Опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" № 10(84) 2014 

 

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Сергей Белолипецкий,

директор Ассоциации ТСЖ Московской области, преподаватель Российской Академии народного хозяйства и государственной службы

Оплата услуги поступает от Потребителя Исполнителю непосредственно или через платежного агента. Чем ближе отношения Заказчика и Потребителя услуги (в идеале – сформирован потребительский кооператив и его управляющий орган), тем экономически обоснованнее отношения Исполнитель – Потребитель и выше качество услуги. Услуга типа «такси» максимально приближает к рыночным механизмы экономического управления в сфере оказания услуг и сильно снижают потребность в гос. органах – надзорных, тарифных и т.д.

Услуга «автобус» – комплекс работ с определенным результатом не менее заранее оговоренного минимального (проезд до места, с точностью до остановки) и не зависящим от Потребителя процессом исполнения (маршрут). Потребители (пассажиры) не имеют основных функций Заказчика, как например - функций управления услугой (маршрут, места остановок и тариф установлены Исполнителем или государственной структурой). Функция Заказчика по контролю за исполнением услуги возложена на надзорные органы.

Услуга «такси» - комплекс работ, с возможностью оперативного изменения Заказчиком и процесса исполнения услуги и конечного результата. Заказчик (он же, как правило, – Потребитель) услуги может оперативно влиять на ход ее исполнения (корректировать маршрут) и осуществлять финансовый контроль, вплоть до торгов по стоимости. Другие потребители услуги имеют результат в соответствии с условиями заказа. Если в такси едут папа и сын, то папа – заказчик и потребитель, а сын – только потребитель услуги. Оплату Заказчик производит, как правило, после оказания услуги.

 Понятно, что существуют и некие промежуточные или особые виды услуг, но мы пока остановимся на этих простейших и диаметрально противоположных по отношениям Потребитель - Исполнитель.

Услуга и заказчик услуг

Коммунальные услуги (по крайней мере – сегодня) относятся к типу «автобус». Собственники помещений (СП) являются пассивными потребителями этих услуг. Жилые помещения по умолчанию должны быть обеспечены минимальным набором коммунальных услуг (аналог маршрута автобуса). В определении тарифов на КУ и в процессе оказания услуг собственники практически не участвуют. Пользователями коммунальных услуг являются все пользователи помещений дома на равных основаниях.

Уже не однажды мы говорили о безграмотности термина «Содержание и ремонт». Экономически содержание здания (СЗ) не может не включать в себя и ремонт здания. Упоминание в одном контексте общего и частного - элементарная логическая ошибка. Все равно, что сказать: "Автомобиль и колеса". Не будем повторять чужие глупости, здесь и далее используем термин СЗ. Заодно напомним мировую практику использования термина «управление» (propertymanagement). В отличие от эксплуатации (facility management), управление – это, в основном, экономическая сторона вопроса, контроль финансов был и остается главным критерием управления зданием. Эксплуатация включает в себя ТО, клининг, благоустройство и т.п. То есть, и логически и экономически СЗ = У+Э.

Услуга по содержанию здания относится к типу «такси», - собственники помещений могут сами формировать комплекс услуг по СЗ (минимальный перечень определен безусловно), равно как и определять его стоимость (торг при заключении договора). Однако в большинстве российских МКД до сих пор не сформирован Заказчик этой услуги, исключение составляют только ТСЖ и ЖСК (фальшивые ТСЖ и иные криминальные случаи мы не рассматриваем). Номинальный заказчик услуги - сообщество собственников помещений имеет реальную возможность управления услугой СЗ только посредством принятия решений на общем собрании. Оперативное управление услугой СЗ (коррекция маршрута) возможно лишь при наличии уполномоченного лица – профессионального заказчика услуг.

Именно такую схему реализуют, например, садовые товарищества и иного законом (и здравым смыслом) не предусмотрено. Правление потребительского кооператива и его председатель, несомненно, становятся полноценным Заказчиком услуг. Институт Совета дома (включая председателя Совета) – очевидная полумера, так как в этом случае нет возможности оперативного управления заказом, нет финансового управления или иного воздействия на процесс оказания услуги.

Профессиональный заказчик услуг

Фактически повсеместное применение к услуге содержания здания муниципальных тарифов приводит к пассивности собственников и превращению данной услуги - к услуге типа «автобус». Беда в том, что кажущаяся дешевизна и простота приводит к достаточно быстрому (по меркам существования недвижимости) снижению капитализации здания и потребности в капитальном ремонте. По практике Подмосковья - дома, к которым применяется муниципальный тариф, через 30-40 лет своего плачевного содержания приходят в совершенный упадок, и сборы на капитальный ремонт (7,30 р/кв.м. в 2014 году) не приводит к радикальному решению вопроса. Дома, построенные 10 и 20 лет назад, в которых собственники создали ТСЖ, ЖСК и наладили нормальное содержание дома, применяя иногда тариф на 3-5 рубля выше муниципального, - такие дома в капитальном ремонте абсолютно не нуждаются. Весьма характерным подтверждением данного наблюдения явился факт почти 100% выбора в подмосковных ТСЖ способа формирования фонда капитального ремонта – накопление средств на специальном счете, индивидуальном для каждого МКД.

Данные соображения позволяют сделать однозначный вывод, уже неоднократно повторенный многими экспертами отрасли. Только официальная регистрация многоквартирного дома, как обособленного объекта недвижимости, формирование на этой основе юридического лица (жилищного и потребительского кооператива, товарищества и т.п.), только формирование института профессионального Заказчика услуг позволит создать действенный механизм контроля оказания услуг, позволит навести долгожданный порядок в отрасли.

На всякий случай следует напомнить, что именно такой механизм контроля собственниками (оперативного финансового контроля и контроля качества) сегодня действует во всех развитых странах и результат не оставляет сомнений. Западный собственник жилья «едет в такси» за реальные деньги, а наш «плетется в раздолбанном автобусе», но дешево все одно – не получается. В сфере управления недвижимостью, как нигде, верна пословица «скупой платит дважды».

Классический треугольник

В процессе оказания услуги возникают определенные взаимоотношения между Исполнителем, Заказчиком и Потребителем услуги. Классический, но, увы, далеко не любовный треугольник.

В развитие темы стоит привести простые истины относительно взаимоотношений в классическом экономическом треугольнике оказания услуги: Заказчик – Исполнитель – Потребитель. Они помогут нам сделать далеко идущие выводы.

Заказчик услуги определяет (или участвует в процессе) ее объем, стоимость, особенности оказания и конечный результат. Заказчик может (чаще всего так и бывает) одновременно являться и Потребителем услуги (или одним из потребителей). Только в этом случае он оплачивает услугу.

Исполнитель услуги – лицо (любой организационно-правовой формы), исполняющее комплекс работ, направленных на выполнение заказа.

Потребитель пользуется результатами оказанной услуги и оплачивает ее. Потребитель уже заказанной услуги (или минимального набора услуг – «автобус») заказчиком услуги, по сути, не является.

В нашей сфере, к сожалению, далеко не всегда связи Заказчика и Потребителя имеют прозрачный и безоблачный характер. Только там, где сформирован и успешно действует потребительский кооператив (ТСЖ, ЖСК, ГСК, СНТ) эти взаимоотношения близки к идеальным. Собственно говоря, создание потребительского кооператива (товарищества) – это и есть необходимое и достаточное условие единения экономических интересов Заказчика и Потребителя при оказании услуг сложного/коммунального характера.

Агент или исполнитель?

Услуга сложного характера может оказываться несколькими лицами, Исполнителем в этом случае является лицо, имеющее соответствующие договорные отношения с Потребителем и получающее оплату за услугу. Исполнитель может поручить выполнять часть свих обязанностей по исполнению услуги своему Агенту (чаще всего – начисление и сбор платежей с потребителей). Но это не делает Агента Исполнителем услуги.

Так например, в оказании услуги электроснабжения принимают участие: вырабатывающая организация (ТЭЦ), транспортирующая (кабельные в/вольтные сети), подающая (трансформаторные подстанции, н/вольтные внешние сети), сбытовая компания, управляющая домом организация (УО). Всего 5 или более юридических лиц, так или иначе обеспечивают подачу электроэнергии в наши дома и квартиры. Исполнителем (по научной логике, но не по жилищному законодательству) будет сбытовая энергетическая компания (Мосэнергосбыт), с которой Потребитель заключает договор, и которая получает оплату за услугу, непосредственно или через своего Агента. Аналогично, в теплоснабжении участвуют ТЭЦ, предприятие, обслуживающие внешние сети (МОЭК) и УО.

В этой цепочке роль УО самая мизерная – она обслуживает внутренние инженерные сети здания и, возможно, решает вопросы платежей. При этом не надо забывать, что Т.О. домовых инженерных сетей, а равно и бухгалтерские услуги, являются частью услуг УО по содержанию здания. Ни на градус, ни на калорию УО, как правило, не может изменить параметры отопления дома. Ни на вольт, ни на ампер – параметры электроснабжения. Заключая договор с поставщиками, управляющая организация исполняет функции по заказу услуг. Отвечая перед СП за нормальные условия проживания и комфорт в доме, УО следит за параметрами услуги, имея возможность лишь влиять на поставщика тепловой или электрической энергии (контролировать процесс исполнения услуги).

Вопреки логике и здравому смыслу

По сути, управляющая организация, при фактическом отсутствии иного заказчика услуг, сама становится Заказчиком КУ, представляя обобщенные интересы СП МКД в отношениях с ресурсоснабжающими организациями. А вот одновременно быть Заказчиком и Исполнителем одной и той же услуги никак невозможно! Это – совершеннейший нонсенс, принятый в качестве федерального закона не самыми грамотными депутатами парламента и пролоббированный ресурсниками, которые по понятным причинам не хотят отвечать за свою работу непосредственно перед жителями – Потребителями КУ.

В большинстве МКД роль УК в теплоснабжении сводится к ремонту трубопроводов, проведению гидравлических испытаний и открытию/закрытию входных задвижек. В Подмосковье уже и оплата коммуналки происходит без участия УК (через ЕИРКЦ). И при всем при том УК (равно как и ТСЖ, ЖСК) остаются, согласно положениям Жилищного кодекса, - Исполнителями услуг.

Аналогичные соображения можно провести и по другим видам КУ, но всегда наша логика будет противоречить действующему законодательству. Вопрос уже, что называется, - «перезрел». Закон сегодня не дружит ни с научной логикой, ни со здравым смыслом.

Дизайн :
Яндекс.Метрика