Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №2 (124) за 2018 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

                                                                                                                                                                                   Полонский Юрий

 Земля в иллюминаторе

Федеральный закон № 416-ФЗ от 20.12.2017 ввёл в полномочия общего собрания собственников отдельный пункт по поводу решений о благоустройстве придомового земельного участка.  Зачем? И что надо знать, принимая такие решения?

Комфорт и уют

На бумаге это выглядит так:

«Ч.2 ст. 44 ЖК РФ дополнить пунктом 2.1 следующего содержания:

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;»

С чем связано появление такой нормы? Почему недостаточно прежней формулировки, касающейся «принятия решений о пределах использования земельного участка…»?

Нетрудно догадаться, что это связано с реализацией федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» (сроки 17.11.2016 – 10.02.2021, финансирование 50 млрд. руб.). В соответствие с которым весь прошлый год на площадях, скверах и во дворах городов - с населением более 1 тыс. чел. – полным ходом шли работы по благоустройству.

За чей счёт банкет?

Казалось бы, благолепие. Но… После освоения выделенных миллиардов, установки малых форм, скамеечек и высадки березок неизбежно встаёт вопрос: а что дальше? А дальше надо скамейки ремонтировать, заборчики, подкрашивать, газоны поливать. И после 2021 г. тоже.  На какие деньги? 

Для придомовых территорий вариантов финансирования два:

- из местного бюджета,

- из платежей жителей за содержание жилого помещения.

Правосознание нам подсказывает, что если благоустраиваемая территория находится в гос- или муниципальной собственности – платить за её обслуживание должен соответствующий бюджет, если в общедолевой собственности собственников помещений в МКД – однозначно собственники. И тут возникает большой знак вопроса. Связанный с двусмысленным правовым статусом подавляющего большинства придомовых земельных участков (ПЗУ), на которых стоят российские  МКД.

С одной стороны, в силу закона (см. ст.36 ЖК РФ и ст.16 закона №189-ФЗ о введении ЖК РФ) все ПЗУ всех российских МКД входят в состав общего имущества (ОИ) МКД и на праве общедолевой собственности принадлежат собственникам помещений в МКД. Никакого специального решения публичной власти на этот счёт, как и отдельной  регистрации права собственности, не требуется.

С другой стороны, ПЗУ становится общедолевой собственностью лишь после того, как публичная власть произведет его формирование и оформит на него кадастровый паспорт (см. ч.5 ст.16 закона №189-ФЗ). А до этого волнующего момента земля продолжает оставаться в собственности местной власти.

Это и есть самый распространённый случай, в 99% МКД России ПЗУ не оформлен, а значит, для их жителей право собственности на него маячит лишь в перспективе. С 2005 г.   

Верхи не могут, а низы… - тоже не могут

Масла в огонь подливает судебная практика, например, Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Его п.67 утверждает, что «если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 закона №189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими дома, а также объектов, входящих в состав ОИ. В указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка».

Т.е. пока у ПЗУ нет кадастрового паспорта (а значит, и чётко определённых границ) - жители им владеют и пользуются, но распорядиться участком (например, огородить или оборудовать там для себя «недвижимую» автостоянку) не могут. Местные власти тоже не могут распорядиться ПЗУ, например, сдать эту землю в аренду. В своё время это постановление послужило одним из инструментов борьбы жителей МКД против «точечной застройки».

Взгляд издалека

Как этот правовой «дуализм»  выглядит со стороны?

Если верить статье в «Новых известиях» (https://newizv.ru/article/general/15-01-2018/kanadskiy-sud-ne-priznal-moskovskie-kvartiry-chastnoy-sobstvennostyu-i-ne-zrya), недавно «канадский суд отказал в рассмотрении тяжбы по вопросу наследства, так как московская квартира не является недвижимостью по международным нормам, а является её суррогатом, особой формой бессрочного наследуемого пользования жильём социального найма, без владения землёй, строительными конструкциями и фасадными поверхностями.

И более того, адвокатское бюро в разъяснении отказа суда написало, что владение московской квартирой сравнимо с выкупом доли объёма склада, когда вы не владеете собственно складской недвижимостью, но по особому договору вы владеете частью объёмов этого склада. Такие договоры не регламентируются на международном уровне, ибо правительство страны вправе отказать во владении этими объемами помещения или изменить его условия в любой момент…»

Вывод, который тут напрашивается: не может быть полноценной собственности на недвижимое имущество без права собственности на земельный участок, на котором эта недвижимость расположена. Но… К сожалению, россиянам выбирать не приходится,  жить и работать приходится в условиях суррогатных законов.

Хоть и нельзя, но если очень хочется - то можно

Распорядиться территорией, потенциально принадлежащей жителям МКД, как утверждает высший орган «третьей власти», «вторая власть» на законных основаниях не может, но… Распоряжается вовсю, тому примеров море. В частности, в ходе выполнения проекта «Формирование комфортной городской среды» - ведь среди т.н. публичных пространств, на которые нацелен проект, немалую долю составляют дворы и ПЗУ. У которых уже есть новые – либо  собственники, либо, по крайней мере, владельцы. Тем не менее, никакого согласования с ними при составлении муниципальных программ благоустройства (которые, разумеется, распространяются и на дворы) не предусмотрено. Даже там, где паспорт оформлен, а значит, у земли есть  полноправные собственники. Слова «собственники» авторы Проекта вообще постарались избежать, там фигурирует другая терминология: «граждане», «общественность», «население», «горожане», «заинтересованные лица» и т.д. Не исключено, что изначально одной из задач Проекта и была замена повсеместной передачи ПЗУ жителям МКД «точечным» благоустройством участков.

Врез

Паспорт проекта «Формирование комфортной городской среды» определяет в качестве срока размещения в ГИС ЖКХ муниципальных программ благоустройства на 2018-2022 г.г.              -                 30 января 2018 г. 

Кстати, то, что указанный проект нарушает гражданское и жилищное законодательство, оба руководителя Минстроя: и М.Мень, и А.Чибис – понимают. Но оправдывают это тем, что, дескать, всё это делается для блага людей, сейчас важнее благоустройство, а исполнение законодательства давайте оставим на будущее (см. «Председатель ТСЖ» №1-2017 «Дом и двор» http://www.pr-tsj.ru/index.php/2011-12-15-14-53-12/184-yurij-polonskij/1970-dom-i-dvor).

Держи ухо востро

В части финансирования содержания ПЗУ тоже наблюдается «дуализм». Где-то (например, в Москве) их содержит местная власть. Т.е. собственник, как это и положено по ст.210 ГК РФ. Где-то (например, в Подмосковье) содержание придомовой территории включено в платеж  за содержание жилого помещения. На естественный вопрос: почему – людям отвечают: ну, вы же пользуетесь территорией, вот и платите за уборку и содержание.

Судя по п.5.3 паспорта Проекта: «Реализация в субъектах РФ… требования об обязательном закреплении за собственниками, законными владельцами (пользователями) обязанности по содержанию прилегающей территории» - отныне местная власть везде будет стремиться возложить содержание ПЗУ на жителей МКД. Дескать, раз люди проголосовали за благоустройство участка – значит, считают своим имуществом.  

И тут надо различать два случая. Если кадастровый паспорт оформлен, а значит, ПЗУ вошёл в состав ОИ МКД – никаких возражений, содержать участок должны жители. Но если участок не сформирован – собственникам стоит подумать, нужно ли оплачивать его содержание. Законные основания для отказа есть (см., например, довольно свежее Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22). Автор отнюдь не призывает: не голосовать и не оплачивать – но делать это надо осознанно, понимая существующую в России правовую ситуацию и последствия своего решения.   

врез

«Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22
.   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .  

  1. При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание общего имущества в МКД, следует исходить из того, что к общему имуществу в МКД относится только то имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в статье 36 ЖК РФ и пункте 1 статьи 290 ГК РФ.

В частности, в состав общего имущества в МКД входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, который сформирован и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности...»

Дизайн :
Яндекс.Метрика