Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №6 (128) за 2018 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Полонский Юрий

Начальный капитал

Уходя на самоуправление,  ТСЖ  через суд вернула деньги жителей - без малого два миллиона рублей, собранные местным МУПом на капитальный и текущий ремонты. И обязала его передать товариществу техдокументацию на дом.

д.30

Борьба за свободу

Большинство российских МКД, кроме кооперативных, начиная свой жизненный путь в рыночных условиях,  оказываются под управлением коммерческой УО, в той или иной степени аффилированной с кем-нибудь из местных «сильных мира сего». Это может быть ГУП, МУП или ПАО, но аффилированность (т.е. «крышевание») – обязательное условие, ибо прочие фирмы как-то плохо приживаются в нашем ЖКХ.

Но не все дома в этом «младенческом» состоянии остаются. Логика событий рано или поздно приводит людей к мысли о том, что можно жить своим умом и от настроения «чужого дяди» не зависеть. Смена УО или создание ТСЖ - вполне естественный этап развития самосознания жителей МКД.

Но… Немалые трудности ждут людей на тернистой пути жилищного самоуправления. С самого его начала. Хотя процесс смены управдома: кто кому что должен передать и в какие сроки - «на бумаге» расписан неплохо, тем не менее, у коммерческой УО есть немало «рычагов», чтобы «тормознуть» активистов. А если получится - и вовсе «повернуть историю вспять». И далеко не всегда (вспомним про слово «аффилированная»!) «борьба за свободу» заканчивается для собственников успехом.

Чаще всего при этом им приходится «биться» с отвергнутой УО за два ресурса:

-  техдокументацию длительного хранения на МКД,

- остаток денежных средств, собранных с жителей на содержание и ремонт общего имущества.

Вот как, например, это пришлось делать жителям д.30 в пос. Развилка Ленинского района в Подмосковье.

Без бумажки ты букашка, а с бумажкой человек

В качестве их противника выступал местный МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства» Ленинского муниципального района Московской области. Недовольные качеством их услуг, собственники решили создать ТСЖ и уйти на самоуправление. Благо рядом был пример успешного ТСЖ «Развилка 44».

Сказано - сделано: 18 мая 2016 г. общее собрание успешно завершилось, и 22 июня (!) местная ФНС зарегистрировала ТСЖ «Товарищество собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья Развилка 30».

К слову сказать, обратите внимание на наименование товарищества: вот до чего доводит россиян небрежность законодателей и чиновная дурь! Слава Богу, привычная и простая аббревиатура: ТСЖ - после долгих злоключений, в конце концов, была всё же узаконена (см. «Председатель ТСЖ» №12 «ТСЖ или ТСН? Очевидное невероятное» и №3-2018 г. «Докажи, что ты не верблюд!»).

Развилка

Что касается пос. Развилка - там местная власть не стала «скрюченными пальцами» цепляться за этот дом, РСО тоже воздержались от бойкота новоиспечённого товарищества.  

Но техдокументацию на дом МУП передавать и не подумал. Мотивируя это тем, что при сдаче дома от застройщика получил далеко не всё, что положено.

В результате собственники оказались без:

- проектной документации;

- документации БТИ (будто в насмешку, им были переданы лишь копии инвентаризационного дела с отметкой от 2005г. «Дом в эксплуатацию не принят»);

- чертежей и схем инженерных коммуникаций, схем механического, электрического, санитарно-технического оборудования;

- актов об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов;

- паспортов узла учета ХВС;

- паспортов на счетчики электроэнергии;

- документации на систему пожаротушения и дымоудаления;

- документации по лабораторным испытаниям контура заземления электрощитовой;

- схем и актов установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов (кроме узла тепловой энергии);

- паспортов на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-

техническое оборудование;

- актов разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с РСО;

- санитарного паспорта дома;

- распоряжения об утверждении актов госкомиссии (акты);

- распоряжения о вводе дома в эксплуатацию;

- исполнительной и проектной документация, предъявляемая приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство дома;

- документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества;

- информации о временно зарегистрированных по месту жительства гражданах.

В ходе суда этот впечатляющий список сократился, но не намного.

Поскольку по поводу передачи техдокументации в ЖК РФ, ППРФ-416 и ПППРФ-491 есть достаточно чёткие и однозначные указания, решение этого вопроса у любого непредвзятого судьи не вызывает особых раздумий. Особенно - в таких случаях, как рассматриваемый, когда адресатом претензий выступает МУП.

Во-первых, писать технико-эксплуатационную «летопись дома» (то бишь документировать всё, что происходит с МКД), хранить  и передавать её своему преемнику – это неотъемлемая составляющая процесса управления, она входит в обязанности управдома (см. ППРФ-416) .

Во-вторых, по-человечески понятно, что даже если застройщик, сдавая дом комиссии, действительно что-то не доложил в пакет документов – чья это вина? Того, кто принимал дом, т.е. администрации Ленинского района. Т.е. того субъекта, с которым аффилирован наш МУП.

Врез

«Правила осуществления деятельности по управлению МКД»( ППРФ-416)

«21. В случае отсутствия у ранее управлявшей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением МКД, указанных в «Правилах содержания общего имущества в МКД», …такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного п.18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном п. 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива…»

«Деньги, деньги, дребеденьги…»

Более серьёзной оказалась финансовая составляющая спора: МУП отказался возвращать ТСЖ деньги, собранные с жителей на текущий и капитальный ремонт, но, по мнению собственников, не использованные по целевому назначению. Причём, «цена вопроса» не копеечная: текущий ремонт – 1050 тыс. руб., капитальный ремонт – 772 тыс. руб., а всего 1.8 млн. руб. (на капремонт собственники копили деньги с 2006 г. по апрель 2016 г.). В отличие от собственников, МУП считал, что львиная доля денег им использована – на дело.

Основной спор шёл о затратах на:

- утепление фасада и герметизацию швов (это было сделано в рамках текущего ремонта),

- диспетчеризацию лифтов (это шло уже по графе «капремонт»).

По мнению МУП, герметизация была проделана дважды: в 2014 г. и в 2015 г.  – и оба раза по просьбам жителей и по решению собрания собственников. ТСЖ просьбы жителей и решение собрания отрицало. Поскольку никаких документов в подтверждение своей позиции МУП представить не смог – судья решила спор в пользу ТСЖ.

С диспетчеризацией лифтов было ещё проще: по мнению МУПа, оборудование в доме диспетчерской – это его заслуга. Но при ближайшем рассмотрении выяснилось, что диспетчерская была смонтирована застройщиком и запущена в доме с начала его функционирования. Никаких документов, подтверждающих замену или модернизацию оборудования, «муниципалы» представить тоже не смогли. Не говоря уж о соответствующем решении собрания собственников.  

В своём решении суд указал: «Средства, получаемые от собственников квартир в качестве обязательных платежей, в том числе на содержание, текущий и капитальный ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность УО, а остаются в собственности плательщиков, так как УО распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников. Оплаченные собственниками МКД, но не выполненные Ответчиком работы по капитальному и текущему ремонту здания при смене способа управления влекут получение Ответчиком МУП «УК ЖКХ» неосновательного обогащения (ст. 1102, 1103 ГК РФ), как средства, переданные для исполнения прекратившегося обязательства, так как обязательство по проведению текущего и капитального ремонта дома с момента передачи функций Ответчика переходит Истцу ТСН «ТСЖ Развилка 30».

В итоге практически все финансовые требования ТСЖ, включая процент за пользование МУПом чужими деньгами, суд удовлетворил. Несколько сократив запросы товарищества в части компенсации судебных расходов.

Апелляционная инстанция оставила это решение без изменения (см. http://sudact.ru/arbitral/doc/8fTIfXFi6i68/).

От редакции: Кто-то скажет: «Ну, да, людям повезло - с судьёй и вообще. Уходят на самоуправление с начальным капиталом». Ну, ещё бы.  Начинать хозяйствовать с двумя миллионами в кармане гораздо приятнее, чем начинать с нуля. Ещё заметим, что суд закончился до того, как ч.12 ст.162 ЖК РФ, затрудняющая возврат неиспользованных УО денег (см. «Председатель ТСЖ» №2-2018 г. «Без руля и без ветрил»), вступила в силу. Но, наверное, всё-таки самое главное тут - другой «капитал», имя которому - «знание своих прав и умение их отстоять». Кто им обладает – не пропадёт. Даже в нынешних «ежовых рукавицах», в которых правящий истэблишмент держит жилищные объединения.

Дизайн :
Яндекс.Метрика