в правильность убеждений по поводу местного произвола. Подобные примеры, к сожалению, есть и в других городах.

Практика двойных квитанций в домах, где меняется способ управления, - не такая уж редкость. В Курске жителям одного дома одновременно раздавали даже по три квитанции на оплату жилищных услуг от разных организаций. Рынок услуг «саморегулируется».

Трудно предположить, что кто-то будет хранить деньги семейного бюджета у соседей. Поэтому естественно, что, создав товарищество, собственники вносят свои платежи на его расчетный счет в банке. Здесь они сохраннее, легче контролировать их расходование. Поэтому собственники, сделавшие выбор в пользу посторонней управляющей организации, не могут не испытывать беспокойство по поводу своих средств, которые они уже не могут контролировать.

В такой ситуации о финансовых неприятностях они обычно узнают последними.

В июле ТСЖ «Маршала Новикова, 7» заключило договор управления домом с компанией «РЭС ТСВ», договоры на коммунальные услуги остались у ТСЖ, а все платежи поступали на счет компании. Осенью выяснилось, что ни Водоканал, ни Теплосеть денег за оказанные дому услуги не получают и тепло давать не собираются. Оперативно принятые ТСЖ меры позволили избежать больших неприятностей, но долги Водоканалу пришлось погашать еще полгода.

Три года назад «флагманом питерской реформы ЖКХ» стала немецкая управляющая компания «Питер Дусманн», получившая в управление более 100 домов в центре города. Без всякого конкурса, преодолевая сопротивление населения, власти передали жилищный фонд этой компании, искусственно создав в нем более 150 ТСЖ, которым были навязаны договоры управления с немецкой фирмой.

По условиям этих договоров товарищества передали немцам печати, право распоряжаться расчетными счетами, оставив за собой обязанность постоянно вносить на эти счета платежи своих членов. Коммунальные услуги жители оплачивали по нормативам, хотя компания рассчитывалась с поставщиками по счетчикам.

И вдруг в августе грянул гром: в фирме сменился состав менеджеров, откуда ни возьмись «всплыли» миллионные долги перед энергетиками. После изнурительной переписки с властями города компания приняла решение свернуть деятельность дочерней фирмы в Петербурге. Куда пропали деньги, поступившие не только от жителей и из бюджета, но и от самой компании, пока неизвестно, да и станет ли известно? А ведь приход «флагмана» был одобрен весьма высоко.

Мы специально остановились на этих примерах, чтобы предложить собственникам жилья глубже задуматься о том, какой же способ управления своим домом выбрать. Если в доме есть даже небольшая группа неравнодушных людей, они создадут свое товарищество и никогда не допустят, чтобы с ними произошло что-либо подобное.

О том, что управлять домом надо самим

Из приведенных примеров напрашивается ответ на вопрос: что же считать началом управления домом? Главное условие - не заключение договоров, а поворот денежного потока. Те, кто тянут с договорами, быстро или не очень быстро, но вынуждены будут перестроиться, когда перестанут получать платежи жителей. Поэтому первоочередная задача товарищества - начислить суммы ежемесячных платежей собственников, обеспечить распечатку и раздачу извещений по квартирам.

Необходимые для этого исходные данные инициаторы создания ТСЖ частично имели перед проведением общего собрания собственников: число голосов определялось метрами их площадей. Осталось не так много: уточнить число зарегистрированных (в паспортном столе), наличие у жителей льгот по оплате и принять свои расчетные коэффициенты, то есть цены для расчетов в текущем году (многие ошибочно думают, что их устанавливает администрация).

На самом деле все обстоит как раз наоборот - в соответствии с требованиями закона размеры всех жилищных платежей утверждают собственники. При этом они могут не спеша оглядеться и оценить уровень цен вокруг, с кем-нибудь посоветоваться и поспорить, выяснить то, что неясно. Но окончательный выбор цен и ставок оплаты остается за ними.

Противники ТСЖ не забывают привести такой довод: в товариществе нужно оплачивать работу председателя и бухгалтера, а в жилконторах этого нет. Однако все далеко не так. В ТСЖ собственники сами устанавливают размеры оплаты своих управленцев при утверждении сметы расходов на каждый год. При передаче дома управляющей организации эти расходы обычно становятся значительно выше, но они скрыты от жителей. Привлекая собственников тем, что они будут платить по «городской ставке», управляющие организации исходят из того, что в первую очередь начислят все выплаты своему персоналу и только после этого будут финансировать прочие расходы по остаточному принципу - работать по-другому им невыгодно и неинтересно.

То есть заработная плата таких же работников будет финансироваться за счет тех же платежей от домов, что и в ТСЖ, с той лишь разницей, что жители не смогут установить, в каком размере, с какого дома и кому оплачено. Также будет обстоять дело и с другими платежами.

