Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №5 (127) за 2018 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Полонский Юрий

«В одну телегу впрячь не можно…»

Что делать, если «Газель» у дома стала источником беспокойства для его жителей.

Врез

Уважаемая редакция, обращаемся к вам с просьбой, чтобы вы нам дали разъяснение:

На территории, принадлежащей многоквартирному дому № 7 по улице Баумана (было проведено межевание, земля оформлена в собственность), несколько собственников паркуют свои личные автомобили типа «Газель» с закрытым фургоном. На очередном Общем годовом собрании собственники проголосовали единогласно против парковки данного транспорта на нашей территории.

Просим дать разъяснение, какие транспортные средства (кроме легковых автомобилей) имеют право размещать собственники на придомовой территории многоквартирного дома?

Какие меры воздействия можно применить к нарушителям, паркующим свой грузовой транспорт на данной территории?

Председатель  Правления    ТСЖ «Баумана-7»     Дикова Ольга Борисовна

 

 «Но - что конкретно ты имела в виду?»

Прежде всего, обратим внимание на формулировку «собственники проголосовали единогласно против парковки данного транспорта на нашей территории». Она представляется слишком общей, а потому мало пригодной для практического использования. Обязательно надо сформулировать конкретно, какие неприятности людям причиняет парковка «Газелей», и в чём состоят претензии к их владельцам. Иначе решение собрания в подобной формулировке может быть оспорено в суде.

Если очень коротко - проблематика разрешения конфликтов частного и общего интересов (что у нас, в России, в практике управления МКД является, скорее, правилом, чем исключением!) в отечественном законодательстве решена так, что допускает произвольные трактовки положений правовых актов и неоднозначность в решениях. 

С одной стороны, ст.46 ЖК РФ продекларировала, что решение общего собрания собственников (ОСС) помещений в МКД порождает для собственников определённые правовые последствия: права и обязанности, обязательные для исполнения. Правда, никакой ответственности за их неисполнение нет, кроме пени за задержку платежей.

И в ст.44 ЖК РФ среди  полномочий ОСС присутствует п.2): «принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им».

Но, с другой стороны, каждый из собственников помещения в МКД имеет долю в праве общей долевой собственности на общее имущество дома (она, как известно, пропорциональна площади его помещения), а значит, право беспрепятственно пользоваться этим имуществом. В том числе - придомовым земельным участком. В частности, для стоянки личного автотранспорта.

Но, разумеется, в той мере, в которой это не нарушает права его соседей по дому.

К сожалению, эта мера трактуется различными людьми по-разному, чётких и однозначных указаний на этот счёт в законодательстве нет, в результате судебная практика по спорам такого рода противоречива. Некоторые судьи  ставят решение собрания выше права отдельного собственника. Но есть и прямо противоположные случаи, когда суды отменяют решения ОСС и/или собраний членов ТСЖ, ЖСК, ЖК, ограничивающих право собственника пользоваться придомовым земельным участком. Как правило, это происходит, если решение собрания плохо аргументировано, отсутствуют свидетельства того, что действия данного собственника наносят ущерб другим людям, нарушают их права и законные интересы, а введенные ограничения позволяют эти нарушения устранить. Или же при проведении собрания были допущены процедурные нарушения. Или и то, и другое.

В частности, в определении Верховного Суда от 17 января 2017 г. по делу № 5-КГ16-230 сказано:

«Собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом МКД.

При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника

помещения в многоквартирном доме такого права действующим

законодательством не предусмотрены…»

В общем, если собственники помещений в д.7 по ул. Баумана проголосовали примерно так, как указано в письме (т.е. фактически произвольно установили ограничение на парковку «Газелей», не указав, чем оно вызвано), а владелец «Газели» в течение 6 месяцев после окончания собрания обратится в суд - такое решение может быть признано незаконным и отменено.

Прежде чем бить в колокол, загляните в святцы

Поэтому противникам парковки стоит усилить свою позицию, чётко сформулировав претензии к владельцам «Газелей».

И попутно внимательно посмотреть, нет ли в их действиях явных нарушений действующего законодательства. В первую очередь, «Правил дорожного движения» (ПДД).

Например, п.17 ПДД «Движение в жилых зонах» запрещает:

- стоянку (т.е. остановку на время более 5 мин.) близ дома автомобилей грузоподъёмностью более 3,5 т (правда, «Газели» под это ограничение, скорее всего, не подпадают),

- парковку на газоны и тротуары,

- стоянку с включённым двигателем,

- парковку ближе 5м от мусоросборников и т.д.

Если в действиях владельцев «Газелей» содержатся признаки нарушений ПДД – недовольным этим жителям дома (даже не обязательно собственникам) стоит для начала обратиться с жалобой в ГАИ. Причём, согласно п.4) ст.28.1 Кодекса административных нарушений (КоАП) поводом для возбуждения дела об административном правонарушении могут быть фото- или видеоматериалы, свидетельствующие о совершении правонарушения. Так что приглашать инспектора, чтобы застать нарушителя с поличным, совсем не обязательно. 

Кроме того, стоит заглянуть в местные «Правила благоустройства территории»: нет ли там чего-то подходящего? В этом случае жалобу надо писать в Адмтехнадзор Московской области.

Ещё один возможный адресат – Роспотебнадзор: согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" открытые автостоянки вместимостью не более 10 машино-мест должны располагаться не ближе 10 м от фасадов и торцов с окнами жилых домов.  

«Рискованное самоуправление»

Что касается воздействия на тех собственников, кто не выполняет решения ОСС (хотя обязан)  - к сожалению, ни ЖК РФ, ни другие законы никакой ответственности за подобные действия не предусматривают. А значит, НИКАКИХ ПРАВОВЫХ СРЕДСТВ ВОЗДЕЙСТВИЯ на нарушителя у коллектива собственников нет. Получается, законодатель возложил на жителей МКД обязанность управлять своим домом (самим или с помощью нанятой коммерческой организации) и соответственно – коллективную ответственность за результаты этого управления. Но при этом никаких действенных правовых механизмов исполнения принятых управленческих решений им не дал. Можно сказать, предоставил их своей судьбе, фактически Государство Российское (в современной его версии) от решения этого вопроса полностью устранилось.   

Так что в общем случае принудить несогласного к исполнению решения большинства  нечем - кроме морального давления и других, скажем так, неформальных действий, лежащих на границе (или даже за границей) правового поля.

Это, так сказать, издержки «особого пути» России, в большинстве развитых стран подобного «правового вакуума» не допускается, как правило, в МКД, где имеется множество собственников, правоотношения выстроены так, что отдельный собственник или подчиняется коллективному решению, или покидает дом. И живёт где-то в другом месте.

В скобках заметим, что эта ущербность российского жилищного законодательства (судя по многим признакам, допущенная законодателем намеренно) и является одной из основных причин низкой активности собственников и слабого развития жилищного самоуправления в российских МКД. В глазах многих людей жилищное самоуправление малопривлекательно как раз из-за отсутствия эффективных механизмов исполнению коллективных решений (в частности, принуждения несогласных). Дома, где собственники в своей массе придерживаются иной точки зрения и научились даже в таких «антисанитарных» условиях находить консенсус, являются счастливым исключением из этого правила, обычно там и создаются ТСЖ.  

«На это надо решиться»

Возвращаясь к «парковочному» конфликту в д.7 по ул. Баумана в подмосковном г. Королёве - правлению ТСЖ есть смысл подумать о том, чтобы вынести на ОСС вопрос об ограждении придомового земельного участка, организации на нём парковки и введении пропускного режима въезда автотранспорта на придомовую территорию. Если, конечно, вопрос того стоит.

Устав ТСЖ и внутренние регламенты товарищества тут не годятся, поскольку вопрос о пределах использования земельным участком требует обязательно решения ОСС, принятого кворумом более 2/3 от общего числа голосов собственников в МКД (а не принявших участие в собрании!).  

В случае, если такие решения будут приняты и реализованы – не исключено, что недовольные владельцы «Газелей» попытаются оспорить их в суде. Как этого не допустить – см. соображения в начале этой статьи.

Что касается, скажем так, неправовых средств воздействия на владельцев «Газелей», нарушающих права соседей - они на практике тоже применяются, и иногда оказываются более эффективны, чем правовые. Но от их пропаганды редакция журнала - по понятным соображениям - воздерживается. 

Дизайн :
Яндекс.Метрика