Наши авторы

Управдом – в каждый дом

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №9 (108) за 2016 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Управдом – в каждый дом

Главный жилищный инспектор пообещал устранить двоевластие в домах, управляемых ТСЖ.  И  создать рынок профессиональных управляющих МКД, чтобы собственники могли в каждый дом пригласить своего персонального управдома. Последняя новация может повлечь за собой кардинальную перестройку всего российского ЖКХ, так сказать, её перестановку с головы на ноги.

Фото

«Скажу откровенно…»

На собрании жилищных активистов по поводу учреждения новой «Ассоциации активных собственников жилья», состоявшемся 28 июля в московском КЦ ЗИЛ (см. «Председатель ТСЖ» №8 за 2016 г.),  общее внимание  привлекло  выступление одного из самых влиятельных в нынешнем российском ЖКХ чиновников.

Он, в частности, пообещал устранить «двоевластие» в домах, управляемых ТСЖ, которое возникает из-за «перекрытия» полномочий двух собраний:  членов ТСЖ и собственников помещений. Впрочем, сразу вслед за этим наш герой бросил в зал двусмысленную фразу: «Давайте сделаем так: если две трети собственников в ТСЖ – все решения только от имени ТСЖ, а если в ТСЖ нет двух третей – действует общее собрание собственников». Понимать это можно по-разному, но если при этом (попутно!) будет повышен  «порог» создания ТСЖ с ½ до 2/3 голосов собственников –  это называется «с водой выплеснуть и ребёнка». То бишь ликвидировать многие ТСЖ, ведь ½ и 2/3 голосов – это две большие разницы.

А затем прозвучало ещё более серьёзное заявление (см. https://www.youtube.com/watch?v=MTjbAF6l64Q с 0.50  по 11.05 мин.).

Главный жилищный инспектор и замруководителя Минстроя Андрей Чибис:

фото

«Помните, сколько дискуссий у нас было по теме квалификационных аттестатов для председателя ТСЖ? Конечно, тот, кто контролирует работу слесаря в подвале и вообще работу обслуживающих организаций (допустим, при подготовке отопительной системы к зиме) и принимает по этому поводу какие-либо решения, должен разбираться, как работает система, должен знать, каковы в ней давление и температура теплоносителя и т.д. Нам надо создать для этого возможности, сформировать рынок профессиональных управляющих в этой сфере… Нам представляется целесообразным (в этот момент микрофон отказывает и оратору приходится заменить его на другой. – прим. ред.) запустить процесс подготовки и проверки квалификации - с последующей возможностью работы – профессиональных управляющих домами.  Чтобы была возможность - если собственники примут такое решение - нанять профессионального управляющего, который сможет управлять одним, двумя, пятью домами, допустим, в своём районе, где живёт. Такое лицо должно получать соответствующий квалификационный аттестат. При этом люди будут гарантированно защищены (видимо, имеется в виду: от последствий неквалифицированного управления МКД. – прим. ред.), они будут понимать, что этот человек обладает минимальными базовыми знаниями, а в идеале – и опытом управления…Тем более, что у нас есть много людей - профессионалов, которые по многу лет отработали в системе ЖКХ. И много молодых людей, которые оканчивают ВУЗы и  смогут найти себе адекватную работу, пополнив ряды профессионалов в сфере ЖКХ. – Такое предложение – в случае вашей поддержки – мы планируем реализовать в конце этого года…

Вопрос из зала: Это в обязательном порядке?

А.Чибис: Нет, конечно. Мы не планируем ничего вам навязывать. Скажу откровенно: когда встречаешься с председателем ТСЖ, очень часто эти председатели правлений, которые не имеют профильного образования, к сожалению, пока ещё гораздо профессиональнее многих руководителей управляющих компаний (бурные аплодисменты в зале. – прим. ред.)».

Последняя фраза замминистра стоит того, чтобы её написать крупными буквами и вывесить в офисах наших ТСЖ.

Хорошо забытое старое

А что касается предложения Андрея Владимировича (его суть: «Управдом - в каждый дом») - даже не верится, что это произнёс чиновник Минстроя. Настолько оно неожиданно и заманчиво звучит. Как тут не вспомнить одноименный проект директора АНО «Институт собственников жилья» Валентины Ростовщиковой. Он предусматривал, что зарплату такой управдом, подготовленный из числа жителей МКД,  получает из экономии, достигнутой в результате его деятельности. Проект был успешно опробован в Сыктывкаре и Ангарске, а затем с почестями «похоронен» коллегами-единороссами.