Поэтому удивительно, что некоторые товарищества соглашаются заключать договоры с управляющей организацией на условиях, сходных с теми, что в немецкой фирме. Такие условия иначе как кабальными назвать нельзя. Главное: обеспечить поступление и хранение всех денежных средств товарищества только на своем банковском счете - это принципиально важный принцип хозяйствования никогда нельзя нарушать. Не слушайте тех, кто будет пугать налоговой проверкой: любые собранные товариществом суммы в форме взносов никакими налогами не облагаются (подробнее об этом - в специальном материале).

 

О федеральных проблемах и местных заморочках

 

Многим хорошо известны проблемы, возникающие перед ТСЖ в полном соответствии с федеральным законодательством. Эти проблемы призваны решать объединения товариществ и собственников жилья при широкой поддержке с мест. Не забывайте о том, что только вместе мы сможем добиваться улучшения нашего положения, совершенствования законодательства.

Таких проблем много, назовем лишь некоторые: ТСЖ и ЖСК могут участвовать в расчетах за предоставляемые жителям коммунальные услуги только по решению своих членов. Собственники жилья, создавшие или не создавшие товарищества, должны нести одинаковые обязанности по оплате услуг по приему жилищно-коммунальных платежей, причем свою долю комиссионных расходов обязаны нести коммунальные организации (сейчас во многих случаях они требуют от ТСЖ и ЖСК оплаты всех начисленных жителям сумм без учета расходов за услуги банков и непоступивших от граждан платежей).

Почему садоводческие товарищества составляют только годовые отчеты, а жилищные товарищества и кооперативы обязаны составлять и сдавать еще и квартальные? Это сложилось случайно, когда Минфин ошибочно приравнял некоммерческие организации к коммерческим, а садоводы удачно изолировали себя в постановлении по развитию сельского хозяйства.

Совсем недавняя ошибка депутатов Государственной Думы, «немотивированно» (такой термин применил Конституционный Суд) обложивших членские взносы садоводов, ТСЖ и ЖСК единым социальным налогом, дорого обходится всем нам. Причем почти ничего из сумм, начисляемых в виде ЕСН и страховых взносов, нашим работникам не достается. Пенсию они могут получать за счет добровольных взносов, но Минфин сделал их обязательными и резко увеличил. Бюро Высшего совета партии «Единая Россия» поддержало нашу просьбу об отмене этого ошибочного решения. Но новый законопроект пока не принят.

Однако наряду с федеральными проблемами существуют местные, которые иначе как «заморочками» не назовешь. Речь пойдет об изобретениях чиновников на местах, которые не могут пройти мимо, не найдя повода порулить. А фантазии у некоторых безграничны.

В Гатчине председатели правлений ТСЖ каждые 3 - 5 лет обязаны обучаться, конечно не бесплатно, правилам пользования лифтом. И это несмотря на наличие договоров с жилищной и специализированной организацией, которые приняли на себя обеспечение всех требований.

В Санкт-Петербурге председателей понуждают регулярно обучаться теплоснабжающие предприятия, отказываясь подписывать акты готовности домов к зиме - опять же несмотря на наличие договоров с жилищными организациями по эксплуатации внутридомовых систем.

Там же, а также в Уварово ТСЖ и ЖСК платят странный взнос на охрану окружающей среды, которую загрязняют промышленные предприятия. Недавно Высший Арбитражный Суд указал, что товарищества «не являются хозяйствующими субъектами с самостоятельными экономическими интересами». Может быть, такое разъяснение поможет им жить как повсюду?

В ряде городов комиссионные банка и почты за прием платежей не выше чем 1 - 1,5 процента, но в Москве 2,5 - 3 процента, в Санкт-Петербурге 3 и даже 4 процента берет Сбербанк, если счет в другом банке.

Во многих городах ТСЖ и ЖСК платят высокий процент от начисленных платежей расчетным центрам, причем жителям других домов эти суммы не начисляются.

В Уварово чиновники администрации не могут понять, что товарищества - это частные управляющие организации, действующие на некоммерческой основе. Их обязывают срочно представлять отчеты о расходовании собранных средств (членских взносов), а деятельность по управлению и обслуживанию других домов на договорной основе угрожают вообще прикрыть.

Все эти примеры свидетельствуют о том, что уровень подготовки и чиновников, и представителей некоммерческих организаций жилищной сферы явно недостаточен. Наше объединение считает проведение работы в этом направлении одной из главных задач. Мы регулярно проводим конференции и семинары во многих городах для всех участников жилищных отношений, выступаем с публикациями, даем письменные разъяснения. Готовы установить контакты с новыми членами нашего сообщества на взаимных интересах.

 

Тел./факс (495) 373-99-41,

 

                (812) 273-51-70,

e-mail:lomtevООО@mail.ru.

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика