Наши авторы

Миссия невыполнима

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №7 (107) за 2016 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

 

Миссия невыполнима

Сколько в российских МКД ответственных собственников? И почему для их воспитания в массовом порядке Жилищный Кодекс оказался малопригоден? Задавшись этими вопросами, поневоле приходишь к любопытным выводам.

Врач больному: «Нас здесь трое: ты, я и болезнь. Если ты встанешь на мою сторону – вместе мы победим болезнь, если нет – болезнь может оказаться сильнее".                         

                                   Восточная притча

Кто в доме хозяин?

В начале 2000-х едва не главной задачей реформы ЖКХ была провозглашена задача воспитания в российских МКД  т.н. «ответственного собственника» – активного и самостоятельного заказчика и потребителя жилищно-коммунальных услуг. В лице общих собраний собственников помещений в МКД и их жилищных объединений: ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д. Речь, разумеется, о воспитании «чувства хозяина» по отношению к общему домовому имуществу (ОДИ), которым законодатель «наделил» собственников помещений в МКД. В дополнение к частной собственности на помещения.

С помощью каких правовых средств должна была решена эта задача? Это, в первую очередь, Жилищный кодекс (ЖК) РФ и смежные нормативные правовые акты (НПА), регламентирующие процесс управления МКД, утверждённые Постановлениями Правительства РФ №307, 491, 354, 344, 415 и т.д.  Вкупе с практикой их применения.

Решена ли задача? Точнее, в какой мере она решена сейчас, на 12-м году действия ЖК РФ?

В информационном «вакууме»

Официальных данных в открытом доступе на этот счёт нет. И нет даже общепринятого критерия, по которому можно было бы об этом судить.  Это, кстати, показательно: реформаторы, декларируя важность задачи, даже не  сказали, как будет оцениваться результат.  Это наводит на размышления…

Придётся разбираться самим. Ответственный собственник - это тот, кто сам управляет своим домом: выбрав способ управления и управляющего, договаривается с ним о жилищных услугах и плате за них, заключает  договора на поставку коммунальных услуг и т.д.  Та часть ЖК РФ, которая регламентирует процесс управления МКД, базируется на:

  • понятии общей долевой собственности на ОДИ МКД;
  • жилищном самоуправлении (оно же - жилищная демократия),  по понятным причинам оно является формой существования ответственного собственника, одно без другого существовать не может,
  • договорных отношениях между собственниками помещений и поставщиками услуг (а в случае ТСЖ, ЖСК, ЖК сюда добавляются ещё и уставные отношения внутри жилищного объединения).

В скольких российских домах зарегистрировано ОДИ? - Неизвестно. В скольких регулярно проводятся собрания собственников? - Прочерк. В скольких есть легитимные, подписанные обеими сторонами договоры управления? – Тоже вопрос без ответа. Статистических данных по стране в открытом доступе нет. Власти этими вопросами  либо не интересуются, либо знают, но не говорят. Информационный «вакуум» в части показателей, по которым можно было бы судить о  зрелости наших собственников, тоже весьма показателен…

Единственный полезный ориентир - % домов, управляемых ТСЖ, ЖСК, ЖК, там уж точно есть и ответственные собственники, и жилищная демократия. Согласно данным Росстата ТСЖ управляют 13,42 % МКД страны. Правда, этот показатель явно завышен, ибо в нём присутствуют не только реальные, но и «липовые» ТСЖ, некогда в массовом порядке созданные местными властями для доступа к бюджетным субсидиям Фонда реформирования ЖКХ и других подобных целей.

«Эврика!»

Тем не менее, нынешняя ситуация подсказывает нам одну «лакмусову бумажку», которая несёт в себе нужную информацию: это % МКД, жители которых для накопления взносов на капремонт выбрали спецсчёт. Этот факт явно говорит и об ответственности собственников, и о хорошем развитии у них демократических навыков.

Согласно данным Минстроя, по итогам 2015 г. этот  показатель по стране равен 9%. И есть все основания полагать, что подавляющее большинство остальных 91% составляют т.н. дома-«молчуны», где собрания о выборе способа формирования фонда капремонта МКД не было. По той причине, что организовать эти собрания некому. Ибо ответственных собственников дома в целом там нет, а есть только частные собственники квартир и комнат, которые долевыми собственниками ОДИ (как им это предписывает  ЖК РФ) себя не считают.

Итак, в настоящее время в российских МКД активных и ответственных общедолевых собственников ОДИ меньшинство, примерно 1/10, остальные  9/10 – пассивное большинство, которое в качестве собственников дома никак себя не проявляют. Т.е. эти дома фактически оказались бесхозны (будем надеяться, временно).

У кого есть другая «оцифровка» общей картины положения дел в стране – пусть представит её.

Вывод: профнепригоден! 

Задача создания ответственного собственника МКД на -12-м году действия Жилищного Кодекса (ЖК) РФ решена на 1/10  "проектной мощности" – согласитесь, это провал. Что, в таком случае, можно сказать об эффективности использованных правовых средств? Т.е. блока НПА, регламентирующего процесс управления МКД, в основе которого лежат соответствующие разделы ЖК РФ. Только одно: они, эти средства, для решения поставленной задачи не годятся. Правда, в «Стратегии-2020» нам предложена альтернативная гипотеза: закон хорош, а дело в том, что собственники не проинформированы о своих правах и обязанностях. Но, похоже, это утверждение всерьёз не воспринимают даже его авторы. Хотя бы потому, что никаких  шагов по исправлению ситуации (к примеру, жилищного ликбеза) в «Стратегии» не предусмотрено.

В скобках заметим: какое счастье, что в России нашлись люди, которые даже в этих условиях сумели создать «островки» ответственности собственников и жилищного самоуправления и увлечь плодами  своего творчества целых 10% населения  страны. Разумеется, произошло не столько по «указке» ЖК РФ, сколько в силу объективной потребности и благодаря личной заинтересованности людей, эту потребность осознавших.

«Неработоспособный» закон – тоже закон?

«Разбор полёта»: почему для воспитания ответственного собственника в массовом порядке ЖК РФ не сработал – начнём с предварительных замечаний.

Во-первых, слово «воспитание» стоит заменить на более адекватное слово «стимулирование»: всё-таки речь идёт о взрослых людях и рыночных отношениях. Эта деталь сразу меняет акценты.

Во-вторых, неработающий закон хорошим быть не может. По определению. Если он не исполняется, значит, в нем хороши только декларируемые принципы, но что-то неладно с другими атрибутами, которые обеспечивают исполнение закона: механизмами реализации этих принципов, мотивацией исполнителей, ресурсным обеспечением (деньги, информация и т.д.), ответственностью за неисполнение, правовой поддержкой со стороны государства и т.д. Если и тут всё в порядке - значит, закон хорош, но… Для другой страны и другой эпохи. А гражданам, что есть в наличии, нужно что-то другое.

В-третьих, фраза «закон не работает» - это стыдливая формулировка того факта, что граждане исполнять закон не хотят, а должностные лица, обязанные проследить за его исполнением, закрывают на это глаза. Поэтому применительно к рассматриваемому случаю с ЖК РФ наш вопрос разбивается на два вопроса: «Почему 9/10 собственников жилья в МКД не хотят исполнять ЖК РФ?»  и  «Почему власти не следят за его исполнением, не наказывают безответственных собственников и не поощряют ответственных?»

 «Мы знаем, что ныне лежит на весах…»

В 2005 г. ЖК РФ вызвал живейший интерес, и даже отчасти энтузиазм у наиболее активных граждан. Потом пришло разочарование. Почему?

Даже при поверхностном знакомстве с кодексом бросается в глаза разительное несоответствие между правами и обязанностями общедолевого собственника ОДИ. Речь не о «бумажных» правах и обязанностях, а реальных, которые носят персональный характер, ничем не обусловлены, имеют надлежащее ресурсное обеспечение и правовую поддержку со стороны государства.

На одной «чаше весов» – полная финансовая ответственность за дом, обязанность нести бремя содержания и ремонта дома в целом. Включая теперь и капремонт. А когда дом исчерпает свой ресурс – собственникам придётся снести его и выстроить новый.

А на другой «чаше весов», где должны лежать такие же персональные, реальные и безусловные права – всего-навсего право проголосовать на собрании собственников. А что дальше будет с персональным волеизъявлением человека? Бог знает. Даже если к нему присоединится большинство соседей (что в больших домах с разнородным социальным составом  само по себе является проблемой) – не факт, что такое решение удастся исполнить. Как собственники будут реализовывать своё общее решение - об этом кодекс молчит, государство им тут не помощник и не защитник. Люди, чьи интересы может затронуть это решение (это могут быть как «инакомыслящие» жители дома, так и должностные лица УО, РСО, органов власти и т.д.), совершенно спокойно могут его проигнорировать. Что слишком часто и случается.  А у ответственных собственников нет никаких законных средств воздействия на несогласных. Кроме дорогостоящей судебной волокиты с очень проблематичным (а часто - безнадёжным) исходом.

Т.е. «властная вертикаль», нагрузив собственника помещения в МКД общедолевой собственностью на ОДИ, побеспокоилось о том, чтобы он не отлынивал от исполнения обязанностей по его содержанию, а что касается его прав на управление своим ОДИ – пусть барахтается, как может. Захочет реализовать права - пусть сам борется за это, проиграл – сам дурак. Справедливо?

То, что по этим «правилам» рискнули «играть» 1/10 жителей МКД - это уже большая удача.

Фантик без карамели

Всё это, разумеется, «запрограммировано» текстом ЖК РФ.  Вот уже второе десятилетие его правят в среднем по три раза в год.  Сохраняя основные «болячки» в неприкосновенности.

Если коротко, три главных «кита», на которых в кодексе держатся правоотношения по управлению МКД: общедолевая собственность на ОДИ,  жилищная демократия и договорные отношения между собственниками жилья и поставщиками услуг – при ближайшем рассмотрении оказались фикцией, формой без содержания, неисполненным обещанием. Полная аналогия с фантиком без карамели внутри: сначала провозглашается заманчивый принцип, а затем производится ловкая подмена понятий и лозунг оказывается лишён эффективного механизма реализации, ресурсного обеспечения, реальной правовой поддержки со стороны государства и т.д. Либо  механизм реализации обращает принцип в его противоположность.

Общедолевая собственность на ОДИ не является полноценной собственностью, она не описана, не учтена, не зарегистрирована и т.д., в результате этого общедолевые собственники ОДИ лишены должной правовой поддержки и защиты со стороны государства. В частности, правоохранительные органы от преступного посягательства её не защищают. Сколько подвалов, чердаков и иных помещений общего пользования незаконно изъято у собственников корыстными чиновниками! Кто-нибудь за это был наказан? Возвращать своё ОДИ собственникам приходится через суд с огромными препонами, кэпэдэ этого процесса - несколько процентов. Решаются на это немногие, в основном, те, кто объединился в ТСЖ. В этом принципиальное отличие статуса общедолевого собственника ОДИ МКД от владельцев частного дома. 

Жилищная демократия «а ля ЖК РФ» принудительно втиснута в рамки громоздких, трудоёмких и зачастую просто тупиковых процедур, исходной информацией она не обеспечена. А главное - лишена даже малейшего намёка на властные полномочия или какие-либо законные средства исполнения принятых решений. Как известно, греческое слово «кратиа» означает «власть», но что это за власть в МКД, если решения её высшего органа можно безнаказанно игнорировать!

Договорные отношения являются необязательным приложением к  безусловной обязанности потребителя платить за услуги ЖКХ. Независимо от качества услуг и самого их наличия. Да-да, вчитавшись в текст п.1 ст.158 ЖК РФ, понимаешь, что здесь действует принцип: ты сначала заплати, сколько скажут, а потом «задним числом» доказывай, что тебя надули.  Как это не похоже на договорные отношения, установленные ГК РФ.

Впрочем, разобрались в этих правовых тонкостях лишь единицы жилищных активистов, основная же масса собственников в текст ЖК РФ не вникала, а ориентировалась, скорее, интуитивно,  глядя на другие, более наглядные и осязаемые вещи...

«Тектонический сдвиг» сознания

Подобно тому, как замерзание воды начинается с образования «центров кристаллизации», на которые потом нарастают образующиеся льдинки, так и в МКД жилищное самоуправление может начаться тогда, когда вокруг одного или нескольких инициаторов образуется «группа поддержки», которая затем приведёт в движение «инерционную массу» прочих обитателей дома.

В каждом из российских МКД есть собственники жилья, по-хозяйски относящихся к своему дому и способных жить по нормам демократии. И есть люди-«пофигисты», убеждённые противники самоуправления. И те, и другие  обычно в меньшинстве, большинство же обитателей МКД – это  «нейтралы», держащие «нос по ветру».

«Ветром», дующим в сторону жилищного самоуправления, обычно становится потребность восстановить свой дом, доведенный до плачевного состояния, и/или  финансовый интерес (например, экономия платы за ЖКХ). А решающим доводом «за» -  наличие лидера, способного возглавить самоуправление. Именно так и появились ТСЖ (а ЖСК, ЖК сохранились) в 1/10 российских МКД.

С оглядкой «наверх»

К сожалению, в 9/10 российских МКД пока что господствуют «ветры» противоположной направленности… Естественные «тормоза»: психологическая инерция, отсутствие навыков самоуправления, недостаток знаний и т.д., - усугубляются ещё одним мощнейшим фактором. Он проявляется, когда в «бесхозных» домах возникает ситуация выбора: быть или не быть (собственникам ответственными). В очередной раз это произошло, когда людей заставили сделать выбор между спецсчётом и «общим котлом». При этом в душе каждого, кто принадлежит к инертному большинству, происходит борьба между двумя началами: «чувством хозяина» (оно же ответственность за дом) и «пофигизмом», подпитываемым надеждой, – не то на милость президента, не то на «русский авось». И в этой борьбе слишком часто решающим доводом выступает что? - Отношение к вопросу «начальства», т.е. «властной вертикали». Оно, это отношение, проявляется во всём, что публично говорится о сфере управления МКД, и делается там – явно и тайно. Это некий «фон», на котором происходят все прочие события, народ его тонко чувствует и всегда учитывает.

«Пиковая дама означает тайную недоброжелательность»

Если называть вещи своими именами, в отношении властной «вертикали» к жилищному самоуправлению преобладает «тайная недоброжелательность». Страницы нашего журнала буквально кричат о том, как обращаются чиновники с теми жилищными объединениями, которые пытаются отстаивать интересы собственников.  На слушаниях 11 марта в Общественной палате РФ, в частности, прозвучал такой «диагноз»: ГЖИ, поменяв название на ГЖН, окончательно превратилась в карательный орган, ибо вместо своей основной задачи: мониторинга жилого фонда – сосредоточилась на наложении штрафов и ликвидации «неугодных» жилищных объединений (см. «Председатель ТСЖ» №4  за 2016 г. «На разных языках»). А чего стоят недавние проекты поправок в ЖК РФ (см. «Председатель ТСЖ» №5  за 2016 г. «Последняя капля»), несущие в себе смертельную опасность как для ЖСК и ЖК, так и ТСЖ!

В общем, к ситуации в российских МКД  применима мораль притчи про врача, пациента и болезнь: если власть чётко и ясно встанет на сторону ответственного собственника, не на словах, а на деле будет стимулировать переход людей в этот «лагерь» - результат не замедлит сказаться. К сожалению, пока наблюдается обратная картина. Особенно - в последнее время, когда «тайная недоброжелательность» прямо-таки рвётся наружу. В этих «антисанитарных» условиях люди элементарно боятся навлечь на себя немилость местных чиновников, в трудную минуту оказаться один на один со своими проблемами.

 «Очевидное невероятное» (вместо заключения)

«А причём же здесь ЖК РФ?» - спросит читатель.  

К ЖК РФ высказывается много разных претензий, одним не нравится одно, другим другое. Но в одном все (кроме чиновников Минстроя) сходятся: самое страшное – это даже не отдельные неудачные формулировки, а то, что, во-первых, кодекс переписывается с калейдоскопической быстротой, только вникнешь в какую-нибудь норму, а она уже изменилось, а во-вторых, многие положения кодекса на практике просто не исполняются. Причём, в первую очередь – должностными лицами госорганов (!). Свежий пример – немалые долги по взносам на капремонт за гос- и муниципальное жильё, оказалось, граждане платят куда аккуратнее, чем бюджеты.

Т.е. за одними нормами власть следит, за другими нет, а третьи нормы не исполняются самой властью. Первая категория - по «странной» прихоти судьбы - касается, в основном, платёжной дисциплины потребителей услуг ЖКХ в пользу «естественных монополий», начавшийся процесс «удушения» жилищных объединений руками ГЖИ - это отдельная «песня». Во вторую и третью категорию попадают все прочие права и обязанности собственника ОДИ (за исключением, разумеется, платежей граждан), вспомним, что органы власти и муниципалитеты –  такие же собственники помещений в большинстве МКД, как и все прочие.

Самое простое и разумное объяснение этим «чудесам» - в том, что рассматриваемые положения ЖК РФ (а именно те, которые регламентируют управление МКД на основе понятия общедолевой квази-собственности на ОДИ,  «игры» в жилищную демократию и «факультативных» договорных отношений)  изначально не были предназначены для 100%-го исполнения. Их основное назначение в другом - обосновать освобождение бюджета от  жилищных дотаций и перевод жилого фонда страны на самофинансирование, а также отказ государства от своих обязательств по ликвидации «недоремонта» и вообще от ответственности за состояние жилого фонда страны. И всё. А будут ли работать эти положения в реалиях нынешней России… -  это другой вопрос, уж это как получится. Вот оно и получилось - то, что получилось… Не по чьей-то злой воле, просто у людей были другие приоритеты. Не те, что мы думаем.

Невероятное предположение? Насколько невероятное, настолько же и очевидное. Оно, по крайней мере, сразу отвечает на оба вопроса, заданные в рамках нашего «разбора полёта»: почему 9/10 граждан не исполняют ЖК РФ, а власти не следят за исполнением (да и сами частенько подают пример неисполнения)? Да потому, что и те, и другие в глубине души чувствуют НЕРАБОТОСПОСОБНОСТЬ многих положений кодекса - в массовом порядке, в нашей стране и в переживаемый исторический момент. Слава Богу, что хоть 1/10 собственников жилья в МКД сумели осознать свои общие интересы и, преодолев внутренние разногласия и «тайную недоброжелательность» власти, сорганизоваться. Они не пропадут в самые тяжкие времена. Но ведь у нас немало домов, где «живого» собственника днём с огнём не сыщешь, сплошь «серые» арендаторы да «чуть тёплые» маргиналы. Где эти дома, и где ЖК РФ - с его кворумом 2/3? Потому и корректировкам ЖК РФ, которые «тасуют» детали, но не затрагивают «обманную» сущность кодекса, конца-края не видно…

Не пора ли сменить  приоритеты?     

                                                                                                        

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика