Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №12 (122) за 2017 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Полонский Юрий

Блеск и нищета реформаторов

Часть 2

(окончание, начало в № 11 за 2017 г.)

                                                                                               Юрий Полонский

Если бы российский истеблишмент в самом деле хотел видеть в МКД активного и ответственного собственника – Жилищный кодекс выглядел бы совсем по-другому.  Коммерческое управление МКД является - если назвать вещи своими именами - управлением без собственника и без ответственности.

          

В поисках ответа на вопрос: почему большинство россиян второй десяток лет отвергают роль общедолевого собственника, предписанную им ЖК РФ – ещё раз взглянем на последствия лукавых предписаний.

«Хватит сидеть на шее у Государства!»

Фото «Коммунальная реформа»

Сначала немного истории. «Точкой отсчёта» выберем декабрь 1994 г. Когда в ст.290 ГК РФ появилась базовая правовая норма, на которой держится всё нынешнее жилищное законодательство: собственникам квартир принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (ОИ) многоквартирного дома (МКД). Правда, про механизм её реализации ничего сказано не было - и 10 долгих лет эта норма была «нерабочей». ОИ МКД «по старинке» правили ГУПы и МУПы, а российские власти вели себя так, будто право собственности собственника квартиры кончается за её порогом. В чём  постепенно уверились и сами собственники.

Что интересно, в Указе Б.Ельцина от 28.04.97 «О реформе ЖКХ в РФ» было сказано, что к 2003 г. ТСЖ должны стать «преобладающей формой управления МКД». Потом сроки сдвинулись, а главное, кардинально изменилась точка зрения «властной вертикали»: базовым для неё стало коммерческое управление жильём. Кто и когда (а главное, почему) принял это судьбоносное решение – тема для исследований историков будущего.

В декабре 2004 г. «вертикаль» языком статей ЖК РФ сказала россиянам: «Всё, хватит! Больше заниматься вашими домами я не буду. Отныне вы собственники, хотите – «рулите» сами, не хотите – вот бизнес, платите денежку – и он вам сделает, что надо».

Вроде всё логично: раз я собственник – мне и карты в руки.

Первый ком блином

Но… Почти сразу всё пошло вкривь и вкось. Прежде всего, выяснилось, что это самое ОИ подобно кантовской «вещи в себе», оно вроде и есть (физически), а вроде и нет (документально), ибо того, что в 170-м постановлении Госстроя называется «документацией долговременного хранения», в наличии почему-то не оказалось, а если где-то что-то и было - никто ничего передавать новоиспечённым собственникам не собирался. «Как же так? Ведь при смене собственника полагается передавать объект собственности по акту…» - «чесал репу» народ. Это был первый повод задуматься.

Кто принял всё писаное в ЖК РФ за «чистую монету» и со сладкой слюнкой попробовал провести в доме общее собрание собственников (ОСС), быстро понял, какой это «сизифов труд». Во-первых, без реестра собственников не стоит и огород городить, а  его в открытом доступе нет, инициатору надо пройти все квартиры и не факт, что везде его ждут, а во-вторых, ну, провёл он собрание, а дальше что?  А - ничего, за стеной МКД его решение никто исполнять не обязан. И не исполняет.

Но настоящей «родовой травмой» новых правоотношений в ЖКХ стал первичный выбор собственниками способа управления, предписанный ст.161 ЖК РФ. Кто не готов был «с ходу» создавать в своём доме ТСЖ, оказался перед дилеммой: либо потратить несколько месяцев жизни на проведение собрания – с тем, чтобы выбрать в качестве управдома до боли знакомый ГУП или МУП (рынок жилищных услуг в 2005-2007 г.г. был ещё пуст, частный бизнес маячил на горизонте, но в качестве «кота в мешке») - либо выжидать. Большинство стало выжидать. И дождалось – квитанции, где вместо «ГУП ДЕЗ» стояло «ООО  ДЕЗ», а на обороте было сообщение: в вашем доме проведено собрание собственников, успешно выбравшее нового частного управдома, дескать, просим любить и жаловать. Попытки протестов судами были успешно пресечены. - Оп-па! Значит, так можно?! Значит, вот она, «цена самоуправления»?

И пошло-поехало… С течением времени из словесного «тумана» стали проступать контуры правовых реалий. Например?

Призрак собственности

Фото «МКД»

Общей долевой собственности на ОИ в МКД - в полном смысле этих слов – как выяснилось, в РФ нет, одно только название. ОИ МКД госорганами не описывается и не регистрируется, то, что сказано по этому поводу в ППРФ-491: дескать, собственники САМИ должны определить своё ОИ - это смех и грех. Почему-то к другим формам собственности и другим объектам такой подход не применяется, попробуйте-ка вместо техпаспорта принести в ГИБДД «самодельное» описание вашего авто. И ведь при этом власти не только не обеспечили гражданам доступа к проектной  и эксплуатационной документации на их дома, но во многих случаях постарались эту документацию уничтожить.

Если называть вещи своими именами, «властная вертикаль» попросту сбросила ОИ МКД с плеч долой, как постылую обузу. Это имущество оказалось не только неопределённым, но и фактически бесхозным.  И большое счастье, что в 10% (или около того) российских МКД жители это имущество подобрали, назвали своим, как сумели, описали, и принялись обустраивать. И - при необходимости - защищать от всяких проходимцев. По странному стечению обстоятельств это, главным образом, дома, где созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК. Или  есть непосредственное управление, уцелевшее от устроенного ему законодателем «остракизма». Постепенно, по мере осознания, к этому движению присоединяются и активные Советы МКД.

С остальными т.н. общедолевыми собственниками российские власти поступают так, как с настоящими (а не фиктивными) собственниками поступать не положено. В этом убеждает и многолетний саботаж решения «земельного вопроса» для МКД, и «общий котёл» для капремонта, и «чехарда» с общедомовыми нуждами (ОДН) и многое другое. Свежие примеры - московская реновация и паспортизация дворовых территорий, и тут, и там т.н. общедолевым собственникам отведена чисто «шестёрочная» роль. А вышедшее 24 июня 2017 г. ПП РФ-743 вообще объявило владельцем лифтов в МКД - кого? Организацию, управляющую домом! С ума сойти. Т.е. как только доходит до чего-то серьёзного – болтовня об общедолевой собственности побоку и принимаются решения, как будто её в МКД и нет.

Но, пожалуй, самая убедительная «лакмусовая бумажка» - то, что до сих пор никакой ответственности за незаконное отчуждение ОИ МКД нет. А значит, правоохранительные органы на интересы общедолевых собственников - ноль внимания. Чем не преминули воспользоваться коррумпированные чиновники, занявшиеся отчуждением доходных чердаков, подвалов и прочих помещений, входящих в состав ОИ МКД. И хотя некоторым собственникам иногда удаётся найти защиту своих прав  у отдельных арбитражных судей и вернуть своё имущество, это ситуацию кардинально не меняет, всё равно жульничество остаётся безнаказанным. Логика простая: если общая долевая собственность на ОИ МКД – полноценная собственность, значит, тот, кто на неё покусился, должен подвергаться уголовному (или хотя бы административному) преследованию. Не подвергается? Значит, собственности нет, а то, что есть, надо назвать как-то по-другому. Как? Например, предлогом, чтобы снять с Государства ответственность за жилой фонд страны и «замотать» обязательства по ликвидации «недоремонта». Он (предлог) свою роль сыграл, а теперь о нём можно благополучно забыть. И переходить к чисто административному управлению, не обращая внимания на мнимых собственников. Например, посредством предписаний ГЖН. Разве не это мы сейчас наблюдаем? 

Игра в самоуправление: демос без кратии

Жилищное самоуправление «а ля ЖК РФ» оказалось очень громоздким и затратным занятием, предписанные процедуры нередко являются просто тупиковыми. А главное - коллективные решения собственников, даже принятые в установленном порядке и с соблюдением всех формальностей, никаких правовых последствий не порождают. Ни для кого, кроме самих собственников. Ни малейшего намёка на властные полномочия жилищное самоуправление «а ля ЖК РФ» не имеет, нет никаких законных средств (кроме морального увещевания), чтобы принудить отдельных несогласных к исполнению коллективного решения. А если этот «несогласный» имеет денежный или административный ресурс – всё, пиши пропало, решение точно исполнено не будет.

Фото «Демократы»

Долгие годы главный документ высшего органа управления МКД – протокол ОСС вообще официальным документом не считался, подделать его можно было абсолютно безнаказанно. Чем не преминули пользоваться разные тёмные личности. Сколько успешных ТСЖ, ЖСК, ЖК пали их жертвой! И сейчас положение принципиально не изменилось, хотя в ст.46 ЖК РФ появилась запись: «Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей…» - как видите, юридические последствия решение ОСС по-прежнему влечет только для самих  собственников, ни для кого больше. Весь остальной мир может на эти решения по-прежнему поплёвывать. А полиция с прокуратурой и ГЖИ на акты мошенничества с ОИ и рейдерские захваты управления МКД так и будут взирать с олимпийским спокойствием.

Демократия плоха, но всё остальное ещё хуже

 «Неполноценная» (мягко говоря) общедолевая собственность на ОИ МКД и «неполномочное» (грубо выражаясь) самоуправление не исчерпывают всех «обманок» ЖК РФ. Но и этого достаточно, чтобы понять, что некоммерческое управление жильём в нынешней России во многом сродни плаванию викинга Эрика Рыжего к берегам полуострова Лабрадор в Х веке: доплывёшь или утонешь, пятьдесят на пятьдесят. Слава Богу, в России нашлись героические натуры, для которых желание обустроить свою «малую родину» совпало с возможностями. И - оказалось сильнее страха перед трудностями. Там, где потребность в коллективном самоуправлении оказалась достаточно высока, им удалось осуществить задуманное.

В скобках заметим: в последние несколько лет власти - по-прежнему и не думая поддерживать права общедолевых собственников - перешли к настоящему административному прессингу жилищных объединений. Любой председатель вам скажет, что если раньше он ¾ рабочего времени занимался делами своего ТСЖ, ЖСК, ЖК, а ¼  тратил на внешнюю «писанину», то сейчас он  ¾ времени тратит на то, чтобы отбиваться от всевозможных контролирующих органов. И вот итог: если верить данным, недавно обнародованным Институтом экономики города, ТСЖ, ЖСК, ЖК управляли в 2010 г. 18.9% российских МКД,  в 2014 г. - 14,5% , а в 2017 г. -  лишь 8,7%.

Все остальные россияне (которых, в основном, и касается поставленный в начале статьи вопрос) оказались – так сказать, «по умолчанию» - в коммерческом управлении. Которое наш истеблишмент, без сомнения, до сих пор считает основным. Заглянув в ЖК РФ, можно убедиться, что для управления одним домом с помощью ТСЖ нужны голоса более чем 1/2 собственников, несколькими домами – 2/3 голосов, а для коммерческого управления достаточно ¼ (вот тебе, бабушка, и равноправие!). Коммерческое управление насаждается везде, где надо и не надо. И потому через него  прошёл едва ли не каждый МКД в России. За исключением бывших кооперативных домов - тех, что родом из СССР.

Фото «За и против»

Но! Коммерческое управление МКД в нашей стране имеет одну характерную особенность: хотя по своей сути управление представляет собой  реализацию полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, но управление «а ля ЖК РФ» от собственника ОИ МКД почти полностью  оторвано. Это коренное -неустранимое в рамках нынешнего ЖК РФ - противоречие, которое служит источником непрекращающихся конфликтов в российских МКД.

Незримый  бой

Чтобы понять, за счёт чего достигается этот «отрыв», посмотрим, каких субъектов породили «управленческие» статьи ЖК РФ - для случая  коммерческого управления МКД. И обратим внимание на: а) противоположность их интересов и б) разность «весовых категорий».

С одной стороны – «разношёрстый» конгломерат собственников (по образному выражению  В.Самошина), которым не трудно, а очень трудно о чём-либо договориться, их объединяет лишь желание получать качественные услуги за минимальную оплату. «Они хотят за копейку получить услуги на рубль» - говорят в экстремальных случаях управдомы. Ну, что ж, человеческой природе это свойственно. Годовая смета на работы и услуги, показывающая, что почём, сильно способствовала бы отрезвлению таких собственников... – да где она, эта смета?

С другой стороны – профессиональная организация, у которой в уставе написано, что её цель - получение прибыли. Её клиенты воспринимают это по-своему: «Воруют» - и порой это недалеко от истины. Смета (с дефектной ведомостью) и соответствующий отчёт могли бы показать истинное положение дел, и отделила бы «овец от козлищ» куда эффективнее лицензирования, но...

Надо ли говорить, что в результате среднестатистический российский МКД с коммерческим управлением напоминает – что? Боксёрский ринг. В «красном» углу – тренированный профессионал-тяжеловес, в «синем» –  «мухач» из новичков, которому предстоит научиться приёмам боя прямо в ходе поединка. Что ещё важно, рефери к беспристрастности не склонен, сначала он без зазрения совести подсуживал «красному углу», но когда профессионал зазнался – в наказание стал начислять ему штрафные очки. К примеру, в виде нормативных ОДН.

Фото «Весовая категория»

Что могло бы уравнять шансы сторон? Две возможных «составляющих успеха»: общедолевую собственность на ОИ МКД и жилищное самоуправление – мы уже упомянули, но ЖК РФ, лишив их должной правовой поддержки со стороны Государства, первую сделал неполноценной, вторую - неполномочной.

В случае коммерческого управления к ним добавляются  ещё две составляющие: контроль собственников за действиями УО  и договорные отношения между сторонами.  Они точно также требуют государственной правовой поддержки, но её в жилищном законодательстве нет. Поэтому, увы, бесконтрольность и бездоговорность при коммерческом управлении МКД в России являются, скорее, правилом, чем исключением. А значит, такое управление является - если назвать вещи своими именами - управлением без ответственности.

Управление без собственника

Рассмотрим типовой сценарий «Судьба МКД» для  дома, который находится в более-менее сносном состоянии и потому может давать стабильный доход: крышуемая кем-то из «власть имущих» коммерческая УО, получив такой МКД в управление (например, через фальсификацию протокола ОСС или муниципальный конкурс), неограниченно долгое время «рулит» домом, ни о чём собственников не спрашивая. И лишь раз в год уведомляя их об очередном повышении платы – по решению публичной власти (согласно п.4 ст.158 ЖК РФ). И – при необходимости – парируя «потуги» отдельных собственников что-либо изменить, например, сменить управдома. Что весьма вероятно, поскольку такая УО нередко ограничивается: а) устранением аварий, б) вывозом мусора - и перед выборами в Госдуму делает уборку подъездов. А значит, дом неотвратимо ветшает, а это устраивает далеко не всех его обитателей.

Жилищное законодательство как будто специально приспособлено для поддержки именно такого сценария. Впрочем, почему: как будто? Просто: приспособлено.

Большинство «крышуемых» УО именно так и работают. Прочим фирмам приходится  лавировать между Сциллой (недовольных собственников) и Харибдой (надзорных органов). Обычно здесь самое главное –  договориться с органами ГЖН. Большинство договаривается.

Выбраться собственникам из этого «капкана» можно  (вспомним про слово «почти» перед «оторвано»), лишь создав ТСЖ. Или уйдя на непосредственное управление. Когда больше 50% собственников выступает единым фронтом, «крышеватели» чаще всего уступают: борьба с таким «монолитом»  требует серьёзных затрат и успеха не гарантирует. Тут «кавалерийским наскоком»: шельмованием отдельных активистов и оболваниванием остальных - не обойдёшься, требуется «тяжёлая артиллерия». Обычно - в лице правоохранительных органов и суда.

В скобках заметим: всё сказанное можно проиллюстрировать конкретными жизненными примерами, которые нашли отражение в журнале «Председатель ТСЖ».

Говорящий не знает, знающий не говорит

За счёт чего чиновному бизнесу удаётся держать доходный дом «на коротком поводке»?  

Одна из главных составляющих – информационный «вакуум». ЖК РФ предоставляет для этого все возможности, кроме глухого упоминания о ежегодном отчёте УО в п.11 ст.161, больше никаких обязанностей на управдома - в части  «прозрачности» для собственников - кодекс не возлагает.

Фото «Контроль»

Главное, что необходимо собственникам для контроля – это основанная на дефектной ведомости годовая смета на жилищные услуги и ремонтные работы, но, как мы выяснили, предоставлять их коммерческая УО не обязана.  Вместо этого - после многолетних непрекращающихся жалоб: «Мы не понимаем, за что платим!» - на свет божий появилось 731-е постановление. Нынешняя его редакция требует от УО обнародования множества сведений - кроме тех, которые реально нужны собственникам.  И это не случайно,  если заглянуть в первоначальную (2010 г.) редакцию постановления – там хоть и не было сметы, но был паллиатив: годовой план работ по содержанию и ремонту ОИ МКД, сведения о его выполнении или невыполнении, описание и стоимость работ и услуг, указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния ОИ МКД, определяющие выбор конкретных работ (услуг) и т.д. Потом чиновники свой промах исправили - и теперь соответствующий пункт ППРФ-731 выглядит так: «и) отчет об исполнении УО договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год» - как говорится, почувствуйте разницу. Между УО и ТСЖ. Где туман, где ясность.

Договор-конклюдент

Раз в законодательстве ничего путного по поводу контроля не сказано - собственники могли бы включить соответствующие положения: про дефектную ведомость, смету, акты выполненных работ, годовой отчёт и т.д. - в договор управления. Однако наличие такого договора на практике не является обязательным, очень часто его заменяет т.н. «правило конклюдентных действий»: первая же оплаченная квитанция с реквизитами поставщика услуги считается заключением договора между ним и потребителем (лучше всего об этом сказано в п.7 ППРФ-354).

Для публичного договора, который поставщик услуги (к примеру, «Водоканал») обязан заключать с каждым, кто к нему обратится, это нормальная практика, никаких возражений. Но, простите, договор управления не является публичным, он заключается на условиях, указанных в решении ОСС конкретного дома (см. п.1 ст.162 ЖК РФ). Т.е. в каждом МКД он должен быть свой, учитывающий специфику конкретного дома. Договор, состоящий из одних общих фраз, никому не нужен, это будет просто переписывание законодательства. Кстати, из-за этого обстоятельства в информационном поле российского ЖКХ и нет до сих пор типового договора управления.

Поэтому соответствующий фрагмент сценария «Судьба МКД» выглядит примерно так: получив дом в управление – по конкурсу или с помощью фальсифицированного собрания – «крышуемая» УО выставляет на профильном сайте «свою» редакцию проекта договора управления. Написанную самыми общими, ни к чему не обязывающими словами. После оплаты 50% квитанций – считай, дело в шляпе, сколько потом собственники не настаивай на внесении в договор того, что им нужно – бесполезно. Суд? Он - по понятным причинам - обычно в таких спорах становится на сторону УО:  конклюдентные действия были? Были. Способ управления реализован? Реализован. Чего же ещё? Оспаривать «первоисточник» - протокол «судьбоносного» собрания или муниципального конкурса? Это может занять и год, и два. И если даже оспоришь – нет гарантии, что тут же не появится новый протокол.

Фото «Договор»

Вот результат безнаказанности махинаций с протоколами и неопределённости статуса договора управления: обязанность это или право сторон – до сих пор неизвестно.  И это явно не досадное упущение, а продуманный шаг. Тем более, сейчас, с введением лицензирования, договор управления вообще теряет всякую значимость: если право УО управлять домом  определяется исключительно тем, включила ли ГЖИ этот дом в её лицензию – причём тут какой-то договор?

«Охота на волков»

Чтобы жители МКД не могли в такой ситуации воспользоваться своим последним «отчаянным» средством: задержкой платежей – пока УО не согласится на  договор управления – на это тоже есть контрприём: безальтернативный биллинг посредством ЕПД, которые выставляют единые расчётные центры (ЕРЦ). Пытаясь воздействовать на одного поставщика, люди невольно «накажут» и поставщиков остальных услуг, которые к  конфликту отношения не имеют. Это и есть основная целевая «нагрузка» появления ЕПД, а вовсе не удобство для бабушек, которые якобы путаются в разных квитанциях... – Как всё продумано. Замкнутый круг. Не ступить за флажки.

Для полноты картины нам осталось лишь предположить, почему «вертикаль» не поправит ЖК РФ, не устранит описанные вопиющие несуразности и кричащие противоречия.

Во-первых, тогда придётся залезать в бюджет, а этого делать нельзя. Во-вторых, чиновникам придётся потрудиться,  а зачем? В третьих, госмонополии лишатся части прибыли. К примеру, если в ЖК РФ появится требование к УО: ежегодно готовить  смету, а потом отчитываться по ней перед собственниками – на свет божий сразу вылезет тот факт, что объявление УО исполнителем коммунальных услуг ставит её пред необходимостью покрывать «недоимки» по коммунальным услугам за счёт жилищных услуг. И не только это.  В-четвёртых (и, возможно, это главное), в российских МКД ощутимо прибавится ответственных и активных собственников, и - кто знает - не перерастёт ли жилищное самоуправление в просто самоуправление?

Фото «Мне что, больше всех надо?»

Думаю, ответ на поставленный в начале публикации вопрос читателю уже ясен: возвращаясь к образу боксёрского ринга, вспомним, что «мухач»- любитель оказался в «синем» углу не по своей воле. Его вытолкнули на ринг, не спросив согласия.  Как поведет в такой ситуации средний человек – без героических наклонностей, поглощённый добычей «хлеба насущного», решением семейных проблем и т.д.? Он нырнёт под канаты и попытается скрыться в толпе. - Что мы и наблюдаем  - второй десяток лет - в российском ЖКХ: молчаливое большинство пытается скрыться в толпе. Бормоча себе под нос: «Хватит того, что я за ЖКХ плачу исправно....»

Слава Богу, так делают не все. Возможно, со временем из этого что-то получится. 

Дизайн :
Яндекс.Метрика