Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №11 (109) за 2016 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Оптимизация процесса

или шаги к энергонезависимости МКД

Мы продолжаем начатую в №8 нашего журнала тему - о секретах успеха московского ЖСК «Чертаново-18». С его председателем Ириной Ногиной  мы побеседуем об энергоэффективности. В самом трудном, но и самом интересном её аспекте – применительно к теплоснабжению.

Отопление и ГВС занимают в наших платёжках «почётное» первое место, беря на себя от 45 до 80%  стоимости всех услуг ЖКХ, а взаимоотношения с поставщиками  тепла для многих председателей зачастую едва ли не самый «больной» вопрос. Для москвичей уж точно. И во многих регионах положение такое же. Если не хуже, например, см. статью «Однажды в Ростове» в №9 нашего журнала – о ГВС, внезапно ставшем в этом южном городе прямо-таки «золотым».

Фото.

Ирина Анатольевна, давайте сразу возьмём быка за рога. Сейчас многие жилищные объединения в столице страдают от того, что общедомовые водотеплосчётчики - некогда установленные в московских домах за счёт бюджетных средств, но не переданные ни собственникам, ни управляющим организациям (УО) – как-то очень дружно вышли из строя, и МОЭК, пользуясь этим, начисляет им плату по нормативу. Естественно, завышенному - по сравнению с реальным потреблением. Аналогичная проблема - с «перетопом»: даже в теплую погоду МОЭК даёт на входе в дом такую температуру, что на батарее можно чуть ли не пирожки печь. Чтобы не платить лишние деньги, ТСЖ, ЖСК, ЖК приходится писать письма в инстанции, ходить по судам и т.д. А вы как боретесь с МОЭКом?

Когда мне задают подобный вопрос, я отвечаю: в судах с  «МОЭК» не борюсь, я борюсь с ним в подвале своего дома. В том смысле, что  представителей этой организации мы  в наш подвал не пускаем. Судиться – не самое эффективное дело. Предположим, что вы выиграете суд  (а большинство проигрывает), время и деньги на адвокатов потратите,  а проблемы-то всё равно останутся. Через некоторое время они опять возникнут. И тогда - что, опять судиться?

Ведь с чего начинается энергоэффективность? С приборов учёта. Теплосчётчик появился у нас, как и в большинстве московских домов: пришли работники ДЕЗа,  без спроса открыли подвал и установили прибор.  Потом разные госструктуры  его долго передавали с баланса на баланс и, в конце концов, «потеряли», а «беспризорный» счётчик через некоторое время работать, ясное дело, перестал. Чтобы узнать его дальнейшую судьбу, мы разослали письма в профильные три адреса, и везде нам ответили: прибор не наш. Тогда мы решением правления признали его бесхозным и демонтировали. А на это место установили свой собственный прибор - узел учёта тепловой энергии ТеРосс-ТМ. Я вышла на  него  через «сарафанное радио», пообщавшись с другими председателями ЖСК на семинарах в НП СРО  «Объединение ТСЖ, ЖСК, ЖК» (что действует много лет  под руководством  бессменного  лидера  Григорьева В.А.). Потом мы съездили на место установки прибора, осмотрели монтажную схему, обзвонили другие  ЖСК. Отзывы были положительными. И я решилась.  

Специализированная организация сделала  проект быстро, но процедура согласования его с «МОЭК» заняла более 4 (!) месяцев. «Главное тепловое ведомство» столицы тянуло «волынку», даже на наши письма не отвечало.   А по телефону нам откровенно говорили: «Мы не знаем, куда вас послать, в какой отдел, у нас такого «согласователя» нет. Ставьте прибор без согласования!» Однако мы понимали цену этим словам и продолжали настаивать на письменном согласовании проекта. И, в конце концов, добились своего, хотя для этого пришлось использовать, скажем так, личные связи.

И при постановке прибора на коммерческий учёт это нас прямо-таки выручило – когда специалисты-моэковцы (другие, не те, что тянули с согласованием) сопротивлялись нам, как могли,  с большим гонором «надувая щёки», требовали убрать «это самодеятельное безобразие». В ответ я им сначала показала распоряжение замдиректора «МОЭК» И.П. Пульнера - с анализом используемых в  ОАО «МОЭК» узлов учета  тепловой энергии и   рекомендацией использовать наш прибор в МКД – а потом и проект с подписями и штампом «согласовано». Не «разрешено», а именно «согласовано» - чувствуете разницу? Волшебное слово «согласовано», надлежащим образом заверенное, открыло нам пути к независимости от РСО.  Самодеятельность тут чревата последствиями, надо делать всё, как положено: проект, согласование, монтаж, наладка, постановка на учет в соответствующем ведомстве.  Иначе ты будешь сто раз прав (по сути!), но у твоих противников будет законное право сказать тебе: нет. В одном доме, насколько я знаю, председатель ЖСК с помощью фирмы ОАО «Данфосс» смонтировала дорогостоящую систему автоматики – аналог АВАРСа, но поскольку должным образом её не оформила,  моэковцы пришли  и всё сломали.  Без возможности восстановления. Деньги были потрачены зря, а уж моральный ущерб не сосчитать. Женщина не выдержала удара и сложила с себя полномочия  председателя правления ЖСК.

В общем, с тех пор, как мы установили свой узел учета тепловой энергии в апреле 2014 г., никого из посторонних в подвал не пускаем.  Ключи от всех технических помещений храним у себя в ЖСК. Отвечают за них сотрудники ЧОП.  Завели журнал их выдачи с указанием причины выдачи и кому выдали. Без согласования с техническим директором (комендантом) ключи не выдаются.  

Кстати, есть расхожая фраза: «прибор учёта сам по себе ничего не экономит» - но это не совсем так. Вот, например, в нашем случае:  после годичной работы нашего теплосчётчика  мы при расчётах за тепло вместо общегородского норматива теплопотребления - 0,016Гкал / кв. м в месяц стали применять  свой норматив, рассчитанный по показаниям теплосчётчика (как это предписано ПП РФ-354). Наш норматив оказался равен 0,011  Гкал / кв. м в месяц - почти в полтора раза меньше городского. С 1 января 2016 г. это для наших жителей дало весьма ощутимую экономию.

Наверное, вы не ограничились установкой теплосчётчика, а сделали что-то ещё?

Конечно. Еще у нас установлена система АВАРС, которая меняет диаметр сопла гидроэлеватора в зависимости от температуры воздуха: тепло на улице – сопло уменьшается и наоборот. Это тоже даёт немалую экономию. При этом подачу теплоносителя можно регулировать ещё и вручную, если мы видим, что в доме жарковато, а система по каким-то причинам сопло не поджимает – можно пойти и «дожать» его вручную.

Почему именно АВАРС?

Сначала я  мечтала смонтировать  импортную систему Данфосс, она хорошо себя зарекомендовала.  Но когда МосЖилНииПроект сделал для нашего 22-хэтажного  дома серии КОЛЭ проект, оказалось, что это удовольствие для нас слишком дорого. Т.к. необходимо  смонтировать  три системы, по одной на каждый подъезд, а не одну. На это нужно было потратить более 2 млн. руб.  И мы на правлении  решили установить отечественный аналог  АВАРС - питерской разработки.  Так сказать, сработали в «русле» модного сейчас импортозамещения. Это дешевле  и мы пока что  (тьфу-тьфу-тьфу!) довольны.

А кто вам делал проект? Кто  ставил систему?

Спасибо специалистам фирмы ООО «Техносервис» и её директору  Андрею Петровичу Пугачу, проанализировав теплотехнические характеристики нашего дома и его сетей, они пришли к выводу, что нам подойдёт система автоматического регулирования теплопотребления на основе водоструйных аппаратов с регулируемым соплом (АВАРС). При её внедрении МОЭК не потребовал от нас разработки проекта и его согласования, т.к. стоявший у нас раньше элеватор был заменен на агрегат с аналогичными характеристиками, но только с регулируемым соплом. Затраты на монтаж оказались малобюджетными, а энергосбережение очевидным. Сейчас специалисты этой организации обслуживают у нас АВАРС и АСКУЭ.

Поговорим теперь про АСКУЭ…

Добиться энергоэффективности дома, не поставив современную систему учёта и контроля потребления ресурсов, едва ли возможно, ибо платёжная дисциплина жителей очень низка, и если контролировать индивидуальные счётчики «вручную» - неизбежны ошибки, неразбериха и постоянные конфликты на этой почве. А автоматизированная система контроля и учёта энергоресурсов (АСКУЭ) –  очень удобная штука, тех проблем - что возникают, когда один потребитель даёт показания счётчика 15-го числа, другой – 25-го, а третий  вообще забывает об этом - у нас нет.  В каждой из 240 квартир стоит импульсный датчик, который измеряет расходы холодной и горячей воды,  ретранслятор дистанционно передает сигналы на компьютер, расположенный в помещении правления. В 12 квартирах, где водосчётчики не установлены, оплата воды  рассчитывается по нормативу с повышающими коэффициентами.

В одно и то же время: в ночь на 26-е число каждого месяца (в это время мало помех) - система опрашивает все счётчики и «выгружает» информацию в каждый из лицевых счетов. Бухгалтеру остаётся только заполнить  платежки.

АСКУЭ работает у нас уже более 5 лет, её использование практически исключило  «человеческий фактор». А до этого он давал нам немало проблем,  чуть ли не треть переданных жителями показаний на поверку оказывались неверными, были и откровенные обманы. Сейчас система позволяет проконтролировать и месячное, и суточное, и часовое потребление, протечки и ситуацию, когда потребитель  ставит около счётчика магнит - система сразу это «видит». Бывало, что и расчётчик ошибался, поэтому раньше к бухгалтеру  в часы приёма люди с претензиями по расчету обязательных платежей шли вереницей, устраивали в правлении митинги, а сейчас на приеме никого нет. «Платежки» (у нас это называется информационный документ по оплате обязательных платежей ЖСК)  мы высылаем собственникам ежемесячно на электронные адреса. Вопросы тоже можно задать расчетчику по электронной почте. На прием приходят только те, у кого нет электронного адреса, или не установлены водосчетчики, а таких в нашем доме мало, не более 20 человек.

На чём ещё можно сэкономить?

Ещё одна «теплоёмкая» тема (и соответственно - ещё одна составляющая энергоэффективности) - это балансировка теплового контура дома. Она рассчитывается проектировщиками, и в ходе эксплуатации никто её нарушать вообще-то не вправе. А что получается в реальности? Некоторые  жители дома, делая, как им казалось, евроремонты своих квартир, срезали  проектные стальные отопительные приборы «Универсал концевой» и «Универсал проходной» (кстати, с хорошими характеристиками теплоотдачи!) и установили – самостоятельно, без согласования с проектировщиками и правлением - красивые импортные конвекторы.

В результате произошла полная разбалансировка системы отопления, перекос тепловой нагрузки, по разным стоякам тепло распределялось неравномерно, где-то перетоп, где-то недотоп. Но если сказать жителям: «верните всё взад» - нетрудно догадаться, куда они меня пошлют… Поэтому мы установили на каждый стояк по дополнительному балансировочному клапану, произвели наладку, составили таблицу параметров по каждому стояку и с их помощью выровняли нагрузки.  Теперь при последующих вмешательствах жителей в систему (этот «творческий процесс» остановить невозможно!) мы с помощью балансировочных клапанов просто производим периодическую переналадку системы.  Только за счёт этого можно сэкономить от 20% до 40 %  тепловой энергии. И сделали мы это первым делом, ещё до установки системы АВАРС.

Кто вам в этом помог?

ЗАО "ИнТЭСКо", а руководил работами Александр Павлович Безгласный.  Мы остались очень довольны сотрудничеством – настолько, что теперь всегда приглашаем его в качестве независимого эксперта в «разборках» с   «МОЭК». А они, к сожалению, случаются.

Например?

По  жалобе жильца одной из квартир, что у него в квартире в отопительный сезон периодически появляется гул, представители «МОЭК» собрали грозную «компетентную» комиссию, привлекли представителей ГБУ «Жилищник», управы, жилинспекции, ГКУ ИС. Они  гул не услышали, но на всякий случай потребовали  демонтировать систему балансировки клапанов. Несмотря на то, что в директивном письме отделения сбыта филиала № 11 «Горэнергосбыта»  есть прямое указание на внедрение этой системы - в целях энергосбережения и повышения эффективности использования поставляемой тепловой энергии. Мы отбились от слаженного натиска «специалистов» уважаемых  организаций только благодаря тому, что  догадались пригласить для участия в комиссии независимого эксперта Безгласного Александра Павловича, который координировал монтаж и внедрение системы балансировки. Причиной гула оказались нестабильно работающие насосы устаревшей конструкции, стоявшие в принадлежащем МОЭКу тепловом пункте, который питает наш дом теплом. И ещё благодаря тому, что  на титульном листе проекта стояла такая маленькая  продолговательная штампулечка - «согласовано».

А как вы решали проблему финансирования? Ведь чтобы получить экономию, надо сначала вложиться в энергосбережение. Как вы уговорили на это жителей?

Нас  выручает то, что в нашем доме есть нежилые помещения, которые  нам удалось отстоять в борьбе с чиновниками ДИГМ г. Москвы. С 2000 по 2006 г.г. - 6 лет ушло на суды и ещё 2 года на выселение работников управы и муниципалитета  (об этом подробнее - см. «Председатель ТСЖ» №8 за 2015 г. – прим.ред.). Причём, судебные юридические услуги стоили очень дорого,  часть помещений пришлось отдать в счёт оплаты работы команды сильных адвокатов. Сдав отвоёванное имущество в аренду, мы получили  источник «первоначального накопления» средств для ремонтных работ, развития дома, энергосбережения. А потом пошло-поехало, каждый шаг по пути экономии давал нам деньги для следующего шага. Вот у меня в таблице цифры месячной экономии по обязательным платежам: квартира-«однушка» - 560 руб./мес., «двушка» – 832руб./мес., «трёшка» - 1105 руб./мес., «четырёшка» - 1378 руб./мес. Неплохо?

А что касается жителей… - на это не стоит рассчитывать, на энергосбережение денег из своего кошелька они не дадут.  Они и так много платят за услуги ЖКХ. И по позиции «содержания и ремонт жилья» эти траты не проведешь. Там еле хватает на текущие расходы по содержанию помещений общей долевой собственности.  Да и большинство граждан у нас сейчас ни во что не верят, едва  заговоришь об энергоэффективности – у них сразу же  в голове мысль: воруют… Поэтому я действовала за счет резервного фонда, куда мы направляем  экономию по всем позициям, в том числе - по коммунальным услугам (опять-таки по решению общего собрания).

Этот резервный фонд мы создали еще в 1994 г. - согласно положению, утвержденному на собрании. Эти  средства мы направляем  на ремонтные работы,  ресурсосбережение, на выполнение 2-хгодичной программы развития дома, которая также утверждается общим собранием  и размещается на информационном стенде.  Этот порядок попытались  в суде  оспорить наше вечно недовольное меньшинство, «активисты –деструктивисты». Не получилась, суд они проиграли. 

Так что с жителей дополнительные средства я не собирала, а  поступила по-другому: для начала заручилась решением общего собрания, что 300 тыс. руб. нашей «водяной» ежегодной экономии также будут направлены  в резервный фонд. Эти деньги решили пока не тратить, а копить на монтаж системы АСКУЭ. Так и получилось, за четыре года накопили на установку системы АСКУЭ, в частности, протяжку передающей сигналы трассы по всему дому,  установку в каждой квартире,  на этажах, в нежилых помещениях ретрансляторов, которые  передают сигналы с датчиков водопотребления  в АСКУЭ.

Средства пошли также на установку специальной программы, покупку дополнительного компьютера, наладку системы, подбор коэффициентов для разных счетчиков. И мы оплачивали работу и расходные материалы из средств резервного фонда по мере выполнения работ, установки  передатчиков, что было прописано в договоре. Получилась оплата пролонгированного действия, в рассрочку. Скорость накопления средств и их вложение в систему примерно совпали.  Попасть во все квартиры было трудно. Нужно было ловить момент: кого-то дома нет, кто-то живет за городом или за границей, а кто-то и вообще не хочет устанавливать счётчик. Приходилось терпеливо вести разъяснительную работу и ждать.  Хорошо, что  директор ООО «Техносервис» А.П.Пугач  шел нам  навстречу, если мы задерживали платеж, он ждал поступления денег, но работы не прекращал.

Да, но тут сразу же встаёт «больной» вопрос - о «прозрачности» расходования средств...

Ну, ещё бы. Это важнейший вопрос.  Отчетное общее собрания проводим ежегодно. И для упрощения  понимания отчетного доклада со множеством цифр я придумала своё ноу-хау – разноцветную номограмму-схему, которую мы называем  «ромашкой», это наглядное пособие форматом листа А4. В отчетном периоде «ромашку» передаем в ревизионную комиссию - как приложение к основной таблице поступлений и расходов, а также  размещаем на доске информации. В течение года я демонстрирую её и проверяющим, и рядовым членам (и не членам) ЖСК, а также гостям, председателям ЖСК и ТСЖ, которые приходят перенять опыт эффективного самоуправления. Короче,  всем,  кто желает быстро разобраться в экономической составляющей нашей работы.

Сердцевина «ромашки»– это резервный фонд и 6 (шесть)  лепестков по часовой стрелке:

I. 

Оплата  содержания жилого помещения (СОЖ);

II.

Оплата иных услуг, помимо СОЖ;

III.

Оплата КУ,  пр. услуг (радио, антенны,  домофона);  

IV.

Взносы  в фонд  капитального ремонта;

V.

Взносы на ОПТ от пользователей фиксированными местами парковки;

VI.

Поступления от деятельности Правления, приносящий доход:

На схеме прописаны основания начислений и суммы расходов по каждой позиции. Нетрудно посчитать, сколько мы получили, сколько потратили, сколько осталось. Во время нашего последнего очно-заочного собрания в апреле-мае 2016г.  я  обсудила  эту схему-«ромашку» с 90% наших членов ЖСК и собственников квартир. Даже если человек приходил и говорил: «Хочу разобраться, как вы тут воруете!» - я с ним не спорила, а подводила к стенду, где висит разноцветная красавица-«ромашка»: «Хорошо, давайте ненадолго станем бухгалтером и экономистом. Вот наши взносы на содержание дома, коммунальные услуги, тарифы установлены Правительством Москвы. Вот взнос на капремонт, его тоже установило нам столичное Правительство, а мы его утвердили. С этим согласны? – Ну, да. Согласен. – Вот внутренние взносы на дополнительные услуги: охрану, видеокамеры, на содержание консьержек, содержание технических систем безопасности, территории (она у нас оформлена в общую долевую собственность), содержание стоянки автомобилей и прочее. Всё это мы  принимали на собрании. Помните? Согласны? – Да. Помню. Согласен». Ну и дальше в таком духе. И человек  уходит успокоенный и голосует осознанно... – А иначе незнание и непонимание  вызывает  недовольство,  подозрения и  недоверие к правлению и председателю.

Наше Правление  профессионально решает вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, занимается  административными, юридическими и финансовыми вопросами в интересах жителей.  

Целевой индикатор – стоимость квартир в  доме, техническая составляющая содержания коммуникаций, управление в настоящее время  находится  на высоком уровне.

Нам удалось снизить расходы на обслуживание дома и  на оплату отопления,  используя в этих целях резервный фонд и доходы ЖСК. Это позволило  капитализировать  наше имущество и снизить обязательные платежи: 

      1) с 1 июля 2015г. по направлению –   помимо СОЖ   (внутренние дополнительные платежи)   было 27,03,  стало –  22,53 руб. /кв. м  мес.,

       2)  с 1 февраля 2016 г. на 14 руб./ кв.  за обслуживание домофона –

было 64 руб./кв., стало  50 руб./кв. 

        3) с 1 января 2016 г. снизились   платежи  за теплоснабжение  за счет выполнения программы ресурсосбережения, 

Кроме того:

а) за счет экономии по отдельным направлениям начислений в резервный фонд членам ЖСК (собственникам) не производили;

б) оплачивали коммунальные услуги на общие домовые нужды (ОДН)  за счет резервного фонда;

в) обязательные платежи и  взносы на обслуживание части общей долевой собственности – придомовой территории собственникам, не имеющим  фиксированные  места  парковки,  не начисляли.

Мы достигли результатов, которые пропорциональны затраченным усилиям и денежным средствам, и внесли их в копилку развития нашего дома. Однако мы понимаем, что  предстоит решить еще не одну проблему, чтобы сделать наш дом  ещё более удобным,  бесконфликтным и желанным для проживания. Наше правление всегда открыто для обсуждения проблем, чтобы найти решение, в наибольшей степени отвечающее пожеланиям жителей.

У нас есть дом,  а у дома есть мы – инициативные, неравнодушные и знающие, чего хотим.

Мы понимаем, что  перемены к лучшему сейчас ускорят  решение наших  проблем и в дальнейшем.

Наш дом один из лучших в Москве. И пусть он  всегда встречает жильцов и гостей  чистотой, уютом и порядком в управлении.

От редакции: перефразируя известную фразу Льва Толстого, все успешные ТСЖ, ЖСК, ЖК идут к успеху примерно одинаковым путём, одни больше преуспели в одном, другие в другом. Но все преодолевали одни и те же «тернии»: криминальный «отъём» нежилых помещений чиновной «братией», третирование жилищных объединений  всевозможными госструктурами (особенно - из категории «проверяльщиков»), прессинг со стороны РСО, невежество и недоверие собственников, собственные узость кругозора и нехватку знаний. И, тем не менее, каждый такой рассказ обладает своим собственным неповторимым «выражением лица», вселяет уверенность, что «не боги горшки обжигают». И что «дорогу осилит идущий».

                                                       Записал Георгий Гаевой.

Дизайн :
Яндекс.Метрика