Почему похоронен? Полномасштабная реализация подобных проектов может иметь далеко идущие последствия. В частности, нынешним «управляйкам» (этим бранным словом народ выразил своё отношение к малоквалифицированным и нечистым на руку УО, как правило, аффилированным с местными князьками») в российском ЖКХ места просто не будет. Их заменит честный бизнес – в виде сервисных компаний, предоставляющих обитателям МКД различные жилищные услуги, начиная от бухучёта и паспортного обслуживания и кончая подрядными работами по капремонту. А управлять будут собственники сами – с помощью  нанятого ими профессионального управдома-индивидуала.

Чем индивидуал лучше УО-юрлица? Персональная ответственность – раз, в случае чего нарушителя закона или договора найти (и наказать) легче. Индивидуальный подход к экономике дома, отсутствующий при управлении УО десятками, сотнями и тысячами  МКД – два. «Прозрачность» в масштабах дома обеспечивается естественным образом, становятся не нужны ни раскрытие информации – на далёких публичных сайтах, ни общественный контроль – «чужими дядями со стороны».  И лицензирование приобретает совершенно иной характер, становясь показателем профпригодности конкретного человека, а не абстрактного юрлица.

А главное – собственники не выпускают из рук «бразды правления» домом, как это произошло сейчас во многих МКД страны, отданных «на откуп» вороватым «управляйкам». Ну, а тем, кто отстранится от управления своим домом даже и при таком «раскладе сил», не на кого будет пенять, кроме самих себя.

«ЖКХ с человеческим (то бишь гражданским) лицом»

В общем, здесь вырисовывается многообещающая альтернатива нынешнему (согласитесь, не слишком-то благополучному) состоянию жилищной сферы. Это система правоотношений, в которой на рыночных началах - в соответствии с положениями ГК РФ - действуют следующие субъекты:

- собственники помещений в МКД - заказчики и потребители услуг (как жилищных, так и коммунальных),

- исполнители жилищных услуг – частные, государственные и муниципальные сервисные компании, предоставляющие весь спектр услуг по обслуживанию, содержанию и ремонту МКД (но никак не по управлению, ибо управление - это принятие, в первую очередь, финансовых решений, а их никому собственники передоверять не должны),

- исполнители коммунальных услуг – РСО, связанные с потребителями прямыми договорами ресурсоснабжения,

- профессиональные управдомы – индивидуалы, их задача – от имени и по поручению собственников заключить договора на оказание услуг с сервисными компаниями и РСО, а затем следить за их выполнением.

Собственники помещений в МКД  создают жилищное объединение: ТСН и т.д. – и нанимают управдома. Кто этого не сделает – получает управдома (индивидуала или юрлицо – судя по обстоятельствам) от муниципалитета. Это своего рода аналог внешнего управления для предприятия-банкрота, оказавшегося недееспособным. Разумеется, стоит подумать о стимулировании собственников к исполнению этих обязанностей. По известному «правилу кнута и пряника».

Кто при этом занимается сбором платежей и судебно-претензионной работой? Кто получает деньги, тот и должен позаботиться о полноте их сбора. Впрочем, ничто не мешает ему нанять для этого платёжного агента, это могут быть и местные ЕИРЦ, и правление жилищного объединения, кто угодно. За соразмерную плату. Как договорятся.

Проблемы будут и здесь, но это будет, по крайней мере, куда более честное и экономически справедливое ЖКХ, нежели нынешнее. Ибо появляется надежда на соблюдение баланса интересов всех субъектов рынка. А не только естественных монополий.   

Бесценный опыт  уже есть

«А что мешает сейчас реализовать эту схему?» - спросит читатель. В единичном порядке – ничего. Там, где оказались для этого благоприятные условия – в ТСЖ, ЖСК, ЖК – нечто подобное действует давно.

Ведь жилищное самоуправление – хотя и трудное (а в российских реалиях ещё и рискованное) дело, но для собственников оно экономически гораздо выгоднее внешнего коммерческого управления. Одно «но»:  нужен лидер, «подкованный на обе ноги», т.е. способный и наладить контакт с беспокойными обитателями МКД, и  разбирающийся в эксплуатации жилья. Найти такого «универсала» -  проблема, отставных офицеров-подводников на всех явно не хватает. Выход в том, чтобы разделить функции управления МКД на  две части: «работу с жителями» берет на себя правление ТСЖ и его председатель, а для «работы с подрядчиками» они нанимают управляющего. Эта схема в наших ТСЖ, ЖСК, ЖК «обкатана» многолетней практикой.

А чтобы она заработала повсеместно – нужно многое, чего сейчас нет.  Главное - нет должной государственной поддержки, сейчас один из основных действующих в нашем ЖКХ факторов - «административный ресурс» - направлен против жилищного самоуправления, а не в помощь ему. Если за словами Главного жилищного инспектора стоит готовность (или хотя бы желание) изменить ориентацию этого «вектора» - этому можно только порадоваться. А так ли это, увидим в конце года.

                                                                     Юрий Полонский

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика