Наши авторы

Как должна осуществляться программа реновации

Как должна осуществляться программа реновации

Граждане России, и особенно москвичи, уже привыкли к тому, что любое нововведение, любое «словоблудие», которым грешат власти (капитальный ремонт общего имущества, который физически вообще не может быть выполнен; выборочный капитальный ремонт; реконструкция дорожной сети, актуализация межевания и наконец, реновация) ничего хорошего им не сулят. За каждым таким названием стоит очередной обман россиян. Поэтому сразу возникает протест, как в головах отдельных людей, так и у всего общества. Очередная, надо полагать, далеко не последняя «благая» выходка власти послужила этому.

Казалось бы, ну почему бы не назвать программу просто и ясно: «Программа улучшения жилищных условий граждан Российской Федерации»? Но тогда любые решения властных структур, не направленные в эту сторону, будут сразу видны всем, как чёрная клякса на чистом листе бумаги. Другое дело произведение «черного кардинала России» г-на Ресина - «реновация». За нейтральным названием можно спрятать всё, что угодно.

Но вернёмся к программе. Прежде всего, программа улучшения жилищных условий должна распространяться на всех граждан и действовать по единым правилам на всей территории России; вступление в неё субъектов должно происходить по мере их готовности. А вот правила должны устанавливаться постановлением Правительства России, ибо это его прерогатива, а не федеральным законом. И не расширением прав города Москвы в этой части, ибо условия жизни москвичей никакого отношения к её статусу не имеют. Условия жизни, работы, оплаты труда, культурного и медицинского обслуживания в столице и в провинции должны быть максимально сближены, тогда и «понаехавших» в ней будет меньше и рост численности москвичей существенно замедлится.

К сожалению, в последние 15-20 лет, очень многие нормативы, технически грамотно разработанные в предыдущие годы, были волюнтаристски изменены, Солнце не стало светить ярче, инсоляция не изменилась, а нормативы отстояния домов друг от друга вдруг уменьшились. Этим постановлением должны быть утверждены новые градостроительные и иные нормативы, действительно улучшающие, а не ухудшающие окружающую среду всех российских граждан.

Отталкиваясь от уже существующих, необходимо внести соответствующие дополнения в нормативы, учитывающие массовое индустриальное строительство. Вот только несколько примеров.

Желательно установить предельную высоту зданий в каждом городе. Никакой необходимости строить дома до ста этажей нет. Погоня за этажностью не на пользу ни городу, ни жителям. Тем более, что высвободится очень много площади и можно будет строить разноэтажные дома.

Нужно нормативно установить вилку соотношений длины, ширины и высоты разных по назначению помещений. Таким образом мы избавимся от «сосисок», «колодцев», и многоугольников которые существуют сегодня во многих домах.

Нельзя строить все дома с одной и той же высотой потолков. Почему? Потому что одна и та же высота помещения делает маленькое помещение «колодцем», а в большом по площади потолок «давит». Ширина балконов и лоджий должна быть не менее 2 м, то есть такой, чтобы они могли служить не только украшением фасадов, но и небольшим дополнительным помещением.

Трубы, конечно, следует применять из пластика, а не керамические, не из металла. Нужно переходить к индивидуальному отоплению домов, ликвидировать централизованное, поскольку коэффициент полезного действия последнего крайне низок и отапливается фактически улица, что легко увидеть зимой, когда снег над трубопроводами тает и показывает их точное местоположение. При этом необходимо увеличить диаметр трубопроводов в жилых помещениях. Вместо 1/2'' ставить 3/4'', поскольку полудюймовые трубы неспособны предотвратить перетекание воды через края ванны или же раковины.

При проектировании жилых зданий следует строго придерживаться действующих нормативных документов по строительству, требующих использования новейших технологий и материалов. Необходима хорошая теплоизоляция наружных стен; вместо многослойных с применением рубероида полов в санузлах надо устраивать их из гидрофобизированного бетонного раствора со стоком в канализацию, и т.д. Это упрощает, удешевляет строительные работы и гарантирует, что ни одна капля воды не протечет вниз.

Сегодня уже есть конкретные дома, земельные участки, которые освобождаются, на них уже готовы строить, неизвестно что, неизвестно как. И туда готовы переселять людей из других домов, расположенных в том же административном округе. Казалось, все делается для жителей. В действительности это не так. Есть люди, которые хотят остаться жить на том месте, где стоял их дом. Есть те, кто готов переехать в дом на близлежащей территории, а кто-то хочет переехать в другой район.

Собственники имеют право выбирать, и те, кто живет по социальному найму, тоже имеют право выбирать так, как было, когда не было вообще собственников многоквартирных домов кроме государства.

Есть дома, которые, безусловно, надо сносить. Есть дома, которые возможно серьёзно реконструировать, доведя условия жизни в них до уровня XXII века. Нельзя всех стричь под одну гребёнку. В каждом конкретном случае необходимо принимать соответствующее конкретное решение.

Если мы хотим построить действительно красивый и удобный для жителей город, то не стоит торопиться. Пословица «спеши не торопясь» действует и действует очень хорошо. Начинать надо, как бы, с нуля.

Каков же порядок работ по программе должен соблюдаться?

Надо рассмотреть, публично обсудить и утвердить концепцию генерального плана каждого города и посёлка, концепции каждой из их территорий в отдельности. При этом определяется назначение каждого земельного участка, расположение на них жилых зданий, школ, магазинов и других сооружений.

На этой стадии намечается дорожная сеть с учетом того, что уже имеется, и того, какой она должна быть в идеале, для того, чтобы, занимая минимально возможную площадь города, обеспечивала все потребности его жителей.

Предметом обсуждения должны быть концепции, а никак не инженерные вопросы, которые решают архитекторы и проектировщики, граждане же голосуют своим принципиальным выбором. То, что они выберут из предложенного, то и должно быть ориентиром для проектирования и строительства.

Все последующие этапы проходят без каких-либо обсуждений. Потому что концепции уже утверждены, и они должны соблюдаться проектировщиками неукоснительно. Однако, если будут выявлены существенные недоработки, что тоже может быть, любое изменение концепции должно обязательно публично обсуждаться.

И, наконец, появляется следующий этап – этап проектирования конкретных зданий.

Земельные участки должны выделяться перед проектированием под каждый дом в соответствии с действовавшими на "01" января 1991 года нормативами с разумными поправками, если таковые необходимы, поскольку с тех пор Солнце не стало светить лучше, климат изменился, но не настолько серьезно, чтобы менять расстояние между домами, сокращая его.

Важно широко использовать различные способы индивидуального отопления зданий. Дома нужно максимально приближать к "умным", в частности, широко использовать солнечные батареи, солнечные аккумуляторы, которые позволяют часть излишне вырабатываемой ими энергии в дневные часы, когда она мало востребована, передавать в общую сеть, а в ночное время, при необходимости, забирать оттуда. Сделать это достаточно просто, установив норму, запрещающую при проектировании зданий предусматривать центральное отопление от тепловых сетей. Лишь в отдельных случаях по особому разрешению такое можно предусматривать. Достаточно к дому подвести электричество и преобразовать его в тепло. Обязательно должны быть предусмотрены дублирующие сети. Такие меры, помимо всего прочего, исключат замерзание целых районов из-за аварий на теплосетях, как это происходило во Владивостоке и в ряде других городов, предотвратят разрыв труб, а в случае, если что-то произошло в конкретном доме, то подача тепла в другие дома не прервётся. При строительстве жилых домов должны во всех случаях применяться теплосберегающие технологии.

В каждом многоквартирном доме, если это возможно, следует предусматривать подземные гаражи. Такие гаражи можно устраивать и под спортивными площадками, что уберет машины с дорог и придомовых территорий. Да, строительство удорожается, но выгода безусловна.

Собственникам и нанимателям должна быть предоставлена возможность свободного выбора помещений из предложенных по программе реновации, проектные решения которых публикуются не сайте администрации населённого пункта.

Собственники заранее могут выбрать конкретную квартиру, в которой будут жить, которую получат, Им должны быть представлены не только дом, но и земельный участок, который к нему прилагается.

Вместо предусмотренного сейчас договора неизвестно с кем, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение неизвестно кому с условием предоставления равнозначного или равноценного жилого помещения, к которому частично применяются правила гражданского законодательства о мене, и требующего впоследствии заключения ещё одного договора – о предоставлении нового помещения, необходимо заключать договор мены с отложенным исполнением. Такой договор должен быть тройственным и заключаться между собственником (нанимателем) помещения с одной стороны, и с уполномоченным органом государственной власти и исполнителем строительных работ – с другой стороны. Договор должен заключаться на основе единого для всей страны типового текста, в приложении к которому должны быть все характеристики предоставляемого собственнику нового помещения.

Вместо договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равноценного возмещения в денежной форме, должен заключаться простой договор купли-продажи, типовой текст которого должен учитывать особенности программы реновации.

Что же дальше? Как только в доме, строительство которого еще не начато, появляется 2-й собственник, создается, как это предусмотрено законом, Общее собрание собственников, которое берет на себя контроль за ходом строительства и его качеством. Оно, а не строительная организация, нанимает специалистов для осуществления технического надзора над всеми этапами строительства. Заключается трехсторонний договор между Общим собранием, гражданином, берущим на себя обязанность осуществления технического надзора, и строительной организацией, которая будет выполнять работы в доме (генеральный подрядчик). При этом, выплачивать заработную плату за осуществление технического надзора строительная организация будет из сумм, заложенных в смету на эти цели, только после получения акта выполненных работ, подписанного исполнителем и представителями Общего собрания. Это исключит практикуемый сегодня порядок, когда надзор практически осуществляют сами строительные организации, а человек, осуществляющий надзор, появляется на стройке лишь изредка, а то и вовсе в конце строительства и расписывается в журнале за то, что он, якобы, каждый день наблюдал за его ходом. Соответственно и качество строительства будет иным.

Должны быть установлены пределы предоставления жилой площади по программе реновации бесплатно и за определённую плату. Например, превышение размера предоставляемой жилплощади в пределах пяти метров не оплачивается. Далее оплачивается по себестоимости с небольшим превышением.

Что касается нанимателей. Принципиально больших различий нет, не должно быть. Различия должны быть только в том, что наниматели должны получать новое жилье в соответствии с действующими в субъекте Федерации нормами. Это раз. Ну и второе – они должны получать жилье как-бы во вторую очередь после собственников. Вот и все в этой части.

Анатолий Рекант   28.11.17

Дизайн :
Яндекс.Метрика