Воля собственников жилья ­ закон для всех

(опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №3 2007)

 Содержание жилья до последнего времени было малопривлекательной для бизнеса сферой деятельности. Отношение к ней существенно изменилось не с принятием нового Жилищного кодекса (как многие думают), а несколько раньше: когда цены, тарифы и ставки за жилищные и коммунальные услуги резко пошли вверх. Однако попасть в эту сферу, исторически «схваченную» муниципальными жилищно-эксплуатационными конторами, новому подрядчику оказалось совсем не просто.

Почти единственным свободным участком в жилищном фонде многоквартирных домов стали новостройки. Они оказались наиболее привлекательными, потому что новое обычно лучше старого («обычно», потому что еще нередко встречается фактически недостроенное новое жилье). Их заселяют в основном достаточно обеспеченные семьи (хотя бывают и новоселы, имеющие многолетние долги за купленную квартиру). Жители новостроек, как правило, мало знают о своих правах в новом качестве - собственников жилья и потребителей жилищных и коммунальных услуг.

Не будем забывать еще одно обстоятельство: застройщик хочет передать новый дом в эксплуатацию на наиболее выгодных условиях. Муниципальные ЖЭКи для этого подходят мало - их требования об обязательном выделении жилья слишком высоки. Выход застройщики находят, создавая свою дочернюю компанию или договариваясь с частным бизнесом.

Самым удобным вариантом до 2005 года было создание в новостройке товарищества собственников жилья застройщиком. Назначив своего работника председателем правления и вооружив его печатью ТСЖ, которая ставилась под любым нужным застройщику документом, можно было снять с себя все заботы по переводу новостройки в режим эксплуатации, не слишком опасаясь претензий по устранению недоделок. Новоселы могли обращаться только к председателю ТСЖ, подчиненному руководителю организации-застройщика.

Жилищный кодекс отменил право застройщика создавать товарищество, предоставив такое право дольщикам - будущим собственникам жилья. Однако практически сделать это достаточно трудно: люди не знают друг друга, собрать их для принятия нужного решения может только застройщик, не всегда заинтересованный в этом.

Сейчас во многих новостройках, сданных в эксплуатацию и заселенных еще до принятия нового кодекса, в которых застройщиком были образованы ТСЖ, создается конфликтная обстановка, вызванная недостатками в содержании домов. Товарищества собственников жилья, нередко возглавляемые случайными и незаинтересованными лицами, не обеспечивают необходимый уровень жилищных и коммунальных услуг. Собственники квартир постепенно осваивают правовые основы содержания многоквартирного дома и выступают с обоснованными требованиями изменения сложившейся ситуации. Но их усилия часто наталкиваются на организованное сопротивление тех, кто оказался у власти и не хочет с ней расставаться.

Нечто подобное происходит в домах, которые были переданы застройщиками управляющим организациям. Здесь обычно имел место тот же принцип: не допускать жителей к решению вопросов содержания принадлежащих им домов. Это позволяло иметь достаточно прибыльный бизнес, так как при среднем размере городских ставок на содержание жилья затраты в новостройках были минимальны, отчетов о расходовании собранных средств никто не требовал. Но такое могло происходить до определенного времени.

Недавно в редакцию обратился житель города Сургута, который вместе с соседями по многоквартирному дому попытался заменить управляющую компанию своим товариществом собственников жилья. Решение было принято в точном соответствии с порядком, который установлен Жилищным кодексом. Однако при реализации своего выбора собственники столкнулись с сопротивлением компании, не желающей упускать такой лакомый кусок.

Житель просит совета: как поступать в случае, если отвергнутая собственниками управляющая компания не желает уходить, тянет время, обслуживание дома не ведет, но плату с жителей регулярно взимает.

Ответ хочется начать так: хорошо, что есть журнал, куда можно обратиться и получить не просто совет, а именно тот совет, который полностью отвечает интересам жителей. В данном случае такой ответ может дать только многолетняя практика самих собственников жилья, объединившихся для защиты своих интересов.

Остановимся на ряде аспектов возникшей проблемы. Во-первых, следует исходить из того, что собственники имеют право изменить способ управления многоквартирным домом в любой момент. Этот момент определяется датой общего собрания собственников, которое в Сургуте состоялось в ноябре 2006 года. С этой даты собственники были вправе приступить к созданию товарищества, то есть осуществить его регистрацию как юридического лица, открыть расчетный счет в банке и поставить ТСЖ на учет в налоговых и иных органах.

Дата получения соответствующих свидетельств (о регистрации юридического лица и о внесении в Единый государственный реестр) является важным этапом. Согласно письму Минрегиона Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14314-РМ\07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» товарищество собственников жилья обязано начать управление домом со дня его государственной регистрации (пункт 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данное письмо доводит требования федерального законодательства и свои разъяснения до муниципальных образований, организаций ЖКХ и товариществ собственников жилья на основании полномочий, возложенных на министерство Правительством Российской Федерации. Поэтому оспаривать его содержание бессмысленно.

Нам неизвестно, зарегистрировано ли ТСЖ, созданное общим собранием собственников жилья многоквартирного дома в Сургуте, то есть наступил ли момент, начиная с которого товарищество обязано приступить к управлению домом, ничего не согласовывая с управляющей организацией, а лишь поставив ее в известность об этом.

Другое письмо Минрегиона от того же числа (№ 14313-РМ\07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом») также достаточно жестко устанавливает обязанность управляющей организации «осуществлять хранение и ведение технической документации» на дом (и иных документов, связанных с управлением домом), устанавливает перечень документов, включаемых в ее состав, а также указывает, что эта документация принадлежит собственникам и передается безвозмездно.

Срок передачи документации министерство определяет в зависимости от срока прекращения договора управления домом. При этом подчеркивается, что реализация выбранного собственниками способа управления домом не зависит от факта передачи документации.

Третье письмо Минрегиона по комплексу рассматриваемых проблем (№ 14316-РМ\07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления») обращает внимание на то, что при смене управляющей организации или выборе иного способа управления домом передача многоквартирного дома по акту товариществу собственников жилья не производится. Указано только, что одновременно с передачей технической и управленческой документации целесообразно составить двухсторонний акт о состоянии общего имущества дома, который может использоваться для оценки результативности работы прежней организации, а также для планирования работ по ремонту общего имущества.

Из приведенных выше разъяснений, которые имеют директивный характер, видно, что собственники в Сургуте не используют своих прав и не выполняют обязанности ТСЖ, возникшие после его регистрации. Ссылки на то, что прежняя управляющая организация не хочет уходить и выдвигает претензии жителям, однозначно противоречат закону. Из содержания вопроса нам неизвестно о факте заключения договора управления этим конкретным домом и о его условиях. Но судя по описанным действиям управляющей компании, кроме ложных обвинений в адрес жителей, у нее нет других инструментов помешать созданному ТСЖ приступить к управлению домом.

Также несостоятельны и жалобы жителей на то, что прежняя управляющая организация «нас не обслуживает, а деньги регулярно взимает». А почему же не взимать, если собственники добровольно оплачивают квитанции и деньги регулярно поступают на расчетный счет недобросовестного управляющего? Не раздавать же их обратно.

Правлению ТСЖ начать надо с того, чтобы самостоятельно или с помощью сторонней организации напечатать квитанции - извещения на оплату членских взносов на уставную деятельность товарищества за наступающий месяц и раздать их собственникам помещений лично в руки с одновременным вручением уведомления о смене управляющей организации и копии свидетельства о регистрации ТСЖ (а также и другой информации, которую правление сочтет необходимым довести до сведения собственников).

Следующий этап - перезаключение договоров с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями и заключение договоров с работниками товарищества.

Кстати, по поводу претензий бывшей управляющей организации к жителям, якобы имеющим задолженность по оплате. Такие претензии могут быть, но они не имеют никакого отношения к вновь выбранной управляющей организации - товариществу. Юридическое лицо ТСЖ начинает деятельность «с чистого листа», не имея никаких обязательств по долгам прошлых лет кому бы то ни было, оставшихся как за управляющей организацией, так и за отдельными собственниками, которые должны разбираться друг с другом, в том числе и в судебном порядке.

Надеемся, что собственники жилья по всей стране будут более решительно хозяйствовать в своих многоквартирных домах, никому не позволяя водить себя за нос. Общероссийское объединение домовладельцев всегда готово придти им на помощь в любой конфликтной ситуации.

 

 

 

 

Герман Ломтев,

 

генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика