Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №4 (126) за 2018 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Полонский Юрий

«Неевклидова геометрия»

Закон о прямых договорах принят, долгов у РСО больше не будет. Ответственности перед потребителем, похоже, тоже не будет… Не исключено, что контролировать качество коммунальных услуг россияне скоро начнут сами. «Рублём».

Природа не терпит пустоты

Если помните, 1-й редакция законопроекта №207460-7 «О внесении изменений в ЖК РФ (о переходе к новым договорным отношениям между собственниками помещений в МКД и РСО)», принятая Госдумой 6 декабря 2017 г.,  оставляла у читателя массу вопросов, обилие «белых пятен» в тексте прямо-таки бросалось в глаза (см. «Председатель ТСЖ» №1-2018 г. «Через лес и горы напрямик…»). Было очевидно, что эти «пустоты» чем-то будут заполнены, но чем и как? Доработка проекта проходила келейно, без оповещения общественности, в СМИ просачивались, в основном, банальности, вроде того, что «пора наконец-то избавиться от посредников-«паразитов»…». «Масла в огонь» подлило письмо Государственно-Правового Управления Администрации Президента РФ с массой претензий к тексту законопроекта (см. «Председатель ТСЖ» №3-2018 г. «Прерванный полёт»).

В окончательной редакции законопроекта (принята 23 марта 2018 г.) изменилось многое.

Во-первых, серьёзно изменился текст базовой статьи - новой ст. 1572   «Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией (РСО), региональным оператором (РО) по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО)».

Во-вторых, изменился ряд других статей ЖК РФ.

В-третьих, на правительственном сайте появился проект подзаконного акта, который конкретизирует и дополняет положения нового закона - проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросу договорных отношений между собственниками помещений в МКД и РСО» (см. http://regulation.gov.ru/projects#npa=79052). Оно вносит изменения в «Правила предоставления коммунальных услуг…» (ППРФ-354), «Правила, обязательные при заключении УО, ТСЖ, ЖК договоров с РСО» (ППРФ-124) и «Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг» (ППРФ-253). Кроме того, внутри Постановления – в качестве приложения к нему - содержится проект т.н. обобщённого «типового договора» с РСО, который и будет определять условия предоставления потребителям коммунальных услуг. Долгое время было неясно, должно ли Правительство утвердить такой договор или достаточно тех частных публичных договоров, что уже есть в обиходе. В конце концов, законодатель решил, что нужен.

Если очень коротко -  условия «типового договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, с РСО»  (именно так звучит его полное наименование), в основном, соответствуют «Правилам предоставления коммунальных услуг…» (ППРФ-354) – за исключением того, что роль исполнителя коммунальных услуг от управдома переходит к РСО/РО ТКО.  Более того, в ч.2 ст.3.нового закона сказано, что до утверждения  «типового договора…» условия договоров собственников с РСО считаются соответствующим указанным «Правилам…».

Что интересно, термина «исполнитель коммунальных услуг» применительно к РСО авторы 3-х упомянутых документов постарались избежать, возможно, он так и останется атрибутом только управдома и никого больше.

Общая панорама

Первое впечатление – россиянам надо проститься с надеждой, что жилищное законодательство может быть простым и понятным, 3-х и 4-хэтажные предложения размером в полстраницы убористого текста, скроенные без оглядки  на логику и правила русского языка, стали у т.н. законодателя нормой жизни. Как хотят, так и пишут, не стесняясь никого и ничего. На этом фоне с тоской вспоминается ЖК РФ образца 2005 г. – простой, чистый  и прозрачный, как слеза ребёнка…

Прежде всего, обратим внимание на терминологию: в тексте нового закона и подзаконных актов термина «прямой договор» нет. Вместо него используется понятие «договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, с РСО/РО ТКО»  (как обобщение договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения,  отопления /теплоснабжения и т.д.). Этот термин перекочевал сюда из «Правил предоставления коммунальных услуг…» (ППРФ-354). Напомним читателю, что согласно п.6-9 «Правил..»  одним из видов такого договора является договор управления. Которого никто не отменял.

Логика такая: в отсутствие прямых договоров исполнителем коммунальных услуг считается управдом (т.е. УО, ТСЖ, ЖК). РСО - в соответствии с договором ресурсоснабжения - поставляет управдому коммунальный ресурс, а тот  преобразует его в коммунальную услугу, которую и предоставляет потребителям в соответствии с договором управления. 

После принятия решения о переходе на прямые договоры  договор ресурсоснабжения остаётся действовать только в части КР СОИ, а в отношении индивидуальных потреблений начинают действовать «договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг», считается, что эти услуги потребителям предоставляет уже РСО. А прежние обязательства управдома – в части коммунальных услуг для индивидуального потребления - заменяются на обеспечение «постоянной готовности инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем» (новая редакция ч.1 ст.161 ЖК РФ). Правда, как убедиться в готовности этих систем – вопрос открытый, прямо об этом нигде не сказано. Обычный приём нашего законодательства – ввести требование и не сказать, как оно проверяется.

После перехода на прямые договора обязанность оплачивать КР СОИ – в объёме разницы общедомового потребления и суммы индивидуальных – за управдомом по-прежнему сохраняется. 

«Мусорный» договор между РО ТКО и управдомом полностью замещается на соответствующие договора с потребителями-индивидуалами, там ничего подобного КР СОИ нет.

Дьявол прячется в деталях  

1.Что касается основного «камня преткновения» 1-й редакции законопроекта: «права вето» РСО, РО ТКО на решение общего собрания собственников (ОСС) помещений в МКД  о переходе на прямые договора - его убрали. Что и следовало ожидать, т.к. иначе был бы резкий «диссонанс» с ГК РФ, где договор энергоресурсоснабжения трактуется как публичный, поставщик обязан заключать его с любым, кто обратится.

Правда, в ст.1572  ЖК РФ появилась лукавая ч.8: в случая заключения прямых договоров с собственниками РСО вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения с управдомом. «Вправе» – не значит «обязана», поэтому кое-кто из экспертов уже трактует это как возможность для РСО сохранить статус-кво даже в случае решения ОСС о переходе на прямые договоры (см. https://www.9111.ru/).

  1. В дополнение к двум присутствовавшим в 1-й редакции основаниям перехода на прямые договоры: а) одностороннему решению ОСС, и б) одностороннему решению РСО, РО ТКО из-за накопления у управдома более чем 2-хмесячного долга по оплате коммунального ресурса – введено ещё одно основание: если между собственниками и РСО/ РО ТКО заключён договор о предоставлении коммунальных услуг на основании решения ОСС «о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за  коммунальные услуги  при  изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации». - На русском ли языке это написано? Пойми, кто может… (ч.1 ст.1572).
  2. Если решение о переходе на прямые договора приняло ОСС - РСО имеет право отсрочить реализацию этого решения на срок не более чем 3 месяца (ч. 7ст.1572). – Видимо, чтобы подготовиться.
  3. Если же такое решение - из-за накопления 2-хмесячного долга - приняли РСО/РО ТКО - через 30 дней после уведомления ими об этом заинтересованных сторон: управдома, собственников, ГЖН - договор с РО ТКО перестаёт действовать полностью, а договор ресурсоснабжения с РСО – частично, оставаясь в силе лишь в части потребления КР СОИ. И - по умолчанию - начинают действовать договоры РСО с каждым потребителем, условия которых считаются соответствующим условиям т.н. «типового договора» (ч.1-7 ст.1572) .
  4. После того, как потребители в МКД перешли на прямые договора и начали предоставлять показания своих ИПУ напрямую в РСО – последняя обязана передавать фирме-управдому такие показания (ч. 10 ст. 1572 ЖК РФ). – Слава Богу, жуликоватым Энергосбытам «накручивать» бешеные счета за КР СОИ станет много труднее.
  5. В домах-новостройках, где собственники не выбрали способ управления и не проведен муниципальный конкурс, коммунальные услуги – по умолчанию – будут предоставлять РСО/ РО ТКО, то же самое касается и домов с непосредственным управлением (ч.9 ст.1572 ЖК РФ).
  6. Уточнено, что в домах-«молчунах» (т.е. там, где собственники не выбрали способ управления и не определили размер платы за жилое помещение) размер этой платы и предельные индексы её изменения определяет орган местного самоуправления. Но не как Бог на душу положит, а с учётом методических рекомендаций Минстроя. В обоих столицах и г.Севастополе эти функции выполняют органы государственной власти (правка ч.4 ст.158 ЖК РФ).
  7. После перехода на прямые договора управдом обязан:

- снабжать РСО/РО ТКО информацией, необходимой для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе – показания ИПУ и ОДПУ, если такие показания потребители предоставляют управдому (видимо, бесплатно, насчёт платы за эти услуги никаких намёков нет),

- контролировать качество ресурсов на границе общего имущества МКД,

-  обеспечивать РСО доступ к общему имуществу в МКД для ограничения коммунальных услуг должникам либо по соглашению с РСО делать это самим (доступ, видимо, имеется в виду бесплатный, а слова «по соглашению» можно трактовать как приглашение к возмездному соглашению!),

- принимать от потребителей обращения о нарушении качества коммунальных услуг и взаимодействовать с РСО/РО ТКО по поводу проверки  этих обращений, устранения выявленных нарушений, а также сообщения заявителю о принятых мерах «в порядке, установленном Правительством РФ» (новая ч.11 ст.161 ЖК РФ).

Последние слова явно отсылают нас к проекту ППРФ и «типового договора…».

Ответственность за качество услуги на границе дома

Вспомним, что среди претензий Правового управлением Президента к 1-й редакции законопроекта (см. «Председатель ТСЖ» №3 от 2018 г. «Прерванный полёт») была такая: «в законопроекте не определен порядок распределения ответственности между РСО/РО ТКО и УО, ТСЖ, ЖК, осуществляющими управление МКД, перед собственниками и пользователями помещений в случае выявления нарушений в ходе предоставления им коммунальных услуг. В законопроекте четко не определено лицо, от которого собственник и пользователь помещения вправе непосредственно требовать устранения данных нарушений». Т.е. если раньше в законопроекте этот вопрос был просто упущен, то сейчас кое-какие формулировки появились. А именно:

-  что РСО несёт ответственность за качество предоставления коммунальной услуги  на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей (п.7.2. типового договора), а управдом обязан контролировать качество поставляемого ресурса на границе общего имущества МКД (ч.11 ст.161 ЖК РФ),

- что потребитель вправе требовать от РСО перерасчёта платы за коммунальную услугу при нарушении её качества (п.3.6.4 типового договора), а РСО обязана принимать участие в проверке факта нарушения качества коммунальной услуги (п.3.2.4)  и при наличии оснований произвести такой перерасчёт (п.3.2.2 типового договора),

- что управдом  обязан принимать от потребителей обращения о нарушении качества услуг и взаимодействовать с РСО по этому поводу (ч.11 ст.161 ЖК РФ).

Врез

«РСО несет ответственность за качество предоставления коммунальной услуги на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, которой является внешняя граница стены МКД (сторонами может быть оговорено иное место), в соответствии с законодательством…» (п.7.2 проекта типового договора)

Презумпция виновности управдома

Обратим внимание, что контролировать качество ресурса на границе МКД – это обязанность управдома, а у РСО такой обязанности нет. Зато есть ответственность за качество предоставления коммунальной услуги на границе дома (!). Предоставление услуги на границе или  ответственность на границе – понимай, как хочешь…  

Что вообще означает слово «качество» применительно к тому, что поставляется на границу МКД (кроме, быть может, электроэнергии, где есть чёткие требования и они, в основном, выполняются) – это вопрос. Пока что даже в  терминах: услуга это или ресурс - законодатель запутался окончательно.

Тем не менее, уже сейчас можно представить себе такой сценарий: потребитель, обнаружив нарушение качества услуги, сигнализирует управдому и представителю РСО. Те сообща проверяют соответствие качества требованиям, установленным ППРФ-354, и если выяснилось, что в квартире нарушение есть, и при этом управдом не сумел доказать, что оно вызвано несоответствием качества ресурса (или услуги - этого уже сам чёрт не разберет!) на границе МКД требованиям законодательства - будет считаться, что виноват управдом, который не обеспечил готовность инженерных систем МКД. Видимо, так. – Хотелось бы в этом прогнозе ошибиться, но, судя по всему, распределение ответственности между управдомом и РСО придётся осваивать, что называется, наощупь.

Не исключено, что рядовой потребитель, потеряв надежду «найти концы», в массовом порядке просто перестанет платить за не оказанную услугу – со всеми вытекающими отсюда последствиями…

«А что же ещё?»

 К полномочиям федеральных органов прибавилось:

- установление правил и норм технической эксплуатации общего имущества в МКД (новый п.1.1 ст.12),

- разработка методических рекомендаций по определению платы за содержание жилого помещения для собственников, которые сами не приняли  соответствующее решение, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы (правка п.16 ст.12 ЖК РФ);

Полномочия ИЖН расширены за счёт проверки обоснованности платы за содержание жилого помещения и  предельных индексов и представления губернатору об освобождении от должности руководителя регионального органа ГЖН (правка ч. 1 и 2.3 ст.20 ЖК РФ).

Возможность прямых платежей РСО ликвидирована: ч..6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ (и многочисленные ссылки на них) силу утрачивают. Но ранее принятые решения по этому поводу свою силу сохраняют (см. ч.6 ст.3 нового закона).

«Обратного хода» - возврата к состоянию, когда исполнителем коммунальных услуг считается управдом - ни в новом законе, ни в проекте Постановления Правительства не предусмотрено.

Если управдом после перехода на прямые договора продолжит выставлять «дубль»-счета за коммунальные услуги – это будет наказываться штрафом в пользу потребителя в двойном размере (ч.5 ст.3 нового закона).

В п.4.3 «типового договора…» в качестве финального момента передачи показаний приборов учёта принято 22 число расчётного месяца. Вместо нынешнего интервала: с 15 по 26 число.

О возможной связи между переходом на прямые договора и сопутствующим увеличением тарифов на коммунальные ресурсы – за счёт включения в них затрат РСО на биллинг, работу с должниками и т.д. – какого-либо упоминания в рассматриваемых документах найти не удалось.

 Как будет решаться проблема ранее накопленных долгов УО перед РСО, планируются ли какие-то сверки и списания долгов или для многих фирм это обернётся банкротством  –  тоже вопрос открытый.

Осталось выразить надежду, что двусмысленности и неопределённости, которыми изобилуют новые НПА, хоть и создадут определённые трудности, но к коллапсу российское ЖКХ всё же не приведут.  

Дизайн :
Яндекс.Метрика